Comment acheter une entreprise hôtelière?

Mettez de l'argent de côté pour d'autres coûts. Une bonne règle de base est de mettre de côté 25 pour cent de votre argent d'investissement pour payer d'autres coûts. Ces coûts comprennent les frais de clôture avec le vendeur, les frais juridiques (pour le contrat d'achat) et le fonds de roulement utilisé pour démarrer l'exploitation de l'hôtel. Soustrayez cet argent du montant de votre investissement et utilisez le reste pour effectuer un acompte.

• Pour l'exemple précédent, cela signifie que vous mettrez de côté 37300€ (0,25*149000€). Cela vous laisse avec 112000€ pour un acompte.

Calculez votre fourchette de prix. Votre fourchette de prix dépendra du montant d'acompte exigé par le vendeur de la propriété. À ce stade, vous ne saurez probablement pas combien cela sera. Définissez plusieurs fourchettes de prix différentes qui dépendent du vendeur exigeant des pourcentages d'acompte différents, de 5 à 20%. Par exemple, en utilisant l'exemple ci-dessus de 112000€ disponibles pour un acompte, vous pourriez vous permettre:

• Un acompte de 5% pour un hôtel de 2,20 millions d'euros.
• Un acompte de 10% pour un hôtel de 1,10 million d'euros.
• Un acompte de 20% pour un hôtel de 560000€
• Les acomptes de 20% sont la norme si vous utilisez un prêt bancaire pour acheter votre hôtel. Cependant, avec le financement du vendeur (emprunt auprès du vendeur de la propriété), vous pourrez peut-être réduire le pourcentage d'acompte à 5%.

Projeter les revenus futurs de l'hôtel. Vous devez vous assurer que tout hôtel que vous souhaitez acheter sera en mesure de vous fournir suffisamment de rendements pour couvrir à la fois vos dépenses et votre coût d'emprunt. Pour ce faire, projetez le coût de vos remboursements de prêt sur les trois à cinq prochaines années. Cela peut nécessiter l'aide de votre courtier en prêts. Ensuite, projetez le coût des dépenses de l'hôtel, comme les coûts d'exploitation, les taxes foncières, les assurances et les services publics. Comparez la somme de ces dépenses et des coûts de votre prêt aux revenus projetés de l'hôtel sur la même période de trois à cinq ans. Assurez-vous que ces revenus couvrent ou dépassent vos coûts.

• Les informations sur les dépenses et les coûts de l'hôtel peuvent être estimées en examinant des hôtels similaires à ceux de votre gamme de prix.

Décidez si vous souhaitez acheter un hôtel existant ou créer le vôtre. En cherchant des hôtels à acheter, vous avez la possibilité d'acheter des propriétés hôtelières existantes ou de rechercher une autre propriété à convertir en hôtel (ou en chambre d'hôtes). Dans ce dernier cas, vous devrez mettre de côté plus d'argent pour les rénovations, mais êtes libre de choisir une plus grande variété de propriétés. Prenez cette décision avant d'aller de l'avant avec le processus de sélection de propriété.

Choisissez une zone générale. Vous passerez beaucoup de temps à votre hôtel, alors assurez-vous qu'il est proche de votre lieu de résidence ou facile d'accès. Vous devrez peut-être même vous y installer à temps plein pour vous assurer que l'hôtel fonctionne correctement. De plus, avoir une bonne connaissance de la région et du marché hôtelier peut être un sérieux avantage.

Analyser le marché. Une fois que vous avez choisi une zone, essayez de vous faire une idée du marché hôtelier de cette zone. Demandez des courtiers immobiliers locaux sur les ventes d'hôtel dans la région, en particulier si elles vendent généralement moins ou plus que le prix demandé. Des prix plus bas peuvent refléter un marché déprimé et vous permettre d'entrer à un prix inférieur et éventuellement de trouver un financement avec le vendeur. Cependant, à moins que vous ne vous attendiez à un redressement économique, cela signifie également que les flux de trésorerie de l'hôtel seront également faibles.

