Comment acheter une maison aux enchères?

Pour acheter une maison aux enchères, commencez par vérifier si l'enchère autorise les enchérisseurs financés ou si c'est en espèces uniquement.

Que vous investissiez dans une propriété ou que vous achetiez une maison pour vous-même, l'achat d'une maison aux enchères peut vous aider à faire une bonne affaire. Les maisons vendues aux enchères sont généralement des saisies, mais les détenteurs de privilèges fiscaux et les ventes immobilières aux enchères sont également des maisons. Vous pouvez trouver des maisons aux enchères dans votre journal local, en ligne ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ensuite, vous devrez trouver une maison qui vous intéresse et assister à une vente aux enchères. Si vous êtes l'enchérisseur gagnant à une enchère, vous devrez conclure la vente dans un court laps de temps.

Méthode 1 sur 5: trouver des maisons aux enchères

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Consultez votre journal local pour les avis sur les saisies locales. Les banques sont tenues de publier des informations sur les saisies dans le journal local. Cela comprendra des détails sur la propriété, quand et où la propriété sera mise aux enchères, et combien d'argent l'enchérisseur gagnant devra payer le jour de l'enchère.
- Cependant, ces listes ne vous indiqueront pas la surface carrée ou d'autres détails intérieurs de la maison. Vous pouvez rechercher l'adresse de la maison pour en savoir plus, mais ce n'est pas toujours disponible.
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Recherchez des sites Web qui compilent des listes d'enchères pour les saisies ou les privilèges fiscaux. Faire défiler un site Web d'enchères peut être le moyen le plus pratique de se renseigner sur les enchères à venir. En plus des sites Web locaux, vous pouvez consulter les sites Web nationaux qui contiennent des informations sur les enchères de tout le pays, y compris votre lieu de résidence. Voici les sites les plus populaires pour les ventes aux enchères de maisons:
- Fannie Mae héberge ce site: https://homepath.com/
- Le département américain du logement et du développement urbain gère ce site: https://hudhomestore.com/Home/Index.aspx
- La FDIC gère ce site: https://fdic.gov/buying/own/
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Contactez un agent immobilier qui gère les propriétés immobilières (REO). Les maisons qui vont aux enchères sont appelées propriétés REO, et certains agents immobiliers se spécialisent dans l'aide aux acheteurs pour acheter ces propriétés. Ils peuvent vous fournir une liste des propriétés disponibles dans votre région et peuvent être en mesure de vous guider à travers la propriété. Ils vous guideront également à travers le processus de vente aux enchères et les formalités administratives liées à l'achat d'une maison aux enchères.
- Votre agent immobilier ajoutera ses honoraires au coût d'achat de votre propriété si vous achetez une maison.
- Un agent immobilier peut également vous aider à trouver des ventes aux enchères immobilières à venir.
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Surveillez une liste d'enchères qui vous intéresse. Vérifiez souvent les annonces, car de nouvelles propriétés seront mises aux enchères. Lisez chaque annonce pour trouver une propriété qui pourrait vous convenir. Ensuite, vous voudrez rechercher cette propriété avant d'entrer une offre.
- Prenez votre temps lors de la recherche d'une propriété.
- Les maisons vendues aux enchères seront telles quelles, vous serez donc responsable de réparer tout dommage à la propriété.

Visitez la journée portes ouvertes si celle-ci est proposée par la maison de ventes.

