Comment vérifier les antécédents d'un locataire?
En tant que propriétaire, il est important de vérifier les antécédents de votre locataire pour vous assurer qu'il vous paiera à temps et qu'il traitera correctement votre propriété. Demandez-leur de remplir une demande comprenant les détails de leurs anciens propriétaires et des références personnelles. Sur le formulaire, demandez-leur la permission d'effectuer une vérification de crédit, ce qui est une obligation légale. Vous pouvez télécharger un exemple de formulaire de demande en ligne. Vous pouvez également interroger le locataire potentiel et lui demander par exemple pourquoi il déménage, s'il travaille de nuit et s'il a souvent d'autres personnes avec lui. Cela vous donnera une idée de ce que sera le locataire. Une fois que vous avez leurs informations, commandez une vérification des antécédents auprès d'une entreprise de dépistage, qui vous dira s'ils ont des antécédents criminels. Ensuite, contactez leur employeur et les anciens propriétaires pour vous assurer qu'ils sont honnêtes et fiables. Pour plus de conseils de notre co-auteur juridique, y compris comment accéder au rapport de crédit d'un locataire, lisez la suite!
Après qu'un propriétaire ait vérifié les antécédents d'un locataire, serait-il légal pour le propriétaire de donner au locataire une copie du rapport?
Il est important pour vous, en tant que propriétaire, de savoir à qui vous louez avant de louer votre propriété. Vérifier les antécédents d'un locataire potentiel peut révéler des problèmes et réduire le risque d'avoir à retirer (expulser) un locataire ou à effectuer des réparations coûteuses après son départ. Avec les informations de base d'un locataire potentiel à portée de main, vous êtes en mesure de prendre des décisions éclairées pour permettre à cette personne de louer votre propriété.
Partie 1 sur 2: collecte d'informations auprès du locataire
- 1Exiger des locataires potentiels qu'ils remplissent une demande de location. Vous pouvez obtenir des exemples de demandes de location en ligne ou auprès de votre association immobilière locale. La demande vous fournira toutes les informations nécessaires pour effectuer une vérification des antécédents et évaluer si le demandeur serait un bon locataire. La demande de location doit demander:
- le nom complet du demandeur, son numéro de sécurité sociale, sa date de naissance, ses coordonnées, son numéro de permis de conduire et son état de délivrance (faire également une copie du permis).
- adresses actuelles et précédentes, dates de résidence, coordonnées des propriétaires actuels et anciens.
- le revenu actuel, les dates d'emploi actuel et passé, les noms et les coordonnées des employeurs actuels et anciens.
- références bancaires et de crédit pour une vérification de crédit.
- les coordonnées de trois références personnelles.
- 2Demander aux locataires potentiels de remplir un formulaire d'autorisation de rapport de crédit. L'article 604 du Fair Credit Reporting Act (FCRA) exige que les propriétaires demandent la permission d'effectuer une vérification de crédit. Afin de se conformer à la FCRA, vous devez avoir un formulaire d'autorisation de rapport de crédit dûment rempli avant d'obtenir le rapport de crédit d'un demandeur.
- Si un locataire potentiel refuse de signer un formulaire d'autorisation de rapport de crédit et de permettre une vérification de crédit, vous pouvez lui refuser la possibilité de louer la propriété.
Combien de temps le formulaire de consentement signé par un locataire pour une vérification des antécédents est-il valable? - 3Interviewez le candidat en personne. C'est une personne avec qui vous pourriez interagir fréquemment, du paiement du loyer à la résolution des problèmes d'entretien, et vous voulez vous assurer qu'elle est amicale et respectueuse et que vous êtes à l'aise avec elle en tant que locataire. Lors de l'entretien, demandez aux locataires potentiels:
- Pourquoi déménagent-ils?
- Ont-ils des animaux de compagnie et sont-ils domestiques?
- Est-ce qu'ils fument? A l'intérieur ou à l'extérieur?
- Qui d'autre vivra avec eux maintenant ou dans le futur?
- Ont-ils des amis ou des parents qui passent fréquemment la nuit?
- Quelle est leur journée de travail type? Travaillent- ils la nuit?
- Peuvent-ils payer le premier mois de loyer et de caution avant d'emménager?
Partie 2 sur 2: exécution de la vérification des antécédents
- 1Obtenir des rapports de crédit pour le demandeur. Un rapport de crédit vous aidera à identifier les locataires qui sont financièrement stables et fiables. Sur le rapport de crédit, vous verrez des informations sur les saisies, les faillites, les poursuites illégales des détenus et les expulsions. Chaque société de crédit fournira une cote de crédit au locataire démontrant la fiabilité financière du demandeur. Un pointage de crédit typique requis pour la location d'un appartement est supérieur à 620.
- Les rapports de crédit peuvent être obtenus en ligne auprès des trois principaux bureaux d'évaluation du crédit (TransUnion, Experian et Equifax) en créant un compte en ligne et en suivant les instructions pour faire une demande.
