Comment fermer une maison?
Que se passe-t-il si les acheteurs ne peuvent pas fermer une maison à la date d'échéance?
Après avoir accepté d'acheter une maison, vous devez «conclure» la vente. Le processus est assez compliqué. Vous devrez commander une inspection de la maison et éventuellement demander un prêt hypothécaire. À mesure que votre date de clôture approche, vous devez parcourir la propriété une dernière fois, en notant si des réparations ont été effectuées. À la clôture, vous lirez des dizaines de documents et payerez vos frais de clôture avant d'obtenir les clés.
Partie 1 sur 4: préparer quelques mois avant la clôture
- 1Recevez le contrat d'achat signé. Vous passez officiellement à la clôture lorsque le vendeur signe et retourne votre contrat d'achat (également appelé offre d'achat). Sachez que vous pouvez modifier cet accord, par exemple, si vous découvrez des problèmes lors de l'inspection de la maison. Néanmoins, vous concluez en supposant que le contrat d'achat est définitif. Si tout se passe bien, vous fermerez environ 45 jours après réception de l'accord signé (l'heure exacte dépendra de la durée indiquée dans le contrat).
- Si vous avez un avocat, donnez-lui le contrat d'achat pour qu'il l'examine.
- Envoyez-le également à votre prêteur afin qu'il puisse commencer le processus de souscription.
- 2Faites un dépôt séquestre, si nécessaire. Dans certains États, vous devez déposer 5 à 10% dans l'entiercement. L'argent ira à votre acompte si vous respectez le contrat et clôturez comme convenu, mais si vous violez le contrat d'achat, cet argent ira au vendeur. Demandez à votre agent immobilier si vous devez effectuer ce paiement.
- 3Commandez une inspection de la maison. Un inspecteur professionnel devrait être embauché pour vérifier la maison pour les problèmes structurels, les violations du code du bâtiment et les appareils qui ne fonctionnent pas. Une inspection vous protégera en cas de problème majeur non divulgué. Rarement, un prêteur peut exiger une inspection avant de vous accorder un prêt.
- Obtenez une référence de votre agent immobilier ou de votre avocat. Alternativement, vous pouvez rechercher un inspecteur en ligne. Une inspection de la maison standard coûte 220€-500€.
- Réservez une inspection dès que possible après avoir reçu le contrat d'achat signé.
- 4Négocier avec le vendeur s'il y a des problèmes. L'inspection peut avoir découvert des dommages structurels ou d'autres problèmes graves. À ce stade, l'acheteur a plusieurs options:
- Annulez l'achat. Lisez votre contrat d'achat et de vente. Cela devrait vous donner le droit de vous retirer de la vente si l'inspection révèle un problème grave. Parlez avec votre avocat.
- Demandez au vendeur de résoudre le problème. Cependant, vous pourriez être pressé par le temps et les réparations pourraient retarder votre fermeture. De plus, vous ne pouvez pas être sûr que le propriétaire résoudra le problème correctement.
- Négocier un crédit. Demandez au vendeur de vous donner de l'argent pour que vous puissiez effectuer vous-même les réparations. C'est peut-être l'option la plus simple.
- 5Complétez votre demande de prêt hypothécaire. Vous avez peut-être été pré-approuvé pour un prêt. Maintenant, vous devez réellement remplir la demande de prêt hypothécaire. La demande fait 4 pages et vous devrez fournir de nombreuses pièces justificatives, telles que des déclarations fiscales et des relevés bancaires.
- Il est préférable de faire une demande à l'avance, puis d'envoyer des documents concernant la maison en particulier une fois que vous êtes sous contrat afin que le prêteur puisse remplir la demande. Le prêteur peut mettre un mois à terminer le processus de souscription.
- 6Lisez votre estimation de prêt. Votre prêteur doit créer un document en langage simple que vous devez signer et retourner. Assurez-vous de le signer en temps opportun, sinon cela peut retarder considérablement la progression de votre prêt. Ce document résume les détails de votre prêt, notamment:
- durée du mandat, par exemple 15 ans, 30 ans, etc.
- taux d'intérêt
- toute pénalité pour remboursement anticipé
- paiements prévus
- les frais de clôture
- montant total en espèces à clôturer
- 7Analyser l'évaluation. Votre prêteur voudra que la maison soit évaluée, ce que l'acheteur devra payer. Le but de l'évaluation est de confirmer que la maison vaut autant que vous la payez. Cependant, si l'évaluation est faible, le prêteur peut réduire le montant que vous pouvez emprunter. Vous devrez peut-être renégocier le prix d'achat avec le vendeur et modifier votre contrat d'achat et de vente.
- 8Obtenez l'assurance nécessaire. Votre prêteur exigera probablement que vous fournissiez une preuve d'assurance habitation avant la fermeture. Faites le tour pour trouver le taux le plus bas. Normalement, vous devrez intégrer votre prime de première année aux frais de clôture et payer à la clôture. Pour cette raison, ne payez pas votre assurance à l'avance, à moins que votre prêteur ne vous le demande expressément.
