Comment effectuer une analyse comparative du marché?
La recherche d'inscriptions actives vous aidera à identifier les changements majeurs survenus sur le marché local du logement depuis la vente des biens immobiliers et qui ont affecté la valeur marchande actuelle des propriétés.
L'analyse comparative du marché, ou CMA, est une forme d'analyse du marché immobilier qui étudie les prix auxquels des propriétés similaires dans la même région ont récemment été vendues. L'analyse comparative du marché est généralement effectuée par un agent immobilier ou un investisseur immobilier expérimenté. Le CMA est utilisé par les agents, les acheteurs et les vendeurs de maison et les investisseurs immobiliers pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété qu'ils souhaitent acheter ou vendre. L'analyse comparative du marché est différente d'une évaluation de la maison qui est effectuée par un évaluateur agréé, et CMA n'a aucune valeur juridique ou financière; c'est juste informatif.
Partie 1 sur 3: analyser la propriété que vous achetez ou vendez
- 1Analysez soigneusement votre propriété. Examinez en détail toutes les caractéristiques et caractéristiques majeures et mineures de la maison que vous souhaitez acheter ou vendre.
- Tout d'abord, vous devez commencer par l'emplacement de la propriété. Prenez note du quartier, de la rue, des environs, de l'accès aux transports en commun et à d'autres infrastructures, etc. Notez la distance des stations de métro, des arrêts de bus, des écoles, des hôpitaux et d'autres installations et institutions importantes. Une maison située à distance de marche d'une bonne école publique a une valeur plus élevée (et donc le prix du marché) qu'une maison située à 8 km de l'école la plus proche. De même, un appartement situé à proximité de supermarchés, de restaurants et de cafés coûte plus cher que le même appartement sans possibilité de restauration et de loisirs à proximité.
- Ensuite, vous devez analyser le bâtiment réel et examiner les caractéristiques quantifiables de la structure de la propriété, telles que son âge, son type, sa taille, le nombre d'étages, le nombre de chambres et de salles de bains, etc.
- Enfin, vous devez analyser d'autres caractéristiques non quantifiables qui affectent la valeur de la propriété, telles que le revêtement de sol, la finition, le système de chauffage / refroidissement, les appareils électriques et autres.
- 2Écrivez une liste détaillée de toutes les caractéristiques de la propriété. Assurez-vous de noter tous les détails car vous utiliserez plus tard cette liste pour comparer votre propriété aux compositions que vous rassemblerez dans les étapes suivantes. Une fois complétée, votre liste devrait inclure tous les éléments suivants:
- Le quartier et le quartier
- L'emplacement en ce qui concerne les routes principales, l'accès aux transports en commun, les écoles, les hôpitaux, les marchés et autres infrastructures
- Le type de propriété (maison unifamiliale, maison de ville, condo, appartement ou autre)
- L'année de construction de la propriété
- La taille en m2
- La superficie du terrain en m2
- Le nombre d'étages
- Le nombre et la taille des chambres et salles de bain
- Autres pièces
- Commodités et fonctionnalités telles que balcons, vérandas, cheminées, patios, piscines, garages, etc.
- Le type et la qualité du revêtement de sol
- La qualité de la finition
- L'état, l'âge et le type de système de chauffage / refroidissement
- L'état, l'âge et le type d'appareils électriques
- Améliorations récentes majeures
La valeur marchande de votre propriété doit être la plus proche du prix de vente de cette société.
Partie 2 sur 3: Trouver des biens immobiliers
- 1Trouvez des sources fiables d'annonces locales de maisons récemment vendues. Vous en aurez besoin pour trouver vos compositions. Les meilleures sources pour les propriétés récemment vendues comprennent:
- The Multiple Listing Service (MLS): Le MLS est la source la plus complète de toutes les propriétés cotées en bourse à vendre aux États-Unis. Cependant, seuls les agents et courtiers immobiliers y ont accès. Certains sites Web publient des données à partir du MLS, mais elles ne sont que partielles et peuvent être obsolètes.
- Sites Web avec une couverture nationale d'annonces récemment vendues telles que Redfin et Zillow
- Les sites Web des agences et courtiers immobiliers locaux, ainsi que les profils des agents immobiliers individuels qui travaillent dans la région
- Agents immobiliers qui travaillent dans la région
- Votre réseau d'amis, de collègues et d'autres connaissances qui auraient pu acheter ou vendre récemment une maison dans la région
- Les propriétaires d'entreprises locales qui sont familiers avec les transactions immobilières autour
- 2Trouvez 3 à 5 propriétés immobilières récemment vendues à proximité. Les comparables immobiliers sont des propriétés très similaires à celle que vous envisagez d'acheter ou de vendre en termes de type, de taille, d'âge et des autres caractéristiques énumérées ci-dessus.