Méthode 2 sur 5: inspecter la maison

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Analysez la liste des propriétés pour déterminer l'état de la propriété. Certaines maisons mises aux enchères sont en bon état, mais d'autres sont délabrées. La liste des propriétés peut fournir des détails sur la forme actuelle de la propriété. Il peut vous dire si la propriété a été bien entretenue ou est une construction récente. De même, il peut avertir des problèmes en déclarant que la propriété a besoin d'entretien, a subi des inondations ou est vacante.
- Si vous travaillez avec un agent immobilier ou un avocat, demandez-leur de vous aider à consulter la liste pour rechercher un libellé qui pourrait indiquer un problème avec la maison.
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Recherchez la maison sur les listes Internet, comme un précédent message MLS. Recherchez l'adresse en ligne pour rechercher les annonces actuelles ou anciennes du service d'annonces multiples (MLS), qui peuvent contenir des photos et des détails de la maison. Il est courant que les maisons restent sur des sites immobiliers même après avoir été vendues. En outre, recherchez en ligne les registres fonciers publics pour obtenir des informations sur le prix de vente le plus récent, la valeur estimative et la dette fiscale.
- Si vous ne pouvez pas rechercher les registres fonciers publics en ligne, vous pouvez vous adresser au bureau du greffier de votre comté pour savoir qui peut vous aider dans votre région. Certaines régions ont des lois restreignant l'accès à ces informations.
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Explorez la propriété au mieux de vos capacités. Étant donné que le prêteur n'est pas propriétaire de la maison, vous ne pourrez probablement pas la voir à moins que vous ne travailliez avec un agent immobilier qui y a accès. Pour inspecter la maison, passez devant et prenez des photos de l'extérieur.
- N'allez pas à l'intérieur de la propriété à moins que le propriétaire actuel ne vous y invite, ce qui est peu probable. Si vous essayez d'entrer dans la propriété sans autorisation, vous serez probablement arrêté.
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Visitez la journée portes ouvertes si celle-ci est proposée par la maison de ventes. Certaines maisons de vente aux enchères organiseront une journée portes ouvertes pour permettre aux acheteurs potentiels de voir la propriété. Cependant, cela n'arrive pas très souvent. S'il y a une journée portes ouvertes, assistez-y afin de pouvoir vous promener dans la propriété et poser des questions.
- Une journée portes ouvertes est plus susceptible de se produire si la maison mise aux enchères fait partie d'un plus grand domaine.
- Dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas entrer dans une propriété mise aux enchères.
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Effectuez une recherche complète de titre sur la propriété que vous souhaitez acheter. La recherche de titre trouvera toutes les dettes impayées liées à la maison, telles que les impôts impayés ou les privilèges de propriété. En outre, la maison peut avoir une deuxième hypothèque contre elle. Le nouveau propriétaire sera responsable de la compensation de ces dettes, il est donc important de les prendre en compte lors de la détermination de votre offre la plus élevée.
- Certains commissaires-priseurs réputés fourniront ces informations avant la vente aux enchères. Cependant, un mandataire immobilier peut effectuer une recherche de titre pour vous afin de s'assurer que toutes les informations sont exactes. Cela peut vous faire économiser de l'argent à long terme, car cela vous aide à éviter d'acheter une propriété avec des dettes.

Vous devez fournir le dépôt anticipé à la maison de vente avant de pouvoir participer à la vente aux enchères.

Méthode 3 sur 5: obtenir un financement

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Vérifiez si l'enchère autorisera les soumissionnaires financés ou en espèces uniquement. Selon les règles d'enchères, vous devrez peut-être payer la maison en espèces le jour de l'achat ou peu de temps après. Cependant, ce n'est pas toujours le cas. Vous pourrez peut-être financer votre achat avec une hypothèque pré-approuvée. La liste des enchères expliquera les règles de la maison que vous souhaitez acheter.
- Si vous n'avez pas assez d'argent pour acheter une maison qui ne permet pas de financement, vous pourrez peut-être obtenir un prêt personnel pour vous aider à couvrir la différence. Cependant, vous devrez obtenir le prêt avant d'enchérir sur la maison.
CONSEIL D'EXPERT

Chaque maison de vente a ses propres instructions de vente aux enchères. Certaines ventes aux enchères de maisons vous permettent d'enchérir par téléphone ou en personne le jour du grand, tandis que d'autres vous obligent à enchérir en personne. Souvent, la maison précisera qu'un pourcentage spécifique de mise de fonds est nécessaire en espèces ou en chèque de banque le jour de l'enchère. Le reste de l'argent peut être soit en espèces, soit sous forme de prêt, mais il doit être payé assez rapidement.
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Vérifiez les taux des prêteurs hypothécaires de votre région. Vous pouvez vérifier les taux en ligne ou visiter vos banques et coopératives de crédit locales pour discuter des taux en personne. Vous pouvez bénéficier d'un meilleur taux si vous passez par une banque ou une caisse populaire où vous avez un compte. Choisissez le tarif le plus bas ou offrant les meilleures conditions.
- Passez en revue les termes et conditions pour vous assurer qu'ils vous sont favorables. Dans certains cas, des tarifs plus bas peuvent être assortis de conditions générales plus strictes ou peuvent entraîner des frais de création plus élevés.
- Les frais d'origination sont facturés lors de l'émission de votre prêt. Comptez ce montant dans le coût de votre prêt.
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Obtenez une pré-qualification pour un prêt hypothécaire si vous ne pouvez pas payer comptant. Si votre enchère permet aux enchérisseurs financés d'acheter une propriété, demandez votre prêt hypothécaire avant d'assister à l'enchère. Cela vous permet de prouver que vous pouvez finaliser l'achat si vous êtes l'enchérisseur gagnant. Apportez votre lettre de pré-qualification avec vous à la vente aux enchères pour prouver que vous avez les fonds.
- Certaines maisons de vente aux enchères ont des prêteurs privilégiés avec lesquels elles encouragent les acheteurs à travailler. Vous pouvez consulter la liste pour cette information ou appeler la maison de vente aux enchères sur la liste pour plus d'informations.
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Définissez un budget pour votre enchère maximale en fonction du marché. Il est important de participer à l'enchère en sachant combien vous pouvez payer, surtout si le paiement est prévu le jour de l'achat. Demandez à votre agent immobilier des listes de ventes récentes de propriétés comparables dans la région. Comme autre option, effectuez une recherche sur Internet pour déterminer le prix de vente de maisons comparables dans votre région. Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez réellement payer.
- Déterminez le maximum que vous pouvez vous permettre en additionnant les liquidités dont vous disposez et le montant de votre prêt hypothécaire préapprouvé. Votre budget ne peut pas être supérieur à ce montant.
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Soustrayez les coûts de réparation potentiels de votre budget, si nécessaire. Si la propriété peut nécessiter des réparations, incluez les coûts de réparation potentiels dans votre budget. Parlez à un entrepreneur ou effectuez une recherche en ligne pour trouver des estimations de réparation pour le type de travaux que vous prévoyez faire sur la propriété. Soustrayez ces coûts potentiels de votre enchère maximale afin de ne pas payer accidentellement plus que ce que vous pouvez vous permettre.
- Par exemple, vous pouvez voir sur les photos de la propriété que toutes les armoires doivent être remplacées. Vous pouvez consulter le coût estimé du remplacement des armoires de cuisine et le soustraire de votre budget.

