Comment faire une offre sur une maison?
Pour faire une offre sur une maison, commencez par rechercher des maisons comparables qui ont été vendues en utilisant des sites Web, comme Zillow. Ensuite, ajustez votre offre en fonction des caractéristiques uniques de la maison et depuis combien de temps la maison est sur le marché. De plus, envisagez d'obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire auprès d'une banque, ce qui vous mettra dans une position de négociation plus solide. Enfin, obtenez une copie de vos formulaires d'offre d'achat local et remplissez-les avec le montant de l'offre, les éventualités et le délai de réponse du vendeur. Pour obtenir des conseils de notre co-auteur de l'immobilier sur la façon de faire ressortir votre offre sur un marché immobilier en effervescence, lisez la suite!
Comment faire une offre sur une maison sans agent?
Vous avez trouvé la maison de vos rêves, il ne vous reste plus qu'à faire une offre. Le montant que vous proposez sera votre principale considération, alors analysez soigneusement le marché du logement. N'oubliez pas de faire appel à des professionnels, tels que des agents immobiliers et des avocats, si nécessaire. Au moment de faire votre offre, rédigez un contrat d'achat et de vente.
Partie 1 sur 3: définir votre enchère
- 1Regardez les ventes comparables. Un vendeur s'attendra à vendre à un prix similaire à celui auquel des maisons comparables («coms») se sont vendues sur le même marché. Leur prix demandé devrait être basé sur ces ventes, mais faites vos propres recherches. Consultez des sites Web tels que Zillow pour obtenir des informations sur le marché.
- Une bonne maquette doit être de taille similaire et située dans le même quartier.
- Parce que le marché change toujours, vos compositions devraient avoir été vendues au cours des trois ou quatre derniers mois. Ne dépassez pas six mois, sauf si vous y êtes absolument obligé.
- 2Compte pour des fonctionnalités uniques. Il n'y a pas deux maisons identiques, vous devez donc ajuster votre enchère en fonction des caractéristiques uniques. Par exemple, la maison peut avoir une piscine, qu'aucune de vos compositions n'a. Ou la maison peut avoir une vue à couper le souffle.
- 3Évaluer le marché. Si le marché est chaud, le vendeur peut probablement obtenir le prix demandé ou un peu plus. Cependant, si les maisons sont sur le marché depuis longtemps, vous avez plus de pouvoir en tant qu'acheteur. Vérifiez combien de temps les maisons sont sur le marché avant de les vendre. Si la plupart des maisons restent assises pendant quatre mois ou plus, alors le marché est très lent.
- Retrouvez également des données sur le prix de vente moyen au cours de l'année écoulée. Dans un marché froid, les prix baissent probablement ou restent stables.
- 4Décidez de ce que vous pouvez vous permettre. Il n'y a aucune raison d'enchérir sur une maison si vous n'en avez pas les moyens. Établissez un budget mensuel et vérifiez combien cela vous coûte de vivre. Vous pouvez utiliser des calculatrices en ligne pour estimer le coût de votre hypothèque.
Pour faire une offre sur une maison, commencez par rechercher des maisons comparables qui ont été vendues en utilisant des sites Web, comme Zillow. - 5Découvrez pourquoi le vendeur déménage. Certains vendeurs peuvent être particulièrement motivés à vendre. Lorsque vous vous promenez dans la maison, posez des questions au vendeur (s'ils sont là). Un agent immobilier peut être plus discret, mais essayez quand même de découvrir pourquoi les vendeurs déménagent.
- Si la personne déménage à travers le pays ou cherche à acheter une autre maison, elle pourrait être très motivée pour décharger la propriété rapidement.
- Cependant, quelqu'un qui vend simplement parce qu'il prend sa retraite ou réduit ses effectifs peut probablement prendre son temps.
- 6Discutez de votre offre avec un agent. Vous ne savez peut-être pas par où commencer ni comment déterminer le montant de l'enchère. Rencontrez un agent expérimenté dans le marché où vous souhaitez acheter une maison. Vous pouvez trouver des agents dans l'annuaire téléphonique ou en ligne.
