Comment acheter une maison?

Quel âge doit avoir une personne pour acheter une maison?

L'achat d'une maison est un accomplissement incroyable et l'une des plus grandes étapes que vous franchirez au cours de votre vie. Bien que le processus puisse sembler accablant, tout décomposer vous aidera à garder la tête droite tout en cherchant la maison de vos rêves.

Partie 1 sur 4: mettre de l'ordre dans vos finances

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Renforcez votre crédit. Plus votre score FICO est élevé, qui varie de 300 à 850, meilleur sera le taux d'intérêt auquel vous serez admissible. La différence entre une hypothèque à 4,5% d'intérêt et une hypothèque à 5% d'intérêt peut représenter des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Obtenez une copie gratuite de votre rapport de crédit afin que vous puissiez voir ce que les prêteurs voient sur votre historique de crédit. Remboursez les cartes de crédit et résolvez les litiges de crédit ou les impayés. En général, les scores entre 650-700 obtiendront le taux moyen. Un score plus élevé donnera généralement droit à une réduction d'au moins 0,25% du taux d'intérêt, mais un score inférieur à 650 entraînera généralement une augmentation de vos taux d'intérêt qui peut parfois être importante.
Exemples de taux en fonction de votre pointage de crédit

Gamme de crédit	600-650 (vérifiez auprès de votre prêteur)	Entre 650-700	Entre 700-750	Entre 750-850
Taux d'échantillonnage
Montant total dû sur une hypothèque de 131000€ (30 ans)	282000€	224000€	222000€	218000€

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Obtenez une pré-approbation pour déterminer le montant réel que vous pouvez payer sans avoir de problèmes financiers. Faites une demande auprès de plusieurs prêteurs dans un délai de deux semaines afin que les demandes de renseignements n'aient pas d'incidence négative sur votre rapport de crédit. Faites-le avant de contacter un agent immobilier afin d'avoir une bonne idée de ce que vous pouvez vous permettre et de ne pas tomber accidentellement amoureux d'une [maison] que vous ne pouvez pas vous permettre.
- Les vendeurs adorent les acheteurs qui sont pré-approuvés. Les acheteurs pré-approuvés reçoivent presque toujours le feu vert des prêteurs, ce qui signifie qu'il y a moins de risque que la transaction soit sabordée avant une clôture réussie.
- Ne soyez pas pré-qualifié par accident au lieu d'être pré-approuvé. Il y a une différence. L'approbation préalable signifie que le prêteur est généralement prêt à vous accorder un prêt après avoir consulté vos données financières. Pré-qualifié signifie seulement que le prêteur estime ce que vous pourriez emprunter. Cela ne signifie pas que vous obtiendrez un prêt.
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Magasinez pour votre hypothèque. Attendez - pourquoi devrais-je acheter un prêt hypothécaire avant de choisir une maison? N'est-ce pas totalement arriéré? Pas nécessairement. Acheter une hypothèque avant de vous décider pour une maison peut être avantageux pour une raison primordiale:
- Vous saurez exactement combien vous pouvez emprunter avant d'acheter votre maison. Trop de gens tombent amoureux d'une maison qu'ils ne peuvent pas se permettre. Ils ont du mal à trouver un prêt hypothécaire qui couvre le coût de la maison. Trouver un prêt hypothécaire d'abord et une maison ensuite peut sembler moins attrayant, mais c'est plus intelligent. Vous serez immédiatement en mesure de savoir si une maison se situe dans votre fourchette de prix ou en dehors de celle-ci.
- Pensez au type d'acompte que vous pourrez vous permettre. Cela devrait faire partie de vos calculs hypothécaires, bien que vous n'ayez pas besoin de le savoir avec certitude lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire. Ayez une idée générale en tête. Plus à ce sujet plus tard dans l'article.
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Découvrez quels ratios les prêteurs utilisent pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt. "28 et 36" est un rapport couramment utilisé. Cela signifie que 28% de votre revenu brut (avant de payer des impôts) doit couvrir vos dépenses de logement prévues (y compris le capital et les intérêts de l'hypothèque, ainsi que les taxes foncières et les assurances). Les mensualités de vos dettes impayées, combinées à vos dépenses de logement, ne doivent pas dépasser 36% de vos revenus bruts. Trouvez chaque pourcentage de votre revenu brut mensuel (28% et 36% de 2800€ = 780€ et 1010€, respectivement). Vos mensualités sur les dettes impayées ne peuvent excéder la différence entre les (220€) sous peine de ne pas être approuvées.
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Consultez les programmes destinés aux primo-accédants. Si vous êtes admissible à un programme d'achat d'une première maison, ceux-ci ont souvent des exigences de mise de fonds beaucoup plus faibles. Ceux-ci sont offerts par divers États et gouvernements locaux. Vous pourrez également accéder jusqu'à 7460€ à partir de votre 401(k) ou Roth IRA sans pénalité. Demandez au service des ressources humaines de votre courtier ou de votre employeur des détails concernant les emprunts sur ces actifs.
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Parlez à un avocat et engagez-vous (facultatif). Si vous vous attendez à ce que l'achat de la maison soit une affaire simple et directe, vous n'aurez probablement besoin que d'un agent immobilier, de la société d'entiercement et peut-être d'un courtier en hypothèques. Mais encore une fois, quand les choses se passent-elles comme prévu? Embauchez un avocat honnête, réputé et (relativement) bon marché si:
- Le coût de l'avocat est une goutte d'eau par rapport au total que vous êtes susceptible de dépenser pour la maison.
- La maison que vous achetez est soit en forclusion, soit en homologation, ce qui signifie que la maison est distribuée dans le cadre de la succession d'une personne décédée.
- Vous pensez que le vendeur pourrait essayer de se retirer rapidement de l'affaire ou vous ne lui faites pas confiance.
- Votre état exige un avocat à la clôture. Six États exigent actuellement la présence d'un avocat. Parlez à votre commission d'État de l'immobilier pour savoir si c'est une pratique courante dans votre état. C'est aussi une bonne idée de vérifier avec un avocat avant de conclure un contrat.

