Comment déterminer la valeur marchande de votre maison?
Ce rapport couvre de nombreux points de données, y compris les ventes comparables d'autres propriétés et les estimations de la valeur marchande.
Lorsque vous envisagez de vendre votre maison, trouver le bon prix peut sembler un processus très difficile. Il y a beaucoup de données à passer au crible et vous pourriez vous sentir un peu perdu. Cependant, avec une enquête et des calculs minutieux, vous pouvez obtenir une bonne estimation de la valeur marchande de votre propriété - ou du prix que votre maison peut être attendue - sans trop de problèmes. Avec cette information, vous pouvez trouver le bon prix pour votre maison.
Partie 1 sur 3: apprendre où trouver des informations
- 1Faites une recherche sur Internet pour les maisons récemment vendues dans votre région. Certains gouvernements locaux et sites immobiliers publient ces informations sur leurs sites Web. L'utilisation d'un moteur de recherche en ligne est une bonne première étape à franchir avant de passer des appels téléphoniques ou de visiter des bureaux. De cette façon, vous pouvez avoir une idée des informations disponibles sans trop d'inconvénients pour vous-même.
- Certains des sites les plus populaires pour la recherche immobilière sont Realtor, Trulia et Zillow. Commencez ici lorsque vous recherchez des informations sur les ventes récentes ou d'autres données immobilières pour votre région. Gardez à l'esprit que ces informations ne sont pas toujours exactes à 100%, c'est pourquoi vous devez recueillir des informations à partir de plusieurs sources.
- 2Contactez votre bureau local d'évaluation des impôts. Les gouvernements locaux tiennent des registres des ventes immobilières récentes, qui sont généralement conservés au bureau d'évaluation fiscale. Contactez le bureau et demandez les enregistrements des ventes récentes dans votre quartier ou votre code postal. Voyez s'ils peuvent vous donner une liste avec tous les détails de chaque propriété, y compris le prix de vente, la date de vente, la superficie, l'année de construction et le nombre de chambres et de salles de bains. Vous aurez besoin de toutes ces informations pour faire une estimation éclairée du prix du marché pour votre maison.
- Ces données ont l'avantage qu'il s'agit de données de vente réelles et qu'elles se trouvent sur votre marché local (la valeur immobilière est basée sur l'emplacement), mais il est très rare qu'une maison exactement comme la vôtre ait été vendue dans un passé récent, donc certains ajustements devront être fait.
- 3Contactez un agent immobilier local. Les agents immobiliers auront beaucoup d'expérience dans votre région et seront au courant des ventes récentes, même si leur bureau n'a pas effectué la vente. Contactez l'agence immobilière et voyez si des agents sont prêts à parler des ventes récentes. N'oubliez pas d'obtenir toutes les informations nécessaires sur la vente, y compris au moins le prix de vente, la date de vente, la superficie, l'année de construction et le nombre de chambres et de salles de bains.
- L'agent immobilier serait probablement plus disposé à partager des informations avec vous si vous mentionnez que vous recherchez des informations parce que vous envisagez de vendre votre maison. Lorsque l'agent immobilier vous considère comme un client potentiel, il peut être plus ouvert avec vous.
- Si vous embauchez un agent immobilier, il doit effectuer une analyse comparative du marché. Ce rapport couvre de nombreux points de données, y compris les ventes comparables d'autres propriétés et les estimations de la valeur marchande. Si vous souhaitez plus de contrôle sur les données que vous recevez, essayez de demander à votre agent immobilier de vous envoyer la meilleure analyse comparative telle que définie par les critères que vous avez définis. Par exemple, étant donné que de nombreux prêteurs souhaitent des analyses comparatives basées sur des maisons situées à moins d'un mile de la propriété à vendre, vous pouvez demander à l'agent immobilier de limiter sa recherche à moins d'un mile de votre maison.
Utilisez les prix de vente ajustés de prix comparables pour estimer la valeur marchande de votre maison. - 4Demandez un profil de propriété à une compagnie d'assurance. Les compagnies d'assurance conservent des données sur les ventes immobilières dans une zone donnée. Certains vous fourniront gratuitement un profil de propriété, en espérant que vous leur souscririez une assurance. Le profil de propriété contiendra une liste de propriétés comparables à la vôtre, ainsi que les aspects spécifiques de ces propriétés.