- Vous devriez également acheter une police d'assurance titres. Cette assurance vous protège en cas de problèmes avec le titre, tels que des privilèges d'entrepreneur ou des taxes impayées. Habituellement, vous devrez utiliser la société de titre pour traiter le dossier, mais cela dépend de la façon dont le contrat a été rédigé.
- 9Décidez comment vous voulez prendre la propriété. Vous pouvez posséder la propriété sous différentes formes, ce qui affectera qui héritera de la propriété à votre décès. Passez un peu de temps à examiner les options et consultez un avocat si nécessaire:
- Propriétaire unique. Si vous êtes célibataire et que vous achetez la maison, vous pouvez la posséder uniquement en votre nom.
- Colocation. Lorsqu'un couple achète une maison ensemble, il a plus d'options. L'une consiste à posséder la maison en tant que locataires conjoints avec droit de survie. Vous êtes propriétaire à parts égales et, au décès, le conjoint survivant devient le propriétaire à part entière.
- Locataires-en-commun. Si vous souhaitez détenir des parts inégales de la propriété, vous devez la considérer comme des locataires communs. Au décès, l'autre partenaire ne devient pas automatiquement propriétaire à part entière. Au lieu de cela, la part du défunt passera par testament.
Vous pouvez certainement fermer une maison par vous-même.
Partie 2 sur 4: préparation avant la fermeture
- 1Recevez une «divulgation de clôture» trois jours avant. Ceci est similaire à l'estimation de prêt reçue au début du processus et vous permet de voir votre taux d'intérêt final, la durée, le montant du prêt, les liquidités à clôturer, le paiement, les frais et le TAEG. Utilisez-le pour comparer ce qui a changé au cours du processus de prêt et pour être sûr que vous voulez toujours conclure le prêt.
- Vous devez le signer au moins 3 jours avant la clôture si vous recevez un prêt, alors assurez-vous de ne pas tergiverser lorsque votre prêteur vous l'envoie ou vous pourriez retarder considérablement votre clôture. Vous le réexaminerez à la clôture.
- 2Rassemblez vos documents. Vous devriez avoir reçu plusieurs documents au cours du processus d'achat d'une maison. Trouvez-les tous afin de pouvoir les examiner avant votre clôture. Rassemblez les éléments suivants:
- contrat d'achat et de vente
- estimation de prêt
- preuve de recherche de titre
- preuve d'assurance habitation
- évaluation de la maison
- rapports d'inspection
- divulgation de clôture
- 3Virez les fonds. Parlez-en à votre banque au moins un jour avant la fermeture. Vous pourrez peut-être utiliser un chèque certifié ou un chèque de banque, bien que cela soit rare de nos jours, et un virement peut être nécessaire. L'agent de clôture doit vous dire ce qui est acceptable.
- 4Traversez la propriété. Vous avez généralement le droit de vous promener dans la propriété 24 heures avant votre fermeture. Profitez certainement de cette opportunité. Vérifiez que le bien est comme prévu, sans aucun nouveau dommage, et que le vendeur a retiré ses biens des lieux.
- Si vous avez demandé des réparations, vérifiez qu'elles ont été effectuées. Si ce n'est pas le cas, contactez votre agent immobilier pour discuter de vos options, y compris le report de votre clôture.
Ai-je besoin d'un avocat si je paie comptant pour une maison, ou puis-je utiliser uniquement la société de titre?
Partie 3 sur 4: assister à votre clôture
- 1Demandez à votre avocat d'y assister. Vous pouvez certainement fermer une maison par vous-même. Cependant, vous pourriez avoir besoin des conseils d'un avocat si quelque chose vous embrouille ou si des informations surprenantes apparaissent sur les documents. Par conséquent, informez votre avocat de la date de clôture prévue et demandez-lui de vous accompagner.
- 2Prévoyez suffisamment de temps. Il faut généralement jusqu'à deux heures pour terminer une clôture. Si les choses avancent vite, vous pourriez finir en une heure, mais ne comptez pas là-dessus. Au lieu de cela, prévoyez deux heures pour ne pas vous sentir pressé.
- 3Apportez les documents nécessaires. Vous devez montrer à l'agent de clôture certains documents, alors rassemblez-les à l'avance pour les emporter avec vous. Apportez les éléments suivants:
- Photo d'identité. L'agent de clôture doit vérifier votre identité, alors ayez votre permis de conduire ou votre passeport avec vous. Apportez également une deuxième pièce d'identité, bien que cette deuxième forme n'ait généralement pas besoin d'avoir une photo. Vérifiez pour être sûr.
- Contrat d'achat et de vente. Il est bon d'avoir une copie avec vous, au cas où vous auriez besoin de vous y référer.