Des revenus actuels Ne devrait pas acheter de maison — Trouver un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre en fonction des factures et des revenus actuels Ne devrait pas acheter de maison.

Partie 2 sur 4: acheter une maison

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Trouvez un bon agent immobilier pour vous représenter dans le processus de recherche et de négociation. L'agent immobilier doit être: aimable, ouvert, intéressé, détendu, confiant et qualifié. Découvrez les tarifs, les méthodes, l'expérience et la formation de l'agent. En Europe, les vendeurs paient la commission de l'agent immobilier tandis que les acheteurs peuvent payer des frais pour que l'agent immobilier les représente. Recherchez un agent immobilier qui vit dans la région, travaille à temps plein, ferme plusieurs propriétés par an et a la réputation d'être occupé. En savoir plus dans Comment sélectionner un agent immobilier.
- Le travail d'un agent immobilier consiste à mettre en relation les personnes qui souhaitent acheter et vendre une maison en particulier. Pour cette raison, un agent immobilier a intérêt à vendre des maisons. Un très bon agent immobilier utilisera son expérience pour vendre la bonne maison au bon acheteur - vous. Un agent immobilier peut vous renseigner sur les écoles, les commerces à proximité, le zonage de la propriété, la construction à proximité, l'âge et la valeur des propriétés à proximité, le taux de croissance et toute autre statistique sur la région qui pourrait vous intéresser.
- Lorsque vous trouvez votre agent immobilier, expliquez en détail ce que vous voulez dans une maison - nombre de salles de bains et de chambres, garage attenant, terrain et tout ce qui peut être important, comme un bon éclairage ou un espace de jardin pour les enfants.
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Inscrivez-vous à un service d'alerte MLS pour rechercher des propriétés dans votre région. Un service d'inscription multiple vous donnera une idée de ce qui est sur le marché dans votre gamme de prix. Votre agent peut le faire pour vous.
- Si vous vous inscrivez par l'intermédiaire d'un agent immobilier, il est de mauvaise qualité d'appeler directement l'agent inscripteur pour voir une maison. Ne demandez pas à un agent de faire les choses à votre place à moins que vous ne prévoyiez qu'il vous représente - il n'est pas payé tant qu'un client n'achète pas une maison et il n'est pas juste de lui demander de travailler gratuitement, sachant que vous n'êtes pas va les utiliser pour acheter votre maison!

