Comment louer votre maison?

Pour louer votre maison, déterminez le montant que vous souhaitez facturer pour le loyer en fonction de l'entretien et de la maintenance, puis décidez des termes de votre contrat de location.

Louer votre maison au lieu de la vendre vous permet de rembourser votre hypothèque et de conserver votre maison pendant que la valeur de la propriété augmente. À long terme, cela peut être un excellent investissement. Pour louer votre maison, vous devrez déterminer le montant du loyer à facturer, sélectionner les locataires potentiels et consacrer le travail acharné et l'argent nécessaires pour la garder sûre et fonctionnelle. Lisez la suite pour en savoir plus sur la façon de louer votre maison.

Partie 1 sur 4: s'occuper des questions financières et juridiques

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Calculez combien il vous en coûtera pour garder votre maison sûre et habitable. Vous devrez investir une somme d'argent décente pour mettre la maison en état de louer, et au fil des ans, vous serez responsable de la maintenir en bon état. Prenez le temps de réfléchir aux divers coûts que vous encourrez et assurez-vous que vous êtes en mesure de les gérer avant d'envisager de louer votre maison.
- Calculez les coûts initiaux de mise aux normes de la maison et d'installation des mises à jour dont vous pensez avoir besoin. La nouvelle moquette, la peinture, les appareils électroménagers, etc. doivent être pris en compte.
- Calculez les coûts de maintien de la maison en bon état de fonctionnement lorsque les locataires emménagent. Calculez le coût des réparations de plomberie, de l'aménagement paysager et de l'entretien général.
- Anticipez les problèmes coûteux que vous pourriez rencontrer. À un moment donné, vous devrez peut-être acheter un nouveau réfrigérateur ou un nouveau four, remplacer le toit, remplacer la moquette, etc.
- Décidez si vous serez en mesure de gérer quelques mois de loyer manqué, que la plupart des propriétaires rencontrent de temps en temps.
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Décidez si vous souhaitez embaucher un gestionnaire immobilier. Être propriétaire peut prendre beaucoup de temps. Vous devrez sélectionner les locataires, négocier un prix de loyer, faciliter la signature d'un bail, percevoir le loyer, effectuer des réparations domiciliaires et être la personne-ressource en cas de problème. Si vous souhaitez louer votre maison mais que vous ne voulez pas assumer toutes les responsabilités, engagez un gestionnaire immobilier pour s'occuper de toutes les parties les plus importantes du travail à votre place.
- Les gestionnaires immobiliers facturent généralement 50% du loyer du premier mois lorsque de nouveaux locataires emménagent, et 10% du loyer de chaque mois par la suite, vous devrez donc déterminer si vous pouvez vous le permettre.
- Vous pouvez également louer certaines tâches individuellement. Par exemple, si vous êtes à l'aise pour sélectionner les locataires et gérer les baux, mais que vous ne voulez pas avoir à effectuer des réparations de plomberie lorsque les toilettes tombent en panne ou tondre la pelouse, vous pouvez engager des entrepreneurs pour faire ces travaux à votre place.
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Calculez le loyer que vous souhaitez facturer. En tenant compte du coût de votre hypothèque, du coût de l'entretien de la maison et d'autres dépenses prévisibles, et des honoraires du gestionnaire immobilier (si vous en utilisez un), déterminez le montant du loyer que vous devrez facturer pour au moins atteindre le seuil de rentabilité. Ensuite, effectuez une étude de marché pour savoir combien les locataires seront prêts à payer pour louer votre maison. Si vous êtes en mesure de faire un profit décent, vous êtes en bonne forme.
