Comment comparer les programmes hypothécaires?

L'estimation du prêt présente les parties les plus importantes de l'hypothèque (taux d'intérêt, frais de clôture, TAEG, etc.).

Vous cherchez à acheter une maison? Toutes nos félicitations! Vient maintenant la partie la plus difficile: décider du type d'hypothèque qui vous convient. Vous voulez bien sûr trouver le meilleur tarif, mais vous voulez aussi vous assurer de ne pas en profiter. Rendez le processus moins fastidieux en sachant ce que vous en faites.

Partie 1 sur 4: examen des différents types de prêts et sources de prêt

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Cherchez un prêt hypothécaire à taux fixe. Avec un taux fixe, votre taux d'intérêt et vos mensualités resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt. Pour de nombreuses personnes, cette cohérence est attrayante, et pour cette raison, les prêts hypothécaires à taux fixe sont le type le plus populaire.
- Bien que le montant en dollars de vos paiements mensuels ne change pas avec le temps, la façon dont cet argent est réparti le sera.
- Au début, vous paierez principalement des intérêts. Vers la fin, vous paierez principalement le principe.
- Calculer le coût d'un prêt hypothécaire à taux fixe ici.
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Envisagez une hypothèque à taux variable (ARM). Les taux ajustables seront souvent plus bas au début, mais ils - et vos mensualités - changeront au cours du prêt. Parce que ce type de prêt comporte plus de risques, de nombreuses personnes essaient de l'éviter.
- Vous aurez un taux fixe pour les trois, cinq, sept ou dix premières années de ce qui est généralement un prêt de trente ans.
- Après cela, les paiements mensuels augmenteront lorsque les taux d'intérêt augmenteront, mais ils diminueront également lorsque les taux d'intérêt baissent. Le montant de l'augmentation pour une seule année sera plafonné.
- Vous voudrez peut-être envisager ce type de prêt si la durée initiale à taux fixe compense le risque de hausse ultérieure des taux d'intérêt, si vous prévoyez de vendre la maison avant la fin de la période à taux fixe ou si vous êtes convaincu que les taux d'intérêt vont. diminuer au cours des prochaines décennies. Ils sont généralement plus avantageux lorsque les taux d'intérêt sont élevés.
- Calculer les coûts d'un ARM ici.
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Pesez les avantages et les inconvénients des différentes durées de prêt hypothécaire. La durée d'une hypothèque peut varier considérablement, avec des durées allant de 8 à 30 ans. Les prêts hypothécaires à 30 ans sont les plus populaires, mais envisagez également d'autres options.
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Déterminez si une hypothèque à court terme vous convient. Un prêt à court terme signifie que le prêteur assumera moins de risques et sera peut-être disposé à vous offrir un taux d'intérêt plus bas.
- Cependant, un prêt à court terme signifie également que vos dépenses mensuelles seront plus importantes.
- Choisissez une durée plus courte si vous pouvez vous permettre des paiements mensuels plus élevés et que vous souhaitez économiser de l'argent sur les intérêts.
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Déterminez si une hypothèque à plus long terme vous convient. Un terme à plus long terme signifie que vous pouvez vous permettre une hypothèque plus élevée (car vos paiements seront plus répartis).
- Cependant, vous paierez plus d'intérêts avec un prêt à plus long terme. La valeur nette du logement augmente plus lentement à mesure que la durée du prêt augmente.
