Comment acheter une maison avec un contrat foncier?
Cependant, l'acheteur doit être sûr de sa capacité de payer avant de conclure un contrat foncier.
Un contrat foncier est un moyen d'acheter une maison sans contracter d'hypothèque auprès d'une banque. Au lieu de cela, le vendeur devient effectivement un prêteur et négocie en privé un calendrier de paiement avec l'acheteur. Cela peut être une proposition risquée, mais cela peut aussi être très rentable, en particulier pour le vendeur. Pour un acheteur dont les antécédents de crédit se sont avérés être un obstacle à l'obtention d'un prêt hypothécaire traditionnel, un contrat foncier peut être le meilleur moyen d'obtenir une maison. Cependant, l'acheteur doit être sûr de sa capacité de payer avant de conclure un contrat foncier.
Partie 1 sur 3: comprendre les contrats fonciers
- 1Renseignez-vous sur le concept. Un contrat foncier, c'est lorsqu'un propriétaire accepte de vendre une maison directement à l'acheteur, les conditions de l'accord étant fixées en privé par l'acheteur et le vendeur. Cela permet une flexibilité dans la mise en place d'un calendrier de paiement agréable et permet la vente de maisons à des personnes ayant un mauvais crédit. En règle générale, le paiement intégral est attendu plus rapidement qu'avec un prêt hypothécaire traditionnel, mais la période de remboursement est généralement d'au moins cinq ans. L'acheteur habite dans la maison pendant qu'il effectue le paiement de la propriété. Cependant, les paiements peuvent être basés sur un calendrier de paiement de 15 ans ou plus, avec un paiement forfaitaire à la fin. Cela oblige souvent l'acheteur à renégocier avec le vendeur ou à trouver un autre financement.
- Les contrats fonciers peuvent être connus sous plusieurs autres noms, qui varient en partie selon les régions. Les synonymes incluent: actes de fiducie, contrat d'acte, actes de fiducie, notes d'accueil, financement du propriétaire ou hypothèques privées.
- 2Comprendre les risques du vendeur. Il est possible que vous ne puissiez pas payer la maison aux conditions initialement prévues. Dans une vente effectuée auprès d'une banque, le vendeur obtiendra la pleine valeur du bien plus ou moins immédiatement lors de la vente. Le contrat foncier donne donc beaucoup moins confiance en la sécurité de remboursement. Cependant, si l'acheteur ne paie pas dans les délais, le vendeur peut résilier la transaction, en conservant la maison et tous les paiements.
- Il est possible que des dommages soient causés à la propriété pendant que le vendeur l'occupe, mais les contrats fonciers rendent souvent l'acheteur responsable de l'entretien de la maison.
- 3Comprendre le risque de l'acheteur. Ceux-ci sont beaucoup plus graves que les risques du vendeur. Une fois qu'un contrat foncier est signé, l'acheteur sera uniquement considéré comme ayant un «titre équitable» et non un «titre légal» complet sur la maison. Si quelqu'un manque des paiements, il peut perdre le titre de propriété de la maison et tout l'argent qu'il a payé pour cela.
- Bien que vous ayez la flexibilité de négocier votre calendrier de paiement, vous pourriez toujours trouver les conditions plus difficiles à respecter qu'un paiement hypothécaire traditionnel. Le taux de remboursement est beaucoup plus rapide et le taux d'intérêt plus élevé. La plupart des contrats fonciers sont également établis de telle sorte qu'en fin de compte, vous devrez payer une somme forfaitaire importante, pour laquelle vous devrez peut-être encore contracter un emprunt.
Comment déterminer les mensualités d'un contrat foncier?
Partie 2 sur 3: négocier un accord
- 1Trouvez un agent immobilier. L' agent immobilier vous trouvera une maison et vous aidera à négocier les conditions avec un vendeur. Pour cette raison, il est important que l'agent immobilier comprenne votre situation et comprenne que vous souhaitez acheter une maison par le biais d'un contrat foncier. Vous devez divulguer ce fait au début de votre recherche.
- 2Trouvez une maison. Il est important de trouver une maison qui vous plaise, car une fois que vous aurez conclu un contrat foncier, vous aurez probablement du mal à vous en sortir sans perdre votre investissement. L'annonce n'a pas besoin d'indiquer que le propriétaire souhaite financer la transaction en privé. Il peut toutefois être utile de négocier avec quelqu'un qui a eu des difficultés à vendre la maison, en ciblant éventuellement des propriétés qui sont sur le marché depuis quelques mois.
