Comment expulser un locataire?

Les instructions sur la façon d'expulser un locataire — Effectuez une recherche en ligne des lois sur les locataires propriétaires dans votre état et lisez attentivement les lois et les instructions sur la façon d'expulser un locataire.

Peu importe à quel point vous filtrez vos locataires, il est possible de vous retrouver avec un que vous n'avez pas d'autre choix que d'expulser. Si vous avez donné à la personne le temps de payer ou de réparer les dommages et que vous avez perdu tout espoir d'obtenir ce qui vous est dû, il est temps de prendre des mesures pour que la personne quitte les lieux. Les lois pour expulser un locataire sont différentes dans chaque État, et il est très important que vous suiviez parfaitement les exigences pour obtenir les résultats souhaités. Lisez la suite pour savoir comment déterminer si une expulsion est nécessaire, signifier un avis, aller au tribunal et percevoir les paiements que vous attendiez.

Partie 1 sur 4: décider d'expulser

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Déterminez si vous avez un motif valable d'expulser. L'expulsion d'un locataire est quelque chose qui doit être fait en dernier recours, et vous devez avoir un motif valable pour le faire. Avoir un conflit de personnalité ou ne pas aimer votre locataire pour d'autres raisons ne compte probablement pas comme motif légal d'expulsion. Cependant, si votre locataire ne paie pas de loyer ou se livre à des activités illégales sur les lieux, vous pourriez avoir des motifs d'expulsion. Les lois diffèrent d'un État à l'autre, alors examinez les lois de votre État pour savoir si vous avez un motif valable. Les causes suivantes sont généralement des motifs d'expulsion:
- Le locataire n'a pas payé le loyer.
- Le locataire a violé les termes du bail (comme obtenir un chien même si le bail stipule explicitement qu'aucun animal de compagnie n'est autorisé).
- Le locataire a gravement endommagé la propriété.
- Le locataire mène une activité illégale, telle que la vente de drogues de la propriété.
- Vous souhaitez expulser le locataire pour vos propres raisons, et les lois de votre état vous y autorisent. Dans certains États, un propriétaire peut expulser un locataire avec un préavis de 30 à 60 jours pour des raisons indépendantes du comportement du locataire. Par exemple, un propriétaire peut avoir besoin d'expulser des locataires s'il vend l'immeuble.
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Voyez si vous pouvez d'abord raisonner avec le locataire. Vous pourrez peut-être obtenir le résultat que vous voulez sans recourir à l'expulsion. Dans ce meilleur des cas, le locataire paie ou modifie la situation sans que vous ayez à émettre une mise en demeure. Vous pouvez appeler le locataire ou vous rencontrer dans un lieu public pour discuter du problème.
- Faites savoir calmement et clairement au locataire que s'il ne corrige pas la situation, vous devrez prendre des mesures formelles pour recouvrer ce qui vous est dû.
- Ne prononcez pas de menaces et n'essayez pas d'intimider le locataire. Cela pourrait vous attirer des ennuis juridiques plus tard.
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Connaître les lois de votre état. En plus de vous renseigner sur la loi américaine sur les propriétaires et locataires, qui spécifie certaines lois normalisées qui peuvent avoir été adoptées dans votre état, vous devez vous familiariser avec la version spécifique des lois de votre état. Effectuez une recherche en ligne des lois sur les locataires propriétaires dans votre état et lisez attentivement les lois et les instructions sur la façon d'expulser un locataire.
- Des informations et des formulaires sur les lois sur les propriétaires-locataires dans votre état devraient également être disponibles auprès de votre palais de justice local.
- Se familiariser avec les lois de votre état vous aidera à naviguer dans ce qui peut être un processus compliqué. Il est très important de bien suivre chaque étape pour que le locataire ne finisse pas par prendre le dessus.
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Pensez à engager un avocat. Établissez une relation avec un avocat qui peut vous conseiller lorsque vous traitez avec des locataires, surtout si vous possédez plus d'un logement locatif. Certains avocats conseilleront les propriétaires sur une base forfaitaire plutôt que de facturer le coût total de la représentation chaque fois que vous aurez besoin de leurs services. Un avocat peut vous aider à vous assurer que vous suivez parfaitement le processus d'expulsion et obtenez le résultat que vous souhaitez.
- Dans de nombreux cas, si vous faites une erreur sur les formulaires ou les procédures, le tribunal peut vous obliger à recommencer avec les formulaires et procédures appropriés, retardant ainsi davantage l'expulsion.
- Dans le pire des cas, vos erreurs pourraient donner au locataire le droit légal de vous poursuivre, sans parler de retarder l'expulsion de 6 mois ou plus (en vertu des lois anti-représailles).

