Comment contester une enquête de ligne de lot en tant que défendeur?

Votre première ligne de défense contre l'arpentage de la ligne de lot sera par le contre-interrogatoire — Si l'action en justice contre vous passe au procès, votre première ligne de défense contre l'arpentage de la ligne de lot sera par le contre-interrogatoire de l'arpenteur et / ou du témoin expert du demandeur.

Les différends fonciers surviennent souvent lorsque les propriétaires fonciers voisins ne s'entendent pas sur le point de départ et de fin d'une ligne de lot particulière. Par exemple, vous et votre voisin d'à côté pourriez ne pas être d'accord sur la propriété d'un ruisseau traversant lorsque ce ruisseau se trouve entre vos maisons. Dans certains cas, votre voisin peut intenter une action en justice contre vous demandant à un tribunal de déclarer à qui appartient la propriété en question (et donc de définir les limites de la propriété). Dans le cadre de cette action en justice, le demandeur, ou le tribunal, pourrait engager un arpenteur pour tracer les limites de lot existantes. Si vous n'êtes pas d'accord avec les conclusions de l'arpenteur, vous devriez essayer de trouver un accord avec le plaignant avant le procès. Cependant, si un règlement ne peut être conclu, vous pouvez contester une enquête sur la ligne de lot, pendant le procès, par le biais d'un contre-interrogatoire et de l'embauche de votre propre expert.

