Comment recruter une association de propriétaires?

Vous voudrez peut-être poursuivre une association de propriétaires (HOA) dans quelques situations. Premièrement, la HOA pourrait ne pas maintenir les espaces communs, ce qu'elle a l'obligation de faire. Par exemple, le HOA n'a peut-être pas réparé un ascenseur cassé, ou il a peut-être régulièrement échoué à tondre votre pelouse. Deuxièmement, vous pouvez poursuivre le HOA si vous êtes blessé dans une zone commune. Poursuivre une HOA n'est jamais une solution idéale, mais vous n'aurez peut-être pas le choix. Les experts estiment que plus de la moitié de tous les HOA sont impliqués dans des différends juridiques, de sorte que vous n'êtes pas seul si vous intentez une action en justice.

Partie 1 sur 5: décider de poursuivre ou non

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Lisez les documents constitutifs. Votre association de propriétaires (HOA) est régie par un ensemble de documents. Celles-ci sont généralement appelées vos engagements, conditions et restrictions (CC&R). Vous devriez sortir votre copie et les lire.
- Vous pouvez intenter une action en justice pour appliquer toute "convention" dans les CC & Rs. Une alliance est une promesse faite par la HOA de faire quelque chose. Il y a probablement de nombreux engagements dans vos documents constitutifs. Par exemple, votre HOA pourrait accepter de tondre la pelouse une fois toutes les deux semaines ou d'entretenir l'équipement d'exercice dans le gymnase.
- Lisez attentivement vos documents constitutifs. Si aucun accord ne dit que la HOA doit faire quelque chose, alors il sera difficile de prétendre qu'elle a violé son accord.
- Certains CC&R peuvent inclure une disposition d'arbitrage. Si tel est le cas, vous ne pourrez peut-être pas poursuivre le HOA devant le tribunal. Au lieu de cela, vous devrez peut-être les amener à un arbitrage exécutoire.
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Rencontrez un avocat. Vous devriez rencontrer un avocat avant de déposer une plainte. Un avocat expérimenté peut vous conseiller sur vos droits. Par exemple, de nombreux États ont des lois spécifiquement liées aux HOA. L'avocat peut vous informer de ces droits afin que vous puissiez présenter votre cause la plus solide possible.
- Il est important que vous trouviez un avocat expérimenté dans la poursuite des HOA. Les CC & R peuvent être très déroutants et compliqués et vous ne voulez pas payer un avocat pour apprendre un nouveau domaine du droit.
- Pour trouver un avocat, vous pouvez contacter votre barreau local ou national et demander un renvoi.
- Vous devriez également demander aux autres personnes qui vivent dans votre HOA si elles ont déjà poursuivi la HOA et si elles recommanderaient leur avocat.
- Demandez toujours à l'avocat avec qui vous parlez son expertise dans ce domaine particulier du droit. Demandez depuis combien d'années ils pratiquent, combien de cas ils ont essayés et quel est leur taux de réussite. De plus, posez des questions spécifiques sur votre cas et évaluez leurs connaissances en fonction de leur réponse. Ils ne doivent pas renoncer ou être incertains d'eux-mêmes. Ils devraient être en mesure de vous donner des informations concrètes sur votre cas.
- Vous n'avez peut-être pas l'argent nécessaire pour engager un avocat. Cependant, vous pouvez toujours rencontrer un avocat pour une consultation d'une demi-heure. Lors de la consultation, vous pouvez poser des questions à l'avocat qui vous prépareront mieux à vous représenter.
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Demandez à voir les livres du hoa. Vous devriez être en mesure d'inspecter les registres financiers de la HOA. Vous devriez regarder pour voir comment l'argent est dépensé et si le HOA tient des registres appropriés de la façon dont il dépense l'argent.
