Comment vendre une maison en colocation?
Cependant, le propriétaire souhaitant vendre peut vendre son intérêt dans la maison, mais pas la maison elle-même.
Vendre une maison lorsque vous partagez la propriété peut être aussi facile ou difficile que n'importe quel propriétaire veut le faire. Il existe trois types différents de propriété commune (ou concurrente), et chacun a des règles différentes sur la façon dont une vente peut être menée. Ils ont également des conséquences différentes lorsqu'une vente est conclue. Heureusement, si vous êtes intéressé à vendre votre part dans une propriété que vous possédez en commun, il y a très peu de choses qu'un autre copropriétaire puisse faire pour vous arrêter. Vous pouvez même forcer la vente de l'ensemble de la propriété. Que vous forciez la vente ou que vous travailliez avec les autres propriétaires pour vendre la maison à l'amiable, il existe certains pièges et procédures dont vous devez être conscient si vous souhaitez mener une vente réussie.
Méthode 1 sur 3: vendre votre part d'une maison individuellement
- 1Trouvez un acheteur et partez. Si vous et les copropriétaires de la maison êtes des «locataires communs», vous n'avez rien à faire de spécial pour vendre votre part de la maison. Tant que vous pouvez trouver quelqu'un prêt à acheter votre part, vous pouvez exécuter le transfert et en finir avec celui-ci.
- La location en commun est le type de propriété concurrente le plus répandu. En vertu d'une location en commun, toutes les parties possèdent une partie égale et indivise de la propriété. Ainsi, une personne ne possède pas le côté gauche de la maison et l'autre le droit. Au lieu de cela, ils partagent la propriété entière à parts égales.
- Chacun des propriétaires peut vendre, céder ou transférer sa part (ou une partie de sa part) à une autre partie. La vente d'une partie du bien n'affecte pas les droits des autres propriétaires.
- 2Considérez les conséquences pour les autres propriétaires. Dans un autre type de propriété concurrente, une «tenance conjointe», si un copropriétaire vend sa part de la propriété, la vente détruit la tenance conjointe, créant une tenance commune.
- Dans la copropriété, en cas de décès d'un locataire, sa part de la propriété est automatiquement conférée aux survivants, indépendamment de ce qu'un testament pourrait dire.
- Si une colocation est détruite, cela peut avoir des conséquences de grande envergure.
- Imaginez qu'un couple marié, Otis et Ada, possède une résidence secondaire en colocation. Otis est très endetté et craint que ses créanciers ne saisissent sa résidence secondaire. Il la vend donc à son fils Elmer pour un prix symbolique. Lorsque les finances d'Otis s'améliorent, il rachète sa part de la maison à Elmer. Peu de temps après avoir terminé la revente, Elmer se sépare de la famille. Otis meurt sans se réconcilier avec Elmer. Même si Otis pensait avoir une copropriété, celle-ci a été détruite lorsqu'il a vendu sa part à Elmer, même s'il a racheté sa part. Ainsi, au lieu qu'Ada ait la pleine possession de la maison, Elmer peut l'emmener devant le tribunal des successions pour demander son héritage - la part d'Otis de la maison - car Otis ne l'a pas mentionné dans son testament, pensant qu'il avait une colocation avec Ada.
- 3Dissoudre votre mariage. Si vous souhaitez vendre votre part dans une maison que vous possédez avec votre ex-femme, vous ne pourrez peut-être pas le faire si vous la possédez tous les deux en tant que «locataires en intégralité».
- La location dans son intégralité est utilisée moins fréquemment que la location en commun ou en colocation et ne se produit qu'avec les couples mariés. Les deux parties possèdent la propriété entière, pas seulement une part. Ils ne peuvent vendre ou transférer la propriété à quelqu'un d'autre sans le consentement de l'autre, auquel cas la location dans son intégralité prend fin. Si le mariage se termine par un divorce ou un décès, la location prend fin et la maison devient la propriété indivise du conjoint survivant.
Comment vendre une part d'une maison?
Méthode 2 sur 3: négocier une vente avec les copropriétaires
- 1Déterminer un prix de vente. Les propriétaires simultanés devraient décider d'un prix demandé avant toute autre chose. Le défaut de se mettre d'accord sur l'acceptation ou non de l'offre d'un acheteur est la raison la plus courante d'échec des ventes en copropriété.
