Comment subdiviser une propriété?

Comment puis-je subdiviser ma propriété si j'ai une hypothèque sur la maison?

Les propriétaires et les investisseurs immobiliers envisagent parfois la subdivision de la propriété résidentielle à la recherche de profits. Il n'y a pas de processus standard pour ce faire. Les lois et règlements varient d'un endroit à l'autre. Contacter le bureau de planification et de développement le plus proche est le meilleur moyen d'obtenir des détails sur votre région. L'article suivant propose des informations générales et des suggestions.

Partie 1 sur 4: Décider de subdiviser votre propriété

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Comprenez ce que signifie la subdivision de la propriété. Subdiviser la propriété signifie la diviser en plusieurs parties. Les propriétaires fonciers subdivisent généralement leur propriété en plusieurs unités résidentielles. Cela augmente généralement la valeur du terrain.
- Lorsque le terrain est subdivisé en plus d'un lot, chaque lot est ensuite vendu à un ou plusieurs acheteurs. C'est plus rentable que de conserver la propriété comme une seule unité résidentielle.
- Les petits terrains résidentiels peuvent être plus faciles à vendre que les plus grands terrains. Cela augmente la valeur globale du terrain.
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Évaluez le risque de subdiviser votre propriété. Le lotissement des propriétés est courant chez les promoteurs fonciers, les constructeurs, les agents immobiliers et autres professionnels. Cependant, si vous êtes nouveau dans le processus, cela peut être risqué si vous ne faites pas votre diligence raisonnable. Évaluez un certain nombre d'éléments préliminaires pour déterminer si votre propriété est même éligible au lotissement. Vous pourriez perdre beaucoup de temps et d'argent à concevoir et à demander un lotissement alors que votre propriété n'est même pas éligible.
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Considérez la taille et la portée de vos plans. Les complexités associées à la subdivision des propriétés augmentent à mesure que la taille de la propriété augmente. Il est moins compliqué de subdiviser une parcelle de terrain plus petite (une propriété de moins d'un acre) en seulement deux parcelles. Les grands projets sont plus complexes. Une fois que vous commencez à planifier de diviser des propriétés de plus d'un acre en trois parcelles ou plus, les choses deviennent beaucoup plus compliquées.
- Parmi les autres facteurs qui compliquent la subdivision de la propriété, mentionnons si le lot fait face à une voie publique existante et si vous avez l'intention de construire de nouvelles routes, des services publics et d'autres infrastructures. Selon la conception et la disposition du site, un projet de lotissement peut facilement se transformer en un projet de développement communautaire à grande échelle.

Avant de subdiviser votre propriété, lancez une recherche de titre pour vous assurer qu'il n'y a pas de revendications concurrentes sur votre propriété.

