Comment vendre votre maison avec une option de location?

Nina Moens
Nina Moens
• 13 min de lecture
Avec une option de location
Avec une option de location, vous louez votre propriété à un acheteur potentiel et lui donnez une option d'achat à la fin du bail.

Essayez-vous de vendre votre maison sur un marché d'acheteurs? Une option de location peut être la solution parfaite pour vous assurer d'obtenir le meilleur prix pour votre maison. Cela peut même générer des revenus supplémentaires grâce à la vente. Avec une option de location, vous louez votre propriété à un acheteur potentiel et lui donnez une option d'achat à la fin du bail. L'utilisation d'une option de location vous permet de puiser dans un vaste bassin de personnes qui souhaitent acheter une maison mais qui ne sont pas encore tout à fait prêtes à en faire l'achat.

Partie 1 sur 3: trouver un acheteur potentiel

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    Réparez votre maison. Vous obtiendrez le plus grand nombre d'offres si vous réparez votre maison autant que possible avant de faire de la publicité. Corrigez d'abord les problèmes majeurs, tels que les escaliers branlants, les fenêtres cassées et les fuites dans le toit.
    • Au minimum, la maison doit être habitable (habitable). Cela signifie que vous devez fournir suffisamment de chaleur et d'eau chaude à votre locataire. La maison doit également être suffisamment sûre, en ayant une serrure à pêne dormant et des serrures sur les fenêtres.
    • Les États et les municipalités créent des normes d'habitabilité pour la propriété locative. Arrêtez-vous dans votre administration locale du logement ou au bureau de la ville et demandez les exigences.
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    Consultez un avocat. Tous les États n'autorisent pas les accords de location- vente, vous devriez donc consulter un avocat immobilier avant de mettre votre maison sur le marché. Vous pouvez trouver un avocat spécialisé dans l'immobilier en contactant votre barreau local ou national et en demandant une recommandation.
    • Demandez également à l'avocat de vous guider tout au long du processus, même si vous ne voulez pas les embaucher.
    • Bien entendu, engager un avocat peut vous faciliter la tâche. Ils peuvent rédiger le contrat d'option de location et négocier en votre nom. Ils examineront également les documents de clôture requis.
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    Afficher. Les options de location ne sont pas si courantes. Peut-être pour cette raison, ils reçoivent généralement une réponse écrasante, vous aurez donc probablement beaucoup d'acheteurs potentiels parmi lesquels choisir. Vous pouvez annoncer la maison en utilisant les méthodes suivantes:
    • Mettez un signe sur la propriété. Assurez-vous de mentionner que votre maison est «louée à la propriété». Indiquez également le loyer mensuel (si vous avez réglé une somme).
    • Placez des annonces dans le journal local ou dans la circulaire.
    • Faites de la publicité en ligne. Vous pouvez mettre une annonce sur Craigslist. Assurez-vous d'avoir des photos de l'intérieur et de l'extérieur de votre maison à montrer.
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    Créez une application. Vous devrez examiner minutieusement tout candidat. En conséquence, vous devez créer une application que tous les acheteurs intéressés remplissent. Assurez-vous que votre application demande ce qui suit:
    • Nom
    • date de naissance
    • Numéro de sécurité sociale
    • Numéro d'identification (permis de conduire, passeport, etc.)
    • adresse actuelle
    • adresses précédentes
    • antécédents professionnels (nom, coordonnées, dates d'emploi)
    • salaire brut à chaque emploi
    • comptes bancaires (nom de la banque et solde actuel)
    • dette de carte de crédit
    • si le demandeur a déjà été en retard avec le loyer
    • antécédents criminels
    • signature du demandeur autorisant une vérification des antécédents
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    Effectuer des vérifications des antécédents. Vous devez considérer les acheteurs potentiels comme des locataires potentiels et vous ne voulez pas faire d'option de location avec quelqu'un à qui vous ne voudriez pas louer. En conséquence, vous devez effectuer une vérification des antécédents de chaque candidat.
    • En ce qui concerne les antécédents de crédit du demandeur, vous ne voulez probablement pas quelqu'un qui a de sérieux problèmes de crédit, mais en même temps, vous voudrez peut-être être indulgent. De nombreux acheteurs qui choisissent des options de location le font parce qu'ils ont des imperfections sur leur crédit et souhaitent améliorer leur profil avant de demander un prêt.
    De saisir une autre option de location ou d'essayer de la vendre carrément
    Si tel est le cas, vous pouvez décider de louer la maison, de saisir une autre option de location ou d'essayer de la vendre carrément.
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    Nettoyez votre propre crédit. Tout locataire prend un risque en concluant un contrat d'option de location. Par exemple, vous pourriez perdre votre maison pendant la période de location. Dans cette situation, le locataire perd l'option d'acheter la maison et devra déménager. Bien que les titulaires de bail avec une option d'achat ne vérifient généralement pas le crédit d'un vendeur, vous voudrez peut-être nettoyer votre historique de crédit au cas où.
    • Obtenez une copie de votre rapport de solvabilité et recherchez les erreurs. Contestez toute erreur auprès des bureaux nationaux d'évaluation du crédit.
    • Remboursez vos dettes du mieux que vous le pouvez. Si vous vendez votre maison parce que vous avez des difficultés financières, vous pouvez vous attendre à ce que les acheteurs hésitent à conclure un contrat avec vous. Par conséquent, améliorez votre profil de crédit en remboursant vos dettes.
    • Rembourser toutes les taxes et privilèges impayés.
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    Pré-qualifiez votre locataire. C'est une bonne idée de contacter un agent de crédit ou un courtier en hypothèques pour au moins discuter des perspectives de l'acheteur potentiel d'obtenir un prêt hypothécaire à la fin du bail. Plus la durée du bail est longue, plus il y aura d'incertitude. Cependant, vous voudrez au moins savoir si votre locataire peut ou non être admissible à un prêt hypothécaire lorsque l'option arrive à échéance.
    • Vous pouvez également demander au locataire potentiel de contacter un courtier hypothécaire. Demandez au courtier de vous envoyer une lettre expliquant si le locataire sera admissible.
    • Il est également important de ne pas conclure de contrat d'option de location avec une personne qui ne pourra jamais prétendre à une hypothèque. Louer à cette personne frise une arnaque.
    • Le contrat de location doit inclure des points de contrôle du calendrier pour que l'acheteur le maintienne sur la bonne voie et s'assure qu'il reste éligible à une hypothèque à la date limite de l'option. S'ils ne peuvent pas respecter ces points de contrôle, ils ne respecteront pas le contrat et vous pourrez soit récupérer la maison, soit ajuster le contrat pour leur donner plus de temps.

