Comment poursuivre pour fraude immobilière?
Parce que la fraude immobilière peut prendre tant de formes différentes, seul un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la consommation peut être à l'écoute de votre situation et vous offrir des conseils sur mesure.
La fraude immobilière peut prendre plusieurs formes. En règle générale, la fraude consiste en toute déclaration délibérément fausse qui a été faite pour vous amener à acheter un bien immobilier. Pour intenter une action en justice, vous devez rassembler des preuves de la fraude, puis rédiger une «plainte» que vous déposerez devant un tribunal civil. Certaines fraudes sont criminelles, c'est donc toujours une bonne idée de déposer également un rapport de police, qui peut étayer votre affaire civile. Les poursuites pour fraude peuvent être très longues et compliquées, vous devriez donc rencontrer un avocat avant de déposer une plainte pour discuter de votre stratégie.
Partie 1 sur 4: recueillir des preuves
- 1Obtenez votre copie du contrat. Le contrat immobilier peut lui-même contenir des informations frauduleuses, qui pourraient constituer la base du procès. Vous devriez trouver votre copie du contrat d'achat et de vente. Si vous ne trouvez pas votre copie, demandez une copie à votre agent immobilier.
- Si des conditions de votre vente ont été négociées dans des communications en dehors du contrat, telles que des messages vocaux, des appels téléphoniques ou des courriels, rassemblez-en également des preuves.
- 2Identifiez la fraude. La fraude est définie comme un acte intentionnel de fausse déclaration, de dissimulation ou de non-divulgation sur lequel la victime se fonde à juste titre à son détriment et au profit de l'autre partie. La fraude peut prendre de nombreuses formes différentes. Certains des stratagèmes immobiliers frauduleux les plus courants comprennent:
- Fausse déclaration des pouvoirs. Quelqu'un peut se faire passer pour un agent ou un courtier immobilier, mais peut exercer illégalement.
- Retournement illégal. Quelqu'un achète une maison et la répare avant de la vendre à un prix bien supérieur à sa valeur estimative, utilisant souvent une fausse évaluation pour aider à sceller la vente.
- Fraude à l'équité. Quelqu'un falsifie votre nom sur l'acte et vous vole la maison, généralement en la vendant rapidement à un tiers.
- Escroqueries de renflouement de forclusion. Une personne vous contacte, sachant que votre hypothèque est à l'envers, et vous demande de leur céder la maison afin qu'ils puissent organiser une «vente à découvert». Vous payez ensuite des frais et éventuellement un loyer pour rester dans la maison en attendant la vente à découvert. Cependant, l'escroc s'enfuit avec votre argent.
- Problèmes non divulgués à la maison. Si le vendeur ou son agent ne divulgue pas de vices ou de privilèges, vous avez peut-être été victime d'une fraude.
- Prêts prédateurs. Un prêteur vous recrute agressivement pour contracter un prêt et vous facture ensuite des frais et des taux d'intérêt ridiculement élevés. Souvent, les prêteurs prédateurs s'attaquent aux personnes âgées ou aux pauvres.
- 3Rassemblez les documents pertinents. Vous devriez trouver des copies de tout document utilisé pour vous frauder. Par exemple, vous devez rassembler les éléments suivants:
- actes
- contrats
- accords écrits et autres communications contractuelles
- instructions d'entiercement et avocats
- 4Notez vos souvenirs de la fraude. Si quelqu'un a fait des déclarations frauduleuses, vous devez les noter dès que possible. Décrivez qui vous a dit quoi et comment vous avez appris par la suite que les informations que vous avez reçues étaient fausses.
- Rédigez également une chronologie approximative des événements. Notez qui vous a contacté en premier, ce qui a été dit, etc.
Par exemple, vous diriez: «Souvenez-vous du témoignage de Mme Smith, l'agent immobilier. - 5Rencontrez un avocat. Parce que la fraude immobilière peut prendre tant de formes différentes, seul un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la consommation peut être à l'écoute de votre situation et vous offrir des conseils sur mesure. Vous devriez planifier une consultation avec un avocat et discuter si vous avez un procès valide.