Vous souhaitez expulser le locataire pour vos propres raisons, et les lois de votre état vous y autorisent.

Partie 2 sur 4: donner un avis d'expulsion

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Remplissez un avis d'expulsion, en nommant tous les locataires et autres occupants. Utilisez les formulaires appropriés pour votre état et votre juridiction lors de la gestion d'une expulsion de locataire; n'utilisez jamais de formulaires généralisés ou de formulaires que vous avez créés, car ils pourraient ne pas disposer des informations exactes dont vous avez besoin pour expulser légalement un locataire dans votre état. Dans la plupart des cas, votre état fournira un modèle pour l'un des types d'avis d'expulsion suivants:
- Payer le loyer ou quitter l'avis: Ceci est utilisé lorsque le loyer n'a pas été payé. Le locataire dispose d'un certain nombre de jours pour payer son loyer ou déménager. Ne pas faire l'un ou l'autre entraîne l'expulsion.
- Avis de guérison ou de démission: utilisé si le locataire enfreint les termes du bail d'une autre manière, par exemple en invitant une personne non inscrite au bail à emménager ou en ayant un animal de compagnie sans autorisation. Le locataire doit corriger ("guérir") la situation ou être formellement expulsé.
- Avis de démission inconditionnel: utilisé lorsque le locataire risque d'être expulsé pour des violations extrêmes telles que la destruction de biens, d'autres crimes violents ou le non-paiement du loyer pendant des mois, même s'il paie le loyer ou tente de corriger la situation. Utilisez ce type d'avis lorsque vous voulez que le locataire quitte, quoi qu'il arrive.
- Avis de départ de 30 à 60 jours: Ce type d'avis est utilisé lorsque vous devez mettre fin à un bail au mois, même si le locataire n'a rien fait de mal.
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Signifier l'avis. Collez-le sur la porte d'entrée et envoyez-le par la poste. C'est la procédure la plus courante à suivre, mais elle peut être différente dans votre état, alors assurez-vous de vérifier. Afin de vous assurer qu'il ne fait aucun doute que le locataire a reçu l'avis, collez une copie sur la porte d'entrée de la maison ou de l'appartement et envoyez une autre copie par courrier certifié.
- Bien que vous puissiez être tenté de vous fier à un texte informel, à un e-mail ou même à un avis oral adressé au locataire, vous devez le compléter par un «avis écrit approprié», comme l'exigent les lois de votre État, si vous envisagez de procéder à une expulsion ordonnance du tribunal.
- Il est très important de suivre la bonne procédure pour informer le locataire de l'expulsion imminente. Si vous devez vous présenter au tribunal plus tard, vous ne voulez pas que le locataire puisse dire au juge qu'il n'a pas été correctement avisé. Cet argument est couramment utilisé contre les propriétaires devant les tribunaux. Une affaire qui devrait être dans le sac car le locataire n'a pas payé de loyer depuis 5 mois pourrait devenir très compliqué si vous ne respectez pas les règles dès le départ.
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Attendez que le locataire réponde. Dans de nombreux cas, cet avis officiel allumera un feu sous le locataire et l'obligera à payer ou à partir. Attendez tout le temps imparti avant de prendre d'autres mesures. Si le locataire ne part pas, il est temps de prendre les choses au sérieux et d'aller en justice.
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N'essayez pas d'expulser le locataire de force par vous-même. Ne menacez jamais le locataire, ne mettez jamais les biens de la personne dans la rue, n'éteignez pas ses services publics ou n'essayez jamais de renvoyer le locataire de force par vous-même. N'importe laquelle de ces actions pourrait vous apporter de gros problèmes juridiques lorsqu'il est temps d'aller devant les tribunaux. À partir de ce moment, vous devez être extrêmement prudent et suivre le processus dicté par les lois de votre État. Peu importe à quel point vous pourriez être contrarié, il vaut mieux suivre le livre.

