Comment devenir promoteur immobilier?

Afin de gagner sa vie en tant que promoteur immobilier, vous devrez avoir en tête un objectif plus clair que «retourner une propriété et gagner beaucoup d'argent».

Le secteur de la promotion immobilière peut être difficile à percer, mais ce n'est pas hors de votre portée, à condition que vous soyez patient, ambitieux et, surtout, ingénieux. Lorsque vous démarrez pour la première fois, votre tâche la plus importante sera de déterminer quelles propriétés de votre région ont le plus grand potentiel commercial. Vous devrez ensuite obtenir un financement et récupérer la propriété pendant qu'elle est suffisamment abordable pour minimiser votre risque financier. Après avoir aménagé la propriété en fonction de votre vision, vous pouvez décider s'il vaut mieux la louer ou la vendre et l'ajouter à votre liste d'emplacements lucratifs.

Partie 1 sur 3: Démarrer votre entreprise

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Rédigez un plan d'affaires détaillé. Une fois que vous avez décidé de vous essayer à la promotion immobilière, votre première étape sera de décrire comment vous allez mettre votre en action. Asseyez-vous et écrivez une brève description de votre entreprise telle que vous l'envisagez et comment elle a le potentiel de profiter à l'endroit où vous vivez. Ensuite, faites une liste des ressources disponibles, telles que l'argent de démarrage et les connexions avec les propriétaires locaux.
- Quelques points importants à considérer incluent le capital dont vous disposez, si vous êtes capable de gérer vous-même plusieurs propriétés et comment vous allez probablement vous en sortir compte tenu de l'état actuel du marché immobilier.
- Votre entreprise de promotion immobilière deviendra-t-elle votre emploi à temps plein ou s'agira-t-elle d'une entreprise à temps partiel destinée à diversifier vos revenus?
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Soyez précis sur vos objectifs. Afin de gagner sa vie en tant que promoteur immobilier, vous devrez avoir en tête un objectif plus clair que «retourner une propriété et gagner beaucoup d'argent». Une meilleure approche consiste à commencer par un plan modeste mais ciblé - par exemple: «Je veux acheter l'ancien immeuble Graystoke et le transformer en logement étudiant abordable». Avec une stratégie de base en place, vous aurez une idée plus concrète de ce qu'il faudra pour y arriver.
- Gardez vos objectifs réalistes lorsque vous débutez et construisez votre portefeuille (et votre réputation) une propriété à la fois. Fixer votre visée trop haut pourrait s'avérer une erreur coûteuse.
- Le moyen le plus simple de s'introduire dans l'entreprise est d'acheter une maison, de la réparer et de la vendre. À partir de là, vous pouvez passer à des propriétés plus grandes et plus chères.
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Tenez compte des besoins immobiliers de votre région. Il se peut que les logements de banlieue à l'extérieur d'un centre industriel en plein essor soient pratiquement inexistants ou qu'il y ait une pénurie de restaurants branchés autour de la ville. Partout où il y a une demande particulière, il y a une opportunité pour un développement rentable. En règle générale, les projets les plus réussis sont ceux qui donnent aux gens ce qu'ils veulent.
- Tenez toujours compte de la population de la zone que vous développez. Il est important de planifier votre propriété en pensant à votre acheteur ou locataire potentiel.
- Si vous vivez dans une région avec beaucoup de résidents plus âgés, par exemple, il sera plus judicieux de construire des maisons ou des condos à un étage facilement accessibles que de somptueux bâtiments à plusieurs niveaux, même s'ils sont à la mode en ce moment.

Votre entreprise de promotion immobilière deviendra-t-elle votre emploi à temps plein ou s'agira-t-elle d'une entreprise à temps partiel destinée à diversifier vos revenus?