Partie 2 sur 4: faire vos recherches

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Vérifiez les restrictions. Assurez-vous qu'il n'y a pas d'ordonnances locales, de pactes de voisinage ou de restrictions d'actes qui pourraient bloquer vos plans. Une recherche de titre permettra d'identifier l'un de ces problèmes ainsi que l'existence de privilèges en suspens ou d'autres réclamations sur le terrain.
- Trouvez une entreprise de titre. Votre agent immobilier ou votre prêteur peut vous en recommander un avec qui ils travaillent habituellement, ou vous pouvez obtenir des recommandations de vos pairs. La société de titre effectue la recherche de titre pour s'assurer que le vendeur a le droit légal de vendre la propriété.
- Une fois que la société du titre a vérifié la validité du titre, elle publiera une lettre d'opinion sur le titre qui énonce ses conclusions.
- La société titre émettra également une assurance titres. L'assurance titres protège l'acheteur si les anciens propriétaires ou débiteurs déclarent avoir une créance sur la propriété.
- Lors de la recherche de titre, la société de titres examine les anciens actes pour vérifier que le vendeur est le seul propriétaire de la propriété. La recherche de titre découvre également toutes les dettes impayées sur la propriété, telles que les impôts, les privilèges ou les prêts.
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Estimez l'impact du marché sur votre lotissement. Assurez-vous qu'il existe un marché pour les lots dans votre région. Vendez-les à un prix raisonnable. Faites des recherches sur le marché et les autres propriétés de la région pour déterminer la taille, la disposition et le prix du lot commercialisable dans la région.
- Consultez un agent immobilier de confiance ayant une expérience locale pour obtenir des conseils à ce sujet. Obtenez l'avis d'autres constructeurs qui ont travaillé dans votre région.
- Comprenez que l'emplacement de votre propriété a un impact sur sa valeur actuelle et sur la façon dont elle pourrait s'apprécier. Étudiez les valeurs des propriétés qui sont actuellement sur le marché dans la région et d'autres qui se sont vendues dans un passé récent.
- Par exemple, si vous prévoyez de subdiviser une propriété pour construire des maisons résidentielles, déterminez la maison et la taille du terrain qui auront la valeur la plus élevée à votre emplacement. Si la plupart des maisons qui se vendent dans la région sont plus petites ou situées sur des terrains plus petits, ne choisissez pas de construire de grandes maisons chères sur de grands terrains. Ils ne vendront pas autant qu'ils le pourraient dans un quartier plus chic. Un évaluateur ne sera pas en mesure d'attribuer une valeur à une maison qui soit supérieure au prix le plus élevé de la maison dans l'emplacement. Il est donc sage de faire des recherches sur le marché et de commencer par une taille et un prix appropriés à l'esprit.
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Comprendre le zonage et les autres exigences. Même s'il n'y a pas d'ordonnances, de pactes ou d'autres restrictions vous empêchant de subdiviser le terrain, les lois locales de zonage, de lotissement et de développement immobilier peuvent affecter vos plans. Chaque municipalité et comté a ses propres règlements de zonage, restrictions de taille de lot et de bâtiment et exigences relatives aux espaces ouverts. Recherchez ces lois avant d'investir dans des projets de subdivision de la propriété. Il est possible de demander des dérogations de zonage, qui peuvent être accordées si votre demande est jugée raisonnable.
- Contactez le service d'urbanisme et de construction municipal du canton ou de la municipalité pour connaître la catégorie de zonage de la propriété. Si vous ne trouvez pas les informations là-bas, recherchez les lois locales sur des sites Web tels que l'État et le gouvernement local sur le net ou la corporation du code municipal (Municode).
- Le zonage et les règles locales peuvent affecter la manière dont la propriété peut être utilisée. Le quartier peut être classé pour un usage résidentiel unifamilial, résidentiel multifamilial, de transition ou mixte, comme résidentiel et commercial.
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Confirmez que tous vos lots seront correctement entretenus. Vous ne pourrez pas vendre les propriétés si elles n'ont pas accès aux routes publiques et aux services publics tels que l'eau, les égouts et l'électricité. Confirmez que ces utilitaires sont disponibles pour vos lots et qu'ils peuvent gérer la capacité supplémentaire des nouvelles résidences que vous prévoyez d'y construire.
- Ce processus est parfois appelé développement de site ou due diligence technique. Il s'agit du processus d'évaluation de la disponibilité et des options pour les services publics et les infrastructures clés du terrain à bâtir comme l'électricité, l'eau, les égouts et les communications.
- Si vous achetez un lot fini pour la vente, votre accord avec le constructeur couvrira ces services. Si vous achetez un terrain vacant ou non aménagé à l'extérieur d'un quartier ou d'une ville établie, vous devrez faire des plans pour obtenir des services d'électricité, d'eau, d'égout et de communications dans la propriété.
- L'électricité et le gaz peuvent être apportés à la propriété par la compagnie d'électricité. N'excluez pas les sources d'énergie alternatives ou vertes: solaire, gaz naturel, propane, mazout ou même géothermique.
- Même si les égouts et l'eau publique sont disponibles pour une parcelle de terrain, vous devrez peut-être prendre des dispositions pour étendre ces services aux structures que vous prévoyez de construire. Envisagez des alternatives comme les puits et les systèmes de confinement et de filtration de l'eau de pluie. Le service public d'égout n'est pas toujours disponible. Dans ces cas, vous devrez peut-être installer une fosse septique.
- Prévoyez un câblage approprié pour les types de systèmes de communication que vous souhaitez installer, tels que l'Internet haut débit, le téléphone et la télévision par câble.
- Les coûts de développement du site peuvent s'additionner considérablement. Ces coûts comprennent les frais et les permis et varieront en fonction des conditions du site et du sol, de vos plans de développement et des frais locaux et des frais de permis.
- La ville ou l'état peut également vous facturer des frais d'impact. Ceux-ci aident les communautés à payer les écoles, les infrastructures et les autres coûts publics associés à l'ajout de nouvelles maisons à la communauté. Les frais d'impact peuvent en théorie être assez élevés.