Partie 2 sur 3: négocier un contrat

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    Définissez la période de location. Votre locataire louera votre maison pour un certain temps. En général, la plupart des contrats durent de un à trois ans. Vous voulez donner à votre locataire suffisamment de temps pour économiser un acompte ou nettoyer son crédit afin qu'il puisse obtenir un financement.
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    Déterminez le montant du loyer. Découvrez le loyer du marché pour une maison de votre taille. Recherchez des propriétés comparables en termes de taille, d'emplacement et de commodités (piscine, garage). Dans votre contrat de location, assurez-vous d'indiquer la date d'échéance du loyer, ainsi que les modes de paiement que vous accepterez.
    • Décidez également du montant du loyer mensuel que vous souhaitez appliquer au prix d'achat. C'est ce qu'on appelle le «crédit de loyer». Par exemple, vous pouvez décider que 25% du loyer sera appliqué comme acompte. Si le locataire paie 750€ de loyer pour trois ans, alors 190€ par mois pendant 36 mois (6720€) seront appliqués.
    • Si vous choisissez d'appliquer une partie du loyer à l'acompte, vous devez facturer un loyer supérieur au prix du marché.
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    Indiquez le dépôt de garantie. Identifiez le montant que vous attendez du locataire comme dépôt de garantie. Expliquez également à quoi vous pouvez utiliser le dépôt de garantie, par exemple pour réparer tout dommage à la propriété. De plus, vous devez expliquer que le locataire perdra tout acompte s'il enfreint une disposition du bail.
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    Choisissez le type d'option. Il existe deux options que vous pouvez proposer à l'acheteur. Choisissez celui qui vous convient:
    • Contrat d'option de location: cela signifie que le locataire a la possibilité (mais pas l'obligation) d'acheter à la fin de la période de location. Ce choix donne plus de contrôle à votre locataire.
    • Contrat de location-vente. Cela signifie que votre locataire est obligé d'acheter à la fin de la période de location. Dans le contrat de logement, vous serez d'accord sur ce qui se passe si le locataire ne finit pas par acheter la maison. La plupart des contrats stipulent que le locataire perdra un acompte, mais pourra continuer à louer la maison.
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    Décidez des frais d'option de location. L'option est le montant d'argent que votre locataire vous donnera pour garantir son option (c'est-à-dire son droit d'acheter la maison). Il n'y a pas de tarif standard et vous et votre locataire pouvez négocier le montant. En règle générale, les options représentent environ 3% du prix d'achat, même si vous pouvez aller plus haut ou plus bas. Par exemple, si le prix d'achat est de 112000€, vous voudrez peut-être que votre option soit de 3360€
    • Décidez également si les frais d'option sont remboursables. En règle générale, ce n'est pas le cas. Ainsi, si le locataire décide de ne pas exercer son option, vous empochez l'argent.
    • Assurez-vous de convenir si l'option payée sera appliquée au prix de la maison. En général, c'est le cas.
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    Fixez la date limite pour exercer l'option. L'option commence généralement lorsque le contrat de location est signé et se termine lorsque le contrat de location expire. Dites-leur également comment ils peuvent exercer cette option, par exemple en envoyant une lettre à votre domicile.
    • Vous pouvez également accorder une extension. Par exemple, le locataire pourrait ne pas être solvable à l'expiration de l'option. Cependant, s'ils travaillent avec diligence pour se qualifier pour un prêt hypothécaire, vous voudrez peut-être prolonger l'option.
    L'option commence généralement lorsque le contrat de location est signé