Un propriétaire peut expulser un locataire avec un préavis de 30 à 60 jours pour des raisons indépendantes — Dans certains États, un propriétaire peut expulser un locataire avec un préavis de 30 à 60 jours pour des raisons indépendantes du comportement du locataire.

Partie 3 sur 4: aller au tribunal

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Déposez l'avis d'expulsion au palais de justice. Apportez une copie de l'avis et une preuve que vous l'avez envoyé par courrier certifié pour montrer que la date limite pour une réponse du locataire est passée. Vous devrez payer des frais pour déposer officiellement le dossier d'expulsion. Le greffier vous donnera un numéro de dossier et organisera une audience au tribunal à une certaine date.
- Servir le locataire avec la plainte au tribunal. Comme pour l'avis d'expulsion, il existe des règles concernant la procédure appropriée pour informer le locataire de votre plainte et de la convocation au tribunal à une date donnée. Le greffier peut vous aider à vous assurer que vous comprenez votre obligation. Dans certains cas, vous devrez peut-être embaucher un serveur de processus ou payer le tribunal pour que le shérif signifie les papiers.
- Si vous n'avez pas encore consulté un avocat, c'est peut-être le bon moment pour le faire. Trouvez quelqu'un qui peut vous aider à préparer votre audience et à terminer le processus d'expulsion.
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Préparez-vous pour l'audience du tribunal. Avant l'audience, rassemblez la preuve que vous avez un juste motif pour expulser le locataire. Vous devrez être en mesure de démontrer sans aucun doute que le locataire n'a pas payé de loyer ou a violé le bail d'une autre manière. Voici quelques-uns des documents à apporter:
- Le contrat de bail
- Courriels, SMS et messages vocaux échangés avec le locataire ou les témoins
- Chèques sans provision
- Des photographies de biens endommagés ou d'autres indications que le bail a été violé
- Une copie de l'avis d'expulsion et une preuve de sa réception (comme un reçu de la poste ou une impression du rapport de certification)
- Déclarations sous serment (déclarations) par des témoins et autres de faits pertinents liés à votre cas (tels que des estimations de dommages par des entrepreneurs), rapports de police,
- Identifiez les témoins que vous souhaitez comparaître devant le tribunal et demandez au tribunal (ou à votre avocat) de leur délivrer une assignation à comparaître.
- Dans certains cas, le locataire peut également soumettre une «réponse» ou une «demande reconventionnelle», voire une requête en «découverte» en réponse à votre plainte. Votre avocat vous aidera à régler chacun de ces problèmes. ils ont souvent des dates d'échéance très courtes.
- Un locataire peut déménager volontairement avant la date de l'audience, et vous devez appeler le greffier pour annuler l'audience, sinon également pour classer l'affaire.
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Assister à l'audience du tribunal. Être habillé correctement. Arriver tôt. Soyez professionnel et honnête, et évitez de vous mettre trop en colère ou d'être trop émotif. Si vous avez la preuve que vous avez maintenu votre fin de bail mais que le locataire ne l'a pas fait, alors la décision devrait aller en votre faveur. Consultez votre avocat au sujet des choses spécifiques que vous devriez dire ou faire devant le tribunal qui pourraient vous aider à obtenir un avantage dans votre état.
- Soyez prêt à montrer que vous avez suivi le protocole approprié pour émettre l'avis d'expulsion et la signification de la procédure judiciaire, car de nombreux locataires prétendent qu'ils ne savaient pas qu'ils devaient déménager ou qu'ils n'avaient pas eu suffisamment de temps pour le faire.
- Lorsque le juge rendra une décision, appelée «ordonnance d'expulsion», ou «bref de mise en possession», le locataire disposera d'un certain délai pour déménager. Il s'agit généralement de 2 à 3 jours, mais peut être de 5 jours ou plus, en supposant que le locataire ne dépose pas d'appel.
- Si le tribunal rejette votre demande d'expulsion, vous pouvez encore avoir d'autres options devant le tribunal, alors discutez-en avec votre avocat pour déterminer vos prochaines étapes.
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Impliquez le shérif si le locataire ne veut toujours pas partir après avoir reçu l'ordre de le faire. Si le locataire refuse toujours de partir, même après avoir assisté à une audience du tribunal et avoir été formellement expulsé, attendez le temps imparti et retournez au palais de justice pour impliquer le shérif. Dans la plupart des États, vous avez le droit de vous rendre sur place avec le shérif, qui expulsera de force le locataire si nécessaire.
- Une fois que les locataires ont quitté ou ont été expulsés, prenez des dispositions pour que les serrures soient changées et que les effets personnels des locataires soient transférés dans un entrepôt, comme cela peut être requis par la loi.
- Encore une fois, assurez-vous de connaître les lois de votre état et de les suivre jusqu'au bout. Si vous essayez d'expulser le locataire vous-même, ou si vous vous débarrassez de sa propriété de manière non conforme à la loi, les locataires pourraient finir par avoir un procès contre vous.