L'approbation de la subdivision de la propriété s'accompagne généralement d'exigences selon lesquelles vous devez apporter certaines améliorations à la propriété.

Partie 3 sur 4: Demande d'approbation pour subdiviser une propriété

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Faites une recherche par titre. Une recherche de titre est effectuée par une société de titre. Il s'agit d'un examen des archives publiques pour savoir s'il y a des propriétaires précédents qui pourraient réclamer un intérêt dans la propriété ou s'il y a des dettes impayées telles que des impôts ou des prêts. Si vous possédez déjà la propriété, une recherche de titre a probablement été effectuée avant le règlement. Cependant, si vous achetez la propriété avec l'intention de la subdiviser, assurez-vous qu'une recherche de titre est terminée avant de vous rendre au règlement.
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Vérifiez le processus localement. Contactez le bureau de planification, de zonage et / ou de développement le plus proche. Votre ville ou canton peut publier des informations sur son site Web. Sinon, vous devrez les appeler. Demandez si votre propriété est admissible au lotissement. Renseignez-vous sur les ordonnances ou les restrictions auxquelles vous devrez vous conformer.
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Concevez la subdivision. Engagez un développeur ou un ingénieur civil pour concevoir la propriété. Le plan précisera comment le terrain doit être divisé, y compris le nombre et la taille des lotissements. La conception doit également illustrer la manière dont les routes atteindront les propriétés.
- Embauchez une entreprise qui emploie des ingénieurs civils, des arpenteurs-géomètres et des consultants en environnement ayant une expérience dans votre région.
- Ils commenceront par étudier la topographie du terrain et identifier les zones de ressources critiques qui ne peuvent pas être développées. Ils utiliseront ces informations pour rédiger des limites de propriété approximatives. Ensuite, ils passeront en revue les règlements locaux et vous présenteront des croquis conceptuels qui vous montreront les options de développement du site.
- Les lotissements à aire ouverte conservent l'espace ouvert avec des routes plus courtes et une façade de terrain réduite.
- Les développements à usage mixte comprennent des zones résidentielles, commerciales et récréatives.
- Les développements de logements abordables aident non seulement les personnes à faible revenu à acheter une maison, mais ils peuvent également transformer des sites avec des contraintes difficiles ou un faible potentiel de conception en propriétés lucratives.
- Le logement pour aînés combine un espace ouvert avec des loisirs et des condominiums accessibles. Cela peut être un moyen d'attirer de nouveaux résidents dans une région sans surcharger les écoles.
- Une fois que vous avez choisi le lotissement souhaité, la firme de conception travaillera avec vous pour arpenter le terrain, délimiter les zones humides, concevoir le drainage et contrôler l'érosion.
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Arpentez la propriété. Votre ville ou village peut offrir des services d'arpentage. Sinon, engagez un arpenteur ou un ingénieur privé pour arpenter la propriété et créer un plateau. Un plat est une carte, dessinée à l'échelle, qui montre les subdivisions sur une parcelle de terrain. Il identifie les limites, les servitudes, les zones inondables, les routes et les emprises d'accès. Il fournit la description légale de la propriété. Des plateaux sont requis pour tout terrain à subdiviser.
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Soumettez votre demande à l'agence gouvernementale appropriée. Votre conseil d'aménagement local décidera d'approuver ou non votre pétition. Incluez votre carte de plat, votre certificat de titre et les frais de dossier avec votre demande. Dans la plupart des cas, le comité de planification décidera de votre cas lors d'une réunion régulière. Dans d'autres cas, ils tiendront une audience publique.
- Une fois que vous avez tous vos plans de lotissement mis en place, rendez-vous au conseil de planification local et organisez une réunion de pré-logement. Apportez votre certificat de titre et vos plans de lotissement.
- Montrez la taille de la propriété et identifiez les zones pour les espaces ouverts, les maisons existantes et nouvelles, les allées et les parkings.
- Les urbanistes du conseil examineront votre proposition pour s'assurer qu'elle respecte les politiques et les lignes directrices locales en matière de planification. Ne soyez pas surpris s'ils vous recommandent d'ajuster ou d'affiner vos plans.
- Si nécessaire, rencontrez votre équipe d'architectes, d'arpenteurs-géomètres et de planificateurs d'aménagement pour retravailler le plan afin de répondre aux recommandations du conseil.
- Une fois que vous avez satisfait aux exigences ci-dessus, il est temps de déposer votre demande. Le canton ou la municipalité acceptera votre demande et passera par le processus d'approbation. Ce processus peut durer de quelques semaines à plusieurs mois. Suivez votre demande en communiquant fréquemment avec le conseil pour voir s'il a des questions ou s'il a besoin de plus d'informations.
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Déposer une dérogation ou une renonciation à la planification ou au zonage si nécessaire. Si votre propriété n'est pas admissible au lotissement ou si votre demande de lotissement est refusée pour une raison quelconque, vous avez un recours. Le dépôt d'une dérogation ou d'une renonciation à la planification ou au zonage rouvre le dossier. Souvent, lors d'un réexamen, les conseils d'aménagement accorderont des exceptions lorsqu'ils les jugeront raisonnables.

