Comment acheter une propriété à découvert?

Le prêteur hypothécaire a un rôle plus important dans une vente à découvert que dans une vente immobilière plus traditionnelle.

Semblable à l'achat d'une propriété de forclusion, l'achat d'une propriété de vente à découvert peut offrir des économies de coûts significatives, ainsi que le potentiel de maux de tête. Une propriété à vendre à découvert est une maison confrontée à une forclusion, mais le prêteur n'en a pas encore pris possession. Une vente à découvert permet aux propriétaires de vendre la propriété pour moins que ce qu'ils doivent sur le prêt immobilier plutôt que de faire une saisie, ce qui est plus dommageable pour un rapport de crédit. En tant qu'acheteur potentiel de vente à découvert, vous devrez savoir comment identifier une propriété, enquêter sur sa valeur, faire votre offre et finaliser l'achat.

Partie 1 sur 5: Trouver une propriété à vendre à découvert

1
Consultez un agent immobilier. Les agents immobiliers ont accès aux fichiers qui répertorient les propriétés disponibles via les ventes à découvert. Ils peuvent également être en mesure de vous fournir des propriétés qui sont vendues par voie de forclusion ou de faillite. Si vous avisez l'agent immobilier que vous êtes particulièrement intéressé par une vente à découvert, l'agent peut vous aider à cibler votre recherche.
- Vous voudrez peut-être demander à l'agent immobilier son expérience dans la représentation des acheteurs sur les propriétés à vendre à découvert. Le processus de vente à découvert inclut certaines considérations spéciales, de sorte qu'un agent immobilier expérimenté sera utile.
Réponse d'expert

Lorsqu'on lui a demandé: "Est-ce une bonne idée d'acheter une maison à découvert?"

Nathan Miller, fondateur de rentec direct, a répondu: Je dirais que si vous êtes expérimenté dans l'immobilier et que vous pouvez soit l'identifier vous-même comme un bon investissement, soit être autorisé à faire inspecter la propriété, alors oui, ce serait ne pas être différent de tout autre bien immobilier.
2
Rechercher des bases de données en ligne pour les propriétés de vente à découvert. Vous pouvez effectuer votre propre recherche de propriétés à vendre à découvert dans votre région. Il existe plusieurs bases de données immobilières en ligne qui vous permettent de rechercher des propriétés en sélectionnant diverses spécifications.
- Par exemple, Zillow.com vous permet de sélectionner un emplacement, un type de propriété et une fourchette de prix. Sur la page de recherche Zillow, sélectionnez «Plus», puis entrez «Vente à découvert» dans la case des mots-clés pour votre recherche.
- MLS.com est le site Web du service d'inscriptions multiples, qui est largement utilisé par les agents immobiliers. Vous pouvez rechercher sur ce site des propriétés par emplacement, type et fourchette de prix. Vous pouvez également limiter votre recherche aux propriétés "Foreclosed". Si vous sélectionnez cette option, il identifiera chaque propriété comme «Foreclosed» ou «Pre-Foreclosure». Votre recherche fournira également une carte qui identifie chaque propriété comme une forclusion, une pré-forclusion ou une vente à découvert.
3
Précisez votre recherche. Lorsque vous commencez, vous pouvez trouver des dizaines, voire des centaines de propriétés qui correspondent à vos critères de recherche. Pensez aux propriétés qui sont vraiment les plus importantes pour vous et utilisez-les pour affiner votre recherche. En utilisant quelques termes de recherche limitatifs, vous pouvez restreindre votre recherche à quelques propriétés susceptibles de vous intéresser.
- Par exemple, exécuter une recherche générale sur MLS.com pour les propriétés saisies dans la région de Boston, Massachusetts, aboutit à 182 propriétés. Cependant, limiter la recherche aux seuls «pré-forclusion» et «maisons unifamiliales» réduit la liste à seulement 15.
- Sur certains sites, vous pouvez également utiliser une fonction de tri pour hiérarchiser vos résultats. Sur MLS.com, lorsque vous obtenez une liste de propriétés, vous pouvez cliquer sur le titre de chaque colonne pour trier les propriétés en fonction de cette fonctionnalité. Par exemple, en cliquant sur la rubrique «Lit», vous trierez les propriétés par ordre croissant en fonction du nombre de chambres. Vous pouvez trier selon l'un des en-têtes, statut, adresse, ville, code postal, lit, salle de bain, m², type de propriété ou prix.
4
Inscrivez-vous pour les avis automatiques de propriétés de forclusion. Certains sites Web immobiliers vous permettront de créer un compte pour recevoir des notifications automatiques par e-mail des nouvelles propriétés qui deviennent disponibles. Le choix de cette option vous aidera à connaître tôt les propriétés, ce qui augmentera vos chances d'obtenir une offre acceptée.
- Par exemple, sur MLS.com, vous pouvez définir une préférence pour être averti des saisies, des pré-saisies, des faillites, des ventes à découvert, des transactions ou des privilèges fiscaux. Vous pouvez sélectionner un ou plusieurs de ces paramètres.