- Vous pouvez obtenir une recommandation pour le bon type d'avocat en appelant votre état ou l'association du barreau local. Une fois que vous avez le nom d'un avocat spécialisé dans votre région, appelez et demandez à planifier une consultation d'une demi-heure. Demandez combien l'avocat facture.
- 6Discutez avec l'avocat de vos remèdes possibles. Si vous avez été victime d'une fraude, plusieurs recours différents sont potentiellement à votre disposition. Vous devriez en parler avec l'avocat pour voir si elles s'appliquent à votre cas:
- Dommages compensatoires. Ceux-ci visent à vous rembourser l'argent que vous avez perdu à cause de la fraude. Par exemple, si vous avez besoin de réparer une maison défectueuse, vous pouvez être payé le montant que vous avez dépensé pour les réparations. En outre, vous pourriez recevoir la valeur de la maison si elle vous a été volée.
- Dommages punitifs. Ceux-ci sont destinés à punir, et ils sont généralement disponibles dans les cas de fraude. Les dommages-intérêts punitifs visent à dissuader les fautes futures, ils sont donc souvent un multiple de vos dommages-intérêts compensatoires.
- Annulation. Dans certaines situations, vous pouvez en fait annuler la vente si elle n'a pas encore été conclue. Vous récupérez votre argent et le vendeur garde la maison.
- 7Documentez votre préjudice financier. Lorsque vous poursuivez, vous pouvez obtenir une indemnisation pour tout préjudice financier que vous avez subi. Par conséquent, vous devez rassembler des preuves indiquant le montant de votre blessure. Par exemple, vous pouvez obtenir ce qui suit:
- Factures détaillées d'un entrepreneur ou d'un menuisier si vous deviez engager quelqu'un pour réparer la maison.
- Une évaluation ou des informations fiscales qui montrent la valeur de votre maison.
- Chèques annulés indiquant le montant que vous avez payé à l'escroc.
Partie 2 sur 4: déposer votre plainte
- 1Trouvez le bon tribunal. Seuls certains tribunaux ont un pouvoir («juridiction») sur un défendeur. Par conséquent, vous devriez trouver le bon tribunal pour intenter une action avant de faire quoi que ce soit. En règle générale, vous pouvez poursuivre le défendeur devant les tribunaux suivants:
- Dans le comté où vit l'accusé. Si le défendeur habite dans le même comté que vous, intentez une action en justice devant le tribunal local de votre comté.
- Dans le comté où vous avez signé le contrat de vente.
- Dans un comté où le défendeur fait des affaires.
- 2Rédigez une plainte. Vous pouvez poursuivre pour fraude en déposant un document appelé «plainte» auprès du tribunal. Dans ce document, vous vous identifiez comme le «demandeur» et la personne que vous poursuivez comme le «défendeur». Vous devez entrer dans certains détails sur le stratagème frauduleux, par exemple, quand et comment il a été commis. À la fin de votre réclamation, vous devez également demander votre réparation (dommages-intérêts, annulation, etc.)
- Vous devez également faire des allégations spécifiques de fraude. Cela signifie plaider «avec particularité». En fait, vous devez expliquer le qui, quoi, quand, où et comment de la fraude. Vous étayerez vos allégations avec des preuves à l'appui de votre point de vue.
- Vous ne pouvez pas simplement écrire: «Le défendeur m'a menti». Au lieu de cela, vous devez parcourir le tribunal à travers les fausses déclarations ou donner au tribunal une bonne idée du stratagème frauduleux: "Le 15 janvier 2015, le demandeur a reçu un appel téléphonique du numéro 555-5555. La personne s'est identifiée comme étant M. Jon Smyth, qui a dit qu'il travaillait pour une société immobilière. Il a demandé si la demanderesse était sous l'eau sur son hypothèque. "
- 3Déposez votre plainte. Une fois que vous avez fini de rédiger votre plainte, vous devez la signer et en faire plusieurs copies. Apportez l'original et les copies au greffier. Demandez à déposer.