- Consultez des sites comme Craigslist.org pour déterminer ce que les gens paient pour des maisons de taille similaire dans votre quartier. Le loyer que vous facturez devrait être du même ordre de grandeur.
- Appelez d'autres propriétaires, en vous faisant passer pour un locataire, et posez des questions sur leurs propriétés pour les comparer à la vôtre. Vous pourrez découvrir quelles sortes de caractéristiques peuvent affecter le montant du loyer que vous pouvez facturer.
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Mettre en place un système de gestion de vos finances. Commencez à considérer votre maison de location comme une petite entreprise. C'est une bonne idée de séparer les finances liées à la location de vos finances personnelles. Utilisez Quickbooks ou un autre système de gestion financière pour enregistrer vos dépenses et suivre les paiements.
- Si vous ne souhaitez pas investir dans un logiciel de gestion financière, configurez une feuille de calcul pour suivre vos dépenses et vos paiements.
- Envisagez d'ouvrir un compte bancaire que vous utiliserez dans le seul but de gérer les finances de la location.
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Décidez des termes de votre contrat de location. Vous pouvez commencer par télécharger un contrat de location gratuit en ligne ou en acheter un sur USLegalforms.com Assurez-vous que le bail que vous choisissez répond aux exigences de l'état où vous vivez. Travailler à partir d'un bail standard est un bon moyen de s'assurer que votre bail contient toutes les informations nécessaires. À partir de là, vous pouvez le personnaliser en fonction de vos besoins. Demandez à un avocat de l'examiner pour vous assurer qu'il est hermétique et légal. Le bail doit couvrir ces bases:
- Les noms complets des locataires.
- L'adresse de votre maison de location.
- La durée du bail, qu'il s'agisse d'un an, d'un mois à l'autre ou quelque chose entre les deux. Un bail à l'année permet de réduire le chiffre d'affaires, tandis qu'un bail au mois vous offre une plus grande flexibilité.
- Le montant du loyer que vous facturez, ainsi que le montant du dépôt de garantie.
- Une description de la pénalité en cas de retard de loyer.
- Une description de l'état de la maison au moment où les locataires emménagent.
- Exigences individuelles concernant les services publics, les ordures, le tabagisme, les animaux domestiques, la modification de la maison, etc.
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Suivez les lois de votre état. Chaque État a des lois sur les propriétaires/locataires qui dictent les droits que les propriétaires et les locataires détiennent. Les lois traitent des questions de sécurité dans la location, qui est responsable de payer quoi, que se passe-t-il lorsque les locataires ne paient pas le loyer à temps et quelles circonstances vous donnent le droit d'expulser un locataire. Consultez les lois de votre état en la matière et assurez-vous que vous êtes à l'aise de suivre les politiques qui s'appliquent à vous.
- De nombreux États ont tendance à favoriser les locataires par rapport aux propriétaires lorsqu'il s'agit de litiges. Dans certains cas, il peut être très difficile d'expulser un locataire, même lorsque le locataire ne paie pas le loyer. Familiarisez-vous avec les étapes à suivre si une situation problématique survenait.
- Assurez-vous de connaître vos responsabilités en matière de paiement des services publics, des ordures et autres factures.