- Un agent peut vous fournir une analyse comparative de marché (CMA), qui est une analyse experte de ventes comparables.
Partie 2 sur 3: obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire
- 1Passez en revue vos antécédents de crédit. Vous serez dans une position de négociation plus forte si vous obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Pour cette raison, vous devriez vérifier vos antécédents de crédit pour voir s'il y a des informations négatives qui pourraient vous faire trébucher. Aux États-Unis, vous avez droit à un rapport de crédit gratuit par an de chacune des trois agences d'évaluation du crédit.
- Vérifiez s'il y a des erreurs et contestez-les. Les erreurs courantes incluent des comptes qui ne vous appartiennent pas, des comptes avec une mauvaise limite de crédit ou des comptes incorrectement répertoriés comme étant en souffrance.
- 2Regardez votre pointage de crédit. Votre pointage de crédit déterminera si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire et les taux d'intérêt que vous paierez. Généralement, vous aurez besoin d'un score de 620 pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Un score supérieur à 740 vous qualifiera pour les meilleurs taux d'intérêt.
- Vous pouvez souvent trouver votre pointage de crédit sur un relevé de carte de crédit.
- Alternativement, vous pouvez utiliser un service gratuit tel que Credit.com ou payer votre score FICO sur myfico.com.
- 3Rassemblez les informations requises. Vous devez fournir au prêteur un certain nombre d'informations personnelles lorsque vous demandez une pré-approbation. Recueillez ces informations à l'avance:
- Fiches de paie récentes
- Déclarations fiscales des deux dernières années
- Formulaires W-2 des deux dernières années
- Preuve d'autres revenus, tels que pension alimentaire, pension alimentaire pour enfants, revenu de retraite, etc.
- Relevés de compte bancaire des deux derniers mois
- Informations sur le compte de placement
- Pièce d'identité valide, comme un permis de conduire ou un passeport
- Numéro de sécurité sociale
- 4Appliquer. Vous pouvez demander une pré-approbation auprès d'une banque ou d'une coopérative de crédit. Vous devrez remplir une demande et fournir des copies de vos pièces justificatives. Demandez combien de temps il faudra au prêteur pour analyser vos informations.
- Passez un peu de temps à chercher les meilleurs tarifs avant de postuler. Si vous le souhaitez, vous pouvez envisager des prêteurs en ligne, mais vous devez les rechercher de manière approfondie. Vérifiez auprès du Better Business Bureau et du procureur général de votre état pour voir si des plaintes ont été déposées.
- 5Recevez votre lettre de pré-approbation. Si vous êtes approuvé, le prêteur doit vous envoyer une lettre indiquant le montant pour lequel vous avez été approuvé. Cette lettre n'est pas un engagement hypothécaire - la banque doit en fait évaluer la maison que vous avez l'intention d'acheter. Cependant, la lettre est une preuve solide que vous pouvez être financièrement admissible à un prêt hypothécaire.
- La lettre n'est généralement valable que pour 90 jours, alors ne demandez pas d'approbation avant d'être prêt à commencer sérieusement à chercher une maison.
- Évitez de changer d'emploi ou de dépenser une grosse somme d'argent après avoir été pré-approuvé. Votre demande de prêt hypothécaire peut encore être refusée si vous changez trop radicalement votre situation financière.
Si le vendeur accepte votre offre, alors l'offre d'achat devient un contrat contraignant (sous réserve de vos éventualités).
Partie 3 sur 3: rédiger une offre
- 1Lisez les lois de votre juridiction. Chaque état et pays a des lois différentes qui régissent la façon dont les offres d'achat sont faites. Par exemple, dans certains États américains, seul un avocat peut rédiger une offre légale.
- Si vous devez engager un avocat, contactez votre barreau local ou d'État et demandez à être référé à un avocat spécialisé dans l'immobilier.