- Vous devriez rechercher des propriétés situées dans un rayon de 1 à 3 miles de votre maison et qui ont été vendues au cours des 3 derniers mois. Assurez-vous qu'il n'y a pas de différences majeures entre l'emplacement de votre propriété et les équipements que vous utilisez en termes d'accès aux infrastructures, aux projets de développement, aux taux de sécurité et de criminalité et à d'autres commodités.
- 3Développez votre rayon et votre chronologie si vous en avez besoin. Si vous ne trouvez pas 3 à 5 propriétés qui répondent à ces critères, vous devez élargir le rayon de quelques kilomètres et rechercher également les propriétés qui ont été vendues au cours des 6 derniers mois. Cependant, cela compromettra quelque peu les résultats de votre analyse comparative du marché. Plus la distance est grande, moins les propriétés immobilières sont similaires.
- En outre, un marché immobilier pourrait subir des changements importants au cours d'un semestre, ce qui pourrait affecter les prix de l'immobilier à la hausse ou à la baisse.
- 4Rassemblez au moins 3 propriétés auxquelles comparer les vôtres afin d'éviter les valeurs aberrantes. Une fois que vous avez identifié 3 à 5 propriétés immobilières, recherchez-les et notez leurs principales caractéristiques en suivant le même format de liste que celui que vous avez créé pour votre propriété. Cela vous aidera à juger à quel point ces propriétés sont similaires aux vôtres afin de mettre en évidence les principales différences par rapport à votre propriété. Après tout, il n'y a pas deux propriétés immobilières identiques.
- 5Trouvez 3 annonces actives de propriétés comparables. Il est important de localiser quelques propriétés aussi similaires que celle que vous achetez ou vendez dans un rayon de 1 à 3 miles et qui sont actuellement mises en vente. Essayez de trouver des propriétés du même type, de la même taille, avec le même nombre de pièces, et avec des caractéristiques et des caractéristiques très similaires à celles que vous souhaitez acheter ou vendre. La recherche d'inscriptions actives vous aidera à identifier les changements majeurs survenus sur le marché local du logement depuis la vente des biens immobiliers et qui ont affecté la valeur marchande actuelle des propriétés.
- Lorsque vous traitez avec des annonces actives, vous devez garder à l'esprit que les prix de vente ne sont pas susceptibles d'être les mêmes que les prix de vente finaux, car les vendeurs proposent généralement leurs maisons pour plus que ce qu'elles valent réellement afin de maximiser leurs profits. Vous devez donc vous attendre à ce que les prix de vente soient un peu plus bas.
- Pour trouver des listes de propriétés actives, essayez de:
- Vérifiez le MLS.
- Recherchez des sites Web avec une couverture nationale des listes de propriétés telles que Redfin et Zillow. Ces sites Web auront des listes MLS, ainsi que des propriétés hors marché provenant d'autres sources.
- Consultez les journaux locaux imprimés et en ligne avec des listes.
- Conduisez pour chercher des panneaux «À vendre» dans la région.
- Visitez les sites Web des agences et courtiers immobiliers locaux.
- Parlez à un agent immobilier travaillant avec des vendeurs sur le marché local du logement. Les agents et les courtiers seront en mesure de vous fournir non seulement des listes de la MLS, mais également des propriétés dont les vendeurs sont directement répertoriés avec eux.
- 6Trouvez 3 annonces en attente de propriétés similaires dans la même zone. Une propriété en attente est une transaction dans laquelle l'acheteur a supprimé toutes les éventualités et est verrouillé dans l'achat de la maison. La conclusion de la transaction peut prendre entre quelques jours et quelques semaines. Celles-ci vous aideront à déterminer exactement combien de maisons comparables à la vôtre se vendent actuellement. Les sources des annonces en attente comprennent:
- Le MLS.
- Certains sites Web en ligne tels que Redfin.
- Agents et courtiers immobiliers locaux.
