Comment obtenir une divulgation complète lors de l'achat d'une maison?
Pour cette raison, vous ne devriez pas supposer qu'il n'y a pas de problèmes avec la maison simplement parce qu'ils ne sont pas notés sur le formulaire de divulgation.
Lorsque vous achetez une maison, vous obtenez une nouvelle maison pleine de possibilités. Vous obtenez également tous les problèmes, imperfections et défis de la maison. Lorsque vous trouvez une maison que vous souhaitez acheter, vous vous attendez à ce que le vendeur vous fournisse un formulaire de divulgation. La quantité d'informations qu'un vendeur est tenu de fournir varie selon l'État, mais de nombreux agents exigeront une divulgation complète avant d'accepter de représenter une maison. Obtenez une divulgation complète en vérifiant les lois de votre état et en demandant des informations sur les problèmes connus et suspectés dans la maison.
Partie 1 sur 3: demander des divulgations
- 1Identifiez ce que les vendeurs doivent divulguer. Aux États-Unis, la loi fédérale exige que certaines divulgations soient faites aux acheteurs. Par exemple, les vendeurs doivent divulguer la présence de peinture à base de plomb ou d'amiante si la maison a été construite avant 1978.
- Votre état et la loi locale auront également des exigences de divulgation supplémentaires. Vous devriez obtenir des copies de la loi pour voir à quoi vous avez droit. Recherchez en ligne ou rendez-vous dans votre service d'urbanisme local pour demander.
- Vous pouvez également demander à un agent immobilier ou à un avocat une copie de la loi sur la divulgation.
- Le département de l'immobilier de votre état peut également avoir des informations sur les divulgations requises dans votre état.
- 2Demandez le formulaire de divulgation au vendeur. Le formulaire de divulgation permet à l'acheteur de résilier le contrat dans les 3 jours suivant la réception des divulgations sans pénalité. Si le vendeur ne donne pas les divulgations à l'acheteur, cela laisse l'acheteur libre d'annuler le contrat sans raison à tout moment et pour quelque raison que ce soit. Le vendeur ou l'agent du vendeur doit vous l'envoyer sans aucune incitation. Cependant, si vous ne l'avez pas encore reçu, appelez et demandez-le.
- Assurez-vous d'avoir toutes les feuilles et que vous pouvez lire les informations.
- Comparez également ce que vous avez reçu à ce que le vendeur était tenu de vous donner. Confirmez que le vendeur a remis toutes les informations requises.
- Les contrats d'achat n'ont généralement pas de date limite pour qu'un vendeur fournisse les divulgations. Il appartient à l'acheteur de les demander si le vendeur ne les fournit pas. Si le vendeur ne les fournit toujours pas, l'acheteur peut annuler le contrat et s'en aller sans pénalité ou procéder à une inspection complète pour savoir ce qui se passe.
- Les maisons HUD sont exemptées de remplir les divulgations et ne les fourniront jamais, il devrait donc appartenir à l'acheteur de faire preuve de diligence raisonnable et de ne pas se fier entièrement aux divulgations du vendeur.
- 3Analysez les révélations. Prévoyez du temps pour parcourir les formulaires de divulgation. Notez tout ce que vous ne comprenez pas ou toute information manquante. Vérifiez également quels problèmes ont été identifiés.
- Dans la plupart des États, les propriétaires ne sont pas légalement responsables des problèmes dont ils ne sont pas au courant. Ils pourraient honnêtement répondre qu'ils ne sont pas au courant d'une infestation de termites alors qu'il y a une infestation réelle. La plupart des États n'exigent pas que les vendeurs partent à la recherche de problèmes.
- Sachez que les propriétaires n'ont pas non plus à embaucher quelqu'un pour rechercher des problèmes, à moins qu'ils ne l'aient accepté dans le contrat d'achat. Pour cette raison, vous ne devriez pas supposer qu'il n'y a pas de problèmes avec la maison simplement parce qu'ils ne sont pas notés sur le formulaire de divulgation.
- Si un acheteur effectue une inspection et fournit une copie au vendeur et que la vente échoue, le vendeur est tenu de divulguer ce qui a été découvert dans le rapport d'inspection avec les divulgations originales.