Si vous avisez l'agent immobilier que vous êtes particulièrement intéressé par une vente à découvert, l'agent peut vous aider à cibler votre recherche.

Partie 2 sur 5: recherche de la propriété

1

Recherchez les propriétés répertoriées comme «approuvées pour la vente à découvert». Si une propriété est répertoriée comme «approuvée pour la vente à découvert», le prêteur hypothécaire a déjà approuvé le propriétaire pour une vente à découvert. Le prêteur a déjà décidé d'accepter un prix réduit pour la propriété. Trouver une propriété avec cette liste peut simplifier votre offre et votre processus d'acceptation.
2

Comprenez la liste «Examen par un tiers requis». Une propriété répertoriée avec l'étiquette «Examen par un tiers requis» n'a pas encore été approuvée pour la vente à découvert par le prêteur. Par conséquent, vous ne pouvez pas agir avec certitude sur le prix de cotation. Lorsque vous faites une offre, l'acheteur devra transmettre cette offre au prêteur hypothécaire et obtenir l'approbation avant que votre vente ne puisse être conclue. Si vous êtes intéressé par une propriété avec cette liste, vous devez vous préparer à un processus plus long.
3
Examinez les privilèges sur la propriété. Pour qu'une vente à découvert ait lieu, tous les titulaires de privilèges doivent approuver la vente. Si le propriétaire de la propriété n'a qu'une seule hypothèque, cela peut être un processus relativement simple. Cependant, si le propriétaire a contracté une ou plusieurs hypothèques supplémentaires, toutes les parties doivent approuver. Connaître le nombre de titulaires de privilèges peut vous aider à comprendre comment le processus fonctionnera.
- Vous pouvez effectuer une recherche au registre local des actes pour connaître les privilèges sur une propriété. Vous pouvez rechercher par l'adresse de la propriété. Tous les privilèges doivent être enregistrés.
- L'identification des titulaires de privilèges ne vous donne pas toutes les informations dont vous aurez besoin sur les montants des privilèges. Cependant, vous aurez une meilleure compréhension des entités qui feront partie du processus décisionnel.
- A titre d'exemple, supposons que vous soyez intéressé par une propriété d'une valeur approximative de 131000€ Vous découvrez des registres publics que le propriétaire a deux hypothèques, une pour 104000€ et une seconde pour 37300€ Si vous faites une offre sur la propriété de seulement 104000€, le premier créancier hypothécaire approuverait la vente, mais le second n'obtiendrait rien, et ne l'approuverait probablement pas. Vous devez en offrir suffisamment pour permettre au deuxième créancier hypothécaire de récupérer son prêt.
4

Examinez la valeur de la propriété. Soit en utilisant une base de données immobilière en ligne, soit en travaillant avec votre courtier immobilier, vous voudrez comprendre la valeur de la propriété avant de faire une offre. Vous pouvez trouver les prix de vente de propriétés comparables dans la même zone. Effectuez ensuite des ajustements en fonction de la taille, de l'âge, des ajouts ou d'autres éléments de votre propriété.

Un avenant de vente à découvert est un document spécial qui rendra compte de certaines éventualités ou variations de la vente qui sont particulières aux contrats de vente à découvert.

