Comment acheter une résidence secondaire?

Trop de familles achètent une résidence secondaire trop chère en pariant qu'elles pourront louer lorsqu'elles n'occuperont pas la résidence secondaire.

Les gens ont diverses raisons de vouloir acheter une résidence secondaire; certains peuvent vouloir une escapade de vacances, certains recherchent un revenu de location et d'autres veulent acheter un «fixateur supérieur» pour leurs années de retraite. Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire pour quelque raison que ce soit, vous devez peser le pour et le contre avant de vous engager dans une autre hypothèque.

Partie 1 sur 3: décider si l'achat vous convient

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Regardez le marché pour acheter. Les maisons sont-elles bon marché en ce moment ou chères? Essayez de rechercher un graphique du revenu des ménages aux prix des maisons et voyez si la ville dans laquelle vous recherchez a un ratio élevé par rapport aux autres villes. Notez que certaines villes comme New York et San Francisco peuvent être historiquement immunisées contre de tels ratios.
- Discutez avec un agent immobilier ou plusieurs agents du prix relatif des maisons. Même si vous n'obtenez pas de réponse définitive (il est difficile de déterminer si le marché du logement est bon marché ou cher, car les informations ne sont pas toujours claires), vous pouvez obtenir des pistes sur des marchés spécifiques à surveiller ou même des maisons volées. Ces informations sont précieuses.
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Supposons que vous ne pourrez pas louer votre résidence secondaire. Une résidence secondaire est-elle encore un investissement sûr sans que le loyer ne gonfle la liste des dépenses? Si ce n'est pas le cas, vous devriez sérieusement vous interroger sur l'achat d'une résidence secondaire. Trop de familles achètent une résidence secondaire trop chère en pariant qu'elles pourront louer lorsqu'elles n'occuperont pas la résidence secondaire. Lorsque la location devient irréalisable, impossible ou génère beaucoup moins que prévu, les propriétaires se retrouvent avec un investissement défaillant.
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Faites une liste des dépenses possibles. Additionnez toutes les dépenses probables liées à la possession d'une maison. Pouvez-vous intégrer ces dépenses dans votre budget avec de la place à revendre? Oui, vous constituerez la valeur nette de votre résidence secondaire, mais si investir dans une résidence secondaire vous laisse à court d'argent chaque mois, vous feriez peut-être mieux d'attendre d'avoir remboursé votre première hypothèque, par exemple. Voici quelques dépenses probables à considérer:
- Impôts fonciers. Différent d'un État à l'autre; la taxe foncière annuelle moyenne à Los Angeles est de 900€ pour un logement de 75000€, soit 1,2%. Si les taxes foncières sont excessivement élevées dans la ville que vous envisagez, recherchez le taux du millième (taxes foncières) dans les villes voisines. Vous pourriez économiser beaucoup d'argent en taxes foncières simplement en achetant une maison dans une ville proche de votre emplacement préféré qui n'a pas un fardeau fiscal élevé.
- Utilitaires de base. Ceux-ci devraient être beaucoup plus bas si la maison reste inoccupée pendant une grande partie de l'année, mais ne devraient pas être négligés.
- Frais de mise à niveau/entretien. Une maison est un être vivant - elle grandit, vieillit, a besoin d'aide. Tenez compte des coûts des rénovations régulières et des services d'entretien, tels que l'aménagement paysager. La cour et le jardin d'une résidence secondaire doivent être entretenus si vous avez des locataires ou si vous êtes absent une partie de l'année. Pendant les mois d'été, les mauvaises herbes envahissantes et l'herbe non coupée annoncent que la propriété est inoccupée. Dans les climats froids, une allée non déneigée et des allées non pelletées sont des invitations au vandalisme ou au vol.
- Assurance augmentée. Le coût de l'assurance peut être plus élevé parce que la propriété sera vacante une partie de l'année ou parce que vous avez des locataires.
- Services de gestion immobilière. Une société de gestion immobilière devrait être un facteur de coût important dans vos calculs, surtout si vous achetez une résidence secondaire éloignée de votre résidence principale. Si vous louez la propriété, vous devrez prendre des dispositions pour que quelqu'un effectue des réparations d'urgence pour vos locataires. Si vous avez une maison de vacances isolée, vous devez vous assurer que quelqu'un peut vérifier s'il y a des tuyaux gelés ou des fuites dans le toit ou tout autre dommage possible à votre maison en votre absence.
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Ne misez pas nécessairement sur les mêmes crédits d'impôt que vous avez pu obtenir pour votre première maison. Renseignez-vous auprès de l'IRS pour connaître les implications fiscales d'une résidence secondaire. Pour de nombreuses personnes, les coûts fiscaux liés à la possession d'une résidence secondaire l'emportent sur les crédits d'impôt, surtout si vous vivez dans la maison plus de jours que vous ne la louez.
- Par exemple, si vous louez votre maison pour moins de 14 jours, vous n'avez pas besoin de déclarer de revenus. Si vous occupez votre maison moins de 14 jours par an, votre propriété est considérée comme une entreprise et jusqu'à 18700€ par an de pertes peuvent être déduits.
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Consultez un CPA ou un conseiller fiscal avant de vous lancer dans la recherche d'une résidence secondaire. Un CPA ou un conseiller fiscal sera en mesure de vous donner des informations précises et à jour sur les déductions fiscales, les prêts, les taux d'intérêt, etc. Par exemple, vous pouvez probablement vous attendre à un prêt hypothécaire plus cher, avec un taux d'intérêt plus élevé, quels que soient vos antécédents de crédit - une résidence secondaire coûte généralement plus cher à sécuriser.