• Vous pouvez également consulter l'état national de l'industrie hôtelière en recherchant des articles de presse pertinents en ligne.

Travaillez avec des courtiers immobiliers spécialisés. Informez les courtiers immobiliers de la région que vous avez choisie que vous cherchez à acheter un hôtel et quelle est votre fourchette de prix. Ils pourront vous montrer les propriétés actuellement sur le marché ou vous informer si de nouvelles sont mises en vente. Ils peuvent également être en mesure de vous montrer des propriétés pouvant être converties en hôtel.

• Il peut également être avantageux de conduire dans la région et de rechercher des propriétés, en particulier si vous envisagez de mettre à jour ou de restaurer de manière significative votre hôtel. Si vous en trouvez un, vous pouvez accéder aux dossiers immobiliers au siège du comté pour savoir à qui appartient la propriété et partir de là.

Étudiez plusieurs options. Après avoir recherché des propriétés, vous pouvez commencer à recevoir des offres de vente par l'intermédiaire de votre courtier immobilier ou d'un propriétaire que vous avez contacté. Ces offres comprendront des informations sur les équipements de l'hôtel, les performances financières, des informations sur le marché, la concurrence et des informations sur le financement du vendeur. S'il manque l'un de ces articles à l'offre, contactez le vendeur et demandez-le.

• Une fois que vous avez une offre de vente, vérifiez que l'hôtel répond à vos exigences en termes de prix, d'emplacement, de réparations ou de rénovations nécessaires et de style. Si ce n'est pas le cas, appelez le vendeur et dites-lui que vous n'êtes pas intéressé.
• Si vous avez plusieurs offres, dressez un tableau comparant les avantages et les inconvénients de chacune, par exemple en termes de coût, de rénovations nécessaires et de commodités.

Engagez un évaluateur pour évaluer l'hôtel. Recherchez et obtenez les services d'un évaluateur qui a de l'expérience avec des hôtels ou des propriétés similaires. Il est préférable d'en utiliser un qui a également de l'expérience dans la région où se trouve votre hôtel. Travaillez avec l'évaluateur pour déterminer si l'hôtel vaut réellement le prix demandé. Si ce n'est pas le cas, laissez-les identifier les domaines où vous pourriez signaler des problèmes ou des dommages que vous pouvez utiliser pour inciter le vendeur à reculer sur son prix.

Travaillez avec un comptable pour réviser les livres de l'hôtel. Un comptable qualifié peut vous aider à examiner les dossiers financiers de l'hôtel. Cela vous donne des informations fiables sur les flux de trésorerie, les actifs et les autres positions financières de l'hôtel. Plus important encore, le comptable sera en mesure d'évaluer si certaines de ces informations ont été mal gérées ou déclarées de manière erronée, et pourra peut-être vous donner une image plus précise de la santé financière actuelle de l'hôtel.

Envisagez de faire appel à un conseiller financier. Un consultant en marché ou financier peut être utile pour projeter les revenus futurs de l'hôtel. Ils pourront combiner une analyse des marchés locaux, du marché hôtelier dans son ensemble et d'autres tendances pour identifier le potentiel de croissance et de revenus de votre hôtel sur plusieurs années. Ils pourront également vous aider à identifier vos objectifs marketing, à trouver des moyens d'augmenter vos bénéfices et à rédiger un plan d'affaires.

Faites examiner l'hôtel par un ingénieur et un architecte. Ces deux professionnels examineront le bâtiment pour s'assurer qu'il est conforme aux codes du bâtiment locaux et qu'il est structurellement sain. En outre, l'ingénieur déterminera l'état des services publics, des machines, de la plomberie et des travaux électriques dans l'hôtel. Cela vous aidera à localiser les zones qui ont un besoin immédiat de rénovation ou de réparation. Cela peut également vous aider à déterminer comment vous allez rénover une structure existante pour répondre aux besoins de votre hôtel et obtenir une estimation du coût de ces rénovations.

