Comment louer acheter une maison?

J'ai fait un achat-bail sur une maison et à la fin du bail, l'évaluation est revenue inférieure au prix d'achat convenu.

L'accession à la propriété est un rêve pour beaucoup, et vous ne devriez pas laisser un mauvais crédit ou un manque d'épargne vous empêcher de devenir propriétaire. Une option consiste à conclure un contrat de location avec option d'achat (également appelé contrat de location avec option d'achat). Dans cet arrangement, vous signez un contrat de bail typique mais obtenez également le droit d'acheter la maison à la fin de la période de location. L'offre de logements en location avec option d'achat est infime, donc le plus difficile est peut-être de trouver un logement qui vous plaise.

Partie 1 sur 4: trouver des maisons

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Rechercher des sites Web en ligne. Il existe de nombreux sites Web proposant des propriétés à louer, mais vous devrez probablement payer un abonnement pour les utiliser. Néanmoins, ils pourraient être un bon investissement si vous avez du mal à trouver des propriétés. Certains des agrégateurs en ligne les plus populaires incluent HousingList et IRentToOwn.
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Conduisez dans votre quartier. Parfois, les propriétaires annoncent leur maison comme location avec option d'achat sur des panneaux de signalisation. Le panneau devrait également vous indiquer le loyer mensuel. S'il y a un quartier dans lequel vous voulez vivre, faites le tour pour vérifier si quelque chose est disponible.
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Demandez à un vendeur s'il envisagera un contrat de location avec option d'achat. Vous pourriez trouver la maison parfaite, mais le vendeur s'attend à ce que vous obteniez une hypothèque et que vous l'achetiez. Vous pouvez toujours leur demander s'ils accepteront un contrat de location avec option d'achat.
- Recherchez des maisons qui sont sur le marché depuis longtemps. Le propriétaire peut être particulièrement motivé dans cette situation, car la maison est assise là, sans gagner d'argent.
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Travaillez avec un agent immobilier pour trouver des maisons. Un agent qui connaît le marché local peut avoir accès à des annonces de location avec option d'achat ou peut connaître des personnes envisageant cette option. Vous pouvez trouver un agent immobilier en consultant votre annuaire téléphonique ou en vérifiant en ligne.

Vous êtes tenu d'acheter la maison à la fin de la période de location — Avec un contrat de location-achat, vous êtes tenu d'acheter la maison à la fin de la période de location.

Partie 2 sur 4: effectuer une diligence raisonnable

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Demandez à un propriétaire pourquoi il vend. Vous voulez éviter d'acheter une maison à une personne en difficulté financière. Ils pourraient faire défaut sur leurs prêts ou déclarer faillite et perdre la maison dans le processus. Même si vous avez un contrat de location avec option d'achat, vous serez expulsé de la maison. En conséquence, demandez au vendeur pourquoi il vend.
- Une bonne raison est que le vendeur a déménagé et ne peut pas vendre la maison.
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Faites une vérification de crédit sur le propriétaire. Faites part de vos préoccupations au propriétaire et demandez l'autorisation d'effectuer une vérification de solvabilité. Recherchez des comptes en souffrance ou un endettement important, qui sont des signes que le propriétaire est en mauvaise santé financière. Pour ce faire, vous aurez également besoin de connaître les revenus du propriétaire.
- Vous pouvez obtenir une vérification de crédit auprès de l'un des principaux bureaux d'évaluation du crédit du pays: Experian, Equifax ou TransUnion.
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Tirez les dossiers d'impôt foncier. Visitez votre évaluateur fiscal local et obtenez les dossiers sur la propriété. Vous voulez vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien. Croyez-le ou non, mais les escrocs mettent souvent en vente des maisons qu'ils ne possèdent même pas.
- Vérifiez également s'il existe des créances fiscales sur la propriété. Si tel est le cas, le vendeur pourrait être en difficulté financière et pourrait perdre la maison pendant que vous la louez.
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Recherchez d'autres signaux d'alarme d'une arnaque. Parce que les ventes en location-vente sont rares, elles ne sont pratiquement pas réglementées. Par conséquent, les escrocs opèrent souvent dans ce domaine et vous devez faire attention aux signes indiquant qu'un accord pourrait être louche. Recherchez les éléments suivants:
- Le loyer est trop bas. Les escrocs essaient souvent de vendre des offres «trop belles pour être vraies», et un loyer inférieur au marché est l'un des principaux signaux d'alarme.
- Le vendeur n'est pas intéressé par vos antécédents de crédit. Les fraudeurs louent généralement à des personnes dont le crédit est terrible, car ils savent que vous ne serez jamais admissible à un prêt hypothécaire. Au lieu de cela, vous perdrez tous vos paiements de loyer.
- Le vendeur utilise un bail qui prête à confusion ou qui est difficile à comprendre.
- Le vendeur vous facture un montant déraisonnable pour des frais de dossier.
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Faites évaluer la maison. Vous n'achèterez peut-être pas la maison avant quelques années, mais vous devez faire preuve de diligence raisonnable maintenant. Faites faire une évaluation pour confirmer que la maison vaut ce que vous paierez si vous exercez votre option d'achat.
- Le coût d'une évaluation dépend de divers facteurs, tels que votre emplacement et la taille de la maison. Généralement, l'expertise d'une maison de 1000 m² peut coûter environ 370€
- Obtenez une référence de votre agent immobilier ou consultez l'annuaire de la Société européenne des évaluateurs.
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Payer pour une inspection de la maison. Une inspection révélera tout problème majeur ou mineur avec la maison. Obtenez une recommandation d'un agent immobilier ou d'un avocat local. En règle générale, vous paierez entre 220 et 600€ pour une inspection de la maison, mais ils peuvent vous faire économiser des milliers de dollars s'ils découvrent des problèmes.
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Obtenez un rapport de titre. Regardez pour voir depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de la maison. Plus c'est long, mieux c'est. Quelqu'un qui est à la maison depuis longtemps a accumulé suffisamment de fonds propres et est probablement plus stable financièrement. Vous pouvez obtenir une copie du rapport sur les titres auprès d'une compagnie d'assurance titres.
- La compagnie d'assurance titres vous facturera probablement environ 75€ pour cette recherche.
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Évaluez vos antécédents de crédit avec un courtier hypothécaire. Vous pourriez ne pas être admissible à un prêt hypothécaire pour le moment. Par exemple, votre cote de crédit peut être trop faible ou vous n'avez pas d'emploi stable. Cependant, à la fin de la période de location, vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire si vous souhaitez acheter la maison. Vous devez savoir maintenant si vous serez admissible.
- Trouvez un courtier hypothécaire et discutez franchement de vos antécédents de crédit. Demandez au courtier s'il y a quelque chose dans votre histoire qui vous empêchera d'obtenir un prêt hypothécaire dans quelques années.