Pour acheter une résidence secondaire, commencez par rechercher les prix des maisons comparables dans la région qui vous intéresse pour avoir une bonne idée du coût.

Partie 2 sur 3: faire les premiers pas

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Envisagez d'abord de louer dans la zone dans laquelle vous envisagez d'acheter. Beaucoup de gens commettent l'erreur d'acheter un bien immobilier sur un marché dont ils ne connaissent rien et dont, au final, ils ne se soucient pas vraiment. Même si vous envisagez d'utiliser la résidence secondaire comme investissement et de la mettre en location, ce devrait finalement être un endroit où vous pourriez vous voir vivre, ne serait-ce que quelques semaines dans l'année. Louez pour au moins un peu de temps dans la région pour vous assurer que vous êtes à l'aise d'y vivre.
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Parlez aux locaux et devenez-en un vous-même. Découvrez ce que les habitants aiment dans la région; où ils pensent qu'il se dirige; combien de temps ils ont vécu là-bas, etc. Les habitants peuvent vous donner un bon aperçu de la situation d'une région. Utilisez cette information pour déterminer si l'achat d'une propriété dans la région est un bon investissement à long terme.
- Devenez vous-même un local (pendant que vous louez pour un séjour) afin de pouvoir étudier certains facteurs qui augmenteront la valeur de votre maison potentielle:
  - Proximité de bonnes écoles
  - Options de transport fiables et étendues
  - Options d'achat
  - Proximité des hôpitaux, ainsi que présence de la police et des pompiers
  - Faible criminalité
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Regardez ce que les «comps» se vendent dans la région. Les primes, ou les prix des maisons comparables, devraient vous donner une bonne idée du prix moyen d'une maison dans votre région. Vous pouvez parler directement aux agents immobiliers pour obtenir des données sur les maquettes. La clé des comps est de regarder les prix de vente au lieu de lister les prix. Utilisez les comps comme guide approximatif - ce n'est pas parce que les 4 lits, 3 salles de bain en bas de la rue vendus pour 429000€ que les 4 lits, 3 salles de bain qui vous intéressent le feront.
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Commencez à vous familiariser avec les responsabilités d'un propriétaire si vous avez l'intention de louer. Si vous souhaitez utiliser votre résidence secondaire pour la louer et vous constituer une valeur nette, il est nécessaire de savoir ce que l'on attend de vous. Ne vous mettez pas sous le feu juridique en étant paresseux ou ignorant volontairement - cela reviendra vous mordre. Voici quelques éléments que vous devriez commencer à rechercher en tant que propriétaire potentiel:
- Savoir expulser un locataire ou résilier un bail.
- Apprenez les lois de votre état sur les dépôts de garantie, ce qu'ils peuvent - nettoyage, loyer impayé, dommages excessifs - et ne peuvent pas - mises à niveau des appareils, usure normale, remise à neuf - être utilisés.
- Savoir structurer les processus de demande de location et de sélection des locataires. Les lois anti-discrimination vous obligent légalement à suivre un protocole.
- Connaissez vos devoirs en matière de réparation et d'entretien réguliers.
- Protégez-vous de toute responsabilité en cas de blessure du locataire. Vous êtes responsable de tout accident grave impliquant un locataire qui était de la responsabilité du locataire de se protéger ou de réparer en temps opportun.
- Connaître la liste des droits du locataire, notamment en ce qui concerne la vie privée. Dans la plupart des États, vous devez donner au locataire un préavis de 24 heures si vous avez l'intention de réparer ou de montrer la propriété, sauf en cas d'urgence.
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Obtenez un agent immobilier. Un bon agent immobilier, avec au moins 5 ans d'expérience dans le domaine que vous recherchez, sera votre avocat tout au long de l'expérience d'achat. Les agents vous aideront à affiner votre recherche de logement jusqu'à ce que vous ayez éliminé tout sauf les meilleurs. Ensuite, après avoir finalisé votre achat, un bon agent immobilier restera en contact avec vous après la vente. Cela devient de plus en plus important pour les propriétaires dont la résidence principale est éloignée de leur résidence secondaire.

