Comment le propriétaire finance une maison?
Si vous souhaitez que le propriétaire finance une maison, commencez par embaucher un évaluateur pour évaluer la maison afin de pouvoir l'offrir à un prix compétitif. Vous devez également effectuer une vérification des antécédents de l'autre partie à la transaction pour confirmer sa fiabilité financière. Ensuite, demandez à votre avocat de rédiger un contrat d'achat et de vente énonçant les termes de la transaction et un billet à ordre que l'acheteur doit signer. Avant de conclure le contrat, vous devrez également convenir d'un taux d'intérêt et des conditions de paiement avec l'acheteur. Pour obtenir des conseils sur la façon de traiter avec votre société hypothécaire si vous avez encore un prêt hypothécaire, lisez la suite!
Lorsque vous êtes propriétaire d'une maison, vous accordez essentiellement un prêt à l'acheteur jusqu'à ce qu'il effectue ses paiements sur la maison.
Une entente de financement par le propriétaire présente de nombreux avantages lors de l'achat d'une maison. L'acheteur et le vendeur peuvent profiter de la transaction. Mais il existe un processus spécifique de financement par le propriétaire, ainsi que des facteurs importants à prendre en compte. Vous devriez commencer par embaucher des personnes qui peuvent vous aider, comme un évaluateur, un initiateur de prêt hypothécaire résidentiel et un avocat.
Partie 1 sur 4: embaucher des personnes pour vous aider
- 1Engagez un évaluateur. L'acheteur et le vendeur doivent engager leur propre évaluateur pour déterminer la valeur de la maison. Le vendeur reçoit une évaluation afin de sélectionner un prix pour la maison, et l'acheteur obtient une évaluation pour confirmer que le prix de vente est juste. Vous pouvez trouver un évaluateur des manières suivantes:
- regardez dans les Pages Jaunes
- demander une recommandation d'une société de prêt hypothécaire, d'une banque ou d'un agent immobilier
- contactez l'agence de licence de votre état
- 2Engagez un avocat spécialisé en immobilier. Les deux parties doivent travailler en étroite collaboration avec un mandataire immobilier. Un mandataire immobilier peut rédiger tous les documents nécessaires. L'avocat peut également protéger vos intérêts. Par exemple, l'acheteur peut inclure une clause de protection au cas où la propriété doit être vendue en réponse à un événement qui change sa vie, à un déménagement ou à une perte d'emploi, à un divorce ou à un décès.
- Vous pouvez obtenir une référence à un avocat immobilier en contactant votre barreau local ou de l'état. Les barreaux sont des organisations composées d'avocats et ils fournissent souvent des références à leurs membres ou peuvent vous aider à trouver un avocat.
- 3Obtenez les conseils d'un initiateur de prêt hypothécaire résidentiel (RMLO). Un initiateur de prêt hypothécaire résidentiel peut vous donner des conseils sur la façon de gérer le financement du propriétaire d'une manière transparente et conforme à la réglementation. Lorsque vous êtes propriétaire d'une maison, vous accordez essentiellement un prêt à l'acheteur jusqu'à ce qu'il effectue ses paiements sur la maison. Puisque vous voulez que votre accord soit clair et contraignant, il est bon de travailler avec un conseiller hypothécaire.
- Votre RMLO peut vous aider à vous assurer que les documents de financement de votre propriétaire sont conformes au Safe Act et au Dodd Frank Act.
- Assurez-vous que votre RMLO est correctement autorisé par votre état. Vérifiez auprès du Département de la surveillance des affaires de votre État ou d'un bureau d'État équivalent pour vérifier.
Comment pouvons-nous conclure un contrat de financement du propriétaire lorsque le propriétaire a l'hypothèque qu'elle paie toujours à la sortie de son chèque de paie?
Partie 2 sur 4: Préparation de la vente
- 1Obtenez l'approbation si vous avez toujours une hypothèque. Les ventes financées par le propriétaire fonctionnent mieux lorsque le propriétaire a un titre libre et clair ou que le propriétaire peut rembourser l'hypothèque avec l'acompte de l'acheteur. Cependant, si le vendeur a toujours une hypothèque importante, il doit obtenir l'approbation de son prêteur.
- Vérifiez si vous pouvez rembourser l'hypothèque avec l'acompte de l'acheteur. Sinon, contactez votre société hypothécaire et discutez de votre intention de vendre la maison.