- 7Trouvez des annonces expirées dans la région. La raison la plus courante pour laquelle une inscription à la propriété expire est que le vendeur demande un prix supérieur à la juste valeur marchande de la maison. L'examen des annonces expirées montrera à un vendeur de propriété combien est trop demander ainsi qu'à un acheteur de propriété combien est trop cher pour une propriété particulière sur ce marché. Trouver des listes expirées peut être difficile car ces listes sont supprimées des sites Web. Il y a deux façons de les trouver:
- Consultez le MLS si vous avez accès en tant qu'agent ou courtier.
- Parlez à un agent immobilier local ou à un courtier dans la région.
L'analyse comparative du marché est généralement effectuée par un agent immobilier ou un investisseur immobilier expérimenté.
Partie 3 sur 3: Déterminer la valeur marchande de votre propriété
- 1Fixez un prix plafond. Identifiez une maison récemment vendue de vos comps qui est certainement meilleure que celle que vous achetez ou vendez. Il peut être plus grand, être construit plus récemment, avoir une pièce supplémentaire, avoir un meilleur revêtement de sol ou avoir de meilleures autres caractéristiques. Le prix de vente de cette maison est votre prix plafond.
- Par exemple, l'un des comparables immobiliers a fait rénover ses armoires de cuisine il y a 3 ans, tandis que votre maison possède encore les armoires de cuisine d'origine d'il y a 15 ans. Cette maison s'est vendue 261000€ il y a deux mois. Votre prix plafond est de 261000€
- 2Fixez un prix plancher. Trouvez une maison parmi vos agences immobilières qui est certainement pire que la vôtre. Il peut être plus petit, plus ancien, avec moins de chambres ou moins de commodités. Le prix de vente de cette propriété est votre prix plancher.
- Par exemple, l'un des comparables a du stratifié, tandis que votre maison possède des planchers de bois franc. Si la maquette s'est vendue 235000€ il y a un mois, votre prix plancher est de 235000€
- 3Définissez une fourchette de prix. La différence entre le prix plancher et le prix plafond correspond à votre fourchette de prix. La valeur de la propriété à l'étude se situe quelque part dans cette fourchette. Dans l'exemple ci-dessus, la fourchette de prix de votre bien est de 235000€-261000€
- 4Décidez de la valeur marchande actuelle de votre propriété. Commencez par la fourchette de prix que vous avez établie ci-dessus. La juste valeur marchande de votre propriété doit se situer dans cette fourchette. Si la fourchette est trop large, cela signifie que vos compositions ne sont pas assez similaires à votre propriété et les unes aux autres ou que des changements majeurs sont survenus dans les prix de l'immobilier sur le marché au cours des derniers mois.
- Par exemple, le prix que nous avons établi ci-dessus (235000€-261000€) est raisonnable, compte tenu du fait qu'il existe des différences nettes entre les compositions et la maison analysée. En revanche, si la fourchette de prix était de 187000€-261000€, elle est trop large. Dans ce cas, vous devriez revenir en arrière et essayer de trouver des propriétés plus similaires ou effectuer une analyse plus détaillée pour découvrir les raisons des changements sur le marché. Une bonne idée est de parler à des experts immobiliers du domaine tels que des agents ou des investisseurs.
- 5Vérifiez votre valeur par rapport à la composition la plus proche. Décidez laquelle de vos compositions est la plus similaire à votre propriété. La valeur marchande de votre propriété doit être la plus proche du prix de vente de cette société.
- Identifiez les différences entre votre propriété et la propriété la plus proche. Ajustez le prix de votre propriété à la hausse ou à la baisse pour tenir compte de ces différences. Assurez-vous de savoir combien chacune des différentes fonctionnalités ajoute ou soustrait à la valeur d'une propriété.
- Considérez le reste des compositions, les annonces actives, les annonces en attente et les annonces expirées pour affiner la valeur marchande de votre propriété.
L'analyse comparative du marché, ou CMA, est une forme d'analyse du marché immobilier qui étudie les prix auxquels des propriétés similaires dans la même région ont récemment été vendues.
- Essayez de trouver des biens immobiliers qui ressemblent le plus possible à votre propriété. Cela améliorera la précision de votre CMA.
- Essayez de vous en tenir au rayon de 1 à 3 milles pour les agences immobilières. L'emplacement est d'une importance capitale dans l'immobilier.
- Essayez de localiser les propriétés qui ont été vendues il y a moins de 3 mois.
- Restez organisé depuis le début. Notez toutes les informations et données que vous recueillez. Utilisez des feuilles de calcul Excel ou un autre outil logiciel pour faciliter la comparaison entre les caractéristiques des compositions et votre propriété.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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