- La HOA a une «obligation fiduciaire» envers ses membres. Cela signifie que le HOA doit s'acquitter de ses obligations en vertu des CC & R en utilisant "les soins ordinaires" et de bonne foi et de manière raisonnable.
- Si votre HOA est insouciant avec les cotisations qu'il perçoit, alors il viole probablement son devoir fiduciaire.
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Jugez de la gravité de toute blessure physique. Vous pourriez avoir été physiquement blessé dans les espaces communs. Par exemple, vous pourriez avoir glissé dans un parking glacé ou être tombé dans la salle de repos commune. Le HOA a le devoir d'agir de manière raisonnablement prudente lors de l'entretien des espaces communs. La HOA est «négligente» lorsqu'elle n'agit pas de cette manière prudente.
- Il a également ce devoir de diligence raisonnable envers les visiteurs. Si vous visitez un ami ou un parent et que vous êtes blessé dans une zone commune, vous pouvez intenter une action en justice si la HOA a fait preuve de négligence dans la façon dont elle a entretenu ces zones.
- Si vous deviez consulter un médecin pour une blessure, cela vaut généralement la peine de poursuivre. Cependant, si la négligence de la HOA n'a entraîné aucune blessure, vous ne voudrez peut-être pas intenter de poursuites.
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Considérez les coûts d'un procès. Les poursuites peuvent être coûteuses et prendre du temps. Vous avez certainement le droit de poursuivre le HOA pour ne pas avoir rempli ses obligations. Néanmoins, vous devez peser la gravité de la violation par rapport au temps et à l'argent nécessaires pour poursuivre correctement la HOA.
- Sachez que la plupart des CC&R incluent des accords de transfert de frais, qui obligent la partie perdante à payer les frais juridiques de la partie gagnante. Par conséquent, si vous êtes convaincu de la solidité de votre dossier, vous pourriez avoir de bonnes chances de faire couvrir vos frais juridiques par la HOA. Cependant, si vous perdez, vous pouvez rapidement doubler ou tripler vos coûts. Poursuivre une HOA peut être une tactique incroyablement risquée et ne devrait être entreprise que si vous n'avez pas d'autres options.
- Vous pouvez réduire les coûts en poursuivant en groupe. Par exemple, vous pouvez demander à quatre autres membres de l'association de vous rejoindre en tant que plaignants. De cette façon, vous pouvez répartir les frais d'un avocat de cinq façons différentes.
- Dans certains États, vous pouvez également intenter une action devant le tribunal des petites créances. La Cour des petites créances est conçue pour que vous n'ayez pas besoin d'un avocat. De plus, de nombreux tribunaux des petites créances tiennent des heures non traditionnelles le soir ou le week-end, il peut donc être plus pratique d'intenter une action en justice.
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Décidez qui poursuivre. Vous pouvez poursuivre soit l'ensemble du conseil d'administration de la HOA, soit un membre individuel. Vous ne savez peut-être pas qui poursuivre parce que vous ne pouvez pas identifier quel membre du conseil d'administration est responsable du problème pour lequel vous voulez poursuivre.
- Par exemple, si l'ascenseur est en panne depuis quatre mois, vous ne savez peut-être pas quel membre de la HOA est responsable de le réparer.
- Vous pouvez toujours poursuivre tous les membres du conseil. Au cours du procès, chaque défendeur désigné peut faire valoir qu'il n'est pas responsable et être renvoyé du procès si le juge est d'accord.

Vous ne pourrez peut-être pas poursuivre le HOA devant le tribunal — Si tel est le cas, vous ne pourrez peut-être pas poursuivre le HOA devant le tribunal.