- Il n'y a pas de ressource facilement disponible pour trouver des vendeurs intéressés par un contrat foncier. Habituellement, vous serez chargé de convaincre un acheteur d'accepter l'affaire. Cependant, votre agent immobilier connaîtra certains vendeurs et pourrait avoir une idée de ceux qui seraient intéressés par un contrat foncier.
- 3Faites une bonne offre. Pour qu'un vendeur s'intéresse à un contrat foncier, vous devrez lui proposer de bonnes conditions. En règle générale, les maisons vendues via un contrat foncier se vendent un peu plus que leur taux normal. Cela signifie que vous voudrez faire une offre plus élevée que vous ne le feriez autrement. Vous voudrez peut-être offrir le prix d'inscription complet, peut-être plus, en fonction du marché du logement local.
- 4Insistez sur les avantages pour le vendeur. De nombreux vendeurs préféreraient recevoir le paiement forfaitaire important qu'ils obtiendraient d'une vente financée par la banque. D'autres pourraient considérer un contrat foncier comme risqué. Cependant, vendre sa maison avec un contrat foncier peut représenter un investissement financier substantiel. Soulignez ces faits auprès du vendeur et vous aurez plus de chances d'obtenir un partenaire coopérant dans votre achat. En outre, donnez au vendeur une certaine confiance en votre fiabilité personnelle afin qu'il soit prêt à investir en vous.
- Les maisons vendues par contrat foncier sont généralement vendues à un prix plus élevé qu'elles ne le feraient autrement. Vendre une maison par le biais d'un contrat foncier est un bon moyen de récupérer la pleine valeur d'une maison.
- Le vendeur devient effectivement un prêteur rémunéré. En règle générale, le taux d'intérêt sur un contrat foncier est très élevé.
- Parce que le vendeur ne reçoit pas tout son argent en une seule fois, il peut également étaler le paiement des taxes dues sur la vente sur une période de plusieurs années.
- Le vendeur obtient un flux de trésorerie régulier, sans la peine de louer. En règle générale, ils ne seront pas tenus d'entretenir la maison de la même manière qu'ils le feraient pour un locataire, mais ils bénéficieront d'un flux de revenus régulier.
Un contrat foncier est un moyen d'acheter une maison sans contracter d'hypothèque auprès d'une banque.
Partie 3 sur 3: finaliser la vente
- 1Demandez à votre agent de rédiger une offre. Cela devrait inclure un acompte minimum, des paiements mensuels et un taux d'intérêt. Vous voudrez négocier des conditions dans lesquelles vous êtes sûr de pouvoir payer, mais aussi répondre à la demande du vendeur de recevoir son argent en temps opportun. La flexibilité de ces transactions est l'un des principaux avantages d'acheter avec un contrat foncier.
- Vous devez mettre en place un contrat qui vous permet de payer votre dette plus tôt que prévu sans aucune pénalité. Vous devriez viser à passer le moins de temps possible sous contrat, car tant que vous êtes sous contrat, il est possible que l'affaire tourne mal et que vous perdiez la maison et votre investissement.
- Essayez d'éviter d'inclure un paiement forfaitaire. Une caractéristique commune des contrats fonciers, ils vous obligent à clôturer la période de prêt, généralement après une période de cinq à dix ans, avec un important paiement forfaitaire de tout ce qui reste sur le prêt. Ils garantissent que le vendeur reçoit son paiement en temps opportun, idéalement lorsque l'acheteur sera dans une meilleure situation financière pour effectuer un paiement aussi important. Souvent, vous devrez contracter un prêt pour couvrir un paiement forfaitaire. Il est préférable de négocier un accord qui ne nécessite pas de paiement forfaitaire, car cela peut vous coûter votre maison si vous n'êtes pas en mesure de respecter l'obligation.
- 2Consultez un avocat en droit immobilier. Étant donné que les contrats fonciers peuvent être des entreprises risquées, vous devez confirmer que tous les éléments de l'offre sont satisfaisants. Vous devrez tenir compte non seulement des stipulations spéciales incluses dans l'accord, mais également des lois de l'État. Un expert juridique peut vérifier pour vous qu'il n'y a pas de pièges cachés dans l'accord.