Lorsque vous trouvez une maison que vous souhaitez acheter, vous vous attendez à ce que le vendeur vous fournisse un formulaire de divulgation. - 4Demandez toute information manquante. S'il manque des informations dans un formulaire de divulgation, faites un suivi auprès du vendeur ou de son agent. Demandez les informations manquantes. N'oubliez pas de ne pas procéder à l'achat avant d'avoir reçu des informations complètes. Les lois sur la divulgation devraient généralement couvrir les éléments suivants:
- fuite d'eau de toute nature, y compris autour des fenêtres et dans les sous-sols
- termites ou autres insectes
- parasites, moisissures ou pourriture
- problèmes de plomberie et d'égout
- défauts de la toiture
- problèmes de drainage
- problèmes de climatisation et de chauffage
- problèmes de fondation
- différends frontaliers avec un voisin
- problèmes avec le titre légal
- autre (selon l'état)
Partie 2 sur 3: embaucher un inspecteur
- 1Négocier un droit à une inspection. Vous ne devez jamais vous fier uniquement aux divulgations pour vous protéger. Au lieu de cela, vous avez besoin d'une inspection de la maison. En fait, une inspection devrait être l'une des «éventualités» du contrat. Cela signifie que vous pouvez annuler le contrat en fonction des résultats de l'inspection.
- Même si le vendeur a déjà fait une inspection avant de mettre la maison sur le marché, vous devriez penser à embaucher votre propre inspecteur. Cela peut coûter cher, surtout si la maison est grande, mais c'est de l'argent bien dépensé. Vous préférez trouver des problèmes avant d'accepter d'acheter une maison.
- Votre contrat peut également fixer le calendrier de l'inspection. Un délai d'inspection est généralement de 10 jours par défaut, mais vous pourrez peut-être négocier pour obtenir quelques jours de plus.
- 2Obtenir des références pour un inspecteur. Vous ne connaissez peut-être aucune entreprise d'inspection. Bien que vous puissiez rechercher des inspecteurs en ligne, il peut être difficile de juger les inspecteurs en fonction de leurs sites Web. Obtenez des références de personnes en qui vous avez confiance, telles que des agents immobiliers, des avocats, d'autres propriétaires ou l'Association internationale des inspecteurs en bâtiment certifiés (www.nachi.org).
- Lorsqu'un agent immobilier réfère un inspecteur, il est tenu de divulguer par écrit le type de relation, le cas échéant, qu'il a eu avec l'inspecteur. Cela garantit que l'acheteur est au courant de tout conflit d'intérêts ou des avantages de tiers qui découlent de l'embauche de l'inspecteur.
- 3Choisissez un inspecteur. Demandez aux inspecteurs s'ils peuvent fournir des références. Appelez les références et vérifiez que les gens étaient satisfaits du service fourni. Demandez si l'inspecteur s'est présenté à l'heure et a fait une inspection complète.
- Obtenez un devis par écrit pour savoir combien il en coûtera pour embaucher l'inspecteur.
- Faites le tri dans votre liste et engagez l'inspecteur dont le prix et la réputation vous conviennent.
- La plupart des inspecteurs prennent des photos des problèmes et les incluent dans le rapport. Assurez-vous de demander à l'inspecteur s'il le fait avant de décider de l'embaucher.
- 4Lisez votre rapport d'inspection. L'inspection devrait prendre de 2 à 5 heures. Une fois terminé, l'inspecteur doit vous remettre, à vous et à votre agent, un rapport d'environ 20 à 30 pages. Vous devriez également obtenir des photographies en couleur de tout problème.
- Ne soyez pas surpris s'il y a des problèmes. Une bonne inspection de la maison doit être approfondie et identifier même les petits défauts.
- Discutez avec votre agent ou votre avocat si l'un des problèmes semble particulièrement grave ou coûteux à résoudre. Si tel est le cas, vous devrez envisager les prochaines étapes. Par exemple, si vous êtes sur un «marché de vendeurs», vous pouvez éviter de demander au vendeur de résoudre des problèmes mineurs.
- Cependant, vous ne devez pas ignorer les gros défauts structurels, comme une fondation fissurée.