- C'est bien si vous et vos copropriétaires pouvez vous mettre d'accord rapidement sur un prix demandé, mais si vous trouvez que c'est un point d'achoppement, obtenez une évaluation. Cela vous donnera un point de départ objectif pour les négociations, ce qui devrait faciliter la recherche d'un accord avec un acheteur.
- Fixez-vous sur une fourchette de prix, qui inclurait le prix de vente idéal et le prix acceptable le plus bas. Ensuite, établissez un calendrier pour baisser le prix. Vous pouvez vous préparer à baisser un peu le prix demandé si la maison ne se vend pas dans un laps de temps prédéterminé.
- 2Répartition des frais entre les propriétaires. Avant de mettre la maison sur le marché, déterminez avec les autres propriétaires comment les coûts seront partagés. Vous devez tenir compte des frais d'inspection, de séquestre, de commission d'agent et surtout de réparation.
- N'oubliez pas de tenir compte des réparations que l'acheteur peut demander ainsi que des réparations que vous entreprenez avant de mettre la maison sur le marché.
- 3Envisagez d'attribuer une procuration à l'un des propriétaires. Si les propriétaires sont géographiquement très éloignés, envisagez d'accorder une procuration à un propriétaire situé à proximité de la propriété afin qu'il puisse prendre rapidement des décisions concernant la vente, comme accepter une offre.
- Soyez très prudent à ce sujet. Si vous ne faites pas confiance aux autres propriétaires pour prendre une décision appropriée, ne leur cédez pas vos droits.
- 4Préparez-vous à la possibilité qu'un propriétaire n'ait pas l'argent pour payer sa part des dépenses. Bien que ce ne soit pas l'idéal, vous devriez prévoir cette éventualité. L'étendue des réparations qu'un acheteur peut demander pourrait être trop importante pour un propriétaire. Il est préférable d'avoir un plan en place à l'avance afin que vous sachiez comment un propriétaire devrait indemniser les autres en cas de manque à gagner.
- 5Choisissez un mandataire. Embauchez un agent immobilier expérimenté et compétent avec qui chaque membre du groupe se sent à l'aise. Puisque vous signerez un contrat avec l'agent, assurez-vous de baser votre décision sur des facteurs susceptibles de vous être bénéfiques et pas seulement sur l'agent.
- Par exemple, ne choisissez pas un agent sur la base d'une amitié ou d'une relation familiale. Choisissez un agent ayant des antécédents de succès dans votre localité. Pour en savoir plus, consultez Sélectionnez un agent immobilier.
Si je vends ma partie de ma maison à un copropriétaire, devrai-je payer des impôts sur le profit? - 6Assurez-vous que tous les propriétaires sont à la fermeture. La propriété étant détenue en commun, la vente ne sera valable que lorsque tous les propriétaires auront signé le contrat de vente. S'il n'est pas possible que tous les propriétaires soient présents, ceux qui sont absents devront donner procuration à un autre propriétaire.
Méthode 3 sur 3: forcer une partition
- 1Essayez la médiation. Parfois, les copropriétaires se heurtent à un obstacle insurmontable en tentant de vendre leur propriété et veulent se poursuivre en justice les uns contre les autres. Avant de faire cela, cependant, assurez-vous d'avoir épuisé toutes les autres options. Dans la plupart des cas, vos copropriétaires sont des membres de la famille ou des amis. Une bataille juridique pour forcer une "partition" (division de la propriété) peut empoisonner les relations pour les années à venir, alors explorez d'abord les alternatives.
- 2Essayez de vendre votre part. Bien que vous deviez tout faire pour négocier avec les autres propriétaires, il existe d'autres moyens d'éviter de les poursuivre en justice. Par exemple, même si la médiation échoue, vous pouvez tenter de vendre votre intérêt dans la maison aux autres propriétaires ou à un tiers.
- Sachez qu'un tiers peut également forcer une partition. Même si vous ne seriez pas impliqué, il se peut que vous ayez encore de la rancune à votre égard.
- 3Cherchez un conseiller juridique. À ce stade, les choses peuvent prendre un tournant vers la salle d'audience. Comme dans toute procédure judiciaire, vous devez demander l'avis d'un avocat le plus tôt possible. Étant donné que vous n'avez pas encore engagé de poursuites mais que vous avez décidé d'intenter une action en justice, vous devriez parler avec un avocat expérimenté en droit immobilier à ce stade.