- 2Recherchez les formulaires d'offre d'achat. Votre juridiction peut avoir un formulaire utilisé par les agents immobiliers locaux. Vous pouvez en obtenir une copie en contactant le département de l'immobilier de votre état ou en effectuant une recherche en ligne.
- Parce que la loi change souvent, tout formulaire que vous trouverez peut être légèrement daté. Pour cette raison, vous voudrez peut-être demander à un avocat d'examiner votre offre d'achat avant de la soumettre au vendeur.
- 3Inclure les informations de base dans l'offre d'achat. Une offre d'achat valide doit identifier l'adresse de la propriété et parfois inclure la description légale, que vous pouvez trouver sur un acte. Sans ces informations, le contrat ne sera pas valide. Vous pouvez obtenir la description de la société de titre, puis les deux parties devront la signer.
- 4Expliquez ce que vous paierez. Une offre d'achat doit également inclure des détails sur ce que vous paierez pour la maison et comment. Incluez les informations suivantes:
- Votre prix d'achat proposé.
- Qu'il s'agisse d'une opération entièrement en espèces ou d'une opération faisant l'objet d'une hypothèque.
- Le montant de votre dépôt d'arrhes. Généralement, cela représente 1 à 3% du prix d'achat. Expliquez également comment il vous sera retourné si le vendeur rejette votre offre.
- 5Inclure les imprévus. Les imprévus vous protègent. Incluez l'une des éventualités suivantes qui s'appliquent à votre situation:
- Vous pourriez ne pas être en mesure d'acheter à moins d'obtenir un financement, alors incluez cette éventualité si nécessaire.
- Vous voudrez certainement une inspection de la maison satisfaisante peu de temps après avoir fait votre offre. Vous pouvez faire marche arrière si l'inspection révèle des problèmes.
- Vous voudrez une évaluation et le droit de vous retirer si elle est inférieure au prix d'achat.
- Vous devrez peut-être vendre votre maison avant de pouvoir l'acheter. Si oui, incluez cette éventualité.
- Vous voudrez peut-être également souscrire une assurance pour éventualités, et certaines réparations devront peut-être être effectuées avant de pouvoir obtenir une couverture d'assurance.
- Sachez que tous les types de contingences ont des échéances, vous devrez donc savoir quand elles se produisent pour éviter de faire défaut.
CONSEIL D'EXPERTLes imprévus peuvent également vous protéger si vous devez retirer une offre. La courtier immobilier Carla Toebe a déclaré: «Vous pouvez retirer votre offre jusqu'à la clôture, mais vous perdrez généralement vos arrhes si vous annulez sans éventualité. Si vous annulez avec éventualité, vous récupérerez généralement vos arrhes.
- 6Définissez la durée de votre offre. Une offre n'est pas bonne pour toujours. Au lieu de cela, vous décidez combien de temps c'est bon. Discutez avec votre agent et discutez de ce qui est typique pour votre région. Par exemple, une enchère peut être valable pour quelques jours ou quelques heures seulement.
- Dans un marché chaud, un délai plus court est préférable. Cela empêchera un autre acheteur de se faufiler et de faire une offre concurrente.
- 7Ajouter d'autres dispositions nécessaires. Les offres d'achat contiennent de nombreuses conditions destinées à vous protéger lors de la vente. Assurez-vous que votre offre d'achat comprend les éléments suivants:
- Se réserver le droit de se promener dans la propriété avant la fermeture.
- Demandez au vendeur de fournir un titre clair.
- Attribuer qui paiera pour l'enquête, l'inspection, l'assurance titres, etc.
- Indiquez le type d'acte que le vendeur vous accordera.
- Divisez les taxes foncières, les factures de services publics, les factures de carburant, etc. Par exemple, si vous fermez fin juin, vous voudrez peut-être que le vendeur paie la moitié de la facture de taxes pour l'année.
- Incluez toute autre disposition requise par la loi de votre état.