Contactez votre bureau de planification local pour savoir si votre propriété est admissible au lotissement — Après avoir confirmé votre titre, contactez votre bureau de planification local pour savoir si votre propriété est admissible au lotissement.

Partie 4 sur 4: payer pour le lotissement d'une propriété

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Connaître les facteurs qui influencent le coût du lotissement. De nombreuses variables influencent le coût. Il s'agit notamment de la taille de la propriété, de son emplacement et de la manière dont vous comptez l'utiliser. Le nombre de subdivisions influe également sur le coût. Plus vous prévoyez de lotissements, plus cela vous coûtera cher.
- Il n'y a aucun moyen d'estimer avec précision le coût de la subdivision de votre propriété, car de nombreux facteurs ont un impact sur le coût total. Ceux-ci incluent votre emplacement, les lois sur la propriété, les exigences de zonage, la taille et la forme de votre propriété, qu'il y ait ou non des bâtiments existants sur la propriété et la disponibilité de l'accès aux services publics et aux infrastructures.
- Les frais de lotissement du terrain peuvent inclure un arpentage, les frais juridiques, les frais de demande, le défrichage du site, la fourniture des services publics, les frais d'inspection et les frais de permis.
- Si vous souhaitez obtenir une estimation du coût de lotissement d'une propriété spécifique, contactez une entreprise d'aménagement du territoire de votre région qui compte des ingénieurs civils, des architectes et des arpenteurs-géomètres. Ils auront les connaissances et l'expérience de votre région pour être en mesure de vous indiquer les coûts à prévoir.
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Payer les frais de dossier locaux. Celui-ci accompagnera votre demande et sera versé à votre agence gouvernementale locale. Vous pouvez également être responsable des frais d'audition, d'enregistrement, de révision et de mise à jour de la carte fiscale.
- Vous pourriez payer jusqu'à 7460€ sur ces frais, en fonction de votre emplacement et du nombre de lotissements que vous demandez. Pour seulement deux subdivisions, le coût sera beaucoup plus bas.
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Payez les géomètres. Les géomètres facturent à l'heure. Le montant que vous devez budgéter pour l'arpentage dépend de la taille de la propriété. Pour une propriété plus petite, l'arpenteur peut vous facturer entre 370€ et 1870€. Le coût de l'arpentage et du plaquage des propriétés plus grandes peut être beaucoup plus élevé.
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Payer pour les améliorations de propriété requises. Ces exigences peuvent faire monter en flèche vos dépenses. L'approbation de la subdivision de la propriété s'accompagne généralement d'exigences selon lesquelles vous devez apporter certaines améliorations à la propriété. Celles-ci concernent généralement les routes d'accès, les égouts et les services publics. Ces améliorations peuvent généralement coûter des dizaines de milliers de dollars.

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Comment subdiviser une propriété?

Pas

Partie 1 sur 4: Décider de subdiviser votre propriété

Partie 2 sur 4: faire vos recherches

Partie 3 sur 4: Demande d'approbation pour subdiviser une propriété

Partie 4 sur 4: payer pour le lotissement d'une propriété

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