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Commencez à chercher des maisons dans votre gamme. La plupart des prêteurs suggèrent que vous ne payiez pas plus de 38% de votre revenu mensuel pour votre hypothèque et vos dettes combinées. Cela signifie que, sur un mois donné, pas plus de 38% de votre salaire est consacré au remboursement des prêts. Vous devriez utiliser un calculateur d'abordabilité des logements en ligne pour trouver votre propre endroit idéal. Cependant, pour avoir une bonne idée de la maison que vous pouvez vous permettre, faites le pointage de vos factures mensuelles actuelles, y compris les cartes de crédit, les prêts étudiants, etc., et comparez-les à vos revenus dans la feuille suivante:
Trouver un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre en fonction de vos factures et de vos revenus actuels

	Revenu: 26100€	Revenu: 37300€	Revenu: 56000€	Revenu: 74600€
Factures mensuelles: 0€	Jusqu'à 140000€, soit 780€/mois	Jusqu'à 197000€, soit 1120€/mois	Jusqu'à 292000€, soit 1660€/mois	Jusqu'à 388000€, soit 2240€/mois
Factures mensuelles: 75€	Jusqu'à 127000€, soit 710€/mois	Jusqu'à 184000€, soit 1040€/mois	Jusqu'à 280000€, soit 1590€/mois	Jusqu'à 375000€, soit 2160€/mois
Factures mensuelles: 370€	Jusqu'à 76000€, soit 410€/mois	Jusqu'à 133000€, soit 750€/mois	Jusqu'à 229000€, soit 1310€/mois	Jusqu'à 324000€, soit 1870€/mois
Factures mensuelles: 750€	Ne devrait pas acheter de maison	Jusqu'à 69600€, soit 370€/mois	Jusqu'à 165000€, soit 930€/mois	Jusqu'à 261000€, soit 1490€/mois

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Commencez à réfléchir à ce que vous recherchez vraiment dans une maison. Vous en avez probablement déjà une vague idée, mais l'ange est dans les détails. Il y a quelques points en particulier auxquels vous et votre famille devriez bien réfléchir:
- De quoi aurez-vous besoin, vous et votre famille, dans plusieurs années? Vous n'êtes peut-être qu'un couple en ce moment, mais y a-t-il des projets pour les enfants à l'avenir? Une maison qui convient parfaitement à deux personnes peut être une torture pour trois ou quatre.
- Quels compromis êtes-vous prêt à faire? Autrement dit, quelles sont vos priorités? Même si nous aimons croire que l'achat d'une maison peut être simple, c'est souvent une épreuve complexe dans laquelle nous sommes obligés de faire des compromis. Vous souciez-vous plus d'un quartier sûr et de bonnes écoles que d'une grande cour arrière? Avez-vous besoin d'une grande cuisine fonctionnelle plus que d'une grande chambre luxueuse? Qu'êtes-vous prêt à sacrifier quand c'est le moment critique?
- Vous attendez-vous à ce que vos revenus augmentent au cours des deux prochaines années? Si vos revenus ont augmenté de 3% pendant plusieurs années consécutives et que vous occupez un emploi stable dans un secteur sûr, vous pouvez probablement être assuré que l'achat d'un prêt hypothécaire coûteux mais toujours raisonnable est possible. De nombreux acheteurs de maison achètent relativement cher, puis acquièrent leur hypothèque au bout d'un an ou deux.
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Définissez la zone dans laquelle vous aimeriez vivre. Recherchez ce qui est disponible dans les environs. Regardez les prix, la conception de la maison, la proximité des commerces, des écoles et d'autres commodités. Lisez le journal de la ville, s'il y en a un, et discutez avec les habitants. Regardez au-delà de la maison vers le quartier et l'état des maisons à proximité pour vous assurer que vous n'achetez pas le seul joyau en vue.
- La zone dans laquelle se trouve votre maison est parfois plus importante que la maison elle-même, car elle a un impact majeur sur la valeur de revente de votre maison. L'achat d'un immeuble à rénover dans le bon quartier peut être un excellent investissement, et être capable d'identifier les communautés émergentes - où plus de gens veulent vivre - peut vous conduire à une propriété d'aubaine qui ne fera que prendre de la valeur.
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Visitez quelques portes ouvertes pour évaluer ce qui est sur le marché et voir de première main ce que vous voulez. Faites attention à la disposition générale, au nombre de chambres et de salles de bains, aux équipements de cuisine et au stockage. Visitez les propriétés qui vous intéressent sérieusement à différents moments de la journée pour vérifier la circulation et les embouteillages, le stationnement disponible, les niveaux de bruit et les activités générales. Ce qui peut sembler être un quartier paisible au déjeuner peut devenir un raccourci bruyant aux heures de pointe, et vous ne le sauriez jamais si vous n'y passiez qu'une seule fois.
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Regardez des maisons comparables dans le quartier. Si vous n'êtes pas sûr du prix, faites évaluer la maison par un évaluateur local, qui examine également les comparables. Lors de l'évaluation d'une maison, les évaluateurs rechercheront des maisons ou des «comps» comparables dans la région qui ont des caractéristiques, une taille, etc. similaires. Si votre maison est plus chère que les comps, ou si l'évaluateur doit trouver des comps dans une subdivision différente ou plus à moins de 0,8 km (¹ ⁄ ₂ mile), méfiez-vous! N'achetez jamais la maison la plus chère du quartier. Votre banque peut hésiter à financer la maison et vous ne verrez probablement pas votre maison prendre beaucoup de valeur. Si vous le pouvez, achetez la maison la moins chère du quartier - comme les maisons autour de vous se vendent plus cher que vous n'en avez payé, la valeur de votre maison augmente.