Partie 1 sur 4: Négocier un règlement de limite de propriété

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Engagez un avocat. Dès que la poursuite du plaignant vous est signifiée, vous devriez sérieusement envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Plus précisément, recherchez un avocat expérimenté dans le contentieux des conflits de propriété. Un avocat vous aidera à négocier un règlement, à contre-interroger efficacement les témoins des plaignants et à retenir vos propres experts de qualité. Commencez le processus de recherche en demandant à vos amis et à votre famille des recommandations.
- Si vos amis et votre famille ne peuvent offrir aucune piste, contactez le service de référence des avocats de votre barreau d'État. Après avoir répondu à quelques questions sur votre litige, vous serez mis en relation avec des avocats qualifiés dans votre région.
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Engagez un évaluateur expert. De nombreuses sociétés d'arpentage offriront des services d'experts lors de conflits de frontières. Si vous choisissez d'embaucher un examinateur expert, celui-ci examinera le sondage du demandeur et examinera l'exactitude des informations pour s'assurer qu'elles sont conformes aux lois, aux règles et aux normes de pratique. L'examinateur préparera ensuite un rapport d'expert identifiant ses conclusions.
- Vous pouvez ensuite utiliser ce rapport comme preuve que l'arpentage de la ligne de lot du demandeur est défectueux d'une manière ou d'une autre.
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Apportez votre différend au plaignant. Une fois que vous aurez embauché un avocat, il examinera avec vous la validité de vos différends d'enquête. À ce stade, votre avocat contactera probablement l'avocat du demandeur pour discuter d'un éventuel règlement. Au cours de ces discussions préliminaires, chaque partie apportera des actes, des documents de transfert de domicile, des documents d'assurance titre, des enquêtes existantes et des cartes de la région. Vous et le plaignant ferez des allers-retours pour partager ces informations pour vous aider à défendre votre cause.
- Par exemple, si vous pensez que l'arpenteur du plaignant a mal mesuré son enquête, vous pouvez ramener les enquêtes passées à la table et montrer où vous pensez que l'erreur s'est produite.
- Si un accord est conclu, obtenez-le par écrit et soumettez-le au tribunal pour approbation.
Dans ce cas, l'arpentage de la ligne de lot existant qui a conduit au différend serait totalement ignoré.
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Embaucher un géomètre conjointement. Si votre acte est incompatible avec l'acte du demandeur, et si deux ou plusieurs sondages présentent des divergences notables, vous et le demandeur pourriez convenir d'embaucher un arpenteur ensemble. Avant de demander à l'arpenteur de terminer son travail, déterminez le rôle que le produit final de l'arpenteur aura dans le différend. Par exemple, la conclusion de l'arpenteur sera-t-elle contraignante pour les deux parties? L'enquête sera-t-elle simplement un outil pour aider à faire avancer les négociations? De plus, déterminez comment l'arpenteur sera payé. Dans la plupart des situations, vous et le plaignant partagerez les frais à parts égales.
- Une fois que l'arpenteur-géomètre a été embauché, il effectuera une enquête et soumettra un rapport décrivant la limite de terrain en question.
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Participez à la médiation. Si les négociations de règlement informel sont au point mort, discutez de la possibilité de recourir à la médiation. La médiation peut présenter de nombreux avantages par rapport aux litiges. Par exemple, la médiation prend beaucoup moins de temps que le litige et coûte beaucoup moins cher que le procès. Au cours de la médiation, un médiateur neutre s'asseyera avec les deux parties pour discuter des solutions possibles. Les médiateurs ont beaucoup plus de liberté que les juges et peuvent trouver des moyens uniques de résoudre un différend. Les médiateurs n'offriront pas leurs propres opinions et ne prendront pas parti.
- Par exemple, un médiateur pourrait tenter de résoudre un différend sur une ligne de terrain en faisant en sorte que les deux parties parlent de ce qui est important dans la zone particulière de la propriété. Vous pourriez penser que la limite est un endroit parce que vous avez toujours aimé avoir un étang spécifique sur votre propriété. Le demandeur pourrait penser que la limite est ailleurs parce qu'il aime avoir les orangers sur sa propriété. Après avoir entendu cela, le médiateur pourrait proposer de dessiner et d'accepter une nouvelle limite de propriété qui permet à l'étang d'être sur votre propriété et aux arbres d'être sur la propriété du demandeur. Dans ce cas, l'arpentage de la ligne de lot existant qui a conduit au différend serait totalement ignoré.
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Essayez un arbitrage non contraignant. Si la médiation n'aboutit pas à un règlement exécutoire, demandez au plaignant s'il se soumettra à un arbitrage non contraignant. Lors d'un arbitrage non contraignant, un tiers semblable à un juge entendra les preuves présentées par vous et le plaignant. Une fois que les deux parties auront présenté des preuves, l'arbitre les examinera et rédigera un avis. L'opinion indiquera quelle partie gagnerait probablement au procès et à quoi pourrait ressembler une sentence. Bien que l'opinion ne soit pas contraignante, si elle se prononce en votre faveur, vous pouvez l'utiliser comme une solide tactique de négociation pour aller de l'avant.
- Par exemple, le demandeur peut soumettre l'enquête contestée et vous pouvez soumettre un examen d'expert qui conteste le travail de l'arpenteur du demandeur. L'arbitre examinera ces informations et décidera qui, à son avis, a raison.