Si votre enchère permet aux enchérisseurs financés d'acheter une propriété, demandez votre prêt hypothécaire avant d'assister à l'enchère.

Méthode 4 sur 5: assister à la vente aux enchères

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Apportez votre dépôt anticipé dans un chèque de banque, un mandat-poste ou en espèces. Le dépôt anticipé est toujours fourni dans la liste des enchères. Il s'agit généralement de 5 à 10% du prix d'achat prévu de la maison. Vous devez fournir le dépôt anticipé à la maison de vente avant de pouvoir participer à la vente aux enchères.
- A titre d'exemple, une maison qui pourrait se vendre 149000€ aurait un acompte de 7460€ à 14900€
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Arrivez aux enchères une heure plus tôt pour ne pas rater la vente. La plupart des enchères ont lieu au palais de justice local, mais la société de vente aux enchères peut décider d'organiser la vente aux enchères à un autre endroit, comme une salle de conférence d'un hôtel. Cet emplacement sera inclus dans la liste. La plupart des ventes aux enchères immobilières ne durent que quelques minutes, il est donc important d'y arriver tôt.
- Il est normal que les enchères immobilières soient annulées, car le propriétaire pourrait payer sa dette.
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Inscrivez-vous et obtenez votre palette d'enchères. Vérifiez auprès du commissaire-priseur et remplissez tous les documents nécessaires. Une fois que vous avez rempli les documents, vous recevrez une palette que vous pourrez lever pour faire votre offre.
- Certaines maisons peuvent être vendues aux enchères en ligne. Si tel est le cas, vérifiez la liste de la maison que vous souhaitez acheter pour savoir quand les enchères sont ouvertes et fermées. Assurez-vous de saisir votre enchère pendant cette fenêtre.
- Les enchères par forclusion sont généralement organisées par des fiduciaires de la banque, tandis que les enchères de privilèges fiscaux sont généralement organisées par un shérif. Si vous enchérissez sur une vente aux enchères, le commissaire-priseur sera probablement quelqu'un qui s'occupe des ventes de propriétés.
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Levez votre pagaie pour enchérir sur la propriété que vous souhaitez acheter. Le commissaire-priseur lancera une offre. Si c'est un prix que vous êtes prêt à payer, levez votre pagaie pour montrer que vous enchérissez. Le commissaire-priseur continuera d'appeler des offres croissantes jusqu'à ce qu'il n'y ait plus de pagaies. La personne qui a fait l'offre la plus élevée remportera l'enchère.
- L'enchère de départ peut être le montant dû sur la propriété, mais elle peut être inférieure, selon la situation. L'enchère de départ peut être inférieure à celle due sur la propriété si le prêteur veut encourager les enchères ou si la maison vaut moins que ce qui lui est dû.
- Gardez à l'esprit que certaines enchères ont une offre de réserve, de sorte que la propriété peut ne pas aller à l'enchérisseur gagnant si la réserve n'est pas atteinte. Celles-ci sont appelées enchères de confirmation de prêteur. Dans une vente aux enchères absolue, l'enchérisseur gagnant obtient toujours la propriété.