Si vous voulez acheter une maison, vous aurez besoin d'une cote de crédit d'au moins 650 pour pouvoir obtenir un prêt avec un taux d'intérêt décent.

Partie 3 sur 4: faire une offre

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Adaptez votre offre aux circonstances du vendeur. Ce n'est pas facile, et souvent impossible, mais cela ne fait pas de mal d'essayer lorsque vous faites l'un des plus gros achats de votre vie. Voici quelques points à garder à l'esprit lorsque vous réfléchissez à votre offre:
- Quelles sont les perspectives financières du vendeur? Ont-ils désespérément besoin d'argent ou sont-ils assis sur un tas d'argent? Les vendeurs à court d'argent seront plus enclins à accepter une offre inférieure à leur prix demandé.
- Si la maison est un flip, le vendeur est souvent moins investi émotionnellement et veut vendre rapidement. Demandez à votre agent d'appeler l'agent du vendeur et de savoir ce qu'il veut pour la propriété. Les gens qui retournent des maisons ont généralement déjà un nombre en tête. Vous pouvez savoir si une maison est un flip en regardant les enregistrements de vente, si elle s'est vendue récemment (il y a environ un an) et pour beaucoup moins qu'elle ne l'est pour le moment, et si elle a l'air améliorée, c'est probablement un flip. Vous pouvez également le rechercher sur Google Maps Street View pour avoir un aperçu de ce à quoi il ressemblait avant. S'il avait l'air délabré avec des fenêtres barricadées, et maintenant c'est plutôt joli, c'est probablement un flip. Cela peut également aider à rassurer le vendeur que vous pouvez fermer rapidement (si vous le pouvez vraiment!).
- Depuis combien de temps la maison est-elle sur le marché? Les maisons qui sont sur le marché depuis plus longtemps peuvent généralement faire l'objet d'une offre à la baisse.
- Ont-ils déjà acheté une autre maison? Si les vendeurs ne vivent pas actuellement dans la maison qu'ils essaient de vendre, il peut être plus facile d'enchérir moins que vous ne le feriez autrement.
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Calculez vos dépenses de logement prévues. Estimez les taxes foncières annuelles et les frais d'assurance dans votre région et ajoutez-les au prix moyen de la maison que vous essayez d'acheter. Ajoutez également combien vous pouvez vous attendre à payer en frais de clôture. (Ceux-ci prennent en charge divers frais qui représentent généralement entre 3 et 6 pour cent de l'argent que vous empruntez. Les coopératives de crédit offrent souvent des frais de clôture inférieurs à leurs membres.) Mettez le total dans une calculatrice hypothécaire (vous pouvez les trouver en ligne ou créer votre propre dans une feuille de calcul. Si le chiffre est au- dessus de 28% de votre revenu brut (ou quel que soit le plus faible pourcentage utilisé par les prêteurs dans votre situation), alors vous aurez du mal à obtenir un prêt hypothécaire.
- Déterminez si vous devez vendre votre maison actuelle pour en acheter une nouvelle. Si tel est le cas, toute offre d'achat que vous ferez dépendra de cette vente. Les offres conditionnelles sont plus risquées et moins souhaitables pour le vendeur, puisque la vente ne peut être conclue tant que la maison de l'acheteur n'est pas vendue. Vous voudrez peut-être mettre votre maison actuelle sur le marché en premier.
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Soyez prêt à faire une offre supérieure au prix demandé. L'économie de l'offre et de la demande vous forcera parfois la main. Si de nombreuses personnes se disputent quelques maisons, soyez prêt à mener avec votre offre la plus élevée possible. Certains acheteurs de maison ne croient pas que vous devriez être en tête avec votre offre la plus élevée, mais vous pourriez facilement vous retrouver surenchéri et ne jamais avoir la chance d'enchérir sur votre maison. Si vous voulez vous donner le meilleur coup sur une maison que vous aimez vraiment, vraiment, menez avec une enchère élevée.
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Parlez à votre agent immobilier lorsque vous êtes prêt à présenter officiellement votre offre. Bien que les directives pour soumettre des offres puissent différer d'un État à l'autre, voici généralement comment cela se passe: vous soumettez votre offre à votre agent immobilier, qui la transmet ensuite au représentant du vendeur. Le vendeur décide alors d'accepter, de refuser ou de faire une contre-offre.
- Incluez des arrhes dans votre offre. Il s'agit généralement de 1 à 5% de l'offre. Une fois que vous avez signé une offre, vous êtes officiellement sous séquestre, à moins que vous n'annuliez en utilisant une éventualité acceptée au contrat pendant la période d'éventualité. Pendant l'entiercement (généralement de 30 à 90 jours), votre prêteur organise le financement de l'achat et finalise votre prêt hypothécaire.
- Envisagez de mettre une date d'expiration sur votre offre si vous ou votre agent pensez que cela a du sens pour cette situation. Par exemple, si vous mettez une expiration de 24 heures, vous n'êtes lié à cette offre que pendant 24 heures. Cela peut mettre un peu de pression sur le vendeur pour qu'il agisse rapidement.