Par exemple, vous pouvez intenter une action en vertu de la loi sur la divulgation de votre état si le vendeur n'a pas fait la divulgation requise. - 5Embaucher des inspecteurs spécialisés, si nécessaire. Une inspection générale peut révéler certains problèmes, comme une faible pression d'eau. Cependant, vous devrez peut-être engager un spécialiste pour découvrir la cause première du problème. Si votre inspecteur recommande une inspection supplémentaire par un spécialiste une fois l'inspection terminée, vous devrez alors faire une demande au vendeur pour l'autoriser. Si le vendeur nie cela, vous devrez peut-être décider si vous souhaitez acheter tel quel ou annuler. Les inspecteurs spécialistes travaillent dans les domaines suivants:
- cheminée
- électrique
- chauffage et climatisation
- termites et autres nuisibles
- peinture à base de plomb
- servitude et empiètement
- toits
- fondation et sous-sol
- arbres, végétation et stabilité du sol
- système septique ou égout (l'inspection du système septique ou le drainage du système est généralement une éventualité distincte de l'éventualité d'inspection réelle)
- mouler
- autre
- 6Collaborez avec le vendeur pour corriger les problèmes. Un contrat d'achat bien rédigé devrait vous donner des droits au cas où le rapport d'inspection identifierait des défauts. Par exemple, vous disposez généralement des options suivantes:
- Demandez au vendeur de résoudre le problème. Cela peut ralentir la vente. De plus, le vendeur devra trouver un entrepreneur agréé.
- Négocier une réduction du prix d'achat. C'est ce qu'on appelle obtenir un «crédit». Vous pouvez utiliser l'argent pour résoudre le problème vous-même. Vous voudrez peut-être poursuivre cette option si vous voulez choisir l'entrepreneur.
- Achetez la maison en l'état. Si le vendeur refuse de réduire le prix d'achat et que le prêteur accepte d'autoriser le financement des réparations nécessaires, vous pouvez toujours acheter la maison. C'est le plus probable pour les ventes immobilières dans lesquelles la famille n'a jamais vécu dans la propriété ou pour les saisies bancaires dans lesquelles la banque ne connaît pas l'historique de la propriété.
- Dans certains cas, l'entiercement sera retenu jusqu'à ce que les réparations soient effectuées. Dans d'autres cas, vous devrez peut-être verser un acompte plus important en plus des frais de réparation afin d'obtenir un financement du prêteur.
- Résilier le contrat. Votre contrat doit vous indiquer comment informer le vendeur que vous souhaitez vous retirer de la vente. Assurez-vous de fournir l'avis approprié avant toute date limite.
- Si vous ne respectez pas la date limite, vous risquez de perdre vos arrhes, à moins que les problèmes ne soient graves. Dans ce cas, le prêteur peut demander que certaines réparations soient effectuées avant de fournir le financement. Si vous avez une éventualité de financement dans le contrat, vous pourrez toujours annuler sans perdre les arrhes à ce stade.
Partie 3 sur 3: intenter une action en justice pour non-divulgation des défauts
- 1Rassembler les preuves. Vous aurez besoin d'une preuve du défaut. Vous aurez également besoin d'une preuve que le propriétaire était au courant du défaut mais ne l'a pas divulgué. Discutez avec l'avocat des types de preuves à obtenir. Considérer ce qui suit:
- Photographies du défaut. L'inspecteur en bâtiment devrait vous les fournir.
- Devis de réparation. Découvrez combien il en coûtera pour résoudre le problème. Si vous avez un toit qui fuit, demandez un devis à un couvreur. Le montant d'argent qu'il en coûtera pour résoudre le problème est généralement le montant d'argent pour lequel vous pouvez poursuivre.
- Témoignage des témoins. Un voisin pourrait vous dire que le vendeur était au courant d'une fondation défectueuse avant de vendre. Vous voudrez le témoignage de cette personne, que vous pourrez faire admettre devant le tribunal.
- Vos propres souvenirs. Notez ce que le vendeur et son agent vous ont dit.
- 2Écrivez une lettre de demande. Vous devriez essayer de résoudre le différend par vous-même avant d'intenter une action en justice. Rédigez une mise en demeure et envoyez-la au vendeur. Certains États exigent que vous envoyiez une mise en demeure avant de poursuivre, mais c'est une bonne idée même si votre État ne l'exige pas. Une lettre de mise en demeure doit contenir les éléments suivants:
- La date à laquelle vous envoyez la lettre.
- Le contexte factuel du litige. Expliquez le défaut et comment vous l'avez découvert.
- Combien vous voulez être payé. Assurez-vous de donner une date limite de paiement.
- Coordonnées si le vendeur a des questions.
- Une promesse de poursuivre si le vendeur ne vous paie pas ou ne vous contacte pas avant une certaine date.
- 3Analysez si vous avez un cas juridique. Pour poursuivre pour non-divulgation, quelques faits doivent exister. Les faits seront différents selon votre état. Cependant, vous devez généralement prouver les éléments suivants pour poursuivre:
- Le problème existait avant que vous ayez acheté la maison. Si ce n'est pas le cas, vous ne pouvez pas blâmer l'ancien propriétaire.