- Vérifiez les lois de l'État pour confirmer les procédures pour les paiements manqués. Dans certains États, un seul paiement manqué annulera la transaction, de sorte que le vendeur pourra conserver la propriété et vos paiements, qui deviennent, par essence, des paiements de loyer. D'autres États donnent à l'acheteur un droit à la maison s'il était à jour avec la majorité de ses paiements et a payé la somme totale due dans un délai déterminé.
- Demandez à l'avocat un avis sur le titre. Il s'agit d'une étude complète de tous les privilèges et hypothèques sur une propriété, y compris les taxes impayées, les frais de construction ou les dettes envers une association de propriétaires. S'il y a un privilège ou une hypothèque sur la maison, votre réclamation pourrait être compromise même si vous effectuez des paiements réguliers.
- 3Signer le contrat. Vous devriez prendre quelques jours pour examiner le contrat, de préférence avec l'aide d'un avocat. Alors signez l'accord. Si l'un de ses détails semble désavantageux, essayez de renégocier un meilleur accord. Tenez compte non seulement des dispositions financières du contrat, mais également des détails concernant l'entretien de la maison.
- En plus des stipulations de base, telles que le délai de paiement, le délai de grâce, le montant du paiement, le contrat doit contenir des stipulations relatives à l'entretien de la propriété, y compris qui sera responsable des taxes foncières et de l'assurance habitation. De même, le contrat doit indiquer qui réparera les dommages matériels, bien que cela soit presque toujours la responsabilité de l'acheteur.
Vendre une maison par le biais d'un contrat foncier est un bon moyen de récupérer la pleine valeur d'une maison. - 4Entretenir la maison. Bien que vous soyez effectivement locataire jusqu'à ce que vous ayez effectué vos paiements, les contrats fonciers rendent généralement l'acheteur responsable de l'entretien de la propriété. Cela signifie que s'il y a des appareils cassés, des problèmes de moisissure, des termites ou des problèmes de fondation, vous en serez responsable. Les inspections à domicile sont rarement commandées pour les contrats fonciers et vous n'aurez généralement pas le pouvoir de négociation pour exiger que le propriétaire résolve les problèmes ménagers qui pourraient exister avant de signer le contrat. Par conséquent, vous devez prévoir un budget pour l'amélioration de votre maison.
- Dans certains cas, le contrat peut stipuler que la maison doit être maintenue dans un certain type d'état afin de préserver l'investissement du propriétaire dans la maison.
- 5Effectuez des paiements réguliers. Si vous continuez à payer à temps pendant une période - généralement cinq ou dix ans - vous finirez par obtenir le titre légal complet de la maison. Essayez de rembourser la dette plus rapidement que ne l'exige le contrat afin de vous libérer des intérêts et de devenir propriétaire de la maison dans les plus brefs délais.
Questions et réponses
- Comment déterminer les mensualités d'un contrat foncier?Suivez les étapes décrites dans le guide Comment calculer un contrat de prêt à tempérament.
- Que faire si le propriétaire refuse de s'installer?Imaginez que vous pouvez trouver un autre endroit - pour faire pression sur la personne qui vend.
- Et si les acheteurs divorcent avant de payer le contrat?Ils devraient négocier la manière dont ils traiteront cela par l'intermédiaire de leur avocat spécialisé dans le divorce. Une partie peut racheter l'autre partie du contrat et garder la maison, ou les deux devront renégocier avec le vendeur, sur la base des conseils de leur avocat spécialisé dans le divorce.
- Combien d'argent dois-je mettre?Étant donné que la transaction est privée, il n'y a aucune exigence légale pour un acompte du tout. Si un acompte est exigé, il est négocié entre l'acheteur et le vendeur.
Questions sans réponse
- Est-ce qu'un achat résidentiel au moyen d'un contrat foncier doit encore passer par l'entiercement?
Les commentaires (2)
- L'information a aidé. Merci! C'était facile à comprendre et montrait les avantages et les inconvénients.
- Cela m'a beaucoup aidé à comprendre ce qu'est un contrat foncier. Je réfléchirai à deux fois avant de m'inscrire.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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