Partie 2 sur 5: recueillir des preuves

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Documentez la violation. Afin de faire une solide affaire devant les tribunaux, vous aurez besoin de preuves de la violation. Vous pouvez documenter la violation de plusieurs manières:
- Prenez des photos de la propriété. Si les espaces communs ou la pelouse ne sont pas correctement entretenus, vous devriez obtenir des preuves. Prenez des photos ou des vidéos de toute zone qui n'est pas correctement entretenue.
- Si vous enregistrez quelque chose sur vidéo, assurez-vous que la date apparaît correctement sur la vidéo. Assurez-vous également que la date apparaît correctement sur vos photographies couleur.
- Vous n'êtes pas obligé de vous fier uniquement aux photographies et aux vidéos. Vous pouvez également vous asseoir et rédiger une description du moment où vous avez découvert le problème pour la première fois. Par exemple, si l'ascenseur est en panne, gardez une trace des dates de panne.
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Obtenez des dossiers à l'appui. Si vous avez glissé et tombé dans une zone commune ou si vous êtes autrement blessé, vous devriez obtenir des preuves de vos blessures. Vous pouvez être indemnisé pour tout préjudice subi à la suite des actions de la HOA. Vous devez rassembler les éléments suivants:
- Dossiers médicaux. Ceux-ci sont utiles pour prouver l'étendue de toute blessure physique. Contactez votre hôpital ou votre médecin et demandez une copie.
- Factures médicales. Ceux-ci montrent combien vous avez dépensé pour traiter la blessure causée par le HOA. Vous pouvez être indemnisé pour toutes les factures médicales et les factures de réadaptation.
- Des fiches de paie. Si vous avez manqué le travail en raison de la blessure, vous pouvez être indemnisé pour la perte de salaire. Vous aurez besoin d'une preuve de vos revenus. Obtenez une copie de vos talons de paie récents ou de votre formulaire W-2.
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Planifiez une réunion avec le conseil. Avant de poursuivre, vous devriez probablement planifier une réunion avec le conseil HOA. Le but de la réunion est de découvrir pourquoi la HOA ne remplit pas ses fonctions. Vous devez apporter vos documents HOA et vos photos à la réunion.
- Soyez courtois. Vous êtes toujours au stade de la collecte d'informations en ce moment. Il peut y avoir une raison valable pour laquelle le HOA n'a pas résolu un problème.
- Par exemple, les membres du conseil peuvent ne pas être conscients du problème. Si tel est le cas, ils pourraient être disposés à le corriger immédiatement.
- Après la réunion, vous devez résumer la conversation dans une lettre, que vous pouvez envoyer à la HOA. Le but de la lettre est de documenter la substance de votre conversation. Il est préférable d'écrire une lettre que d'enregistrer ou de filmer secrètement la conversation, ce qui est illégal dans plusieurs États.
- Vous n'êtes pas obligé d'attendre indéfiniment que la carte résout un problème. Si plus d'une semaine ou deux se passe sans que le problème ne soit résolu, vous devriez envisager une action en justice.

Votre association de propriétaires (HOA) est régie par un ensemble de documents.