Partie 2 sur 4: poursuite du litige

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Répondez au procès. Si les négociations n'aboutissent pas à une résolution, vous devrez déposer une réponse au procès du plaignant. Si les négociations prennent plus de quelques semaines, ce qui est probable compte tenu du fait que vous embaucherez des géomètres et que vous passerez par plusieurs procédures de règlement extrajudiciaire des différends, vous devrez peut-être déposer une réponse avant la fin des négociations. Une réponse est un document officiel du tribunal qui répond à la poursuite du plaignant. Il admettra ou rejettera chaque réclamation dans la pétition du demandeur et il pourrait également inclure certaines défenses.
- Votre réponse devra généralement être déposée dans les 20 jours suivant la réception de la plainte. Si vous ne déposez pas avant la date limite, le demandeur peut essayer d'obtenir un jugement par défaut contre vous.
- Une fois que votre réponse a été rédigée, elle doit être déposée auprès du tribunal où le plaignant a déposé sa plainte. Il n'y a pas de frais de dépôt pour soumettre une réponse et tout ce que vous avez à faire est de donner votre réponse au greffier du tribunal.
- Une fois votre réponse déposée, vous devez la signifier au demandeur. Votre avocat veillera à ce que cela se produise.
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Participez à la découverte. Si les négociations échouent et qu'aucun règlement n'est conclu, le litige passera à la phase de découverte. Lors de la découverte, les deux parties échangeront des informations sur l'affaire afin de se préparer au procès. Vous serez en mesure d'interroger des témoins, de rassembler des faits, de voir ce que l'autre partie va dire et de déterminer la force de votre argumentation. Pour réaliser ces choses, vous pourrez utiliser les outils suivants:
- Dépositions, qui sont des entretiens officiels en personne avec des parties et des témoins. Ces entretiens sont menés sous serment et les réponses données peuvent être utilisées au tribunal.
- Les interrogatoires, qui sont des questions écrites posées aux parties et aux témoins. Les questions reçoivent une réponse sous serment et peuvent être utilisées au tribunal.
- Les demandes de documents, qui sont des demandes écrites adressées à l'autre partie pour demander des documents pertinents. Des exemples de choses que vous pourriez demander incluent des images, des messages texte, des courriels et tout ce qui pourrait aider votre défense.
- Les demandes d'admission, qui sont des déclarations écrites que l'autre partie doit admettre ou refuser. Ces demandes aident à cibler le litige et à découvrir ce qui est vraiment en litige.
Vous pouvez ensuite utiliser ce rapport comme preuve que l'arpentage de la ligne de lot du demandeur est défectueux d'une manière ou d'une autre.
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Déposer une requête en jugement sommaire. Dès que la découverte prend fin, vous devriez envisager de demander au tribunal de mettre fin immédiatement au litige et de statuer en votre faveur. Vous pouvez le faire en déposant une requête en jugement sommaire. Votre requête devra fournir des preuves sous forme d'affidavits qui peuvent convaincre le tribunal qu'il n'y a pas de véritables questions de fait important et que vous avez droit à un jugement en droit. En d'autres termes, pour avoir gain de cause, le juge devra être convaincu que, même si toutes les hypothèses factuelles étaient faites en faveur du demandeur, il perdrait tout de même la cause.
- Le demandeur tentera de se défendre contre cette requête en déposant une réponse. Dans leur réponse, ils essaieront de convaincre le juge qu'il y a de véritables questions de fait qui doivent être tranchées au procès.
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Aller au procès. Si votre requête en jugement sommaire est rejetée, le litige se poursuivra. Parce que vous aurez déjà essayé de régler votre cas, vous pourriez vous lancer directement dans le procès. Cependant, si vous pensez que la découverte et le jugement sommaire ont ouvert la porte à d'autres discussions de règlement, vous devriez le faire ici. Aller au procès est incroyablement coûteux et prend du temps, il peut donc valoir la peine d'essayer à nouveau de négocier. Si votre procès commence, les deux parties auront l'occasion de présenter leur cause avant qu'un juge ne rende une décision.
- Le plaignant présentera son cas en premier. Une fois que le demandeur a interrogé chacun de ses témoins, vous aurez la possibilité de les contre-interroger.
- Une fois que le demandeur a présenté son dossier, vous aurez la possibilité de faire de même. C'est votre chance d'appeler vos propres témoins, y compris des témoins experts, pour essayer de faire valoir votre point de vue.
- À la fin du procès, le juge rendra une décision et la limite de propriété sera tracée par le tribunal. Si vous êtes d'accord avec le résultat, vous pouvez l'accepter. Si vous n'êtes pas d'accord, vous pouvez demander à votre avocat si un appel est possible. Un appel demandera à un tribunal supérieur d'examiner les actions du tribunal de première instance pour voir s'il y a eu une erreur de droit qui a affecté le résultat.