- Vous devrez probablement payer des frais de dépôt. Si vous ne pouvez pas payer les frais de dépôt, demandez au greffier un formulaire de dispense de frais. Notez que ceux-ci sont généralement réservés aux personnes à faible revenu. Vous devrez peut-être prouver votre incapacité à payer pour être admissible.
- Les formulaires d'exonération des frais vous demandent généralement de déclarer la taille de votre famille, vos revenus et vos actifs, ainsi que vos dépenses. Si vous êtes admissible, vous pouvez obtenir la dispense des frais.
En règle générale, la fraude consiste en toute déclaration délibérément fausse qui a été faite pour vous amener à acheter un bien immobilier. - 4Signalez un avis au défendeur. Vous devez aviser le défendeur que vous avez intenté une action en justice afin qu'il ait la possibilité de répondre. Vous pouvez donner l'avis en envoyant une «assignation», que vous pouvez obtenir du greffier du tribunal. Envoyez également une copie de votre plainte avec la convocation.
- En règle générale, vous pouvez demander à une personne de 18 ans ou plus, qui n’est pas partie au procès, de remettre en main propre au défendeur. Ce serveur peut être quelqu'un que vous connaissez, le shérif du comté ou un serveur de processus privé. Si vous utilisez un serveur de processus ou le shérif, vous devrez payer une somme modique.
- Si vous ne parvenez pas à localiser le défendeur pour demander sa présence au tribunal, vous pourrez peut-être remettre les documents demandant sa présence à une personne agréée par le tribunal de son lieu de résidence.
- Votre serveur doit remplir un formulaire de «preuve de signification» (également appelé «affidavit de signification»). Après l'avoir rempli, votre serveur devrait vous le retourner. Conservez une copie et déposez l'original auprès du tribunal.
- 5Lisez la réponse du défendeur. Une fois que le défendeur est signifié, il dispose d'un temps limité pour rédiger une réponse et la déposer. Généralement, le défendeur déposera une «réponse», qui répondra à chaque allégation que vous avez faite dans votre plainte.
- En règle générale, le défendeur admettra, niera ou invoquera des connaissances insuffisantes pour admettre ou nier chaque allégation. Cependant, la réponse peut ne pas contenir beaucoup d'informations sur la version des événements du défendeur. Vous devrez attendre la phase d'enquête du procès pour découvrir plus d'informations sur ce que sera la défense du défendeur.
Partie 3 sur 4: Se préparer au procès
- 1Engagez-vous dans la recherche des faits. La plupart des poursuites comportent une étape approfondie de recherche des faits appelée «découverte». Le but est de vous permettre de découvrir toutes les preuves pertinentes liées à votre procès afin qu'il n'y ait pas de surprises au début du procès. Vous pouvez demander des informations à l'aide des techniques de découverte suivantes:
- Demandes de production. Vous pouvez faire une demande de production pour découvrir des copies de tout document lié au procès. Par exemple, vous voudrez peut-être des copies de tous les e-mails mentionnant la vente de votre maison.
- Demandes d'admission. Vous énoncez les faits et demandez au défendeur d'admettre ou de nier la véracité de la déclaration. Par exemple, vous pouvez demander au défendeur d'admettre que le contrat de vente est authentique. Cela pourrait gagner du temps au procès.
- Interrogatoires. Ce sont des questions écrites auxquelles le défendeur répondra sous serment. Vous voudrez peut-être qu'ils vous donnent une liste des noms des personnes qui ont des informations pertinentes sur l'affaire.
- Dépôts. Lors d'une déposition, vous pouvez poser à un témoin des questions en personne, auxquelles il répond sous serment. Un sténographe judiciaire note les questions et réponses.
- La découverte est un processus complexe et il est préférable d'engager un avocat pour vous aider.
- 2Pensez à régler le procès. Les poursuites ont tendance à durer plus d'un an, vous voudrez peut-être envisager de régler le différend à l'extérieur du tribunal. Par exemple, vous pouvez négocier un règlement ou participer à une médiation.
