Comment vous défendre dans une action en justice pour discrimination envers les locataires?

Le locataire peut demander au tribunal de rendre un «jugement par défaut» — Si vous ignorez le procès, alors dans certaines situations, le locataire peut demander au tribunal de rendre un «jugement par défaut».

Il est illégal de refuser de louer à quelqu'un en raison de sa race, de son sexe, de son origine nationale ou de toute autre caractéristique protégée. Si vous êtes poursuivi par un locataire pour discrimination, vous devrez alors lire attentivement la plainte avant de trouver des preuves démontrant une raison non discriminatoire de vos actions. Parce que les poursuites pour discrimination sont graves, vous devriez consulter un avocat.

Partie 1 sur 3: répondre au procès

1
Lisez la plainte. Le locataire entame le procès en déposant une «plainte» devant le tribunal. La plainte identifie les parties et explique quels faits ont donné lieu au procès pour discrimination. Vous recevrez une copie de la plainte peu de temps après son dépôt.
- Faites attention à la date limite pour répondre à la plainte. Ces informations doivent figurer sur la convocation, qui vous sera également envoyée.
- Si vous ignorez le procès, alors dans certaines situations, le locataire peut demander au tribunal de rendre un «jugement par défaut». Cela signifie que le demandeur gagne et que vous ne pouvez pas vous défendre. Après avoir obtenu le jugement par défaut, le locataire pourrait essayer de mettre un privilège sur votre propriété.
2
Identifiez la caractéristique protégée du locataire. Parcourez la plainte et identifiez quelle caractéristique votre locataire allègue être la motivation de votre discrimination. En règle générale, les caractéristiques suivantes sont protégées en vertu des lois étatiques et fédérales:
- course
- Couleur
- sexe
- religion
- origine nationale
- invalidité
- situation familiale (c.-à-d. enfants dans le ménage)
- l'orientation sexuelle (potentiellement protégée par la loi de l'État ou locale mais pas par la loi fédérale)
3
Identifiez l'acte discriminatoire. Lisez la plainte pour savoir quel acte le plaignant allègue était discriminatoire. Par exemple, vous ne pouvez effectuer aucune des opérations suivantes avec l'intention de discriminer:
- refuser de louer un logement
- refuser de montrer un appartement à un locataire potentiel
- définir des conditions de location différentes de celles des autres locataires (p. ex., exiger un loyer plus élevé)
- refuser d'accueillir les personnes handicapées
Le locataire entame le procès en déposant une «plainte» devant le tribunal.
4
Rassemblez des preuves pertinentes. Après avoir lu la plainte, vous devriez parcourir vos papiers et localiser tout document relatif au locataire. Par exemple, essayez de trouver:
- le formulaire de demande du locataire
- toutes les notes que vous avez prises après avoir rencontré le locataire
- toute communication (comme les courriels) avec le locataire
- un historique des paiements de loyer
- tous documents relatifs aux dommages dans l'appartement du locataire
5
Parlez à un avocat. La meilleure façon de vous défendre est de rencontrer un avocat qualifié. Si vous êtes employé par une grande société de gestion immobilière, votre entreprise pourrait avoir un avocat sur la paie. C'est probablement votre avocat général. Vous devez rassembler tous les documents pertinents (ainsi que la plainte et la convocation) et prendre rendez-vous.
- Si vous travaillez pour une petite entreprise, vous pourriez déjà avoir un avocat «sous mandat». Cela signifie que vous payez à l'avocat des honoraires mensuels et que l'avocat fournit un travail juridique au besoin.
- Si votre entreprise a besoin d'engager un avocat, vous pouvez contacter votre barreau d'État ou local et demander un renvoi. Vous devriez demander à une personne ayant de l'expérience dans la défense des demandes de discrimination en matière de logement. Une fois que vous avez une référence, vous pouvez alors appeler l'avocat et planifier votre consultation.
6
Écrivez une réponse. Vous devez rédiger une réponse et la déposer auprès du tribunal avant la date limite de votre assignation. Si vous avez un avocat, il peut rédiger votre réponse. Si vous n'avez pas d'avocat, arrêtez-vous au tribunal et demandez s'il existe un formulaire de réponse «à remplir en blanc» à utiliser.
- S'il n'y a pas de formulaire de réponse imprimé à utiliser, vous devrez peut-être trouver un formulaire dans un CD ou un livre de formes juridiques. Vous pouvez également rechercher sur Internet des exemples de réponses.
- Dans la réponse, vous dites au tribunal si vous êtes d'accord ou non avec chaque allégation numérotée de la plainte. Parcourez les allégations et voyez si vous êtes d'accord, pas d'accord ou si vous n'avez pas encore suffisamment d'informations pour être d'accord ou en désaccord.
7
Déposez la réponse. Une fois que vous avez terminé la réponse, faites au moins deux copies. Apportez toutes les copies et l'original au greffier du tribunal et demandez à déposer. Le greffier doit tamponner toutes vos copies avec la date.
- Vous devrez peut-être payer des frais de dépôt. Ces frais varieront selon le tribunal.
- Après le dépôt, assurez-vous d'envoyer au demandeur une copie de la réponse. Si le plaignant a un avocat, signifiez-en une copie à l'avocat. Demandez au greffier quelles sont les méthodes acceptables pour signifier la réponse.