- Si vous refusez un demandeur en raison d'informations négatives sur un rapport de crédit, vous devez envoyer au demandeur une lettre de «mesure défavorable», qui informe le demandeur de trois choses: la raison du rejet, le nom et l'adresse de l'agence qui a signalé le négatif informations et le droit du demandeur d'obtenir une copie gratuite du rapport en le demandant à cet organisme dans un délai de 60 jours.
- 2Effectuez une vérification des antécédents de votre candidat auprès d'une société de sélection de locataires vérifiée. La vérification des antécédents montrera un certain nombre de choses comme n'importe quel casier judiciaire, y compris l'enregistrement du nom dans la base de données des délinquants sexuels, s'il a déjà endommagé une propriété et s'il a payé le loyer à temps. Vous voulez trouver des locataires honnêtes qui respectent les règles, et cela vous aidera à les identifier.
- En vertu de la FCRA, vous devez utiliser une agence d'information sur les consommateurs approuvée pour obtenir une vérification des antécédents d'un locataire potentiel. Le Consumer Finance Protection Bureau a compilé une liste d'agences de notation de crédit approuvées pour la sélection des locataires.
- Les vérifications des antécédents des locataires peuvent aller de 15€ à 37€, selon les éléments sélectionnés à filtrer.
- Vous pouvez demander aux locataires de payer des frais de dossier qui couvriront le coût des vérifications des antécédents et de la solvabilité.
En vertu de la FCRA, vous devez utiliser une agence d'information sur les consommateurs approuvée pour obtenir une vérification des antécédents d'un locataire potentiel. - 3Contactez l'employeur du demandeur. C'est l'occasion pour vous de vérifier que les informations sur l'emploi et le revenu fournies par le demandeur sont vraies et de déterminer si le locataire potentiel est en mesure de payer le loyer. Par exemple, demandez:
- La personne est-elle employée par vous et pour quelle durée?
- La personne gagne-t-elle un salaire fixe?
- Est-ce un travail à temps plein ou à temps partiel?
- Quel est le salaire actuel de la personne?
- 4Contactez les anciens propriétaires du demandeur. C'est votre chance de démystifier le candidat. Les propriétaires précédents peuvent vous parler de la personne en tant que locataire. Leur demander:
- Quand et combien de temps la personne vous a-t-elle loué un bien?
- Ont-ils payé le loyer à temps?
- Ont-ils rompu le contrat de location de toute façon?
- Ont-ils causé des dommages matériels?
- Y a-t-il eu des plaintes d'autres locataires ou voisins?
- Pourquoi le bail a-t-il pris fin?
- Loueriez-vous à nouveau à cette personne??
- 5Contactez les références personnelles du candidat. Bien que les amis et la famille aient un certain préjugé envers le demandeur, ils le connaissent également depuis de nombreuses années et seront en mesure de vous informer sur le demandeur en tant que personne, en vous fournissant des informations sur son caractère, son comportement et ses manières. Demandez ces références:
- Depuis combien de temps connaissent-ils le demandeur?
- Considérent-ils que la personne est fiable?
- Recommanderaient-ils cette personne comme locataire à un propriétaire?
La demande vous fournira toutes les informations nécessaires pour effectuer une vérification des antécédents et évaluer si le demandeur serait un bon locataire.
- Il existe des lois fédérales qui interdisent la discrimination lors du choix des locataires. Vous ne pouvez pas discriminer en fonction de plusieurs facteurs, notamment la race, la religion, l'âge, le sexe et/ou le handicap.
- Bien que vous puissiez obtenir des exemples de demandes de location et de formulaires d'autorisation de rapport de crédit en ligne, il est préférable de consulter un avocat spécialisé dans le droit propriétaire-locataire/propriété pour vous assurer que vos documents couvrent tout ce dont vous avez besoin et sont conformes à la loi.
- Les informations fournies ci-dessus constituent des informations générales relatives à la loi. Il ne constitue pas un avis juridique.
- Si vous cherchez des conseils juridiques, vous devriez consulter un avocat.
Questions et réponses
- Puis-je demander des photographies de l'état actuel de leur appartement?Oui, vous pouvez demander n'importe quoi, mais vous devez enquêter. Les gens peuvent vous donner des photos de maisons barricadées ainsi que la liste de leurs proches en tant que propriétaires. Passez à l'adresse qu'ils vous donnent pour vérifier. Vérifiez également en ligne si la propriété appartient réellement au propriétaire inscrit.
- Quel type d'antécédents criminels un propriétaire examine-t-il?Chaque propriétaire peut en fait avoir ses propres directives, mais généralement en fonction du délit, celles-ci ne seront généralement pas un problème. HUD (généralement pour les grandes communautés d'appartements) a en fait établi des directives pour refuser des personnes sur la base d'antécédents criminels, et se limitent généralement aux crimes "violents" tels que l'agression, l'enlèvement, la fabrication ou la vente d'une substance contrôlée.