- La médiation est une excellente option avec ou sans avocat. Le défendeur et vous rencontriez un tiers neutre, le «médiateur», qui écoute chaque partie décrire le procès. Le médiateur est habile à amener chaque partie à s’écouter et à trouver une solution mutuellement acceptable.
- Afin de régler le différend, vous devrez probablement renoncer à quelque chose pour obtenir quelque chose. Cela signifie que vous devrez probablement vous contenter d'un montant inférieur à celui pour lequel vous avez intenté une action.
- 3Se défendre contre une requête en jugement sommaire. Une fois la découverte terminée, le défendeur pourrait présenter une «requête en jugement sommaire». Avec cette requête, il ou elle soutient que le procès est inutile parce qu'il n'y a pas de différends factuels significatifs. Au lieu de cela, le juge devrait trancher l'affaire en se fondant sur la loi.
- Vous pouvez vous défendre contre ce type de motion en signalant un différend factuel significatif. Dans les cas de fraude, il y a généralement un différend factuel: le défendeur a-t-il fait de fausses déclarations dans l'intention de vous frauder. C'est généralement une question de fait que le jury doit trancher.
- Notez que votre défense dans cette situation peut également se concentrer sur la façon dont le défendeur a déformé la loi dans sa requête en jugement sommaire. Discutez avec votre avocat des meilleures options pour vous.
- Vous devrez rédiger une motion de réponse, ce qui peut demander beaucoup de travail. Si vous n'avez pas d'avocat, vous devriez envisager d'en embaucher un pour rédiger votre requête en réponse.
- 4Organisez vos preuves. À l'approche du procès, parcourez toutes vos preuves. Trouvez des documents et des témoins qui vous aident à prouver la fraude. En particulier, recherchez les éléments suivants:
- Toute communication montrant l'intention du défendeur de vous frauder. Par exemple, le défendeur pourrait avoir discuté du stratagème frauduleux dans des e-mails.
- Une copie du contrat d'achat et de vente, de l'acte ou de tout autre document pertinent.
- Des témoins qui ont vu l'accusé en action. Si la fraude impliquait un stratagème compliqué, d'autres personnes impliquées de manière innocente dans le stratagème pourraient témoigner.
Pour intenter une action en justice, vous devez rassembler des preuves de la fraude, puis rédiger une «plainte» que vous déposerez devant un tribunal civil. - 5Servez des assignations à comparaître à vos témoins. Une assignation à comparaître est une demande légale de se présenter au tribunal à un certain jour et à une certaine heure pour rendre un témoignage. Vous devriez envoyer une assignation à chacun de vos témoins. Vous pouvez généralement obtenir des formulaires d'assignation vierges du greffier du tribunal ou les télécharger à partir du site Web du tribunal.
- Assurez-vous de donner un préavis suffisant pour que le témoin puisse prendre des dispositions et comparaître devant le tribunal. Si possible, prévoyez au moins deux semaines à l'avance. Vérifiez également les règles de votre tribunal pour voir s'il y a un préavis minimum que vous devez donner.
- 6Observez un procès. Si vous avez un avocat, il doit tout gérer au procès. Tout ce que vous feriez potentiellement, c'est de témoigner. Cependant, si vous vous représentez vous-même, vous pourriez être nerveux. Pour vous familiariser avec les épreuves, vous devez en observer une. Les salles d'audience sont généralement ouvertes au public et vous pouvez demander au greffier du tribunal s'il y a des procès que vous pourriez observer.
- Faites attention à l'endroit où les parties siègent et à la façon dont elles parlent au juge. Où se situent-ils lorsqu'ils interrogent des témoins? Où se situent-ils lorsqu'ils parlent au juge?
- Si vous le souhaitez, vous pouvez éventuellement engager un avocat pour vous représenter au procès. Dans la plupart des États, les avocats peuvent fournir une «représentation à portée limitée», également appelée «représentation de tâches discrètes». Par exemple, vous pouvez effectuer vous-même tout le travail préalable au procès, mais engager un avocat pour vous représenter au procès. Vous pouvez également payer un avocat pour vous accompagner tout au long du procès.