Partie 2 sur 3: financer vos projets

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Demandez un prêt de développement. Une fois que vous avez élaboré un plan réalisable pour votre premier développement, rendez-vous à la banque et passez en revue votre plan avec l'un des experts en développement immobilier de l'équipe. Ils seront en mesure de vous fournir une estimation précise de tous les coûts d'achat associés, ainsi que le montant de l'aide monétaire que vous pouvez vous attendre à recevoir. Dans la plupart des cas, la banque prendra en charge 70 à 80% des coûts d'achat primaires, mais peut ne pas couvrir les dépenses «accessoires» comme les frais de construction et de permis.
- Comme pour tout autre type de prêt, vous devrez peut-être présenter une preuve de crédit ou fournir une garantie pour être considéré comme un investissement sûr. Certaines banques peuvent même vous demander de déposer un acompte d'environ 15 à 20% du coût total de développement prévu.
- Il faut beaucoup d'argent pour acheter et rénover des propriétés commerciales et résidentielles. À moins que vous n'ayez un montant considérable en réserve, vous devrez probablement compter dans une certaine mesure sur un financement extérieur.
- Réfléchissez à votre proposition et déterminez si elle a une chance. La banque peut choisir de ne pas approuver votre demande de financement si elle estime qu'elle prend trop de risques.
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Fixez des limites financières sûres. Trouvez le montant le plus élevé que vous pensez qu'une propriété donnée vaut et respectez-le. De cette façon, vous pouvez éviter d'être convaincu d'accepter des offres qui finiront par retirer de l'argent de votre poche. Une budgétisation et un investissement responsables sont l'une des clés pour le réduire à long terme.
- Le montant que vous êtes prêt à payer dépendra d'éléments tels que l'économie, l'emplacement et la valeur projetée de la propriété finie, de sorte qu'il différera d'un projet à l'autre.
- Le secteur de la promotion immobilière ressemble beaucoup au jeu - il vaut mieux gagner petit mais souvent que de miser tout le pot et de tout perdre.
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Décidez si vous voulez acheter pour louer ou vendre. L'achat pour la location est un moyen relativement peu risqué de réaliser des bénéfices lorsque vous vous établissez pour la première fois, car cela vous donne une chance de récupérer ce que vous avez payé pour la propriété en frais de location. À l'inverse, acheter pour vendre vous permet d'apporter des améliorations et de passer au projet suivant sans vous soucier de la façon dont les changements du marché pourraient affecter le brut de la propriété. Reportez-vous à votre plan d'affaires initial et aux ressources disponibles pour déterminer quelle option a le potentiel pour le rendement le plus élevé.
- La grande majorité des nouveaux développeurs préfèrent acheter pour louer. De cette façon, ils ont un flux constant de revenus sur lesquels ils peuvent compter, qui peuvent à leur tour être affectés à de futurs projets.
- Lors de l'achat en location, visez à représenter 10% de votre investissement initial en frais de location annuels. Lors de l'achat pour la vente, il est préférable de demander au moins 30% du montant total que vous avez payé pour le bien afin de justifier vos dépenses. Par exemple, 112000€ de revenus annuels suffisent pour maintenir à flot un immeuble locatif de 1,10 million d'euros. Pour un développement one-and-done dans lequel vous avez investi 3 millions d'euros, vous serez victorieux tant que vous ne vendez pas moins de 0,90 million d'euros.
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Soyez conscient des risques liés à l'achat de propriétés. Il n'y a aucune garantie que les propriétés que vous acquérez génèreront de l'argent, même si c'est en plein milieu d'une zone en plein essor économique. Comme pour toute autre entreprise commerciale, il y a toujours un élément de hasard aveugle impliqué. Si vous n'êtes pas sûr de pouvoir vous en tirer de manière réaliste sans les revenus d'une nouvelle propriété, il peut être plus sage de rechercher une option plus sûre.
- Il existe d'innombrables autres facteurs intangibles qui peuvent empêcher une propriété de produire comme vous l'attendiez, y compris les changements du climat économique et les problèmes structurels imprévus. Ces facteurs sont souvent difficiles, voire impossibles à prévoir.

Le secteur de la promotion immobilière ressemble beaucoup au jeu - il vaut mieux gagner petit mais souvent que de miser tout le pot et de tout perdre.