- 2Envisagez d'effectuer des vérifications des antécédents pour contrôler les risques. Le vendeur et l'acheteur doivent effectuer des vérifications des antécédents l'un sur l'autre. De nombreuses ventes financées par le propriétaire sont à court terme, pendant environ cinq ans. À la fin du terme, l'acheteur est censé refinancer et ensuite effectuer un «paiement ballon», remboursant le solde du prêt. En tant que vendeur, vous voudrez avoir l'assurance qu'un acheteur peut obtenir un prêt traditionnel à la fin de la durée du contrat, ce qui signifie que vous voulez absolument vérifier ses antécédents de crédit et son emploi.
- En fait, les vendeurs devraient envisager de demander aux acheteurs de remplir une demande de prêt. Vous pouvez vérifier les références, les antécédents professionnels et d'autres informations financières.
- Les acheteurs bénéficient également de vérifications des antécédents. Par exemple, ils pourraient découvrir que le vendeur a été irresponsable financièrement. Si le vendeur détient toujours une hypothèque sur la maison, il existe un risque de défaut de paiement.
- 3Déterminez les détails du prêt. Un avantage d'une vente financée par le propriétaire est que le vendeur contrôle les détails du financement. Parce que le vendeur assume beaucoup de risques, il devrait proposer des conditions qui les protègent. Discutez avec votre avocat des conditions du prêt. Considérer ce qui suit:
- un acompte substantiel (généralement 10% ou plus)
- un taux d'intérêt plus élevé que d'habitude (mais inférieur au taux d'intérêt maximal autorisé de votre État)
- une durée de prêt avec laquelle vous êtes à l'aise
- 4Demandez à votre avocat de rédiger un contrat d'achat et de vente. Vous voulez vous protéger légalement en vous assurant que vous avez préparé tous les documents juridiques nécessaires. Votre mandataire immobilier peut rédiger un contrat d'achat et de vente, que le vendeur et l'acheteur signeront. Ce document fournit des informations sur les éléments suivants:
- date de clôture
- nom de la compagnie d'assurance titres
- prix de vente final
- détails sur un acompte, le cas échéant
- les éventualités qui doivent être remplies pour que la vente se déroule, comme une inspection acceptable et un rapport de titre clair
- 5Rédigez un billet à ordre. Le vendeur demande également à l'acheteur de signer un billet à ordre ou un autre instrument financier. Votre avocat peut rédiger ce document pour vous. Il doit contenir les informations suivantes:
- nom de l'emprunteur
- adresse de la propriété
- montant du prêt
- taux d'intérêt
- calendrier de remboursement
- conditions pour les paiements en retard ou manqués
- conséquences du défaut
- 6Demandez à votre avocat de rédiger une hypothèque. L'hypothèque constitue la garantie du prêt. Votre avocat devrait également rédiger ce document pour vous. L'hypothèque est ce qui vous permet de reprendre possession de la maison en cas de défaut de l'acheteur sur le prêt.
Si vous souhaitez que le propriétaire finance une maison, commencez par embaucher un évaluateur pour évaluer la maison afin de pouvoir l'offrir à un prix compétitif.
Partie 3 sur 4: conclure la vente
- 1Convenez d'un taux d'intérêt et d'une durée avec l'acheteur. Votre partenaire RMLO calculera le montant convenu sur la base d'une période de temps spécifique et si vous avez accepté un paiement forfaitaire. N'oubliez pas que tous les États n'autorisent pas les paiements en ballon.
- Par exemple, vous pouvez baser le montant du paiement mensuel sur une hypothèque hypothétique de 30 ans, mais planifier le paiement du montant restant dans 5 ans (ballon). Le RMLO créera également les divulgations requises pour le vendeur / prêteur.
- 2Clôturez la vente. L'acheteur et le vendeur doivent tous deux avoir des avocats indépendants qui peuvent examiner tous les documents pour s'assurer qu'ils sont complets. Vous devez planifier une clôture pour tout signer et faire des copies.
- 3Engagez un gestionnaire de prêts pour gérer les paiements. Le vendeur devrait demander à son avocat s'il souhaite embaucher un gestionnaire de prêts. Si tel est le cas, leur avocat peut recommander quelqu'un. Un gestionnaire de prêts fournit de nombreux services importants:
- perçoit les paiements hypothécaires
- met en place un séquestre
- gère les déclarations fiscales et les paiements
- effectue des paiements d'assurance
- traite les modifications de paiement
- effectue des services de collecte, si nécessaire
- 4Enregistrez votre hypothèque ou votre acte de fiducie. Vous pouvez l'enregistrer au bureau d'enregistrement foncier du comté. Cela permettra à l'acheteur et au vendeur de profiter des déductions fiscales. Le fait d'officialiser l'accord de cette manière prouve également que la vente a eu lieu.