Partie 4 sur 4: aller au tribunal
- 1Choisissez votre jury. Vous aurez un jury si vous ou le défendeur en avez fait la demande. La sélection du jury s'appelle «voir dire». Cela commence par le juge convoquant un panel de jurés potentiels pour siéger à l'avant de la salle d'audience. Le juge leur pose ensuite une série de questions, telles que leur travail, leurs passe-temps, etc. Le juge leur demande également s'ils connaissent vous ou l'accusé.
- Si vous ne pensez pas qu'un juré potentiel peut être juste, alors vous devriez demander au juge de le renvoyer «pour cause». Par exemple, le juré peut connaître le défendeur ou travailler dans la même entreprise.
- Vous aurez probablement aussi un certain nombre de «défis péremptoires». Avec ceux-ci, vous pouvez révoquer un juré sans demander la permission du juge et sans donner de raison. La seule limite est que vous ne pouvez pas utiliser les défis péremptoires d'une manière qui discrimine sur la base de la race, de l'ethnie ou du sexe.
- 2Présentez vos témoins. Vous pouvez appeler toute personne qui a une connaissance personnelle de ce dont elle témoigne. Par exemple, votre agent immobilier a peut-être entendu le défendeur faire de fausses déclarations. Dans cette situation, l'agent immobilier peut témoigner de ce qu'il a entendu. Cependant, les témoins ne peuvent pas témoigner sur les ragots.
- Voir Interroger les témoins lors de votre représentation pour plus d'informations.
- 3Témoignez en votre propre nom. Vous devez certainement témoigner dans un procès pour fraude. N'oubliez pas que pour prouver la fraude, vous devez prouver que vous vous êtes appuyé sur les fausses déclarations du défendeur. Si vous avez un avocat, il vous posera des questions. N'oubliez pas les conseils suivants:
- Dis toujours la vérité. C'est la règle la plus importante. Lorsque vous dites la vérité, vous vous sentez à l'aise et par conséquent vous paraissez crédible. C'est aussi la loi. Mentir sous serment est un crime en soi.
- Réfléchissez bien avant de répondre. Écoutez attentivement la question et demandez des éclaircissements si vous en avez besoin.
- Gardez votre voix haute. Le jury a besoin de vous entendre. Lorsque les gens deviennent nerveux, ils parlent parfois plus calmement que d'habitude.
- Ne devinez pas. Il est acceptable de dire «Je ne sais pas» lorsque vous ne connaissez vraiment pas la réponse à une question.
Vous pouvez poursuivre pour fraude en déposant un document appelé «plainte» auprès du tribunal. - 4Contre-interrogez les témoins de la défense. Le défendeur peut également présenter une défense. Après que l'avocat de la défense ait interrogé les témoins, vous pourrez les contre-interroger. Votre objectif devrait être de miner la crédibilité du témoin devant le jury.
- Par exemple, vous pouvez montrer comment le témoin a fait des déclarations incohérentes en confrontant le témoin à une déclaration faite lors d'une déposition. En signalant une histoire incohérente, vous réduisez la crédibilité du témoin.
- 5Faites un argument de clôture. Résumez la preuve et essayez de convaincre le jury d'adopter une interprétation de la preuve qui vous est favorable. Rappelez aux jurés certains éléments de preuve et qui sont les témoins.
- Par exemple, vous diriez: "Souvenez-vous du témoignage de Mme Smith, l' agent immobilier..."
- 6Attendez le verdict. Après les plaidoiries, le juge lira au jury ses instructions et leur permettra ensuite de se retirer pour délibérer. Les délibérations peuvent prendre une heure ou plus d'un jour. Lorsque le jury rendra un verdict, vous serez contacté pour revenir devant le tribunal.
- Si vous perdez le procès, pensez à faire appel. Vous disposez d'un temps limité pour déposer votre avis d'appel - aussi peu que 10 jours dans certains tribunaux. Parlez à un avocat des coûts et des avantages de faire appel.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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