- 4Demander au tribunal un partage. Si vous ne pouvez pas vendre votre part à un autre propriétaire ou à un tiers et que les efforts de médiation ont échoué, vous pouvez forcer le partage de la propriété. Tant que vous détenez une tenance commune ou une tenance conjointe, le partage est un droit juridique absolu. Tant que vous pouvez prouver la propriété, le tribunal accordera presque certainement votre demande.
- La pétition pour une partition (ou plainte pour partition) est un document juridique. Vous le déposerez au greffe du tribunal du même comté où se trouve la propriété. Le document doit contenir l'adresse et une description de la maison, une liste des autres propriétaires et leurs parts respectives, et un exposé des faits expliquant pourquoi vous avez droit à un partage. Ce dernier ne doit pas être autre chose que votre réclamation sur l'acte et le refus des autres propriétaires de vendre la maison.
Si vous et les copropriétaires de la maison êtes des «locataires communs», vous n'avez rien à faire de spécial pour vendre votre part de la maison. - 5Déposer un avis de «lis pendens.» Lis pendens est un terme latin qui signifie «procès en instance». Il sert d'avis qu'une action en justice relative à l'immobilier est imminente. Alors que la plupart des citoyens privés ne gardent pas la trace de la litispendance, les banques et les créanciers le font, et il notifie la pétition à tous les créanciers susceptibles d'avoir un intérêt dans la propriété.
- Dans la plupart des juridictions, vous déposerez un avis de litispendance au bureau des registres fonciers du comté. La plupart des États ont des exemples de formulaires en ligne, utilisez donc un moteur de recherche pour en trouver un.
- 6Servir les autres propriétaires. Votre prochaine étape consiste à signifier aux autres propriétaires (les défendeurs dans cette action) une copie de votre requête. Vous devez avoir un tiers neutre pour effectuer le service de processus. Il est généralement préférable d'embaucher un serveur de processus ou le bureau du shérif local pour effectuer le service. Si vous souhaitez en savoir plus sur la signification des papiers judiciaires, lisez Servir les papiers judiciaires.
- Les défendeurs auront un délai (généralement un mois) pour répondre à votre pétition avec une réponse. Une fois la réponse déposée auprès du tribunal, le juge fixera une date de procès. En attendant, les deux parties s'engageront dans la découverte comme elles le feraient dans n'importe quelle affaire civile. La découverte est l'étape d'un procès lorsque les parties adverses découvrent les preuves de l'autre partie. La découverte est un processus complexe avec de nombreuses règles. Si vous n'avez pas encore retenu les services d'un avocat, vous devriez le faire maintenant.
- Si la maison en question est un bien locatif, le tribunal peut nommer un arbitre pour percevoir le loyer et gérer le bien pendant qu'il fait l'objet d'un litige.
- 7Allez au procès. Enfin, vous et les autres copropriétaires vous rencontrerez au procès. Tant que vous pouvez prouver que vous avez un titre légitime sur la propriété, le tribunal ordonnera un partage et la maison sera vendue. Cependant, ce n'est pas parce que la maison se vend que vous obtiendrez tout ce que vous voulez. Si les défendeurs peuvent prouver une responsabilité financière de votre part, comme un détournement de loyer, des dettes envers les autres propriétaires ou des dommages intentionnels à la propriété, votre part sera réduite en conséquence.
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Questions et réponses
- Si l'un des deux propriétaires signe un contrat d'inscription sur un domaine résidentiel au Texas et que maintenant le deuxième propriétaire refuse de vendre la maison, le contrat signé par le premier propriétaire devient-il nul et non avenu avec l'agent immobilier?Que l'accord avec l'agent immobilier reste en vigueur ou soit résilié dépend de la langue spécifique dans l'accord d'inscription. Un propriétaire ne peut vendre que ce qu'il possède, c'est-à-dire son intérêt. A moins que le bien immobilier n'ait fait l'objet d'un partage par décision de justice, la vente de la maison ne peut avoir lieu sans l'accord des deux propriétaires. Cependant, le propriétaire souhaitant vendre peut vendre son intérêt dans la maison, mais pas la maison elle-même.
Questions sans réponse
- Où et comment trouver quelqu'un pour acheter ma part d'une maison?
- Si je vends ma partie de ma maison à un copropriétaire, devrai-je payer des impôts sur le profit?
- Comment vendre une part d'une maison?
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