Partie 3 sur 5: Soumettre votre offre

1

Soumettez votre offre le plus tôt possible. Les propriétaires et les prêteurs sont tous deux incités à conclure la vente le plus tôt possible. Les propriétaires veulent généralement en finir avec la propriété et poursuivre leur vie. Les prêteurs perdent de l'argent sur leur prêt jusqu'à ce qu'ils puissent recevoir le paiement. Donc, si vous pouvez faire une offre raisonnable tôt, vous augmentez les chances d'être accepté.
2
Faites une offre raisonnable. Lors de l'achat d'une propriété dans une vente traditionnelle auprès du vendeur seul, un acheteur peut expérimenter en soumettant une offre "lowball", pour voir si elle pourrait être acceptée. Cependant, avec une vente à découvert, le prêteur a souvent un seuil particulier à respecter pour accepter toute offre. Si vous soumettez une offre trop basse, vous risquez d'être rejetée.
- Les prêteurs privilégient généralement les offres qui rembourseront 85% ou plus de la dette du propriétaire envers la banque. Dans un marché immobilier particulièrement troublé, cependant, vous pourriez avoir de la chance et obtenir l'approbation d'une offre aussi basse que 50%.
3

Vérifiez votre prêt avant de faire une offre. Si vous êtes sérieux au sujet de l'achat de la propriété, vous devriez essayer d'obtenir une pré-approbation pour un prêt avant de soumettre une offre. Soumettez une copie de votre lettre d'approbation préalable avec votre offre pour démontrer au propriétaire et au prêteur hypothécaire que vous êtes sérieux et que vous êtes prêt à conclure l'achat.
4

Fournissez un dépôt important. Tout dépôt que vous soumettez avec votre offre sera crédité pour votre achat de la propriété. Fournir un dépôt important est une autre façon de montrer au propriétaire et au prêteur hypothécaire que vous êtes sérieux au sujet de l'achat. N'oubliez pas que le prêteur hypothécaire, en particulier, est intéressé à passer par la procédure d'acceptation une seule fois. Ils ne veulent pas enquêter sur l'offre d'un acheteur, seulement pour qu'elle soit rejetée, puis doivent recommencer.

Partie 4 sur 5: conclure la vente

1
Travaillez avec votre agent immobilier et vos avocats. Une fois l'offre soumise, vous devrez attendre l'approbation de l'offre par les créanciers hypothécaires. Votre agent immobilier ou votre avocat peut vous aider à comprendre le processus d'approbation et peut être en mesure d'accélérer le système.
- Si le temps vous préoccupe, votre courtier peut vous aider à soumettre une offre dans un délai raisonnable. Vous pouvez inclure un libellé précisant que votre offre n'est valable que jusqu'à une certaine date, date à laquelle elle expire.
2
Assurez-vous que le contrat comprend un avenant de vente à découvert. Un avenant de vente à découvert est un document spécial qui rendra compte de certaines éventualités ou variations de la vente qui sont particulières aux contrats de vente à découvert. Un courtier immobilier ou un avocat expérimenté peut vous aider à identifier ces variations et à les mettre par écrit pour mieux protéger vos intérêts. Certains des articles pour un addenda de vente à découvert sont les suivants:
- Toutes éventualités convenues sur lesquelles la vente pourrait être annulée
- Une déclaration d'approbation par le prêteur de la vente à découvert
- Contraintes de temps spécifiques, généralement fixées par l'acheteur
- Libération du dépôt de garantie de l'acheteur
- Informations sur les inspections immobilières
- Déclaration sur la responsabilité de chaque partie pour les frais de clôture
- Prise en compte de plusieurs offres sur la propriété.
3

Aider à remplir la déclaration de règlement. Un relevé de règlement est un document qui décrit les finances impliquées dans la vente. Il démontre au prêteur hypothécaire et au vendeur que l'acheteur est financièrement en mesure de finaliser l'achat. Le relevé de règlement énumérera également toutes les dépenses inhabituelles qui feront partie de la clôture.
4

Participez à la clôture. Une clôture immobilière est la réunion formelle qui clôt la vente d'un bien immobilier. La clôture immobilière implique généralement l'acheteur, le vendeur, les avocats de chacun, le courtier immobilier et, pour une vente à découvert, les représentants des créanciers hypothécaires. À la clôture, le paiement est effectivement transféré de l'acheteur au vendeur, avec des gains aux prêteurs. L'acte et l'hypothèque, si nécessaire pour l'acheteur, sont exécutés et préparés pour dépôt. C'est la dernière étape de l'achat de la propriété.