Vous pouvez accepter de fixer le prix d'achat à la fin du contrat de location lorsque vous décidez d'acheter la maison.

Partie 3 sur 4: négocier votre contrat

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Acceptez le prix d'achat. Il existe plusieurs façons de calculer le prix d'achat. Déterminez quelle option vous convient le mieux:
- Vous pouvez indiquer un prix d'achat dans votre contrat. Souvent, ce prix sera légèrement supérieur à la valeur marchande actuelle de la maison pour tenir compte d'une augmentation de valeur.
- Vous pouvez accepter de fixer le prix d'achat à la fin du contrat de location lorsque vous décidez d'acheter la maison.
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Négocier une option d'achat. Vous devrez payer le droit d'acheter la maison à la fin de la période de location. Cette somme d'argent est appelée «la contrepartie de l'option». Il n'y a pas de taux standard, mais 3% du prix d'achat est courant. Par exemple, si le prix d'achat est de 149000€, alors l'option sera probablement aux alentours de 4480€
- Si vous choisissez d'acheter la maison, vous devriez être crédité de 100% de la contrepartie de l'option.
- Cependant, si vous choisissez de ne pas acheter la maison, vous perdrez la contrepartie de l'option.
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Evitez les contrats de «location-achat». Avec un contrat de location-achat, vous êtes tenu d'acheter la maison à la fin de la période de location. Ce type de contrat vous bloque et vous pouvez être poursuivi si vous n'achetez pas la maison. Pour vous protéger, vous devriez plutôt rechercher un contrat de location-option.
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Fixez la durée du bail. La plupart des contrats de location avec option d'achat durent de deux à cinq ans. Assurez-vous de vous donner suffisamment de temps pour améliorer votre profil de crédit afin de pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire à la fin de la période de location.
- Par exemple, vous devrez peut-être attendre trois ans pour qu'une faillite tombe sur votre dossier de crédit. Dans cette situation, ne signez pas un contrat de location de deux ans.
- Discutez de cette période et de la stratégie financière que vous devriez adopter avec un courtier hypothécaire.
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Déterminer le loyer. Votre loyer doit être supérieur au taux du marché. Le montant supérieur au taux du marché s'appelle la prime de loyer et il s'accumulera au fur et à mesure que vous louez. Lorsque vous achetez le bien, ce montant cumulé sera appliqué au prix d'achat sous forme de crédit de loyer.
- Par exemple, votre loyer mensuel peut être de 1120€ Peut-être que 20% du montant s'accumulera sous forme de crédit de loyer (220€). Au bout de trois ans, vous aurez économisé 8060€
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Décidez qui est responsable de l'entretien. Le propriétaire est toujours propriétaire de la maison, il doit donc être responsable de l'entretien. Cependant, dans les situations de location avec option d'achat, le locataire est parfois responsable. Vous voulez que votre contrat indique clairement qui est responsable de quoi. Répartissez la responsabilité des éléments suivants entre vous et l'acheteur:
- Entretien courant, comme la tonte de la pelouse.
- Entretien majeur, comme la réparation de la toiture.
- Frais d'association de propriétaires, le cas échéant.
- Impôts fonciers.
- Assurance.
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Passez en revue le contrat avec un avocat avant de le signer. Vous ou le propriétaire pouvez rédiger le contrat. Il existe des exemples de contrats en ligne que vous pouvez utiliser. Si le vendeur rédige le contrat, assurez-vous de le lire attentivement et de le montrer à un avocat.
- Obtenez une référence à un avocat immobilier en contactant votre barreau local ou d'État. Planifiez une consultation et demandez à l'avocat de revoir votre contrat avant de signer.