Partie 2 sur 3: Construire votre défense

1
Demander des documents. Après avoir déposé la réponse, le procès entre dans une phase de recherche des faits appelée «découverte». Au cours de la découverte, vous et le demandeur demandez des informations l'un à l'autre. En règle générale, vous pouvez demander n'importe quelle information tant qu'elle se rapporte d'une manière ou d'une autre à la poursuite.
- Votre avocat enverra des «demandes de production» au demandeur qui demande des documents. Si la plaignante prétend avoir dépensé de l'argent pour trouver un nouvel appartement après avoir fait preuve de discrimination à son encontre, demandez des reçus détaillés de l'argent dépensé.
La plainte identifie les parties et explique quels faits ont donné lieu au procès pour discrimination.
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Posez des questions écrites. Pendant la découverte, vous pouvez également signifier des «interrogatoires» au plaignant, qui sont des questions écrites. Vous pouvez obtenir des informations de base du demandeur en utilisant des interrogatoires.
- Par exemple, vous voudrez probablement demander une liste de témoins au plaignant. Vous pouvez ensuite contacter chaque témoin pour savoir ce qu'il sait et ce sur quoi il témoignera au procès.
3
Asseyez-vous pour votre déposition. Les parties au procès peuvent également se poser des questions en face à face, dans une «déposition». Ceux-ci sont généralement détenus dans le bureau d'un avocat. La déposition sera enregistrée par un sténographe judiciaire, ou bien elle sera enregistrée sur bande vidéo.
- Les dépositions sont importantes car toute déclaration que vous faites dans la déposition peut être utilisée contre vous plus tard au procès. Pour cette raison, vous devriez rencontrer votre avocat à l'avance et vous préparer en passant en revue les documents de l'affaire et en fournissant des explications sur les mesures que vous avez prises.
- Pour donner un dépôt efficace, essayez d 'avoir une bonne nuit de sommeil à l' avance. Les dépôts peuvent durer longtemps et sont très épuisants émotionnellement et physiquement. Pour être dans votre meilleure forme, vous devrez être complètement reposé.
- Si, à un moment quelconque de la déposition, vous avez besoin de parler à votre avocat, n'hésitez pas à lui dire: «J'aimerais consulter mon avocat».
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Identifiez vos défenses au procès. Une fois la découverte terminée, vous devriez passer en revue les preuves. Vous devriez parler avec votre avocat de vos meilleures défenses.
- Trouvez ce que le demandeur ne peut pas prouver. Afin de gagner le procès, le demandeur doit démontrer que vous avez fait preuve de discrimination à son encontre en raison de la caractéristique protégée. Cependant, le demandeur pourrait n'avoir aucune preuve d'intention discriminatoire. Il ne suffit pas que quelqu'un se lève et prétende avoir été victime de discrimination simplement en raison de sa race, de sa religion, etc. Ils ont besoin d'une preuve que vous étiez motivé par un parti pris contre cette caractéristique.
- Vous pouvez également identifier des preuves qui montrent que vous étiez motivé par une raison non discriminatoire. Par exemple, si vous avez refusé de renouveler un bail parce que le locataire a causé des dégâts d'eau aux étages, vous pouvez indiquer cela comme votre motivation. Trouver des preuves des dommages (photographies, rapport d'expert, etc.)
- Si le demandeur est invalide et poursuit parce que vous ne vous accommoderez pas du handicap, alors vous devriez essayer d'obtenir la preuve que l'accommodement n'est pas raisonnable. La loi ne vous oblige pas à subir une charge financière excessive pour accueillir une personne handicapée. Par exemple, dans la plupart des cas, vous n'avez pas à installer d'ascenseur dans un immeuble sans ascenseur pour accueillir une personne handicapée.
5
Déposer une requête en jugement sommaire. Dans cette requête, votre avocat soutient que le procès n'est pas nécessaire parce qu'il n'y a pas de faits significatifs en litige et que vous avez droit à un jugement sur la loi. Si vous gagnez, l'affaire est classée et le procès est terminé.
- Si vous n'avez pas d'avocat, vous devriez certainement essayer d'en embaucher un pour rédiger cette motion à votre place. Dans de nombreux États, vous pouvez engager des avocats pour effectuer uniquement certaines tâches. C'est ce qu'on appelle les services juridiques «dégroupés» ou «représentation à portée limitée». Obtenez une recommandation de votre barreau local et demandez à l'avocat si vous pouvez les embaucher pour rédiger cette motion.
6
Déposer une requête pour les honoraires d'avocat. Si vous gagnez votre requête en jugement sommaire, vous devriez également essayer de faire en sorte que le juge vous accorde les honoraires d'avocat. Si le demandeur a intenté une action frivole devant un tribunal fédéral, la loi fédérale autorise le juge à accorder au défendeur des honoraires d'avocat raisonnables.
- Si vous gagnez, vous ne devrez probablement pas beaucoup à votre avocat au titre des honoraires ou des coûts associés à la poursuite.
Parcourez la plainte et identifiez quelle caractéristique votre locataire allègue être la motivation de votre discrimination.
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Préparez vos preuves pour le procès. À l'approche de la date du procès, vous devez organiser les preuves que vous présenterez. Si vous avez un avocat, il peut le faire. Si vous vous représentez vous-même, vous devez rédiger votre liste de témoins et de pièces à conviction. Une pièce à conviction sera un document contenant des informations utiles, comme une photo des dommages causés par le locataire à l'appartement.
- Vous devrez peut-être assigner des témoins. Vous pouvez obtenir une citation à comparaître vierge du greffier du tribunal. Ce document indique au témoin quand et où comparaître pour témoigner. Vous ne pouvez pas attendre la dernière minute pour signifier l'assignation au témoin. Demandez au greffier du tribunal quel préavis vous devez donner.
- Examinez également les documents et trouvez ceux que vous souhaitez soumettre. Vous aurez besoin "d'autocollants d'exposition". Vous pouvez vous les procurer auprès du greffier du tribunal ou les acheter dans un magasin de fournitures de bureau. Apposez l'autocollant de l'exposition à un endroit pratique. Par exemple, dans un espace vide près du bas d'un document.