- Le problème n'était pas si évident que vous auriez dû pouvoir le voir lors d'une procédure pas à pas. S'il y a un trou géant dans le toit, vous aurez du mal à expliquer en quoi ce défaut vous a surpris.
- Personne n'a révélé le défaut. Par exemple, ni le vendeur, ni son agent, ni un inspecteur ne vous l'ont dit.
- Vous vous êtes appuyé sur des mensonges ou sur la non-divulgation. Ceci est généralement facile à prouver. Cependant, si vous avez dit «Je m'en fiche s'il y a un trou dans le toit, j'ai besoin de cette propriété», alors vous ne vous êtes probablement pas appuyé sur la non-divulgation.
- Le défaut vous a causé un préjudice financier.
Obtenez une divulgation complète en vérifiant les lois de votre état et en demandant des informations sur les problèmes connus et suspectés dans la maison. - 4Consultez un avocat. Si vous achetez une maison qui a des problèmes, vous devriez consulter un avocat pour discuter de vos options. Partagez les formulaires de divulgation que vous avez reçus et parlez de toute promesse ou déclaration de fait que le vendeur vous a faite oralement. Vous pouvez trouver un avocat en contactant votre barreau local ou d'État et en demandant une référence.
- Discutez également de la question de savoir si vous devriez même poursuivre. Les poursuites peuvent prendre plus d'un an à résoudre, et elles peuvent être très coûteuses. Partagez votre preuve avec l'avocat et demandez si vous avez un dossier solide.
- Demandez quelles théories juridiques vous pouvez utiliser pour poursuivre. Par exemple, vous pouvez intenter une action en vertu de la loi sur la divulgation de votre état si le vendeur n'a pas fait la divulgation requise. Si le vendeur a fait une déclaration inexacte, vous pourriez alors poursuivre pour fraude ou fausse déclaration par négligence.
- Évitez les retards. Vous disposez d'un délai limité pour poursuivre, en fonction de votre cause d'action. Ce délai est appelé «délai de prescription». La durée varie en fonction de l'état.
- 5Poursuivez devant la cour des petites créances. Si votre plainte ne vaut pas beaucoup d'argent, vous pouvez poursuivre devant la Cour des petites créances. Ce tribunal est mis en place pour les personnes se représentant sans avocat. Souvent, le processus est simplifié et le cas peut être résolu plus rapidement.
- Il y a un montant maximum pour lequel vous pouvez poursuivre en justice pour les petites créances. Le montant sera différent selon l'état. Renseignez-vous auprès du greffier.
- Si vous souhaitez poursuivre pour plus que le maximum, vous intenterez une action devant un tribunal civil ordinaire.
- 6Rédiger une réclamation. Vous lancez une action en justice en déposant une «plainte» auprès du tribunal. Votre avocat peut rédiger ce document pour vous. Cependant, si vous n'avez pas d'avocat, vous devrez alors créer votre propre plainte. Il doit vous identifier, vous et le défendeur, la raison pour laquelle vous poursuivez et combien d'argent vous demandez.
- Certains tribunaux peuvent avoir des formulaires de plainte à remplir. Si vous intentez une action devant la Cour des petites créances, il existe généralement un formulaire. Demandez au greffier du tribunal ou consultez le site Web du tribunal.
- Dans d'autres tribunaux, vous devrez peut-être rédiger le vôtre. Demandez au greffier s'il existe un échantillon ou essayez de trouver un exemple de plainte en ligne ou dans un livre de bibliothèque de formes juridiques.
- 7Déposez le procès. Faites une copie de la plainte pour vos dossiers, puis apportez l'original et plusieurs copies au greffier du tribunal. Demandez à déposer. Vous devrez probablement payer des frais de dossier, qui dépendront du tribunal.
- Vous devrez aviser le vendeur que vous le poursuivez. Vous pouvez fournir l'avis en envoyant une copie de votre plainte et une «assignation», que vous pouvez obtenir auprès du greffier du tribunal.
- Votre tribunal aura des règles spécifiques concernant la signification. Par exemple, vous devrez peut-être payer quelqu'un pour remettre en main propre l'assignation et la plainte contre le défendeur. Ne présumez pas que vous pouvez simplement envoyer les documents à l'autre partie. Renseignez-vous auprès d'un avocat.
Lisez aussi: Comment porter plainte contre un propriétaire?
Lisez aussi:
Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