    L'option commence généralement lorsque le contrat de location est signé et se termine lorsque le contrat de location expire.
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    Choisissez le prix d'achat. Votre contrat vous expliquera comment vous déterminerez le prix d'achat de la maison. Par exemple, vous et votre locataire pouvez convenir du prix d'achat lorsque vous signez le contrat. Dans cette situation, vous voudrez peut-être fixer le prix un peu plus élevé que la valeur marchande de la maison pour tenir compte de la hausse de la valeur des propriétés.
    • Vous pouvez également accepter de fixer le prix à l'expiration du bail.
    • Choisissez l'option qui vous convient le mieux. Dans un marché immobilier avec des prix en hausse, vous voudrez peut-être choisir la deuxième option.
    • Vous pouvez également choisir de fixer un certain prix si la maison est achetée dans l'année, un prix plus élevé si elle est achetée la deuxième année et un prix encore plus élevé si elle est achetée la troisième année.
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    Attribuez la responsabilité de la maintenance. Pendant le bail, votre maison pourrait avoir besoin de réparations. Si vous voulez que les locataires les paient, incluez un libellé dans le contrat à cet effet. En règle générale, les propriétaires de maison rendent les locataires responsables de tâches mineures comme la tonte de la pelouse et l'entretien de base de l'intérieur ou de l'extérieur. Cependant, le locataire ne fait généralement pas de réparations majeures, comme le remplacement du toit ou des fondations. Vous pouvez également définir un montant en dollars par an en maintenance.
    • En tant que propriétaire, vous pouvez également exiger de l'acheteur qu'il paie les taxes foncières, les assurances et les frais d'association des propriétaires. Cependant, vous voudrez peut-être continuer à les payer puisque vous en êtes ultimement responsable jusqu'à ce que la vente soit conclue.
    • En tant que propriétaire, assurez-vous de souscrire à une assurance propriétaire. Parlez à un agent d'assurance.
    • Vous voudrez peut-être également obtenir une garantie pour la maison, qui couvrira les dépenses si la maison a besoin d'une réparation ou d'un remplacement majeur sur une période donnée (généralement 1 an).
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    Acceptez de ne contracter aucun prêt contre la maison. Votre locataire voudra une promesse que vous ne ferez pas d'hypothèque inversée ou que vous n'obtiendrez pas une marge de crédit hypothécaire. Si c'est le cas, vous risquez de perdre votre maison si vous ne parvenez pas à rembourser les prêts. Dans cette situation, l'acheteur perdra l'opportunité d'acheter la maison.
    • Vous pouvez également engager une société d'entiercement. L'entreprise recevrait les paiements de loyer du locataire, puis les utiliserait pour payer votre hypothèque, vos impôts et votre assurance. Une société de gestion immobilière pourrait également gérer ces transactions.
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    Rédigez votre accord. Puisqu'il s'agit d'un contrat légal, il est préférable de faire appel à un avocat ou au moins de demander à un avocat d'examiner votre ébauche pour identifier tout ce qui manque. Si vous n'avez pas engagé d'avocat, vous devrez rédiger votre accord. Vous pouvez trouver des exemples de contrats en ligne.
    • Un contrat d'option de location est, à la base, un contrat de location typique, alors assurez-vous d'inclure toutes les conditions que vous auriez normalement dans un contrat de location, telles que les raisons d'expulser quelqu'un.
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    Signer le contrat. Votre contrat ne sera juridiquement contraignant que lorsque l'acheteur et vous-même le signerez. Une fois signé, distribuez une copie à l'acheteur et donnez l'original à votre avocat ou conservez-le dans un endroit sûr, comme un coffre-fort.