Méthode 5 sur 5: finaliser l'achat

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Payez vos frais d'enchère et votre argent sérieux avant de quitter l'enchère. L'enchérisseur gagnant paiera tous les frais d'enchère ou d'enchères liés à la maison. De plus, vous devrez payer un acompte. Vous devez payer cela avant de quitter l'enchère, sinon vous perdrez probablement la propriété et l'argent que vous avez déposé jusqu'à présent.
- Dans la plupart des cas, vous paierez avec un chèque de banque, un mandat -poste ou en espèces. Consultez la liste des enchères pour savoir comment votre maison de vente accepte les paiements.
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Soumettez un certificat de reçu de vente au bureau du registraire du comté. Dans certaines régions, ce document est appelé une exécution de reçu de vente. Le certificat de réception de vente indique que vous achetez la propriété du prêteur ou du propriétaire. Il commence le transfert de la propriété à votre nom.
- Si vous payez plus de 7460€ en espèces pour la propriété, vous devrez également soumettre le formulaire 8300 de l'Internal Revenue Service (IRS). Ce document explique combien vous avez payé au prêteur ou au propriétaire et le type de fonds que vous avez fourni. Si vous avez acheté une forclusion, le prêteur peut remplir ce document en votre nom.
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Achetez une assurance titres pour vous protéger des dettes existantes. Même si vous avez effectué une recherche de titre, il est toujours possible d'hériter des dettes du propriétaire précédent. La meilleure façon de vous protéger de ces dettes est de souscrire une assurance titres sur votre titre avant de prendre possession de la maison. De cette façon, l'assurance titres couvrira toutes les créances impayées dont vous aurez connaissance à l'avenir.
- Vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance titres, mais elle vous protège des privilèges imprévus, des hypothèques et des impôts fonciers déjà prélevés sur votre nouvelle propriété.
- Votre agent immobilier peut vous aider à trouver une compagnie d'assurance titres, ou vous pouvez en rechercher une dans votre région en allant en ligne.
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Attendez-vous à ce que la vente soit ratifiée par le tribunal dans les 30 prochains jours. Les tribunaux locaux examineront la vente aux enchères et ratifieront la vente. Dans certains cas, cela peut ne prendre que quelques jours, mais vous devrez peut-être attendre un mois entier. Vous ne prendrez possession de la propriété qu'après cette période.
- Les tribunaux examineront les documents pour s'assurer que le prêteur ou une autre entité avait le droit de vendre la maison.
- Cela vous donne le temps de finaliser vos documents et de sécuriser le reste de votre financement.
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Finalisez votre prêt immobilier, si vous en avez un. Maintenant que vous connaissez le prix d'achat de votre nouvelle maison, vous pouvez compléter votre prêt. Visitez votre prêteur en personne ou visitez son site Web pour remplir les formulaires nécessaires. Ensuite, signez les documents requis.
- Si votre prêteur exige une inspection, vous pouvez la terminer pendant cette période.
- Remplissez vos papiers dès que possible afin de pouvoir payer la maison rapidement.
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Payez votre solde et recevez l'acte de fiduciaire le jour de votre règlement. La maison de vente aux enchères ou les tribunaux locaux vous fixeront un jour de règlement. C'est le jour où vous terminerez la transaction et deviendrez propriétaire de votre maison. Vous devrez payer tous les frais impayés, puis la maison de vente aux enchères vous fournira un acte de fiduciaire indiquant que vous êtes propriétaire de la propriété.
- Après votre jour d'établissement, vous êtes le propriétaire officiel de la maison et pouvez en devenir propriétaire.

CONSEIL D'EXPERT Chaque maison de vente a ses propres instructions d'enchères.

Conseils

Travailler avec un agent immobilier et un avocat immobilier vous aidera à terminer l'achat de votre maison avec moins de risques. Bien que le coût soit légèrement plus élevé, ces professionnels peuvent vous éviter d'acheter une maison très endettée ou en mauvais état.
La plupart des enchères vous permettent d'acheter une maison avec une hypothèque plutôt qu'avec de l'argent comptant. Cependant, vous devez être préapprouvé pour l'hypothèque et avoir les fonds nécessaires pour payer le montant inscrit à l'enchère.

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Mises en garde

Dans certains cas, les lois et ordonnances locales permettent aux propriétaires de récupérer leur maison vendue aux enchères s'ils remboursent leurs arriérés d'impôts ou de privilèges dans un certain délai, qui est souvent de 120 jours. Étant donné que les prêteurs ne sont pas tenus d'attendre cette période avant de vendre la maison aux enchères, il est possible que votre maison achetée aux enchères puisse être récupérée par le propriétaire, selon les lois de votre région.
Si l'ancien propriétaire ou son locataire se trouve toujours dans la propriété après l'avoir achetée, vous devrez entamer une procédure d'expulsion pour les faire partir.