- Toutes les entreprises ne le feront pas gratuitement, mais vous pourrez peut-être toujours obtenir un profil de propriété moyennant des frais.
- 5Regardez dans les journaux locaux. Les journaux de la ville, de la ville et du comté publient souvent des informations sur les ventes de propriétés locales. Vous pouvez parcourir la section immobilière pour obtenir des informations sur les ventes récentes. Gardez à l'esprit que vous n'obtiendrez peut-être pas toutes les informations dont vous avez besoin uniquement dans un journal. Vous devrez probablement encore contacter un évaluateur fiscal ou un agent immobilier pour obtenir toutes les informations nécessaires.
Partie 2 sur 3: rassembler les informations
- 1Faites une feuille de calcul sur votre ordinateur. Vous devrez organiser de nombreuses informations une fois que vous aurez obtenu une liste des ventes récentes, et le moyen le plus efficace de le faire est d'utiliser une feuille de calcul. Créez une colonne séparée pour toutes les informations sur les propriétés, y compris l'adresse, la taille du terrain, la superficie, le style de la maison, l'année de construction, la taille du garage, le nombre de chambres et de salles de bains, l'état de la propriété et le prix de vente. Commencez par saisir les informations de votre propre maison, en laissant bien sûr la section du prix de vente vide pour le moment. Vous ajouterez ensuite d'autres propriétés au fur et à mesure que vous évaluerez la liste des ventes récentes que vous avez acquises.
- Si vous n'avez jamais créé de feuille de calcul auparavant, lisez Créer une feuille de calcul dans Excel.
- Si vous ne connaissez pas la superficie de votre propre maison, examinez vos documents immobiliers comme les documents de clôture. La superficie sera indiquée sur le rapport d'évaluation de votre maison. Vous pourrez également le trouver dans les registres du comté, mais le rapport d'évaluation sera plus précis.
- Si vous ne trouvez pas la superficie de votre maison, vous pouvez obtenir une estimation approximative en mesurant l'extérieur de la maison. En pieds, mesurez la longueur et la largeur de la maison et multipliez ces deux nombres. Soustrayez le garage, les porches fermés, les couloirs et les placards. Cela vous donnera un nombre plus grand que la surface carrée réelle. Vous pouvez obtenir une estimation plus précise en trouvant la superficie (longueur x largeur, comme pour l'extérieur) de chaque pièce intérieure. Additionnez ensuite ces nombres.
- 2Recherchez les maisons qui se sont vendues au cours des six derniers mois. Lorsque vous avez obtenu les informations nécessaires sur les ventes, vous devez commencer à trier les propriétés. Commencez par rejeter toutes les ventes qui ont eu lieu il y a plus de six mois. Le marché immobilier évolue rapidement et les ventes datant de plus de six mois pourraient être trop obsolètes pour être utiles. N'utilisez les ventes plus anciennes que si vous ne trouvez aucune donnée sur une vente plus récente.
- 3Trouvez au moins trois maisons qui ressemblent le plus à la vôtre. Après avoir trouvé les ventes les plus récentes qui ont eu lieu dans votre région, vous pouvez commencer à évaluer les informations pour trouver des propriétés comparables. N'oubliez pas que vous ne trouverez probablement pas de propriétés exactement comme la vôtre. L'objectif est simplement de trouver les propriétés qui vous ressemblent le plus dans la liste des ventes. En utilisant les critères suivants, trouvez des propriétés comparables pour avoir la meilleure idée de ce à quoi votre maison se vendra. Ensuite, branchez-les dans votre feuille de calcul pour les comparer à votre propre maison.
- La taille du lot.
- Pieds carrés.
- Style maison.
- Nombre de chambres et salles de bains. Indiquez également s'il s'agit de salles de bain complètes, avec douche et toilettes, ou de la moitié, avec juste des toilettes.
- Âge.
- Emplacement.
- Types d'équipements tels que patios, terrasses, piscine, cheminées, aménagement paysager, état de la propriété, valeur du terrain et vue.
- Qu'il y ait ou non un sous-sol aménagé.