- Choisissez un terme plus long si vous souhaitez obtenir le plus gros prêt hypothécaire possible sans que vos mensualités deviennent prohibitives.
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Recherchez des programmes hypothécaires spéciaux. En fonction de votre revenu ou de vos antécédents professionnels, vous pourriez être admissible à des programmes parrainés et / ou administrés par le gouvernement. Celles-ci impliquent généralement des conditions plus favorables que celles que vous pourriez obtenir grâce à des prêts hypothécaires privés, y compris un acompte faible ou nul et des taux d'intérêt plus bas.
- Le programme d'hypothèques de la Federal Housing Administration (FHA) permet aux acheteurs de maison à revenu faible ou moyen d'acheter une maison avec un acompte de 3,5%.
- Le Département américain des Anciens Combattants (VA) permet aux membres du service militaire actifs et retraités d'obtenir des hypothèques avec un acompte faible ou nul et à un taux d'intérêt inférieur. (Vous vous souvenez de l'explosion des banlieues après la Seconde Guerre mondiale?)
- Si vous êtes intéressé à vivre dans une zone rurale, vous pouvez être admissible à un prêt au logement du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA), sans acompte et avec un taux d'intérêt inférieur.
- Les autres formes d'aide financée par le gouvernement comprennent les crédits d'impôt pour les paiements hypothécaires et l'aide aux acomptes et aux frais de clôture.
- Des organisations privées comme Fannie Mae offrent également une aide aux acheteurs de maison à revenu faible ou moyen.
- À l'occasion, des prêts hypothécaires seront annoncés pour des personnes dans un secteur particulier, mais méfiez-vous de ces offres. Ils peuvent s'attaquer à certaines industries avec des taux et des frais moins favorables.
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Regardez différents types d'institutions de crédit. Les banques peuvent être le point de départ le plus évident lors de la recherche d'un prêt hypothécaire, mais elles ne sont pas votre seule option. Plusieurs types d'institutions proposent des hypothèques. Ils comprennent les éléments suivants:
- Associations d'épargne et de crédit
- Sociétés ou courtiers hypothécaires
- Prêteurs directs
- Les coopératives de crédit
- Investisseurs privés (généralement contractés par des particuliers avec un crédit médiocre, les investisseurs privés facturent généralement les taux d'intérêt les plus élevés)
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Pensez à un courtier. Contrairement aux prêteurs (banques et autres institutions), les courtiers ne financent pas directement les prêts hypothécaires. Ils agissent plutôt comme des intermédiaires et font une partie des démarches à votre place en soumettant votre demande à plusieurs prêteurs différents. De cette façon, vous pouvez comparer les programmes de plusieurs établissements. Les courtiers peuvent avoir accès à une plus grande variété de produits que les non-courtiers.
- Pour vous assurer d'obtenir les meilleurs tarifs possibles, vous devez travailler avec plusieurs courtiers.
- Vous ne saurez pas toujours si un courtier est impliqué. Certaines institutions financières offrent à la fois des prêts et travaillent comme courtiers pour trouver des prêteurs. De plus, toutes les personnes qui travaillent comme courtiers ne s'auto-identifient pas comme telles. Vous devrez être proactif et demander si votre transaction implique un courtier.