Effectuez une étude de marché pour savoir combien les locataires seront prêts à payer pour louer — Ensuite, effectuez une étude de marché pour savoir combien les locataires seront prêts à payer pour louer votre maison.

Partie 2 sur 4: préparer votre maison à louer

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Assurez-vous que votre maison est conforme au code. Avant de louer votre maison, parcourez-la pièce par pièce et déterminez ce qui doit être réparé. Faites une liste des réparations essentielles qui doivent être effectuées pour que la maison soit sécuritaire et fonctionnelle. S'assurer que la maison est conforme au code avant que les locataires n'emménagent sera un bon moyen de démarrer votre relation propriétaire/locataire.
- Assurez-vous que la plomberie fonctionne correctement. Les toilettes doivent toutes tirer la chasse d'eau sans problème, les douches et les lavabos ne doivent pas être refoulés, etc.
- Vérifiez si les prises électriques et les interrupteurs fonctionnent correctement. Remplacez les ampoules qui doivent être remplacées.
- Assurez-vous que tous les escaliers sont sûrs pour monter et descendre. S'il y a une marche cassée, vous devrez la réparer. Installez une rampe si vous n'en avez pas déjà à côté d'escaliers raides.
- Réparez les poignées de porte cassées et autres bric-à-brac pour que la maison soit fonctionnelle.
- Si vous proposez l'utilisation de gros appareils électroménagers comme une laveuse et une sécheuse, un réfrigérateur ou un lave-vaisselle, assurez-vous qu'ils sont en bon état de fonctionnement.
- Le toit, les gouttières et autres éléments extérieurs doivent également être en bon état.
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Installez des mises à niveau qui finiront par payer. Vous pourrez facturer un loyer plus élevé si vous fournissez de nouvelles fonctionnalités qui rendent la maison plus confortable et durable. Regardez autour de vous pour évaluer quelles mises à niveau pourraient faire une grande différence à faible coût pour vous. Votre maison est peut-être déjà en parfait état, auquel cas vous n'avez pas à vous soucier de l'installation de mises à niveau.
- A quoi ressemble le revêtement de sol et la moquette? Il pourrait être intéressant d'obtenir un nouveau revêtement de sol ou une moquette solide qui peut supporter des années de rotation des locataires.
- Évaluez la cuisine et décidez si vous souhaitez installer de nouveaux comptoirs ou armoires.
- Vous voudrez peut-être rénover les salles de bains si cela fait longtemps qu'elles n'ont pas été rénovées.
- Décidez si les murs et les plafonds pourraient utiliser une couche de peinture fraîche.
- Un peu d'aménagement paysager autour de l'extérieur de la maison augmente également la valeur de la location.
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Ne dépensez pas d'argent pour des appareils ou des fonctionnalités coûteux. Bien que vous souhaitiez vous assurer que la maison est confortable et belle, il n'est pas nécessaire de tout mettre en œuvre avec des luminaires de fantaisie, des armoires, de nouveaux appareils électroménagers, etc. Les maisons de location ont tendance à subir beaucoup d'usure, donc ce n'est pas une bonne utilisation de votre argent pour installer des articles coûteux.
- Si vous décidez d'installer de nouveaux appareils, choisissez des articles robustes de milieu de gamme plutôt que des articles coûteux fabriqués à partir de matériaux coûteux.
- Vous pourrez peut-être faire une bonne affaire sur des articles de fantaisie dans un magasin de récupération. Si vous souhaitez ajouter des détails intéressants comme des vitraux ou une baignoire sur pieds à votre maison, recherchez des articles d'occasion au lieu de les acheter neufs.
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Videz et nettoyez votre maison. Avant de commencer à montrer la maison, videz-la de tous vos biens (sauf si vous louez votre maison meublée). Nettoyez-le de haut en bas pour qu'il soit présentable lorsque les gens viennent le voir. Même si votre maison a des éléments plus anciens, tout nettoyer à fond l'aidera à paraître comme un endroit confortable où vivre.
- Faites nettoyer les tapis en profondeur et cirez les sols.
- Les salles de bains et la cuisine doivent être étincelantes. Débarrassez-vous des taches de moisissure, de la poussière dans les coins, etc.
- Lavez les vitres à l'intérieur comme à l'extérieur.
- Balayez les feuilles et autres débris à l'extérieur. Tondez la pelouse et taillez les buissons.

Effectuer des réparations domiciliaires — Vous devrez sélectionner les locataires, négocier un prix de loyer, faciliter la signature d'un bail, percevoir le loyer, effectuer des réparations domiciliaires et être la personne-ressource en cas de problème.