Partie 4 sur 4: obtenir un prêt hypothécaire

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Vérifiez votre pointage de crédit. Vous voudrez peut-être louer avec option d'achat parce que votre crédit n'est pas assez solide pour être admissible à un prêt hypothécaire. Cependant, vous devrez éventuellement améliorer votre pointage de crédit afin de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire. Généralement, vous aurez besoin d'au moins un 640 pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel.
- Vous pouvez obtenir une copie de votre pointage de crédit sur des sites Web comme myfico.com. Gardez à l'esprit que d'autres sites comme Credit Karma proposent des scores Vantage 3,0, qui ne sont pas utilisés dans les prêts hypothécaires.
- Si vous avez fait appel à un conseiller en crédit, un conseiller peut également obtenir une copie de votre pointage de crédit.
- Vérifiez vos cartes de crédit. Parfois, votre score est inscrit sur un relevé mensuel.
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Rembourser les dettes. Rien n'augmentera votre pointage de crédit plus rapidement que de rembourser vos dettes, en particulier les dettes de carte de crédit. Créez un budget et respectez-le. N'oubliez pas de faire des paiements mensuels à temps.
- Le conseil en crédit peut également vous aider. Un conseiller en crédit peut vous aider à établir un budget. Ils peuvent également négocier avec les sociétés émettrices de cartes de crédit pour réduire votre taux d'intérêt et renoncer aux frais ou pénalités.
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Supprimez les informations inexactes de votre historique de crédit. Tirez une copie gratuite de votre rapport de crédit et parcourez-le. De nombreux rapports contiennent des informations inexactes, ce qui peut réduire votre score. Par exemple, un compte peut être signalé à tort comme fermé ou en défaut. De plus, votre rapport peut contenir des comptes qui ne vous appartiennent pas.
- Si vous trouvez des informations inexactes, contestez-les avec l'agence d'évaluation du crédit qui a les mauvaises informations. Vous pouvez contester en ligne.
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Exercez votre option. Assurez-vous d'informer le propriétaire de votre intention d'acheter la maison. Lisez votre contrat pour voir comment vous devez exercer l'option. N'oubliez pas de prévenir le propriétaire avant la date limite.
- Vous pouvez également prolonger votre bail, mais le vendeur devra accepter.
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Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Au cours du processus d'approbation préalable, un prêteur hypothécaire examinera votre revenu, vos actifs et vos dettes mensuelles. Remplissez une demande de prêt hypothécaire et fournissez les pièces justificatives, telles que vos talons de paie, formulaires W-2 et relevés bancaires. En cas d'approbation, vous recevrez une lettre vous indiquant combien vous pouvez emprunter.
- Obtenez une pré-approbation pas plus de 60 à 90 jours avant la clôture. L'approbation n'est pas valide au-delà de ce point.
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Fermer sur la maison. Avant qu'une banque ne vous prête de l'argent, elle devra effectuer une vérification diligente: évaluation, inspection, etc. Vous examinerez les conditions de votre hypothèque et toute divulgation du vendeur sur l'état de la maison. Idéalement, vous pouvez clôturer dans les 45 jours suivant l'exercice de votre option.

Vous signez un contrat de bail typique mais obtenez également le droit d'acheter la maison à la fin — Dans cet arrangement, vous signez un contrat de bail typique mais obtenez également le droit d'acheter la maison à la fin de la période de location.

Conseils

Avant de signer un contrat de location avec option d'achat, vous devriez rencontrer un conseiller en logement certifié par le HUD pour examiner vos options. Par exemple, il existe des programmes qui aident les locataires à accéder à la propriété sans que vous ayez à signer un contrat de location avec option d'achat. Appelez le 800-569-4287 pour trouver le conseiller le plus proche.
Assurez-vous de souscrire une assurance locative lorsque vous vivez dans la maison.

Mises en garde

Réfléchissez bien avant de conclure un contrat de location avec option d'achat. Si vous n'achetez pas la propriété, vous perdrez probablement à la fois l'argent de votre option et tout crédit de loyer accumulé.
Payez toujours vos loyers à temps. Certains contrats stipuleront que vous perdez de l'argent si vous manquez ne serait-ce qu'un seul paiement.

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