Partie 3 sur 4: contre-interrogatoire du témoin expert du demandeur

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Comprenez le rôle d'un témoin expert. Si l'action en justice contre vous passe au procès, votre première ligne de défense contre l'arpentage de la ligne de lot sera de contre-interroger l'arpenteur et / ou le témoin expert du demandeur. Dans de nombreux cas, l'arpenteur sera appelé à témoigner à la fois en tant que témoin profane et témoin expert. L'arpenteur peut être appelé au stand pour discuter de son enquête et pour fournir un témoignage basé sur son éducation, sa formation, ses compétences et son expérience. Par exemple, un témoin expert peut être appelé dans un procès de contestation des limites pour donner un aperçu du droit de l'arpentage, des limites de propriété et des techniques et procédures d'arpentage.
- De plus, si le tribunal ordonnait la réalisation d'une enquête, le tribunal pourrait appeler son arpenteur à la barre pour témoigner. Si cela se produit, vous aurez l'occasion d'interroger le témoin comme s'il avait été appelé par le plaignant.
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Faites vos devoirs sur le témoin. Avant le début du procès, le plaignant devra remettre à votre avocat une liste des témoins qu'il envisage d'utiliser. Si un témoin expert figure sur la liste, assurez-vous de le vérifier. Vous et votre avocat devriez rechercher les qualifications de l'expert, sa position dans la communauté, le respect qu'il a dans son domaine et son expérience de témoignage dans d'autres cas. Ces informations vous donneront beaucoup d'informations sur la manière dont vous pouvez contre-interroger et interroger le témoin.
- Par exemple, si l'expert a témoigné dans d'autres affaires de différend frontalier, revenez sur ces affaires. Si vous avez de la chance, peut-être qu'un juge a rejeté le témoignage de l'expert dans le passé en raison de sa méthodologie. Si cela se produit, vous saurez qu'attaquer la méthodologie du témoin dans votre cas peut conduire à des résultats positifs.
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Lisez le rapport de l'expert. La plupart des experts en sondages examineront l'enquête du demandeur en question et rédigeront un rapport écrit. Obtenez une copie de ce rapport grâce à la découverte et étudiez-le attentivement. Trouvez toutes les erreurs et notez-les. Lors du contre-interrogatoire, vous utiliserez ce que vous avez appris pour guider l'expert à travers les erreurs qu'il a commises.
- Par exemple, dans la plupart des États, les lois établiront les procédures et les normes à suivre lors de la réalisation d'un arpentage (par exemple, les mesures doivent être effectuées à l'aide du pied ou des mètres d'arpentage des États-Unis). Lorsque vous examinez le rapport de l'expert, vous découvrirez peut-être que l'arpenteur / expert en arpentage a utilisé la mauvaise forme de mesure (par exemple, pouces au lieu de pieds) ou a commis une autre erreur qui remet l'enquête en question.
Cependant, si un règlement ne peut être conclu, vous pouvez contester une enquête sur la ligne de lot, pendant le procès, par le biais d'un contre-interrogatoire et de l'embauche de votre propre expert.
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Décrivez votre attaque. Vous devriez déjà savoir quelle sera la substance générale du témoignage d'un expert, ce qui signifie que vous devriez être en mesure de préparer votre attaque avec soin. Lorsque vous préparez un plan de contre-interrogatoire, concentrez-vous sur trois ou quatre principaux points de discorde. Si vous essayez de faire beaucoup plus, le jury et le juge pourraient devenir confus ou s'ennuyer. En général, les experts ont tendance à présenter les points faibles suivants:
- Mauvaises qualifications en tant qu'expert (par exemple, l'arpenteur n'a pas de licence dans votre état et n'a pas la formation requise pour être considéré comme un expert)
- Une analyse et un rapport incomplets
- Données insuffisantes pour compléter correctement le rapport
- Biais (p. Ex., Le témoin a été payé pour une opinion précise)
- Méthodologies incorrectes (p. Ex., Ne pas répondre au sondage au besoin)
- travail inexact (p. ex., l'arpenteur a fait de mauvaises mesures, n'a pas correctement identifié les enjeux des limites)
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Prenez des notes lors de l'examen direct. Ne supposez pas que l'expert va simplement régurgiter les informations de son rapport lors de l'examen direct. Pendant que l'avocat du demandeur interroge l'arpenteur, écoutez attentivement toute incohérence dans son témoignage. Écoutez pour voir si le géomètre change ses opinions ou l'hypothèse sur laquelle ces opinions sont fondées.
- Si vous entendez quelque chose qui mérite d'être évoqué lors du contre-interrogatoire, ajoutez rapidement des informations à votre plan.
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Gardez le contrôle tout au long de la traversée. Pendant le cross, vous pouvez poser des questions suggestives à condition que le sujet de vos questions ait été abordé pendant le direct. Les questions suggestives sont des questions qui supposent une réponse particulière. Un exemple de question suggestive serait: "N'est-il pas vrai que vous n'avez jamais découvert les enjeux des limites avant d'effectuer votre enquête sur les limites de terrain?". Cette question suppose que la réponse est «oui».
- Les questions suggestives doivent couvrir la majeure partie de votre examen, car vous ne voulez pas donner à l'expert l'occasion de dire quelque chose auquel vous ne vous attendez pas. De cette façon, vous pouvez garder le contrôle de l'examen et vous assurer d'obtenir les réponses que vous souhaitez.