Les ventes financées par le propriétaire fonctionnent mieux lorsque le propriétaire a un titre libre et clair ou que le propriétaire peut rembourser l'hypothèque avec l'acompte de l'acheteur.
Partie 4 sur 4: Décider si une vente financée par le propriétaire est juste
- 1Analysez votre situation en tant que vendeur. Les ventes financées par le propriétaire sont rares, et vous ne devriez pas vous lancer dans l'une d'entre elles tant que vous n'avez pas soigneusement examiné votre situation. Pensez à ce qui suit:
- Vous devez généralement être propriétaire de la maison libre et dégagé de toute hypothèque. Sinon, vous aurez besoin de votre prêteur pour vous donner la permission de vendre.
- Les impôts peuvent être compliqués et vous voudrez embaucher un fiscaliste pour vous aider.
- Vous devrez peut-être passer par le processus de saisie si l'acheteur arrête d'effectuer des paiements. Cela peut être coûteux et prendre du temps.
- Cependant, vous pouvez gagner beaucoup plus d'argent sur une vente financée par le propriétaire que si vous vendez de manière traditionnelle.
- 2Déterminez si une vente financée par le propriétaire est idéale en tant qu'acheteur. Les acheteurs aiment généralement les ventes financées par le propriétaire, car un vendeur peut être moins exigeant qu'une banque ou un prêteur hypothécaire. Cependant, vous devez tenir compte des éléments suivants:
- Vous devrez peut-être proposer un acompte plus important que vous le feriez normalement. Le propriétaire-vendeur prend un risque en finançant votre vente, et en retour, il peut souhaiter un acompte plus important ou des intérêts plus élevés.
- Les ventes financées par le propriétaire se clôturent souvent plus rapidement que les autres ventes.
- Vous devez être sûr de pouvoir effectuer le paiement par ballon si celui-ci est inscrit dans le contrat. Si vous rompez le contrat, vous risquez de perdre la maison et tous les paiements que vous avez effectués jusque-là.
- 3Discutez avec des professionnels si vous avez des questions. En plus de travailler avec un avocat spécialisé en droit immobilier, vous voudrez peut-être rencontrer un fiscaliste, tel qu'un expert-comptable agréé. Renseignez-vous sur les avantages fiscaux d'une vente financée par le propriétaire par rapport à la vente pure et simple.
- Si vous êtes un acheteur, vous devriez expliquer comment augmenter votre pointage de crédit afin de vous qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel lorsque le paiement forfaitaire arrive à échéance.
- 4Assurez-vous que votre acheteur peut couvrir le paiement du ballon. Le financement du propriétaire est le plus souvent utilisé lorsque l'acheteur ou la propriété n'est pas admissible à un prêt conventionnel. Cela signifie que l'acheteur peut ne pas avoir les ressources nécessaires pour couvrir le paiement du ballon à la fin de votre contrat. Discutez des options de votre acheteur avant de conclure un contrat avec lui.
- Si vous êtes un acheteur, assurez-vous que vous avez toutes les options pour payer le paiement en ballon avant d'accepter les conditions du vendeur.
- 5Envisagez une option de location-vente. Cette option est souvent plus avantageuse pour l'acheteur et moins compliquée pour le vendeur. Vous et la personne intéressée par votre maison verrouillerez un prix de vente potentiel pour la maison, ainsi qu'un contrat de location allant de 2 à 5 ans. Pendant ce temps, la personne vous paiera le loyer de la maison, une partie de ce loyer étant consacrée à un acompte sur la maison. Après la fin du bail, la personne peut choisir de procéder à la vente comme prévu, ou elle peut choisir de se retirer.
- S'ils s'en vont, ils n'obtiennent pas de remboursement sur l'argent supplémentaire qu'ils ont payé pour l'acompte.
- S'ils s'en vont, vous devrez remettre votre maison en vente.
- Le vendeur doit demander à l'acheteur de souscrire une assurance habitation et confirmer le vendeur comme créancier hypothécaire.