Les plus jeunes pourraient techniquement acheter une maison, mais celle-ci devrait être constituée en fiducie foncière avec le mineur en tant que principal bénéficiaire.

Partie 4 sur 4: finaliser l'accord

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Déterminez le montant d'un acompte que vous devrez offrir à l'avance. Un acompte établit l'équité, ou la propriété, dans une maison. C'est aussi de l'argent sur lequel vous n'avez pas à payer d'intérêts. Plus vous êtes en mesure de verser un acompte sur votre maison, moins vous paierez d'argent pour votre maison.
- On peut s'attendre à ce que vous déposiez 10 à 20% de la valeur estimative d'une maison en fonction de votre prêt. Cependant, il existe des formules de prêt qui permettent de déposer beaucoup moins. Notez que la valeur estimative peut être supérieure ou inférieure au prix de vente de la maison. Si vous avez économisé 22400€ pour un acompte, par exemple, vous pouvez l'utiliser comme acompte pour une maison entre 220000€ (10% acompte) ou 110000€ (20% acompte). Déposer moins souvent, mais pas toujours, vous oblige à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), qui augmente vos frais de logement mensuels mais est déductible des impôts. Cependant, 20% est le montant typique pour ne pas avoir besoin de payer PMI.
- Si vous ne pouvez pas vous permettre une mise de fonds de 10 à 20% sur votre maison, mais que vous avez un bon crédit et un revenu stable, un courtier en hypothèques peut vous aider avec une hypothèque conventionnelle ou FHA. Les prêts hypothécaires FHA ne nécessitent qu'un acompte de 3,5% et il existe d'autres packages de prêts qui nécessitent aussi peu que 3% d'acompte. Il existe également des prêts USDA et VA qui ne nécessitent aucun acompte. Parlez à votre courtier hypothécaire pour trouver votre meilleure option.
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Assurez-vous que l'acceptation finale est fondée sur une inspection de la maison appropriée. Demandez les enquêtes et rapports suivants: inspection, parasites, pourriture sèche, radon, matières dangereuses, glissements de terrain, plaines inondables, failles sismiques, étendue des égouts et statistiques sur la criminalité. (Vous aurez généralement 7 à 10 jours pour effectuer les inspections - assurez-vous que votre agent vous l'explique en détail lors de la signature du contrat d'achat et de vente.)
- Une inspection de la maison coûte entre 110€ et 370€, selon la zone et la taille de la maison, mais elle peut éviter une erreur à 74600€. Cela est particulièrement vrai avec les maisons anciennes, car vous voulez éviter les mines terrestres financières telles que la peinture au plomb, l'isolation à l'amiante et la moisissure.
- Si vous utilisez les résultats de l'inspection pour négocier à la baisse le prix de votre achat, incluez la partie du rapport d'inspection qui note la lacune pour prouver qu'elle existe.
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Faites réaliser un audit énergétique de la maison et assurez-vous que le contrat dépend du résultat. Obtenir un audit énergétique de la maison est une partie essentielle de l'expérience d'achat d'une maison. Ne pas savoir ce qu'il en coûte vraiment pour chauffer et climatiser une maison est un désastre financier potentiel qui attend de se produire. Les acheteurs de maison font des «estimations» lorsqu'ils établissent le budget d'une nouvelle maison. Ces estimations peuvent être considérablement incorrectes et placer les familles dans une situation financière désastreuse.