Un terme à plus long terme signifie que vous pouvez vous permettre une hypothèque plus élevée (car vos paiements seront plus répartis).

Partie 2 sur 4: poser les bonnes questions

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Prenez votre temps. Vous pouvez avoir une idée du type d'institution avec laquelle vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire ou si vous souhaitez ou non travailler avec un courtier, mais ne vous engagez pas tant que vous n'avez pas rassemblé toutes les informations nécessaires pour comparer les plans. Les experts suggèrent que vous recherchiez au moins quatre prêteurs différents. Idéalement, au moins certains d'entre eux proviendront de différentes catégories de prêteurs.
- Ne vous inquiétez pas des achats qui affectent votre cote de crédit. S'il est vrai que faire plusieurs demandes de crédit dans un court laps de temps peut réduire votre nombre, cela ne s'applique pas aux prêts hypothécaires.
- Les agences d'évaluation du crédit ne comptent qu'une seule enquête tous les trente jours. Une fois que vous avez soumis une demande, vous avez trente jours pour en soumettre autant que vous le souhaitez avant qu'une autre demande ne soit signalée.
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Obtenez les détails sur les taux d'intérêt. Les institutions financières n'offrent pas les mêmes taux d'intérêt à tout le monde. Au lieu de cela, ils le font en fonction de votre cote de crédit. Pendant que vous effectuez vos recherches sur différents prêteurs, assurez-vous d'obtenir un devis adapté à votre profil de crédit, et pas seulement au taux proposé aux clients ayant la meilleure cote de crédit.
- Assurez-vous de savoir si le tarif qui vous est proposé est fixe ou modulable.
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Découvrez le taux annuel en pourcentage (APR). L'intérêt ne raconte pas toute l'histoire. Le TAEG comprend le coût total du prêt sur un an, y compris le taux d'intérêt et les éventuels frais supplémentaires. Si ces frais sont exprimés en une somme forfaitaire, demandez à voir une liste détaillée et demandez des éclaircissements pour ceux que vous ne comprenez pas. Les frais peuvent inclure tout ou partie des éléments suivants:
- Frais de montage ou de souscription de prêt (montant facturé par l'institution pour traiter le prêt)
- Frais de courtier
- Frais de transaction, de règlement ou de clôture (y compris les frais juridiques et les frais pour obtenir les documents nécessaires)
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Considérez le montant de la mise de fonds que vous pouvez vous permettre. Traditionnellement, vous devrez payer 20% du prix d'achat de la maison (si vous achetez la maison) ou de la valeur estimative (si vous refinancez) comme acompte. Maintenant, cependant, la plupart des institutions financières ont baissé ce montant, ce qui permet d'obtenir un prêt avec aussi peu que 3 ou 5% d'acompte.
- Un petit acompte a ses inconvénients. Vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée, qui garantit que le prêteur sera payé même en cas de défaut de paiement de votre prêt.
- Si vous vous trouvez dans cette situation, assurez-vous de savoir combien vous coûtera l'assurance supplémentaire, quel sera votre paiement mensuel avec assurance incluse et combien de temps vous devez payer l'assurance.
- Si vous payez moins de 20% d'acompte, vous devez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Méfiez-vous des prêteurs offrant des acomptes moins élevés sans PMI; ils vous factureront des taux plus élevés pour payer l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur (LPMI). Une fois que vous payez plus de 20% de la valeur de votre prêt, le PMI régulier disparaîtra, mais le LPMI restera avec vous pour le reste de votre prêt.
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Demandez une estimation de prêt et une feuille de calcul des frais de prêteur à tous les prêteurs potentiels. Vous serez presque certainement submergé par toutes les informations que vous recevrez de différents prêteurs si vous essayez de garder une trace de cela dans votre tête. Ces documents clés faciliteront grandement la comparaison des programmes.
- L'estimation du prêt présente les parties les plus importantes de l'hypothèque (taux d'intérêt, frais de clôture, TAEG, etc.). Les prêteurs sont légalement tenus de vous en fournir un dans les trois jours suivant votre demande complète, c'est donc un énorme drapeau rouge s'ils ne le font pas. Il s'agit d'un document standard, donc tous les prêteurs vous fourniront les mêmes informations dans le même format, ce qui facilitera la comparaison.
- La feuille de calcul des frais du prêteur est plus détaillée que l'estimation du prêt, décomposant tous les coûts associés à l'hypothèque. Ce n'est pas légalement requis, mais vous pouvez généralement en obtenir un si vous le demandez. De nombreux prêteurs vous en fourniront un avant de vous donner une estimation de prêt exécutoire.
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Obtenez-le par écrit. Une fois que vous et votre prêteur ou courtier avez convenu des conditions, demandez un accord de blocage avec votre estimation de prêt, qui garantit les conditions que vous avez négociées tant que le prêt se termine dans un certain laps de temps. Vous devrez peut-être payer des frais pour cet accord.
- Il est important d'obtenir un blocage, car les taux d'intérêt peuvent augmenter pendant le traitement de votre prêt. Cependant, ils peuvent également baisser, auquel cas vous seriez enfermé dans un taux plus élevé.
- Un lock-in seul ne protégera que le taux d'intérêt. Pour vous assurer que les autres frais ne changent pas, vous avez également besoin de l'estimation du prêt. Une estimation de prêt empêchera les frais des courtiers, des prêteurs et des services requis d'augmenter. Cependant, une estimation de prêt ne peut pas bloquer les frais pour des services tiers.

Choisissez un terme plus long si vous souhaitez obtenir le plus gros prêt hypothécaire possible sans que vos mensualités deviennent prohibitives.