Cela ne coûte rien d'utiliser un agent immobilier pour rédiger une offre sur une maison pour vous, à moins que le vendeur ne paiera de commission, mais la plupart du temps, le vendeur paiera si l'agent le demande avec l'offre. - 8Passez en revue toutes les informations. Si le vendeur accepte votre offre, alors l'offre d'achat devient un contrat contraignant (sous réserve de vos éventualités). Pour cette raison, vous devez examiner attentivement toutes les informations que vous avez incluses. Rencontrez un avocat si vous avez des questions.
- 9Rédigez une liste de compositions. Si votre offre initiale est inférieure au prix demandé, pensez à expliquer votre raisonnement. Dressez une liste de compositions et expliquez pourquoi vous les avez utilisées pour définir votre enchère. L'agent du vendeur doit remettre au vendeur tout ce que vous soumettez.
- 10Envisagez d'écrire une lettre d'intérêt. Dans un marché immobilier en effervescence, vous devez vous démarquer. Une façon de le faire est de raconter votre histoire au vendeur. Écrivez une lettre d'intérêt dans laquelle vous vous décrivez, votre famille et pourquoi vous êtes intéressé par la maison.
- Essayez d'établir une connexion avec le vendeur. Effectuez des recherches de base sur Internet et découvrez où ils sont allés à l'école ou au travail. Les comptes de médias sociaux devraient vous dire s'ils ont de la famille.
- Expliquez également ce que vous avez aimé de la maison et du quartier. Les vendeurs veulent savoir que leurs acheteurs aimeront la maison autant qu'eux.
- 11Soumettez votre offre. Rassemblez vos arrhes, offre d'achat, lettre d'intérêt et toute description des compositions que vous avez utilisées. Vous devrez soit soumettre l'offre à l'agent immobilier du vendeur, soit à votre propre agent.
- Soumettez en toute connaissance de cause que vous devrez peut-être négocier avec le vendeur.
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Questions et réponses
- Puis-je offrir moins d'argent pour la maison?Vous pouvez offrir moins pour une propriété. Cela ne signifie pas pour autant que le vendeur acceptera votre offre.
- Si j'ai indiqué que je paierais le prix du vendeur mais que j'ai changé d'avis avant de signer quoi que ce soit, puis-je demander des renégociations?La plupart des États américains ont des lois qui exigent qu'un contrat de vente de biens immobiliers soit écrit pour être exécutoire. Cependant, les lois sur les contrats oraux varient et certains endroits ont un délai de réflexion légal, même si vous avez soumis une offre écrite d'achat d'un bien immobilier. Une promesse verbale d'acheter un bien immobilier à l'avenir (contre un échange de contrepartie) peut être considérée comme un accord contraignant pour poursuivre un contrat écrit de bonne foi, mais les conditions réelles de la vente peuvent rester négociables jusqu'à ce qu'elles soient signées par toutes les parties, comme requis par les lois pertinentes. En théorie, le retrait d'une offre orale pourrait toujours vous faire poursuivre si les vendeurs peuvent prouver des dommages-intérêts.
- Comment faire une offre sur une maison sans agent?Si vous n'avez pas d'agent, il est préférable de prendre un avocat à moins que vous ne sachiez ce que vous faites. Il s'agit de l'un des achats les plus importants que vous ferez jamais, il est donc préférable de faire appel à un professionnel pour vous guider tout au long du processus et surveiller votre intérêt. Cela ne coûte rien d'utiliser un agent immobilier pour rédiger une offre sur une maison pour vous, à moins que le vendeur ne paiera de commission, mais la plupart du temps, le vendeur paiera si l'agent le demande avec l'offre.
- Pouvez-vous faire une offre sur plusieurs maisons?Vous pouvez faire autant d'offres que vous le souhaitez. En règle générale, vous disposez de 3 jours pour annuler en fonction des informations fournies par le vendeur. Ainsi, même si plusieurs offres sont acceptées, vous pouvez facilement annuler les autres avant de dépenser de l'argent pour les acheter.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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