- Existe-t-il un bon site Web gratuit de vérification des antécédents?La réponse courte est non, selon ce que vous recherchez vraiment. Certaines agences d'État et de comté publient des affaires d'archives publiques (casiers judiciaires, expulsions et quelques autres choses) sur leurs sites Web individuels, donc si vous savez ce que vous cherchez, vous pourrez peut-être le trouver là-bas, mais toute entreprise proposant une vérification des antécédents "gratuite" va probablement collecter les informations, vous montrer une version fortement rédigée, probablement montrer quelque chose d'"urgent", puis proposer de révéler des informations de base moyennant des frais. La meilleure chose à faire est de verser l'argent à un endroit réputé et d'obtenir un contrôle détaillé et de qualité.
- Où est un bon endroit où je peux faire des vérifications d'antécédents en ligne et payer mensuellement mais pas beaucoup?Tout «bon service» qui facture des frais mensuels vous facturera toujours des frais pour chaque rapport de sélection de locataire. Les entreprises de dépistage sont des entreprises à but lucratif et il en coûte de l'argent pour extraire des données de diverses bases de données telles que TransUnion, Experian et Equifax. Donc, si l'entreprise a en quelque sorte un accord où vous pouvez payer 22€ par mois pour exécuter des rapports de dépistage illimités, ce service utilise de mauvaises données. Vous voudrez peut-être commencer à facturer des frais de dossier qui élimineront les locataires les plus faibles et couvriront vos frais de vérification des antécédents.
- Ai-je besoin d'une autorisation pour effectuer une vérification de solvabilité?En tant que propriétaire, oui. Si vous n'avez pas demandé l'autorisation du demandeur à l'avance, la société de vérification des antécédents que vous engagez informera le demandeur que vous en demandez une et il devra autoriser la publication du rapport. Sinon, l'entreprise n'exécutera pas le rapport.
- Combien de temps le formulaire de consentement signé par un locataire pour une vérification des antécédents est-il valable?Vérifiez la date sur le formulaire de consentement. Habituellement, les contrôles sont effectués dans les 90 jours.
- Devez-vous informer le locataire d'une vérification des antécédents en cours?Oui. Le locataire doit accepter et autoriser le contrôle, et dans certains États, il doit se voir offrir une copie du rapport, quel que soit le résultat.
- En tant que propriétaire, si je ne fais pas de vérification de solvabilité, puis-je toujours refuser l'entrée selon les lois de la Californie?En tant que propriétaire, vous avez le choix d'effectuer une vérification de crédit. Cependant, quoi que vous fassiez, vous devez rester cohérent pour chaque locataire potentiel. Cela signifie que vous voudriez établir un certain type de lignes directrices autres que le crédit (exigences de revenu, par exemple) comme base de refus. Vous pouvez très facilement vous mettre sur la pointe des pieds en plein milieu du territoire de «discrimination/traitement disparate».
- Après qu'un propriétaire ait vérifié les antécédents d'un locataire, serait-il légal pour le propriétaire de donner au locataire une copie du rapport?Dans la plupart des cas, le propriétaire est légalement tenu de remettre une copie du rapport au locataire lorsqu'il refuse un locataire.
- Comment louer à un étudiant d'échange d'Arabie Saoudite?Le pays d'origine peut ne pas être pris en considération; cela serait considéré comme des pratiques discriminatoires en vertu des directives Equal Housing et HUD. Ils sont toujours soumis aux mêmes critères de revenu que tout autre locataire. Le dépôt de garantie doit être le même que celui d'une personne ayant des antécédents de crédit limités (toujours en suivant les directives de l'État).
Questions sans réponse
- Pouvez-vous exiger des locataires potentiels qu'ils effectuent leurs propres vérifications de crédit/d'antécédents?
Les commentaires (11)
- Cela m'a aidé à mieux comprendre certaines des lois et des problèmes requis dont je n'étais pas sûr. Pour s'entretenir avec un avocat à propos.
- Je suis nouveau dans le métier de propriétaire et je n'avais pas beaucoup de connaissances sur la manière de sélectionner les candidats. Cet article a donné des informations concises sur la façon de trouver un bon locataire.
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- Cet article est très utile. De très bons exemples et étapes à suivre dans le processus d'expulsion. Détaillé, mais pas difficile à comprendre. Merci.
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- Des questions spécifiques à poser non seulement au locataire potentiel, mais aussi à ses employeurs, amis/famille, anciens propriétaires, etc. Il contient beaucoup d'informations et cela a été d'une grande aide. Merci.
- En tant que nouveau propriétaire, je n'avais aucune idée de la façon de vérifier les antécédents des locataires potentiels. Cet article m'a montré comment protéger mon investissement et comment le faire légalement. Merci.
- Je ne savais pas trop comment trouver la bonne agence de sélection des locataires pour les locataires potentiels d'un bien locatif. Cet article m'a aidé à prendre une décision éclairée en fonction des sites Web recommandés par les agences de consommation.
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