Vous aurez besoin de toutes ces informations pour faire une estimation éclairée du prix du marché pour votre maison. - 4Ajustez le prix de vente si nécessaire. C'est là qu'intervient une bonne partie de l'estimation. Comme il est peu probable que toutes les maisons que vous mettrez sur votre liste soient identiques à la vôtre, vous devrez les adapter à la vôtre puis ajuster le prix de vente en conséquence. L'ajustement du prix du marché est un processus difficile. Il serait utile que vous consultiez un agent immobilier ou quelqu'un d'autre qui a de l'expérience dans le marché immobilier. Elle connaîtra la valeur de certaines spécifications pour les propriétés.
- Par exemple, supposons que vous trouviez une maison exactement comme la vôtre qui s'est vendue 149000€, sauf qu'elle a deux salles de bain et la vôtre en a une. Essayez d'estimer à quel prix il se serait vendu sans cette salle de bain supplémentaire. Une salle de bain peut ajouter plus de 7460€ au prix du marché. Vous estimez donc que la maison se serait vendue 142000€ si elle avait les spécifications exactes de votre maison.
- Un agent immobilier sera en mesure de fournir l'analyse comparative du marché et a de l'expérience dans la réalisation d'estimations et d'ajustements en fonction des différences. Assurez-vous de consulter un agent immobilier expérimenté. Lorsque vous comparez les agents immobiliers, examinez le nombre de ventes qu'ils ont réalisées ainsi que les prix des maisons qu'ils vendent (et s'ils ont tendance à vendre au-dessus ou en dessous du prix du marché).
- 5Utilisez les prix de vente ajustés de prix comparables pour estimer la valeur marchande de votre maison. Une fois que vous avez ajusté le prix de vente de maisons comparables, vous devriez être en mesure de faire une estimation éclairée du prix du marché de votre maison. Par exemple, si vous avez choisi 4 maisons et qu'elles avaient des prix de vente de 179000€, 185000€, 190000€ et 192000€, vous pouvez faire une bonne estimation que votre maison se vendra quelque part entre 179000€ et 192000€
- Lorsque vous établissez des prix de vente ajustés, utilisez uniquement le prix de vente final d'une maison. Le prix demandé d'une maison ne vous dit rien; les vendeurs peuvent demander tout ce qu'ils veulent, mais cela ne signifie pas qu'ils l'obtiendront. Utilisez uniquement les prix auxquels les maisons se sont réellement vendues. Cela vous indiquera la valeur marchande de la région dans laquelle vous vivez.
- 6Utilisez la valeur marchande pour trouver votre prix demandé. Après avoir trouvé le prix du marché attendu de votre maison, vous devez utiliser ce nombre comme prix demandé. N'essayez pas d'ajouter trop d'argent à ce nombre car une maison trop chère mettra plus de temps à se vendre. Si vous envisagez de mettre votre maison sur le marché, discutez-en avec votre agent immobilier pour trouver le prix demandé idéal.
Partie 3 sur 3: utiliser d'autres méthodes
- 1Calculez le prix des maisons comparables par m2. Si l'ajustement des prix de propriétés comparables semble trop imprécis, vous pouvez également déterminer le prix de vente des maisons comparables en fonction de la surface carrée. Cela ne vous donnera qu'une idée approximative de la valeur marchande. Vous devrez utiliser d'autres méthodes pour obtenir un chiffre plus précis.
- Trouvez quatre propriétés à proximité qui sont similaires à la vôtre. Additionnez leur surface carrée, puis additionnez séparément les prix auxquels ils ont été vendus.
- Divisez le prix total qu'ils ont vendu par la superficie totale. Cela vous donnera une idée approximative de la somme d'argent par surface carrée pour votre maison.
- Multipliez ce prix par le nombre de m2 de votre logement. Cela vous donnera une idée très approximative de la valeur de votre maison.
- 2Calculez le prix qu'il faudrait pour remplacer votre maison. Une autre technique pour estimer la valeur de votre propriété consiste à additionner tous les coûts nécessaires à la reconstruction complète de votre maison telle qu'elle est. Découvrez combien il faudrait pour construire chaque partie de votre maison et de votre propriété. Cela impliquera probablement de parler aux entrepreneurs et d'obtenir des devis. Lorsque vous l'avez fait, vous pouvez additionner les estimations pour arriver à une estimation finale du prix de marché de votre maison.
- Attention, cette méthode, bien qu'elle soit utilisée, a tendance à être inexacte. Cela ne fonctionne que pour les maisons nouvellement construites ou les maisons qui ont été récemment entièrement rénovées. La méthode de comparaison des prix est généralement beaucoup plus précise car elle tient compte des tendances actuelles du marché du logement.