Travaillez avec un avocat pour respecter les directives réglementaires. Le seul moyen infaillible de vous assurer que votre entreprise hôtelière respecte toutes les réglementations locales, étatiques et fédérales est d'embaucher un avocat expérimenté en immobilier ou en hôtellerie. L'avocat examinera tout, des réglementations environnementales et de zonage aux taxes et aux marques de commerce, en s'assurant que votre entreprise n'encoure aucune responsabilité légale à l'avenir. Le même avocat peut également vous aider plus tard en s'assurant que votre achat de la propriété se déroule comme prévu et que le contrat d'achat est rédigé conformément à la loi.

Déterminer un juste prix pour la propriété. Soustrayez votre acompte du prix demandé de la propriété. Le pourcentage d'acompte variera selon que vous obteniez ou non un financement du vendeur pour la propriété ou que vous utilisiez un prêt bancaire. Ensuite, vous devrez ajuster votre offre en fonction du marché hôtelier. Si le marché n'est pas très actif (et que vous n'avez pas beaucoup de concurrence pour la propriété), vous pourrez peut-être soustraire 10 ou 20% supplémentaires du prix de votre offre initiale. Cependant, dans un marché plus animé, entrez au prix demandé (moins votre acompte) ou au-dessus du prix demandé si vous voulez vous assurer d'obtenir la propriété.

Faites votre offre. Une fois que vous avez déterminé un juste prix pour la propriété, écrivez au vendeur ou passez par votre courtier immobilier pour soumettre votre offre. Assurez-vous d'inclure les propositions de financement du vendeur si le vendeur l'a proposé dans l'offre de vente initiale. Votre offre précisera également le montant de votre acompte. Votre offre doit être une courte lettre qui énonce clairement vos conditions.

• Incluez dans votre offre que vous avez besoin d'un certain temps pour inspecter la propriété (pour les dommages ou les réparations nécessaires), que vous devez consulter les livres de l'hôtel (pour confirmer ses informations financières) et que votre offre repose sur les deux vous concluez un contrat d'achat et signez un contrat d'achat.

Négocier avec le vendeur. Il y a de fortes chances que le vendeur réponde à votre offre avec une contre-offre. Négociez avec le vendeur et essayez de vous en tenir le plus possible à votre offre initiale. Vous pouvez également être en mesure de négocier des avantages tels que le paiement par le vendeur de certaines améliorations, réparations ou rénovations. En outre, assurez-vous de définir des détails tels que la conservation des fournisseurs et des employés clés, ainsi que la durée, le cas échéant, pendant laquelle le vendeur travaillera avec vous pour assurer la transition de la gestion de l'hôtel. Ce processus de négociation peut être long, mais en fin de compte, cela en vaudra la peine si vous et le vendeur parvenez à un accord mutuellement avantageux.

• Assurez-vous d'obtenir par écrit toutes les promesses de paiements supplémentaires ou d'aide du vendeur et qu'elles soient ensuite incluses dans le contrat d'achat.

Travaillez avec un avocat pour compléter le contrat d'achat. Le vendeur rédigera probablement le contrat d'achat, mais vous devriez engager un avocat spécialisé dans l'immobilier pour examiner le contrat à votre place. Un avocat s'assurera que l'accord est dans votre meilleur intérêt et qu'il respecte les conditions convenues. Assurez-vous de faire appel à un avocat local expérimenté et spécialisé en droit immobilier.

• En plus d'examiner le document, votre avocat peut allonger le processus d'approbation, vous donnant ainsi plus de temps pour obtenir votre financement ou rechercher un financement supplémentaire si vous en avez besoin.
• Assurez-vous que l'accord stipule que vous pouvez vous retirer de l'achat jusqu'à la date de clôture sans pénalité.