Partie 3 sur 4: choisir les locataires

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Mettez une annonce pour votre maison. Rédigez une description de votre maison que vous utiliserez pour annoncer qu'elle est à louer. Vous pouvez publier l'annonce sur Craigslist.org, la section des petites annonces de votre journal local et d'autres endroits où les gens pourraient chercher des maisons à louer. Vous pouvez également mettre un panneau «À louer» dans la fenêtre ou la cour de votre propriété. Vous pouvez même utiliser des services innovants tels que Register Signs qui vous permettent de syndiquer votre propriété sur plusieurs sites Web de location populaires, ainsi que de permettre aux gens d'envoyer des SMS à votre enseigne de propriété et de donner des informations instantanées à leur téléphone portable. Votre annonce doit inclure les informations suivantes:
- Le nombre de chambres et de salles de bains, et une description rapide de toutes les caractéristiques attrayantes.
- Une description du quartier et des commodités à proximité.
- Une note pour savoir si les animaux sont autorisés ou non.
- Le prix du loyer.
- La date à laquelle la maison est disponible à la location.
- Informations de contact.
- Assurez-vous d'avoir plusieurs photos de chaque pièce, cela permet à votre annonce de se démarquer et d'amener des locataires mieux informés à votre visite.
- Toute autre information que vous souhaitez inclure sur votre location.
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Interviewer les locataires. Vous recevrez probablement de nombreux e-mails et appels téléphoniques en réponse à votre annonce. Vous pouvez organiser une date «portes ouvertes» et les faire venir tous en même temps, ou rencontrer individuellement les locataires potentiels. Chacun a une stratégie différente pour interviewer et choisir les locataires. Voici quelques idées que vous pourriez envisager pour vous aider à affiner le bassin de candidats:
- Demandez-leur de remplir une demande de location. Au minimum, il devrait demander leurs noms, adresses, revenus, nom de l'employeur et coordonnées, et trois références. Vous pouvez éliminer automatiquement les personnes dont le revenu mensuel brut est inférieur à environ 3 fois le loyer mensuel, ainsi que celles qui sont au chômage.
- Il est illégal de traiter les gens différemment en fonction de facteurs tels que la race et le sexe. Ayez une politique de filtrage basée sur le revenu, le crédit et répondant à d'autres exigences générales, et appliquez-la de la même manière à tous.
- Ne vous fiez pas à votre instinct et acceptez quelqu'un avant de procéder à des vérifications de crédit et de références. Beaucoup de gens font une bonne première impression mais ont du mal à payer leur loyer.
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Effectuer des vérifications de crédit et de références. Réduisez votre liste à quelques-uns des meilleurs candidats et demandez des frais de traitement de 19€ à 26€ pour effectuer une vérification de solvabilité afin de voir s'ils répondent à vos exigences. Appelez toutes les références que vos meilleurs candidats ont répertoriées et posez des questions approfondies concernant leur traitement de la propriété et leur capacité à payer le loyer à temps. Enfin, choisissez la personne à qui vous souhaitez louer votre logement.
- Vous pouvez effectuer une vérification plus approfondie des antécédents et savoir si la personne a un casier judiciaire, etc.
- Déterminez ce qui, selon vous, devrait disqualifier les gens. Par exemple, si quelqu'un a déjà été expulsé, vous ne voudrez peut-être pas lui louer.
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Obtenez un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est souvent remis au propriétaire sur un accord verbal pour louer la propriété. Il s'élève généralement à un mois de loyer, ou parfois au premier et au dernier mois de loyer. Lorsque le locataire déménage, il peut soit être utilisé pour payer le dernier mois de loyer, soit être restitué lors de l'inspection du logement. Demandez au nouveau locataire de vous rédiger un chèque et assurez-vous qu'il est encaissé avant de continuer.
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Signez un bail ensemble. Fixez un moment pour rencontrer le locataire et signer le bail ensemble. Faites imprimer deux exemplaires du bail pour que vous les signiez tous les deux. Passez en revue les dispositions du bail afin de vous assurer que vous comprenez chacun ce qui est exigé de vous. Lorsque les deux parties sont satisfaites, signez le bail et conservez une copie chacune.
- Vous devriez vous rencontrer à l'immeuble locatif pour signer le bail, plutôt qu'à un autre endroit, afin que vous puissiez donner les clés de la maison au locataire et qu'il puisse s'assurer qu'elles fonctionnent correctement.
- Si vous le souhaitez, demandez au locataire de parapher à côté des détails sur lesquels vous voulez insister, comme votre politique d'interdiction de fumer, pour vous assurer que cela ne devienne pas un problème plus tard.