Partie 4 sur 4: embaucher votre propre expert

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Décidez si vous avez besoin d'un expert pour témoigner en votre nom. Lorsque vous engagez un témoin expert pour témoigner en votre nom au procès, vous voulez qu'il soit en mesure de discuter de sujets difficiles et déroutants de manière claire et concise. Le rôle d'un expert est de donner un sens à des sujets déroutants pour le jury et le juge. Lorsque vous discutez du recours à un expert avec votre avocat, vous devez évaluer le coût financier de l'embauche d'un expert par rapport à l'avantage potentiel de son témoignage.
- Dans un cas de différend frontalier, un témoin expert en vaudra généralement la peine. Nous espérons que votre expert sera en mesure de décrire les procédures et normes d'arpentage locales, comment appliquer ces procédures et normes, et comment l'arpenteur du demandeur n'a pas fait ces choses.
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Soyez sélectif dans votre recrutement. Lorsque vous engagez un témoin expert, vous devez prendre votre temps et choisir la meilleure personne pour le poste. Bien que vous deviez prendre en considération les honoraires de l'expert, il est important que l'expert soit en mesure de parler de manière professionnelle et compétente des sondages sur les lots. Les qualifications de l'expert doivent refléter les questions qui seront soulevées au procès. Par exemple, si vous discutez des limites et des limites de terrain, vous ne voulez pas embaucher un expert en arpentage spécialisé dans les violations de retrait et les problèmes de ruissellement.
- Avant d'engager un expert, votre avocat doit s'assurer qu'il est à l'aise à la barre des témoins. Dans la plupart des cas, vous voudrez embaucher un expert avec une expérience en salle d'audience. Cependant, plus un expert possède d’expérience en salle d’audience, plus son passé peut être mis à part par le plaignant.
- De toute évidence, vous devez trouver un expert qui est d'accord avec votre position (c.-à-d. Que l'enquête sur les limites de terrain est en quelque sorte défectueuse) et qui peut étayer sa conclusion par des preuves.
Une fois que l'arpenteur-géomètre a été embauché, il effectuera une enquête et soumettra un rapport décrivant la limite de terrain en question.
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Préparez l'expert à témoigner. Assurez-vous que votre expert comprend les éléments juridiques en cause dans votre cas. Prenez le temps de vous asseoir avec votre expert et votre avocat, afin que votre cas puisse être discuté. Indiquez clairement que le demandeur a soumis une enquête sur la ligne de lot que vous ne pensez pas exacte ou remplie correctement. De plus, votre avocat devrait pratiquer l'interrogatoire direct plusieurs fois jusqu'à ce que l'expert se sente à l'aise avec les questions qui vont être posées. Votre avocat devrait également indiquer à l'expert ce qui pourrait être demandé sur la croix. Vous ne voulez pas que votre expert soit surpris devant le tribunal.
- Dans ce type de cas, votre expert devrait être en mesure d'appliquer des procédures et des normes à l'enquête d'une autre personne pour déterminer si ces procédures et normes ont été suivies.
