Comment obtenir un prêt sans assurance hypothécaire privée (PMI)?

Recherchez l'option «ferroutage». Un "ferroutage" permettra à une personne ayant un faible acompte, voire aucun acompte, d'acheter une maison sans PMI. C'est en fait un nom pour obtenir deux prêts distincts. Le premier prêt sera de 80% de la valeur de la propriété, il n'y aura donc pas d'exigence PMI. Ensuite, l'emprunteur obtiendra un deuxième prêt qui «se superpose» au premier, pour couvrir le reste de l'argent nécessaire. À la suite du ralentissement du marché du logement, de nombreuses banques ont limité l'option de ferroutage à 10% de la valeur, obligeant l'emprunteur à verser un acompte d'au moins 10%. C'est ce qu'on appelle souvent un prêt «80/10/10», en référence au premier prêt à 80%, au prêt de superposition de 10% et à l'acompte de 10%.

• Supposons qu'un acheteur veuille acheter une propriété pour 149000€ Avec un prêt superposé 80/10/10, il emprunterait 119000€ sur une première hypothèque (80%), 14900€ sur une deuxième hypothèque superposée (10%), et faire un acompte de 14900€ (10%).
• Imaginez qu'un autre acheteur veuille acheter une propriété pour 336000€ en utilisant un prêt de superposition 80/10/10. Sa première hypothèque serait de 269000€ (80%); la deuxième hypothèque de ferroutage serait de 33600€ (10%); et l'acompte serait de 33600€ (10%).

Calculez la valeur. Un prêt de ferroutage ne sera pas automatiquement moins cher qu'un prêt traditionnel qui comprend des paiements PMI. Vous pouvez utiliser une calculatrice de prêt en ligne pour vous aider à déterminer ce qui est préférable. Un exemple d'un tel calculateur est http://goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html.

Comprenez les inconvénients. Le deuxième prêt est généralement d'une durée beaucoup plus courte que le premier, nécessitant souvent un remboursement complet en une dizaine d'années. Alors que le prêt de ferroutage vous permet de réduire les paiements PMI, vous devez comprendre que vous effectuerez des paiements mensuels sur deux prêts à la fois. Un acheteur utilisant cette option devra être sûr de pouvoir payer les mensualités des deux prêts ensemble.

Recherchez l'option. Certains prêteurs vous permettront d'obtenir un prêt avec moins de 20% d'acompte. Habituellement, cela vous obligerait à effectuer des paiements mensuels PMI, au moins jusqu'à ce que vous remboursiez une bonne partie du prêt. Cependant, si le prêteur offre l'option d'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), le prêteur inclura le montant de l'assurance dans le prêt lui-même. Cela nécessite généralement un taux d'intérêt légèrement plus élevé, mais le coût global au fil du temps finit par être inférieur à celui de payer vous-même le PMI.

Magasinez pour les tarifs. Tout comme les prêteurs ont des taux hypothécaires différents pour les prêts «ordinaires», ils ont également des taux différents pour les prêts LPMI. Vous voudrez magasiner en ligne ou en appelant les prêteurs locaux dans votre région pour trouver qui a les meilleurs taux de prêt pour cette option. Assurez-vous de bien préciser que vous posez des questions sur l'option LPMI.

Calculez les coûts. Vous devrez comparer les mensualités d'un prêt régulier, à un taux inférieur avec les paiements PMI ajoutés, au paiement mensuel d'un prêt LPMI, à un taux plus élevé sans PMI. Pour obtenir ces chiffres, vous devrez utiliser un calculateur de prêt en ligne et vérifier auprès des prêteurs leurs taux d'intérêt LPMI.