Partie 3 sur 3: Passer au procès

1
Choisissez le jury. La sélection du jury s'appelle «voir dire». Au cours du voir dire, un panel de jurés est convoqué à l'avant de la salle d'audience et siège dans le box des jurés. Le juge pose ensuite des questions à chaque candidat juré. Par exemple, le juge peut interroger les jurés sur leur emploi, leurs passe-temps et s'ils ont déjà fait partie d'un jury auparavant. Parfois, le juge laisse également votre avocat poser des questions.
- Si votre avocat pense qu'un juré pourrait être partial, alors elle peut demander au juge d'excuser le juré «pour cause». Si les jurés admettent qu'ils ne peuvent pas être équitables ou s'ils connaissent l'une des parties, alors votre avocat peut demander qu'ils soient excusés.
- Vous obtiendrez également un nombre limité de «défis péremptoires». Lorsque vous utilisez une contestation péremptoire, vous pouvez révoquer un candidat juré sans donner de motif et sans que le juge n'accepte le licenciement.
- Souvent, votre avocat utilisera des contestations péremptoires pour renvoyer tout juré qui, selon elle, pourrait être partial en raison des questions qu'elle pose au juré. Par exemple, elle pourrait demander à chaque juré s'il a un membre de sa famille handicapé. Si tel est le cas, elle voudra peut-être renvoyer le candidat juré, surtout si vous êtes poursuivi pour discrimination contre un locataire handicapé.
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Faites une déclaration liminaire. Après que le juge jure devant le jury, chaque avocat doit faire une déclaration liminaire au jury. Le but de la déclaration liminaire est de donner au jury une «feuille de route» pour comprendre quelle preuve il entendra.
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Contre-interrogez les témoins du plaignant. Le demandeur présentera d'abord des preuves. Votre avocat pourra poser toutes les questions aux témoins lors du contre-interrogatoire. Le but du contre-interrogatoire est de semer le doute dans l'esprit des jurés quant à la crédibilité du témoignage du témoin. Vous pouvez le faire de plusieurs manières.
- Montrez que le témoin a un parti pris. Par exemple, le témoin peut être lié au plaignant ou à un ami. Les jurés pourraient conclure que le témoin inclinera son témoignage pour favoriser le plaignant, quelle que soit la vérité.
- Introduisez une déclaration antérieure incohérente. Si le témoin a dit quelque chose de différent dans une déposition, alors vous pouvez soulever la déclaration antérieure et demander au juré d'expliquer la divergence. Le jury pourrait conclure que le témoin ne peut pas garder ses faits exacts ou qu'on ne peut pas lui faire confiance.
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Témoignez au procès. Sans aucun doute, vous devrez témoigner. Vous pouvez vous préparer en examinant votre témoignage de déposition et en examinant les documents clés. Une fois que vous êtes à la barre, rappelez-vous ces conseils pour donner un témoignage efficace:
- Restez toujours calme. Il n'est jamais facile d'être accusé de discrimination contre quelqu'un. Cependant, vous ne devez jamais laisser transparaître votre colère. Si vous le faites, le jury pourrait ne pas penser que vous êtes un témoin crédible.
- Assurez-vous de bien comprendre la question avant de répondre. Demandez à l'avocat de formuler la question différemment si vous ne la comprenez pas.