Partie 3 sur 5: déposer une plainte

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Obtenez un formulaire de plainte. Lorsque vous décidez de poursuivre, vous commencez le procès en déposant une plainte devant le tribunal. La plainte identifie les parties et explique le différend. Vous dites également au juge ce que vous voulez.
- De nombreux tribunaux ont maintenant imprimé des formulaires de plainte «à remplir en blanc» que vous pouvez utiliser. Demandez au greffier du tribunal s'il y en a un disponible.
- Si aucun formulaire n'est disponible, vous devrez rédiger votre propre plainte. Vous pouvez trouver des exemples de plaintes sur Internet. Vous pouvez également acheter un livre ou un disque compact contenant des formes juridiques que vous pouvez utiliser. De nombreux détaillants en ligne vendent ces livres et CD.
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Identifiez ce que vous voulez que le juge fasse. Dans la plainte, vous devez demander au juge de vous donner quelque chose. En règle générale, il existe deux recours que vous pouvez demander au juge:
- Une injonction. Il s'agit d'un ordre légal de faire quelque chose ou de ne pas faire quelque chose. Vous pouvez obtenir une injonction contre la HOA pour réparer les zones communes dangereuses ou pour entretenir la propriété.
- Dégâts. C'est de l'argent que vous recevez en compensation de votre blessure. Vous devriez demander des dommages-intérêts lorsque vous avez été physiquement ou financièrement lésé par l'action ou l'inaction de la HOA.
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Remplissez le formulaire de plainte. Vous devez imprimer proprement, en utilisant de l'encre noire. Vous pouvez également utiliser une machine à écrire. Chaque formulaire est différent, mais vous devez généralement fournir les informations suivantes:
- votre nom et adresse
- le nom et l'adresse du HOA
- ce qui s'est passé qui a donné lieu au procès
- la base juridique de votre action en justice (les CC&R ou la négligence de la HOA)
- ce que vous voulez que le juge fasse (vous donner une injonction, vous accorder des dommages-intérêts, ou les deux)
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Déposez la plainte. Faites plusieurs copies de la plainte dûment remplie et apportez-les au greffe du tribunal. Dites au greffier que vous souhaitez déposer l'original. Il ou elle doit tamponner vos copies avec la date.
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Servir une copie sur le tableau HOA. Vous devrez envoyer au HOA une copie de votre plainte. Vous devrez également signifier une «assignation», que vous pouvez obtenir du greffier du tribunal. Demandez au greffier quelles sont les méthodes de service acceptables. En règle générale, vous pourrez effectuer le service de la manière suivante:
- Demandez à une personne de 18 ans ou plus de remettre en main propre la plainte et l'assignation. Cette personne ne doit pas être une personne faisant partie du procès.
- Louez un serveur de processus pour effectuer la livraison en main propre. Vous pouvez trouver un serveur de processus dans votre annuaire téléphonique ou sur Internet. Les serveurs de processus rendront le service pour une somme modique, généralement 34€-75€.
- Payez le shérif pour qu'il signale des copies. Dans certains comtés, le shérif rendra service pour une somme modique. Les shérifs facturent généralement à peu près le même montant que les serveurs de processus.
- Envoyez-le. Dans certaines situations, vous pouvez envoyer la plainte et l'assignation par courrier recommandé, accusé de réception demandé. Vous devriez demander au greffier du tribunal si l'envoi des documents est autorisé.
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Déposez votre preuve de service. Quiconque rend service devra probablement remplir une preuve de signification ou un affidavit de signification. Ils vous le rendront ensuite ou vous l'enverront au tribunal. S'il vous est retourné, vous devez le déposer auprès du tribunal.
- Conservez-en une copie pour vos dossiers.

Vous ne savez peut-être pas qui poursuivre parce que vous ne pouvez pas identifier quel membre du conseil d'administration est responsable du problème pour lequel vous voulez poursuivre.