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Qualifiez le témoin en tant qu'expert. Lorsque vous commencez l'interrogatoire direct de votre témoin expert, votre avocat doit poser des questions qui démontrent l'expertise de l'expert en arpentage. Les questions introductives doivent se concentrer sur le parcours professionnel de l'expert. Par exemple, votre avocat peut vous demander quel genre de diplômes possède l'expert, comment l'expert est agréé, depuis combien de temps il effectue des sondages et s'il publie des articles techniques sur des questions d'arpentage. Vous devez avoir les objectifs suivants à l'esprit lors de la qualification de votre expert:
- Démontrer au juge que votre expert possède au moins les qualifications minimales nécessaires pour donner un témoignage d'opinion sur l'arpentage
- Persuader le jury que les opinions de votre expert sont correctes et que leur jugement est solide
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Établissez une base pour l'opinion de l'expert. Au cours de cette partie du direct, vous voulez que votre expert vous explique quels faits et quelles données il a utilisé pour tirer ses conclusions au sujet de l'enquête sur les limites de terrain du demandeur. L'expert peut le faire en utilisant les sources d'informations suivantes:
- Connaissances personnelles, qui peuvent inclure leur connaissance personnelle de la façon dont une enquête appropriée est menée.
- Questions hypothétiques, que votre avocat utiliserait pour dénicher des informations. Par exemple, votre avocat pourrait vous demander: «Si vous supposez que les enjeux des limites n'ont jamais été découverts et que les titres fonciers antérieurs n'ont jamais été consultés, seriez-vous en mesure de déduire qu'une enquête a été mal menée?
- Avis d'experts sur les témoignages d'autres personnes. Par exemple, si le témoin du demandeur a déclaré qu'il est nécessaire de découvrir les piquets de délimitation afin de remplir une enquête valide, votre témoin expert peut utiliser cette information s'il le souhaite.
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Tirez sur l'opinion de l'expert. L'une des étapes les plus importantes de l'examen direct par un expert est lorsque votre expert exprime son opinion réelle. L'opinion de votre expert sera basée sur l'application de ses connaissances, compétences, expérience, formation et éducation. Par exemple, votre expert pourrait dire: "Sur la base de mes 35 années passées à mener des levés de terrain, de mon autorisation de la plus haute autorité de cet État et de mes études dans l'un des meilleurs collèges d'arpentage du pays, il est-ce que je suis d'avis que l'arpentage de la ligne de lot du demandeur a été effectué de manière incorrecte et ne montre pas la bonne limite de propriété. "
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Expliquez l'opinion. La dernière étape du témoignage de votre expert l'obligera à expliquer son opinion en enseignant au jury et au juge la nature technique de l'arpentage. Vous pouvez choisir de demander à l'expert de se lever et d'écrire sur un chevalet ou de lui demander d'utiliser des expositions.
- Quoi qu'il en soit, votre but ici est d'aider le jury à comprendre et à comprendre l'aspect technique de l'opinion de l'expert.
- Par exemple, vous pourriez demander à l'expert d'utiliser une carte pour dessiner ce que l'arpenteur du demandeur aurait dû faire (par exemple, mesuré de cet arbre à cet étang).

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Comment contester une enquête de ligne de lot en tant que défendeur?

Pas

Partie 1 sur 4: Négocier un règlement de limite de propriété

Partie 2 sur 4: poursuite du litige

Partie 3 sur 4: contre-interrogatoire du témoin expert du demandeur

Partie 4 sur 4: embaucher votre propre expert

Questions et réponses

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