Partie 3 sur 3: Construire votre portefeuille immobilier

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Recherchez des propriétés dans des endroits prometteurs. Une bonne règle d'or consiste à identifier les domaines qui commencent tout juste à montrer des signes de croissance ou qui ont récemment connu un regain de popularité. De cette façon, vous pouvez saisir la propriété à un taux bas et la vendre à un prix supérieur, maximisant ainsi votre profit.
- Gardez un œil sur les emplacements abordables à proximité des écoles, des grandes entreprises, des centres commerciaux et d'autres endroits susceptibles d'attirer les acheteurs.
- Une erreur courante des développeurs débutants est de regarder des endroits qui sont déjà florissants et d'essayer de s'y faufiler. Gardez à l'esprit que plus le boom est important, moins il y aura d'opportunités d'expansion.
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Trouvez des vendeurs motivés. Vous obtiendrez les meilleures offres des personnes qui ont besoin de vendre dès que possible. Il peut s'agir d'un couple divorcé, d'un propriétaire d'entreprise en faillite ou d'un propriétaire qui déménage et qui n'a pas vu beaucoup d'intérêt pour sa propriété. Ces gens savent que s'ils n'encaissent pas tout de suite, ils risquent de perdre une grande partie de leur investissement.
- Envisagez de faire appel à un agent immobilier pour vous aider à repérer et à négocier les achats. Ils seront souvent au courant de la raison pour laquelle le vendeur s'est séparé de leur propriété, ce qui peut vous donner un avantage au moment de faire une offre.
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Prenez votre temps pour faire un achat. Ne soyez pas trop impatient de conclure l'affaire. Vous voulez vous assurer d'avoir fait vos devoirs et évalué à la fois les risques et le potentiel de gain de chaque propriété que vous examinez avant de vous engager à acheter. Sinon, vous pourriez vous retrouver coincé en y consacrant plus de ressources que vous ne l'auriez jamais imaginé, et finalement subir une perte à votre retour.
- Posez au propriétaire actuel toutes les questions que vous pourriez avoir sur des considérations telles que le zonage, l'entretien et les taxes. Prenez quelques jours pour dormir sur votre décision, si nécessaire.
- Une fois que vous avez trouvé la propriété parfaite, n'hésitez pas à signer votre nom sur la ligne pointillée.
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Travaillez avec une équipe de développement pour rénover vos propriétés. Une fois que la propriété vous appartient, il ne vous reste plus qu'à la préparer pour la revente. Selon le type de propriété, vous devrez peut-être embaucher un entrepreneur ou une équipe de construction, des architectes, des ingénieurs et des décorateurs et designers d'intérieur afin de donner vie à votre vision. L'objectif principal ici est de le rendre meilleur qu'il ne l'était lorsque vous l'avez acheté, augmentant ainsi sa valeur.
- Pour les maisons individuelles et les petits projets où il serait financièrement impossible de recruter une aide extérieure, vous pouvez économiser sur les coûts de réparation en effectuant vous-même des réparations et des rénovations de base.
- Quand vient le temps de vendre, évaluez la propriété équitablement en fonction des améliorations que vous avez apportées. Soyez prêt à négocier dans des limites raisonnables pour atteindre une somme suffisamment proche de votre prix demandé pour que vous puissiez vivre avec.

Pour devenir promoteur immobilier, commencez par créer un business plan avec des objectifs spécifiques pour votre entreprise, comme l'achat de bâtiments historiques pour les transformer en appartements.

Conseils

Économisez autant de capital que possible pour compléter vos prêts commerciaux avant de vous lancer dans la planification de votre premier développement. Vous serez heureux de l'avoir fait si les dépenses finissent par être plus élevées que ce que vous aviez négocié.
Assurez-vous que les améliorations que vous apportez à vos propriétés respectent les paramètres de vos codes de zonage et de construction locaux.
Il peut être judicieux de travailler avec un gestionnaire de développement immobilier chevronné pour vos premiers projets. Ils pourront vous offrir des conseils précieux et vous aider à éviter les types de pièges qui ont tendance à causer des problèmes aux développeurs novices.
L'achat de propriétés aux enchères peut être un bon moyen de saisir une affaire gagnante.
Plus vous gagnez d'expérience, plus il vous sera facile d'obtenir des prêts et des demandes de permis approuvés à l'avenir.

Mises en garde

En raison de son risque inhérent, la promotion immobilière n'est peut-être pas l'activité la plus sûre pour ceux qui n'ont pas beaucoup de filet de sécurité financière.

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