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Fermez l'entiercement. Ceci est généralement effectué dans un bureau d'entiercement et implique la signature de documents liés à la propriété et à vos dispositions hypothécaires. Le paquet de papiers comprend l'acte, prouvant que vous possédez maintenant la maison, et le titre, qui montre que personne d'autre n'a de droit ni de privilège sur elle. Si des problèmes subsistent, l'argent peut être mis de côté jusqu'à ce qu'ils soient résolus, ce qui incite le vendeur à remédier rapidement aux problèmes afin de recevoir tout ce qui est dû.
- Envisagez de faire appel à votre avocat en droit immobilier pour examiner les documents de clôture et vous représenter à la clôture. Encore une fois, les agents immobiliers ne sont pas en mesure de vous donner des conseils juridiques. Les avocats peuvent facturer 150 à 300€ pour les quelques minutes où ils sont réellement présents, mais ils sont payés pour veiller sur vous.

Conseils

Assurez-vous d'avoir de l'argent de côté avant de commencer à acheter! Si vous avez un mauvais crédit et que vous souhaitez acheter une maison, recherchez des programmes gouvernementaux qui pourraient vous aider à financer votre maison.
Essayez de ne pas tomber amoureux d'une propriété en particulier. C'est bien de trouver exactement ce dont vous avez besoin, mais si vous vous concentrez sur une seule maison, vous risquez de payer plus que cela ne vaut la peine parce que vous êtes investi émotionnellement. L'accord peut également s'effondrer. Soyez prêt à vous éloigner de n'importe quelle maison; aucune maison n'est si parfaite que le vendeur puisse facturer ce qu'il désire.
N'apportez jamais de jauge de mesure et commencez à mesurer des pièces! De cette façon, l'agent saura que vous êtes émotionnellement attaché et peut demander n'importe quel prix!!!

N'achetez jamais la maison la plus chère du quartier.

Mises en garde

Un vendeur qui ne permet pas une inspection domiciliaire a quelque chose à cacher! De nombreuses maisons vendues aux enchères ne permettent pas une inspection, il est donc important de savoir quels pourraient être vos risques.
Méfiez-vous d'un agent immobilier pressé de vendre une propriété. Ils pourraient être au courant d'un événement inquiétant comme un krach boursier. Essayez de rechercher toutes les offres inhabituelles proposées par les agents.
Il s'agit actuellement d'un marché de vendeurs, il est donc important de travailler avec un agent immobilier si vous envisagez d'acheter une maison.
L'économie va plutôt mal en ce moment, certaines personnes disent que c'est le bon moment pour acheter une maison (les prix sont bas) mais d'autres disent que c'est un mauvais moment pour entrer sur le marché du logement. Il est recommandé de discuter et de prendre en compte tous les conseils avant d'acheter en ce moment.

Lisez aussi: Comment rechercher les dossiers d'expulsion?