Partie 4 sur 5: Exécution des tâches préalables au procès

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Participez à la découverte. Dès que l'autre partie répondra à votre action en justice, une période de découverte débutera. Pendant la découverte, vous et l'autre partie serez en mesure de collecter et d'échanger des informations sur le cas. La découverte prend souvent beaucoup de temps et peut coûter très cher. Au cours de la découverte, vous voudrez rassembler des faits, obtenir des déclarations de témoins, découvrir ce que l'autre partie a l'intention de dire, voir à quel point la cause de l'autre partie est bonne et voir à quel point votre propre cause est bonne. Lors de la découverte, vous pourrez collecter des informations à l'aide des méthodes suivantes:
- Découverte informelle. Cela comprendra la réalisation d'entrevues, la collecte de documents publics et la prise de photos.
- Dépôts. Il s'agit d'entretiens officiels en personne avec une personne directement impliquée dans l'affaire. Les dépositions sont faites sous serment et sont souvent enregistrées sur bande vidéo et / ou transcrites.
- Demandes de documents. Vous pourrez demander presque tous les ensembles de documents que vous jugez pertinents pour l'affaire. Ils peuvent inclure des reçus, des courriels privés, des messages texte ou d'autres documents qui ne sont pas facilement accessibles au public.
- Les assignations à comparaître. Vous pouvez demander au tribunal d'exiger de l'autre partie, ou d'un tiers, de répondre à des questions ou de fournir des documents.
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Se défendre contre une requête en jugement sommaire. Après la communication préalable mais avant le procès, l'avocat de la partie adverse peut vouloir déposer une requête en jugement sommaire pour tenter de trancher l'affaire avant qu'elle n'aille plus loin. Lorsque cela se produit, ils sont tenus de montrer au juge qu'il n'y a pas de questions de fait matériel contestées et qu'ils ont droit à un jugement en droit. En plus de déposer la requête, leur avocat devra également déposer des affidavits et autres preuves à l'appui tendant à prouver les affirmations faites.
- Le juge n'accueillera sa requête que s'il peut prouver que tous les faits de l'affaire et la loi sont de leur côté.
- Pour vous opposer à la requête, vous déposerez des affidavits et des preuves démontrant qu'il existe des questions de fait et de droit contestées. Le tribunal fera de chaque hypothèse votre faveur lorsqu'il prendra ces décisions. Tant que vous pouvez montrer un véritable différend, vous surmonterez la requête en jugement sommaire.
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Tentative de règlement. Avant de dépenser beaucoup d'argent et de temps pour préparer et aller au procès, vous devriez essayer de régler avec votre HOA. Plus votre cas est solide, plus il est probable que le HOA répondra à vos demandes de règlement. Lors des négociations de règlement, vous devriez demander une somme d'argent qui satisfera votre différend. Cependant, vous devez être prêt à fournir des preuves et des faits qui montrent pourquoi vous demandez ce que vous êtes.
- Par exemple, si vous êtes tombé dans une zone commune qui doit être entretenue par la HOA, vous pourriez demander à la HOA de payer vos factures médicales ainsi que votre paie manquée. Soyez prêt à soumettre vos factures ainsi que les talons de paie antérieurs qui peuvent fournir à la HOA une preuve de vos réclamations.
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Préparez-vous pour le procès. Chacun de vos mouvements préalables au procès doit être fait avec un essai à l'esprit. Bien que la plupart des cas ne soient jamais jugés, si le vôtre le fait, vous devrez utiliser tout ce que vous avez rassemblé et créé jusqu'à présent. Par exemple, lorsque vous déposez votre plainte, vous devez faire valoir certains moyens de défense, sinon ils peuvent être interdits lorsque vous arrivez au procès. En outre, les preuves que vous demandez lors de la découverte devraient toutes jouer un rôle essentiel dans ce que vous devez prouver au procès.
- En d'autres termes, la préparation du procès commence dès que vous engagez votre avocat.