- Le vendeur doit établir un contrat foncier. Avec un contrat foncier, le titre n'est pas transféré à l'acheteur tant que le paiement final n'a pas été effectué. Discutez de cette option avec votre avocat et voyez si un tel contrat est réalisable.
Lisez aussi: Comment évaluer une offre de carte de crédit?
Questions et réponses
- Qui est responsable de l'assurance de la maison?L'acheteur est le plus souvent responsable du paiement des assurances, des taxes et des éventuels frais HOA. Ceux-ci peuvent souvent être séquestrés dans le cadre de votre paiement mensuel plutôt que d'avoir à les payer tous en même temps sous forme de somme forfaitaire.
- Comment l'achat d'une maison à vendre par le propriétaire est-il inscrit à mon crédit?La maison à vendre par le propriétaire n'a aucun impact sur la façon dont elle est déclarée à votre crédit. La façon dont vous financez la propriété est ce qui est enregistré. Donc, si vous obtenez une hypothèque standard, elle sera déclarée de la même manière que toute autre hypothèque.
- Comment pouvons-nous conclure un contrat de financement du propriétaire lorsque le propriétaire a l'hypothèque qu'elle paie toujours à la sortie de son chèque de paie?Le propriétaire actuel devrait d'abord rembourser son hypothèque avant de vous vendre et de vous financer la propriété.
- Avec qui dois-je communiquer lorsque l'hypothèque est remboursée? Je suis le vendeur.Lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous n'avez pas besoin de contacter qui que ce soit. Votre agent de service doit vous envoyer un document appelé «Satisfaction» indiquant que vous avez satisfait à votre obligation. Si vous n'avez pas reçu ce document, appelez l'entreprise à laquelle vous avez envoyé votre dernier paiement pour savoir quand vous attendre à votre satisfaction.
- Que faut-il enregistrer au palais de justice pour l'acheteur?L'acte doit être enregistré au palais de justice du comté pour transférer le titre au nom de l'acheteur.
- Si un acheteur souhaite rembourser le prêt financé par le propriétaire, le montant du remboursement correspond-il uniquement au montant du principal dû?Non, le montant de remboursement d'un prêt n'est presque jamais uniquement le montant principal dû. L'institution qui accorde le prêt peut vous donner un montant de remboursement si vous les contactez.
- Que dois-je faire si un acheteur a cessé d'effectuer des paiements?Selon que vous connaissez suffisamment bien l'acheteur ou non, vous pourrez peut-être renégocier les conditions avec lui / elle à un taux d'intérêt inférieur, ou lui permettre de prolonger l'amortissement de 5 ans supplémentaires pour offrir à l'acheteur un prix inférieur plus abordable. Paiement. S'ils ne peuvent toujours pas payer, demandez simplement le retour du logement. S'ils ne répondent pas, déposez une demande de forclusion ou d'acte tenant lieu de forclusion. La plupart des acheteurs préféreraient éviter la forclusion et la signeraient simplement. Un avocat immobilier peut vous aider avec tous les documents requis.
- Le propriétaire finance le terrain et la maison, l'acheteur doit payer les impôts fonciers annuels; l'acheteur obtiendra-t-il le crédit d'impôt?Consultez votre code fiscal local. Habituellement, le propriétaire de la propriété pendant 183 jours ou une date fixée par le comté peut réclamer les crédits d'impôt auxquels il a droit.
- J'achète une maison du vendeur, est-il responsable de toutes les taxes et frais HOA dus chaque année?Votre contrat hypothécaire et votre billet à ordre préciseront qui doit payer les taxes, les assurances et les frais HOA, mais normalement, toutes ces dépenses sont transmises à l'acheteur au moment de la clôture de la vente. Ces articles peuvent être mis en dépôt dans le paiement de l'acheteur, de sorte qu'il est divisé en paiements mensuels plutôt dus en une seule fois.
- Quel taux d'intérêt dois-je demander?J'ai lu pour viser au moins 2,5-3% au-dessus de vos taux de prêt locaux pour bénéficier / vous protéger, mais le vendeur détient les cartes ici, donc les taux pourraient être aussi élevés que 10% (voire plus). J'ai lu des ballons, en moyenne, durent entre 3 et 5 ans. Vous pouvez faire preuve de créativité avec le financement du vendeur et cela peut être mutuellement avantageux pour le vendeur / l'acheteur.
Questions sans réponse
- À qui appartient l'assurance habitation si l'acheteur paie l'assurance habitation et que je suis le vendeur?
Les commentaires (8)
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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