• Supposons que quelqu'un veuille acheter une propriété d'une valeur de 74600€, avec un LTV de 90% (cela signifie un acompte de 7460€). Cela nécessiterait des paiements mensuels PMI de, dans cet exemple, 39€
  • Cet acheteur peut trouver une hypothèque de 30 ans à 3,75%, ce qui se traduit par des mensualités de 350€ (paiement du prêt) + 39€ (PMI) = 380€ (mensualité).
  • Alternativement, le même acheteur constate que le prêteur accordera une hypothèque de 30 ans à 4,00% avec l'assurance intégrée. Cela se traduit par des mensualités de 360€ (prêt) + 0€ (pas de PMI) = 360€ Le LPMI le paiement mensuel est moins élevé dans ce cas (mais ce ne sera pas toujours le cas).

Déterminez si vous êtes admissible. La Veterans Benefits Administration (VA) garantit des prêts immobiliers aux anciens combattants qualifiés et à leurs personnes à charge éligibles, avec plusieurs avantages. Ces prêts peuvent être particulièrement intéressants car ils ne nécessitent aucun PMI, quel que soit votre acompte. Pour être admissible, vous devez:

• acheter la maison pour occupation personnelle
• ont été honorablement libérés
• répondre aux exigences de service dans l'armée ou la Garde nationale de 90 jours ou plus, selon les années réelles du service
• les conjoints peuvent être admissibles dans certaines circonstances.

Trouvez un prêteur. Vous devez trouver un prêteur qui participe au programme VA. Vous pouvez demander à votre (vos) banque (s) locale (s) au sujet de la participation, ou simplement rechercher des «prêteurs VA» en ligne. Le ministère américain des Anciens Combattants publie une liste annuelle des 300 principaux prêteurs VA répertoriés par le volume de leurs prêts VA.

Obtenez un certificat d'éligibilité (COE). Un certificat d'éligibilité vérifie au prêteur que vous êtes éligible à un prêt VA. Le site Web du Département américain des anciens combattants, http://knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303, vous guidera à travers les étapes pour obtenir le COE.

Trouvez une maison et signez un contrat d'achat. Cela verrouille les conditions négociées de la vente entre vous et le propriétaire. Assurez-vous d'inclure une clause qui vous permet d'annuler la vente au cas où vous ne pourriez pas garantir le prêt VA.

Demandez votre prêt VA. Un prêteur qui participe au programme VA connaîtra les exigences restantes et les formulaires qui sont nécessaires pour la clôture du prêt.

Comprenez vos droits. PMI est une police d'assurance pour protéger le prêteur, si votre LTV est de 80% ou plus. Si vous initiez un prêt avec moins de 20% d'acompte, vous vous retrouverez dans cette situation. Cependant, au fur et à mesure que vous rembourserez votre prêt au fil du temps, votre LTV diminuera et vous pourrez peut-être mettre fin aux paiements PMI.

• Supposons qu'un acheteur achète une propriété de 149000€ avec un acompte de 14900€ (10%). Son LTV à ce stade est de 180000/200000 = 0,90 ou 90%. Mais au fil du temps, au fur et à mesure qu'il effectue ses mensualités hypothécaires, il atteindra un point où le montant du prêt restant n'est que de 119000€. La LTV est désormais de 160000/200000 = 0,8 soit 80%. À ce stade, il peut contacter sa banque pour mettre fin au PMI.
• Considérons un autre acheteur qui achète une propriété de 224000€ avec un acompte de 18700€ (8,3%). Son LTV au départ est donc de 275000/300000 = 0,917 soit 91,7%. Mais supposons que, au fur et à mesure qu'il rembourse son hypothèque, la valeur des propriétés dans sa région augmente également, de sorte que la valeur de son bien grimpe à 239000€ Lorsqu'il réduit le montant de son prêt à 191000€, il sera à un LTV de 80%. 256000/320000 = 0,8 ou 80%, et il peut maintenant demander à la banque de mettre fin au PMI.

Soumettez une demande d'annulation écrite. Si vous pensez que votre LTV a chuté en dessous de 80%, vous pouvez envoyer une demande écrite à votre prêteur pour mettre fin à votre PMI. Votre prêteur est tenu d'honorer votre demande si:

• vous avez un bon historique de paiement
• vos paiements sont à jour
• vous répondez à toutes les exigences du prêteur concernant la preuve de la valeur de la propriété.