Partie 4 sur 4: remplir votre rôle de propriétaire

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Percevoir le loyer. Dites au locataire comment vous souhaitez recevoir le loyer - par courrier, en personne ou par une autre méthode. Chaque mois, acceptez le loyer et déposez-le rapidement sur votre compte. Si nécessaire, appliquez la pénalité que vous avez prévue pour les paiements de loyer en retard.
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Être disponible pour effectuer des réparations. Dites au locataire d'envoyer un SMS, un e-mail ou un appel si quelque chose survient et qu'il a besoin d'aide pour y faire face. S'il s'agit d'une situation d'urgence, soyez prêt à aller à la maison et à vous en occuper immédiatement. Sinon, fixez un rendez-vous pour venir quand cela vous convient ainsi qu'au locataire.
- Les problèmes de plomberie et d'autres problèmes qui pourraient devenir dangereux s'ils ne sont pas traités immédiatement entrent dans la catégorie «situation d'urgence».
- N'oubliez pas que vous pouvez faire appel à un entrepreneur pour gérer des situations en dehors de votre domaine d'expertise.
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Tenez votre part du marché. Si le bail stipule que vous êtes responsable de l'entretien de la pelouse, du déneigement et de la planification du ramassage des ordures, assurez-vous de vous acquitter de vos tâches en temps opportun. Maintenir de bonnes relations avec vos locataires est bénéfique pour toutes les personnes impliquées.
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Respectez la vie privée de vos locataires. Vous êtes propriétaire de la maison, mais ils l'envisagent maintenant. Respectez cela et n'entrez pas dans la maison sans appeler d'abord et leur faire savoir que vous venez. Ne parcourez jamais les biens privés de vos locataires.
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Sachez comment gérer une expulsion s'il s'agit de cela. Les lois concernant le moment où vous pouvez expulser un locataire varient d'un État à l'autre. Dans tous les cas, c'est une bonne idée de faire intervenir un avocat afin d'utiliser le bon processus et d'obéir à la loi à un T. Les conflits locataire/propriétaire peuvent finir par être extrêmement coûteux, il est donc important de faire tout votre possible pour choisir de bons locataires en premier lieu.

Exemples de documents de location

Ces documents vous donneront une bonne idée des informations que les locataires doivent fournir lorsqu'ils louent chez vous.

Conseils

Les propriétaires ont le droit de se protéger des locataires sans scrupules. Connaître les lois sur le logement équitable pour votre état.
Un bon livre pour vous aider lorsque vous souhaitez vous lancer dans cette entreprise serait «Gestion de la propriété pour les nuls». Vous pouvez en rencontrer d'autres si vous faites vos recherches sur le sujet.
Il existe de nombreux avocats qui peuvent vous conseiller sur le droit de la location et la préparation des contrats de location.

Avant de louer votre maison, parcourez-la pièce par pièce et déterminez ce qui doit être réparé.

Mises en garde

Consultez les références des candidats pour vous protéger.
Assurez-vous de bien comprendre vos besoins monétaires. Une fois le contrat signé, vous ne pourrez pas augmenter le loyer, même si vous dépensez plus pour la maison que vous ne recevez.
Il existe des règles et réglementations juridiques dont vous devez être conscient afin de vous protéger en tant que propriétaire foncier. Le livre mentionné dans la section des conseils sera également utile ici.

Lisez aussi: Comment négocier avec votre propriétaire?