Partie 5 sur 5: Passer au procès

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Faites une déclaration liminaire. Le procès commencera par chaque partie qui fera une déclaration liminaire. Parce que vous portez le procès, vous irez en premier. Si vous avez un avocat, il s'occupera de la déclaration d'ouverture, ainsi que du reste du procès.
- Vous devez être bref dans votre déclaration d’ouverture. Dites simplement au juge les preuves que vous allez présenter.
- La déclaration liminaire est votre feuille de route: vous dites au juge quelles preuves vous allez présenter et dans quel ordre.
- Une bonne stratégie dans les déclarations liminaires consiste à désamorcer les «mauvais faits» dans votre déclaration liminaire. Par exemple, vous pourriez avoir glissé et tombé dans la zone commune. Cependant, vous avez peut-être également ignoré un panneau indiquant «Attention. Le sol est mouillé». Vous devez admettre que l’inscription figurait dans votre déclaration liminaire. Cela aide à éliminer la piqûre du mauvais fait.
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Présentez vos preuves. Vous présenterez également vos preuves en premier. Votre déposition comprendra probablement des documents (comme les CC&R) ainsi que des témoignages. Si vous avez besoin de témoins pour témoigner en votre nom, vous devez les aviser à l'avance et leur faire savoir quand le procès a lieu.
- Assurez-vous de ne pas poser de questions suggestives à vos témoins. Une question directrice est toute question qui contient ou suggère sa propre réponse. Les questions suggestives peuvent généralement recevoir une réponse «oui» ou «non».
- Posez plutôt des questions ouvertes. Par exemple, si vous avez un voisin qui témoigne, vous pouvez demander ce qui suit:
  - "Où habites-tu?"
  - "Combien de temps as-tu vécu là-bas?"
  - "La pelouse a-t-elle toujours été soignée?"
  - "Quand la pelouse a-t-elle cessé d'être tondue?"
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Témoignez en votre nom. Vous pouvez également témoigner au procès. Si vous intentez une action en justice en raison de blessures personnelles, vous témoignerez très certainement de ce qui s'est passé et de la douleur que vous ressentez. Votre avocat vous posera des questions. Si vous n'avez pas d'avocat, vous livrerez probablement le témoignage sous forme de discours. L'avocat de la HOA pourra alors vous contre-interroger.
- Pour être un témoin efficace, rappelez-vous les conseils suivants:
  - Comprenez une question avant d'y répondre. Si vous ne connaissez pas la réponse, dites: «Je ne sais pas». Demandez également des clarifications pour les questions que vous ne comprenez pas.
  - Se redresser. Regardez l'avocat qui vous pose une question.
  - Dites toujours la vérité et ne calez pas.
  - Répondez toujours avec des mots. Ne faites pas de gestes ou n'émettez pas de sons comme "uh huh". Le sténographe judiciaire ne peut noter que des mots réels.
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Livrez votre argument de clôture. Une fois que toutes les preuves ont été présentées, chaque partie peut présenter un argument de clôture. Vous irez en premier. Vous voulez mettre les preuves sous la lumière la plus favorable à votre cas.
- Essayez également d'expliquer les mauvaises preuves. Par exemple, le HOA pourrait avoir mis en place un "Attention. Le sol est humide." signe. Vous pouvez soutenir que des témoins ont déclaré que le panneau n'était pas visible de la porte parce qu'il était masqué par une plante en pot. Par conséquent, vous pouvez soutenir que la HOA était toujours responsable de votre chute.
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Attendez la décision du juge. Une fois que vous avez donné vos conclusions finales, le juge doit rendre une décision. Le jugement sera inscrit et deviendra définitif à une date ultérieure.
- Vous devriez recevoir une copie du jugement final par la poste. Sinon, rendez-vous chez le greffier du tribunal et demandez-lui comment en obtenir une copie.
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Appliquer l'injonction. Vous pourriez avoir gagné une injonction contre la HOA pour réparer la zone commune. Si la zone commune reste en désordre, même après que le juge a ordonné à la HOA de la réparer, vous devez faire appliquer l'injonction. Vous pouvez le faire en déposant une requête pour outrage.
- Retournez au bureau du greffier et obtenez un formulaire pour déposer une requête pour outrage au tribunal.
- Si le HOA a refusé d'effectuer les réparations nécessaires, vous voudrez peut-être également engager un avocat.

Afin de faire une solide affaire devant les tribunaux, vous aurez besoin de preuves de la violation.

Conseils

Si vous pensez que la HOA vous discrimine sur la base de votre sexe, race, religion, nationalité ou handicap, vous devrez alors intenter une action en justice pour discrimination en matière de logement. Dans ces situations, vous devriez engager un avocat pour vous représenter.
Soyez ouvert aux offres de règlement. Si vous pouvez négocier un règlement, vous pouvez éviter un procès. Si vous avez subi des blessures graves, la HOA sera probablement intéressée à parvenir à un règlement.
Vous pourrez peut-être obtenir un jury si vous poursuivez la HOA. Cependant, vous ne pouvez généralement pas avoir de jury si vous demandez une injonction. En règle générale, seuls les juges peuvent décider d'accorder ou non une injonction.

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