- 4Identifiez les personnes présentes. Plusieurs personnes assisteront à la clôture en plus du vendeur et de l'acheteur. Ne soyez pas surpris s'il y a pas mal de monde dans la salle. Par exemple, peuvent assister à la clôture:
- L'agent de clôture, qui dirige la clôture.
- Avocats. L'acheteur et le vendeur peuvent tous deux avoir un avocat. L'agent de clôture peut également être un avocat.
- Un représentant de la société titre.
- Agents immobiliers.
- Le prêteur de l'acheteur.
- 5Ne soyez pas pressé. De nombreux documents de clôture sont rédigés dans un langage juridique déroutant. Prenez votre temps pour les lire et ne laissez pas l'agent de clôture vous précipiter tout au long du processus. Si vous avez des questions, posez-les à l'agent de clôture, au prêteur ou à votre avocat avant de signer.
Un inspecteur professionnel devrait être embauché pour vérifier la maison pour les problèmes structurels, les violations du code du bâtiment et les appareils qui ne fonctionnent pas.
Partie 4 sur 4: signature des documents
- 1Passez en revue la lettre de paiement mensuel. Ce document vous expliquera votre versement hypothécaire mensuel. Il doit indiquer combien vont aux intérêts, au capital, aux taxes et à l'assurance. Si vous avez des questions, posez-les au représentant du prêteur, qui devrait être présent à la clôture.
- 2Lisez votre déclaration de clôture. Ce document doit expliquer les détails de votre prêt. Lisez-le attentivement et assurez-vous que les conditions correspondent à ce que votre prêteur vous a dit dans l'estimation du prêt. La déclaration doit contenir les informations suivantes:
- montant financé
- taux d'intérêt
- taux annuel en pourcentage
- coût total sur la durée du prêt
- 3Signez le billet à ordre. Cette note est l'accord entre vous et votre prêteur hypothécaire. Il doit contenir des informations sur le prêt, telles que le taux d'intérêt et les pénalités de remboursement anticipé. Vérifiez cette note et confirmez que les termes correspondent à ceux de la divulgation finale. Signez cette note pour la rendre légale.
- 4Signez votre hypothèque ou votre acte de fiducie. En signant ce document, vous mettez le logement en gage en garantie de votre prêt immobilier. Si vous faites défaut, votre prêteur peut saisir la maison. Lisez attentivement le document avant de le signer.
- 5Lisez attentivement votre déclaration de clôture. Vous devriez recevoir ce document au moins trois jours ouvrables avant votre clôture. Il décrira toutes vos obligations financières, y compris vos frais de clôture, vos obligations d'assurance et une ventilation de votre prêt hypothécaire.
- Comparez ce document à votre estimation de prêt. Les termes doivent être les mêmes.
- Si les estimations des coûts de clôture ou les détails du prêt ont changé, arrêtez la clôture et parlez à votre avocat. Votre prêteur ou agent de titre pourrait enfreindre la loi en vous imposant de nouvelles conditions à la clôture.
- 6Signez les papiers au prorata. Ces documents expliquent comment le vendeur et l'acheteur se répartissent les impôts fonciers et éventuellement les cotisations des associations de propriétaires. Vous pouvez également diviser le coût des services publics. Examinez les documents pour vous assurer qu'ils sont conformes à votre accord avant de signer.
- 7Examinez et signez d'autres documents. Vous devrez peut-être signer jusqu'à 30 documents (ou plus) à la clôture. Lisez chacun attentivement. Si vous avez des questions, posez-les à votre avocat ou à l'agent de clôture. Certains autres documents que vous devez examiner sont les suivants:
- Déclaration de danger d'inondation. Ce document permettra d'identifier si votre maison est en zone inondable.
- Déclaration des rapports. L'acheteur doit reconnaître avoir pris connaissance des rapports d'inspection et d'enquête.
- Résumé du titre. Ce document enregistre tous les documents qui affectent la propriété.
- 8Recevez vos clés. Après avoir signé tous les documents et payé vos frais de clôture, vous devriez recevoir les clés de votre nouvelle maison. Félicitations, vous êtes maintenant propriétaire!
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Questions et réponses
- Ai-je besoin d'un avocat si je paie comptant pour une maison, ou puis-je utiliser uniquement la société de titre? Rédigent-ils des contrats? Dois-je faire une enquête et une inspection?Non, vous n'avez pas besoin d'un avocat, bien que vous souhaitiez peut-être être représenté par un avocat ou un agent immobilier pour vous assurer de ne pas être abusé. Le contrat ne sera pas rédigé par la société de propriété - soit vous pouvez demander à un avocat ou à un agent immobilier de le faire pour vous, soit vous pouvez le faire vous-même. Lorsque vous payez en espèces, une enquête ou une inspection est requise, mais vous devriez quand même y penser pour vous protéger dans cet achat important.
- Que se passe-t-il si les acheteurs ne peuvent pas fermer une maison à la date d'échéance?Il revient sur le marché.
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