Partie 3 sur 4: comparer les offres

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Concentrez-vous sur les éléments les plus importants. Le taux d'intérêt et les frais de clôture auront le plus grand effet sur vos finances, maintenant et pour les années à venir. Ce devraient être les principaux facteurs à prendre en compte lors de la comparaison des offres de différents prêteurs. Les deux peuvent être trouvés sur le devis de prêt ou la feuille de calcul.
- Localisez le taux d'intérêt en haut de la première page de l'estimation du prêt.
- Localisez les frais de clôture au bas de la première page. Ces coûts entrent dans deux catégories différentes, alors recherchez «Total des frais de règlement estimés» pour avoir une idée générale.
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Regardez l'APR. Cela vous donnera une bonne idée de la répartition de votre argent en termes de taux d'intérêt par rapport aux frais. Retrouvez-le sur le devis de prêt.
- Certains prêteurs proposeront des taux d'intérêt attractifs mais des frais élevés, tandis que d'autres feront le contraire. L'APR vous permet de comparer ces offres disparates rapidement et facilement.
- Si vous voyez que votre TAP est nettement plus élevé que votre taux d'intérêt, c'est un signe que le prêteur inclut beaucoup de frais. Envisagez de négocier ces coûts supplémentaires.
- Si deux prêteurs offrent le même taux d'intérêt mais des TAEG différents, vous savez que l'un d'eux facture des frais plus élevés.
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Soyez prudent lorsque vous comparez différents types de prêts hypothécaires. N'oubliez pas, par exemple, que les prêts hypothécaires à taux fixe auront souvent un taux d'intérêt plus élevé que les ARM au début. N'oubliez pas de penser aux coûts à court terme et à long terme.

Partie 4 sur 4: éviter les prêts abusifs

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Faites preuve de prudence. La plupart des courtiers et des prêteurs sont professionnels, dignes de confiance et honnêtes; cependant, il existe des individus et des pratiques prédateurs. Préparez-vous à l'une des situations suivantes, qui pourrait vous rendre susceptible de perdre votre maison plus tard:
- De fausses évaluations qui gonflent la valeur d'une maison
- Encouragement à mentir sur votre candidature
- Tarifs élevés en fonction de votre race ou de votre origine nationale
- Des frais qui n'existent pas ou dont vous n'avez pas besoin (n'oubliez pas de poser des questions sur tout ce que vous ne comprenez pas)
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Armez-vous d'informations. Le département américain du logement et du développement urbain tient une liste des agences de conseil approuvées pour donner des cours d'accession à la propriété. Surtout si vous êtes nouveau dans le processus, vous pourriez bénéficier de l'un de ceux-ci.
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Assurez-vous qu'il n'y a rien d'extraordinaire dans les conditions qui vous sont proposées. Comparez toujours votre traitement à la manière dont d'autres personnes sont traitées. Si vous remarquez des signaux d'alarme, contactez votre agence locale de logement.
- Consultez plusieurs agents immobiliers différents pour vous assurer que le prix de la maison que vous souhaitez acheter n'est pas gonflé.
- Comparez le prix de la maison que vous souhaitez acheter à d'autres maisons du même quartier.
- Vous savez déjà comparer les offres de plusieurs prêteurs différents. Ni les courtiers ni personne d'autre ne devraient vous faire pression pour en choisir un en particulier.

La feuille de calcul des frais du prêteur est plus détaillée que l'estimation du prêt, décomposant tous les coûts associés à l'hypothèque.

Conseils

Sachez que la loi sur l'égalité des chances en matière de crédit et la loi sur le logement équitable vous protègent contre la discrimination à n'importe quelle étape du processus. Si vous pensez avoir été victime de discrimination, déposez une plainte auprès du ministère du Logement et du Développement urbain.
Obtenez votre rapport de solvabilité avant de demander un prêt. Si vous n'avez pas le meilleur crédit mais que vous avez des raisons légitimes à cela, vous pourrez peut-être l'expliquer à votre courtier ou à votre agent de crédit.

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