Parfois, la quantité de données que vous devez parcourir rend très difficile l'estimation de la valeur marchande de votre maison. - 3Engagez un évaluateur. Parfois, la quantité de données que vous devez parcourir rend très difficile l'estimation de la valeur marchande de votre maison. Dans ce cas, vous pouvez faire appel à un évaluateur professionnel. Il fera tout le travail et produira une bonne estimation du prix du marché de votre maison.
- Si vous faites évaluer la propriété pour un prêt FHA, l'évaluation restera en vigueur pendant six mois. Cela signifie que si vous n'êtes pas d'accord avec la valeur pour laquelle la maison est évaluée, vous ne pouvez pas la faire changer. Cependant, si vous avez obtenu une évaluation différente à l'origine, vous pourrez peut-être contester cette évaluation en présentant la première.
- N'oubliez pas que même si vos calculs sont précis, ces méthodes ne sont que des estimations. La seule façon de savoir à quel prix votre maison se vendra vraiment est de la mettre sur le marché.
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Questions et réponses
- Comment évaluer correctement la valeur de votre propriété en termes de localisation?Le bureau de l'évaluateur du comté a une valeur foncière qui tient compte de l'emplacement. Vous pouvez également déterminer ce qui se trouve à proximité, comme une autoroute, une voie ferrée, des propriétés commerciales, ou s'il y a une vue sur la rivière, une vue sur la montagne ou un parc de l'autre côté de la rue. Comparez d'autres propriétés similaires. S'ils manquent de bonnes choses, ajoutez de la valeur à leur prix de vente. S'ils ont des problèmes similaires, il n'est pas nécessaire de changer quoi que ce soit. Si seul le vôtre a ces problèmes, vous devez alors déduire du prix de vente de l'autre propriété. Vous devriez examiner la différence d'aménagement paysager, la distance par rapport aux commodités locales telles que les écoles, que ce soit dans une rue achalandée, sur un terrain d'angle, s'il y a une clôture autour de la propriété et toute autre caractéristique sur le terrain. Déterminez les valeurs à ajouter ou à soustraire. Par exemple, si l'on a une vue et que l'on n'en a pas,vous pouvez ajouter ou déduire 3730€ au prix de vente.
- Quelles sont les meilleures étapes pour investir dans l'immobilier?Déterminez d'abord quels sont vos objectifs à court et à long terme. Vous voulez gagner de l'argent rapidement et réinvestir? Vous voulez gagner de l'argent sur le long terme? Voulez-vous gagner un revenu régulier? Combien de propriétés souhaitez-vous posséder? Quel type de propriétés souhaitez-vous posséder? Dans quelle mesure voulez-vous être actif en tant qu'investisseur dans la gestion ou la vente de vos investissements? Ensuite, planifiez votre budget. Assurez-vous d'avoir tous vos financements en place et incluez le prêteur dans votre stratégie d'investissement. Avoir un bon comptable en place et un bon avocat immobilier. Embauchez un agent immobilier spécialisé dans le travail avec des investisseurs qui peuvent vous fournir les annonces qui répondent à vos critères. Lancez-vous dans les automatismes MLS. Ainsi, lorsque quelque chose qui répond à vos critères est répertorié, vous devez d'abord vous y attaquer avant qu'il ne soit diffusé partout ailleurs.Assurez-vous d'avoir suffisamment d'argent pour payer toute hypothèque, au moins six mois de versements hypothécaires à la banque au cas où vous deviez porter cette hypothèque avant une revente ou une location. Réévaluez vos objectifs et vérifiez périodiquement votre portefeuille.
- Comment puis-je obtenir des offres sur ma maison? Il est sur le marché depuis des mois.Assurez-vous que votre annonce est visible; si vous avez un agent immobilier, assurez-vous qu'il en fait la promotion. Sinon, assurez-vous que votre maison est répertoriée sur Zillow et Trulia avec de nombreuses photos. Vous devrez peut-être baisser le prix ou investir de l'argent dans des rénovations. Les mises à jour de la cuisine et de la salle de bain ont tendance à être très utiles pour vendre une maison. Assurez-vous que votre maison est propre, sent bon et semble invitante. Égayez l'extérieur pour rehausser l'attrait.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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