- Ne devinez pas. Ne témoignez que sur la base de vos connaissances personnelles au lieu de spéculations.
- Dire la vérité. Même de petits mensonges blancs peuvent vous faire trébucher. De plus, si vous dites quelque chose au procès qui diffère de ce que vous avez dit dans votre déposition, alors l'avocat du demandeur vous confrontera à ce fait.
Après avoir lu la plainte, vous devriez parcourir vos papiers et localiser tout document relatif au locataire.
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Présentez un argument de clôture aux jurés. Une fois que tous les témoins ont témoigné et que tous les éléments de preuve ont été soumis, votre avocat présentera une plaidoirie finale. Le but de la plaidoirie finale est de résumer la preuve pour le jury et d'expliquer comment la preuve ne démontre pas que vous avez fait preuve de discrimination à l'égard du demandeur.
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Attendez le verdict. Une fois que votre avocat aura prononcé la plaidoirie finale, le juge lira au jury ses instructions. Ces instructions indiqueront au jury la loi à suivre. Après avoir lu les instructions, le jury se retire pour apprécier la preuve.
7
Pensez à faire appel. Si vous perdez au procès, vous voudrez peut-être faire appel. Lors de l'appel, vous devrez signaler les erreurs de droit commises par le juge, comme admettre des preuves qui n'auraient pas dû être admises. Si vous remportez l'appel, la cour d'appel peut renvoyer l'affaire pour un nouveau procès ou entrez le jugement en votre faveur.
- Discutez avec votre avocat pour savoir si un appel en vaut la peine. Les appels prennent généralement beaucoup de temps. Ils peuvent prendre un an ou plus et sont assez chers. Vous devez payer les frais de dossier, la création des transcriptions du procès et que votre avocat rédige le mémoire juridique.
- Si votre dossier est faible, vous voudrez peut-être simplement payer le jugement contre vous. Cependant, si votre avocat pense que vous avez un problème important à soulever en appel, vous voudrez peut-être faire appel.
- Ne tardez pas. Dans certains tribunaux, vous n'avez que 10 jours à compter de la date à laquelle le jugement définitif est rendu contre vous pour déposer le formulaire d'avis d'appel auprès du greffier du tribunal.

Conseils

Réfléchissez sérieusement au règlement du procès. Si le plaignant dépose une plainte auprès du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), vous serez probablement contacté pour parvenir à une «conciliation», qui est le terme du gouvernement pour un règlement. Vous devriez discuter du règlement avec votre avocat. Si vous réussissez à parvenir à un règlement, le demandeur retire généralement le procès.
Le règlement est idéal car, si vous perdez au procès, le juge pourrait vous ordonner de payer une pénalité de 11900€ pour une première infraction.
La discrimination fondée sur l'âge n'est pas techniquement interdite par la loi fédérale sur le logement. Cependant, il peut tomber sous les protections du «statut familial». Si vous avez été accusé de discrimination fondée sur l'âge et qu'aucune loi de l'État n'interdit la discrimination fondée sur l'âge, vous devriez alors discuter avec un avocat pour savoir si vous pouvez faire rejeter la plainte pour non-présentation d'une demande légale valide.

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