Partie 4 sur 4: percevoir le loyer

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Allez à la cour des petites créances. Si vous devez un loyer suffisant pour que cela en vaille la peine de poursuivre le locataire pour arriéré de salaire, vous pourrez peut-être le poursuivre devant la cour des petites créances en même temps que vous l'expulsez. Vérifiez les lois de votre état pour voir si cela est possible. Si ce n'est pas le cas, vous devrez déposer une plainte distincte pour poursuivre en justice pour le loyer.
- Si le locataire est au chômage et qu'il semble peu probable qu'il soit en mesure de payer de sitôt, décidez s'il vaut la peine d'intenter une action en justice. Le dépôt d'une poursuite pour petites créances peut être plus difficile que cela n'en vaut la peine, car vous devrez payer des frais et engager un avocat. Si vous ne devez que quelques milliers de dollars, il vaudrait peut-être mieux prendre un nouveau départ avec le nouveau locataire qui emménage.
- Si le locataire est salarié, le juge peut décider que son salaire peut être saisi afin de payer la dette.
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Utilisez un agent de recouvrement privé. Certaines sociétés de recouvrement de créances se spécialisent dans l'aide aux propriétaires pour percevoir les loyers des locataires expulsés. Les agents de recouvrement se chargeront de percevoir les loyers ainsi que d'informer les 3 principaux bureaux de crédit de l'expulsion.
- Suivez les lois de votre état pour l'élimination des biens abandonnés des locataires, ce qui peut vous permettre de les conserver ou de les vendre aux enchères, après les avis appropriés aux anciens locataires et les délais écoulés, compensant ainsi une partie de vos pertes.

Pour expulser un locataire, commencez par remplir un avis d'expulsion et collez-le sur la porte d'entrée du locataire ou envoyez-le par la poste.

Conseils

C'est une bonne idée de conserver des dossiers écrits datés de toutes les plaintes que vous avez faites à vos locataires concernant la propriété, ainsi que toutes les mesures que vous avez prises pour résoudre le problème. En cas de contestation, ces dossiers vous seront utiles lors de votre comparution devant le tribunal.

Mises en garde

Tenter d'expulser un locataire sans suivre la procédure régulière et les termes du bail vous fera non seulement perdre, mais pourrait également entraîner une contre-action de votre locataire.
Si votre locataire a récemment signalé une violation du logement à l'agence gouvernementale appropriée, il peut vous poursuivre en justice et prétendre que vous poursuivez une expulsion par représailles, ce qui est illégal.
Vous devez avoir la preuve que tous les formulaires et notifications appropriés ont été signifiés au locataire avant l'expulsion. Cela signifie soit que vous devriez faire signifier les avis au locataire par un agent qui la fera signer pour eux, soit les envoyer par courrier certifié.
Même si le locataire semble avoir quitté volontairement, certains États peuvent exiger du propriétaire qu'il signifie un «avis d'abandon» au locataire en utilisant le formulaire approprié selon la procédure appropriée, afin de préserver les autres droits du propriétaire.

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