Surtout si vous achetez une résidence secondaire éloignée de votre résidence principale — Une société de gestion immobilière devrait être un facteur de coût important dans vos calculs, surtout si vous achetez une résidence secondaire éloignée de votre résidence principale.

Partie 3 sur 3: finaliser l'accord

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Financement sécurisé avant de vous décider pour une maison. Le fait d'être préqualifié et d'avoir l'hypothèque en main vous permettra de savoir quel type de maison vous pouvez vous permettre d'acheter. Comme il s'agira très probablement de l'hypothèque no. 2, attendez-vous à payer un taux d'intérêt plus élevé sur celui-ci, et peut-être vous qualifier pour moins. Après avoir fixé votre budget total, mettez de l'argent de côté pour un acompte.
- Afin d'obtenir la deuxième hypothèque prisée, les prêteurs recherchent souvent un ratio dette/revenu (DTI) inférieur à 36%. Cela signifie que le total de vos dettes, y compris votre première hypothèque, ne devrait représenter qu'environ un tiers de l'argent que vous rapportez chaque mois. Par exemple, les propriétaires qui perçoivent 5220€ par mois et ont 1870€ de dettes ont un DTI de 35%.
- Soyez prêt à déposer 20% du prix d'achat. Cet argent devra provenir de vos économies personnelles ou de la valeur nette de votre résidence actuelle. Vous pourriez également envisager d'emprunter sur votre police d'assurance-vie ou votre fonds de retraite.
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Faire une offre. Faites une offre sur une deuxième maison que vous aimez. Attendez-vous à faire plusieurs offres qui sont finalement surenchéries avant d'en décrocher une.
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Prenez des mesures pour commencer à protéger votre nouvelle maison. Votre résidence secondaire est un investissement, vous voudrez donc vous assurer de prendre soin de la protéger. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour protéger votre nouvel actif:
- Faites inspecter votre maison avant d'acheter. Vous voulez être au courant de tout problème ou dommage persistant qu'un vendeur n'aurait pas divulgué avant la vente.
- Obtenez une assurance titres.
- Souscrivez une assurance contre les risques (tremblement de terre, inondation, incendie, etc.)

Les voisins de la région où vous envisagez d'acheter une résidence secondaire — Cela ne ferait pas de mal de se lier d'amitié avec les forces de l'ordre locales et les voisins de la région où vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, surtout si vous n'occuperez pas souvent la maison.

Conseils

Contactez les agents immobiliers de la région qui vous intéresse. Demandez-leur des propriétés locatives à cet endroit. C'est aussi une bonne idée de se renseigner sur l'économie locale, car cela peut avoir un impact énorme sur la valeur des propriétés.
Cela ne ferait pas de mal de se lier d'amitié avec les forces de l'ordre locales et les voisins de la région où vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, surtout si vous n'occuperez pas souvent la maison. Si les voisins vous connaissent ou vous ont rencontré, ils sont plus susceptibles de vous contacter s'ils remarquent que quelque chose ne va pas.
Lisez des livres sur la façon de devenir propriétaire si vous pensez vouloir louer votre résidence secondaire. Renseignez-vous sur les réglementations nationales et fédérales avant de transformer votre résidence secondaire en location. La location devra respecter tous les codes de sécurité, y compris les détecteurs de fumée câblés et deux sorties. Des articles comme ceux-ci peuvent sembler mineurs, mais à moins que vous ne soyez très bricoleur, vous devrez payer un professionnel pour effectuer les réparations et les installations de votre résidence secondaire si elle ne répond pas à toutes les exigences de sécurité et de zonage.

Mises en garde

Vous devriez envisager d'obtenir des limites plus élevées sur l'assurance contre les risques pour une résidence secondaire, même si des limites plus élevées ne sont pas nécessaires. Vous ne serez pas dans votre résidence secondaire tout le temps, vous aurez donc besoin d'une couverture complète en cas d'incendie, de vol ou d'autres actes de la nature, tels que les inondations et les dommages causés par le vent. *C'est une bonne idée de penser à ajouter une assurance responsabilité civile supplémentaire, surtout si vous prévoyez de louer votre maison de vacances à d'autres.

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