L'achat d'une propriété de vente à découvert peut offrir des économies de coûts significatives — Semblable à l'achat d'une propriété de forclusion, l'achat d'une propriété de vente à découvert peut offrir des économies de coûts significatives, ainsi que le potentiel de maux de tête.

Partie 5 sur 5: Comprendre les problèmes juridiques et contractuels

1

Connaître la définition d'une «vente à découvert». Une vente à découvert est une expression utilisée pour indiquer que le propriétaire fait face à une forclusion. Cependant, plutôt que de saisir la propriété, le prêteur hypothécaire a accepté de laisser le propriétaire vendre la propriété pour un montant inférieur à ce qui est dû sur l'hypothèque. Ainsi, le nom vient du fait que le prix de vente sera "court" du montant dû au prêteur.
2

Comprenez le rôle du prêteur hypothécaire dans la vente à découvert. Le prêteur hypothécaire a un rôle plus important dans une vente à découvert que dans une vente immobilière plus traditionnelle. Dans des circonstances normales, un propriétaire est libre de commercialiser la propriété et de décider du prix de vente. Cependant, dans une vente à découvert, comme le montant total de la vente ira au prêteur hypothécaire, le prêteur hypothécaire a le pouvoir de décider si une offre est satisfaisante.
3

Réalisez les avantages globaux de la vente à découvert. Une vente à découvert, bien que hors de l'ordinaire, sert des objectifs bénéfiques pour plusieurs parties impliquées. Éviter une forclusion aura souvent moins d'impact négatif sur la cote de crédit d'un propriétaire. Le prêteur hypothécaire, bien que percevant moins que le montant total dû, évitera les coûts d'une forclusion et maximisera son recouvrement. L'acheteur aura une chance d'acheter la propriété, peut-être à des économies, avec un peu plus de certitude que lors d'une forclusion.
4

Soyez flexible avec le calendrier de la vente à découvert. L'achat dans le cadre d'un processus de vente à découvert peut parfois prendre plus de temps qu'une vente traditionnelle et permet moins de certitude de planification. Le prêteur doit autoriser le prix de vente, ce qui peut nécessiter divers niveaux d'approbation administrative ou juridique. Vous ne pouvez pas vous attendre à une réponse à votre offre tout de suite, comme vous le feriez si le propriétaire vendait seul la propriété.
5
Comprenez que vous achetez la propriété dans un état «tel quel». Avec une vente immobilière traditionnelle, une partie du processus d'offre et d'acceptation consiste généralement à permettre à l'acheteur d'obtenir une inspection certifiée de la maison. Si l'acheteur n'est pas satisfait de l'état du bien, la vente n'est pas exécutée. Cependant, une vente à découvert ne permet pas toujours cette étape. Vous devrez peut-être prendre des risques supplémentaires et acheter la propriété sans inspection.
- Si vous avez la possibilité de faire inspecter la maison, vous ne pouvez pas vous attendre à ce que le prêteur réduise son prix à cause de tout ce que votre inspecteur peut trouver.
6

Soyez prêt à payer des frais de clôture plus élevés. Dans une vente traditionnelle, le propriétaire / vendeur accepte généralement certains frais de clôture comme incitation à conclure la vente. Avec une vente à découvert, le prêteur hypothécaire ne veut pas assumer ces coûts, car ils réduiront un remboursement déjà court. En conséquence, l'acheteur peut devoir payer certains de ces frais.

Conseils

Comme pour toute transaction légale, vous voudrez peut-être faire appel à un avocat spécialisé en immobilier si vous cherchez à acheter une propriété par le biais d'une vente à découvert. Un avocat peut vous aider à comprendre les procédures et à remplir correctement tous les documents afin de maximiser votre meilleure affaire.

Lisez aussi: Comment rechercher les dossiers d'expulsion?