Partie 3 sur 3: vendre votre maison

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    Gardez d'excellents dossiers. Lorsque vous percevez les paiements mensuels de loyer de votre locataire, vous devez enregistrer avec précision le montant payé et la date. Des registres précis sont particulièrement importants si vous appliquez une partie du loyer au prix d'achat. Tenez une feuille de calcul et entrez les informations en temps opportun.
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    Restez en contact avec le locataire. À l'approche de la date d'expiration de l'option, vous devez être en contact avec votre locataire. Demandez-leur s'ils envisagent d'acheter votre maison. S'ils le sont, ils devraient alors commencer à enquêter sur les hypothèques, car ils devront financer l'achat. Vous devrez peut-être pousser votre locataire à évaluer sa cote de crédit, ou même lui tenir la main tout au long du processus d'achat.
    Il est également important de ne pas conclure de contrat d'option de location avec
    Il est également important de ne pas conclure de contrat d'option de location avec une personne qui ne pourra jamais prétendre à une hypothèque.
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    Vendez la maison. Si le locataire exerce l'option, vous pouvez procéder à la vente. Contactez votre avocat spécialisé en droit immobilier pour rédiger la paperasse. Votre locataire devra obtenir un prêt hypothécaire, alors tenez compte du temps que cela prend généralement. Pour vendre la maison, l'acheteur doit entreprendre toutes les diligences régulières:
    • inspection de la maison (même si vous en aviez une avant la signature du bail)
    • autres inspections (inspection des ravageurs, inspection du toit, etc.)
    • évaluation
    • recherche de titre
    • divulgations obligatoires sur la maison
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    Remettez la maison sur le marché, si nécessaire. Bien entendu, votre locataire peut choisir de ne pas exercer son option. Si tel est le cas, vous pouvez décider de louer la maison, de saisir une autre option de location ou d'essayer de la vendre carrément. Si vous avez aimé la location, vous pouvez saisir une autre option de location.
    • Passez en revue votre contrat pour voir si vous devez rembourser une partie du crédit de loyer au locataire. Vous auriez dû rédiger l'accord pour ne pas le faire.

Conseils

  • Les options de location ne conviennent pas à tout le monde. Par exemple, si vous avez besoin d'argent à l'avance, vous devriez essayer de vendre votre maison au lieu de la louer. De plus, vous devez vous préparer à la possibilité que le locataire choisisse de ne pas acheter la maison.

Mises en garde

  • Un locataire peut quitter la maison dans un état bien pire qu'il ne l'était, vous laissant avec des coûts de réparation importants que le dépôt de garantie peut ne pas couvrir entièrement. Assurez-vous que le locataire est digne de confiance et reconnaît ses responsabilités de garder la maison en bon état.
Lisez aussi: Comment rechercher les dossiers d'expulsion?

Questions et réponses

  • Quelles sont les implications fiscales de la vente de ma résidence personnelle dans le cadre d'un contrat de location / achat?
    Vous devriez contacter un comptable pour discuter des questions fiscales.
  • Puis-je vendre une option de location si j'ai une hypothèque?
    Oui. Continuez simplement à payer votre hypothèque comme d'habitude. Ensuite, en fonction de votre état, vous pouvez soit conserver l'argent supplémentaire qu'ils paient pour le prix d'achat, soit le placer sur un compte séquestre jusqu'à la clôture. Un avocat immobilier peut vous aider.
  • Le vendeur peut-il décider de ne pas vendre après la fin du bail?
    Oui. Si l'acheteur n'achète pas la maison et que le vendeur n'offre pas de renouvellement sur le bail, l'acheteur devient un locataire au mois. Tout ce que le vendeur a à faire est d'aviser le locataire qu'il vend la maison à quelqu'un d'autre puisque le locataire n'a pas exercé l'option d'achat de la maison.
  • Puis-je conserver l'argent de l'option de location?
    Oui. Assurez-vous simplement que la langue correcte est dans le contrat d'achat, en incluant un élément qui dit "Tout l'argent sérieux n'est pas remboursable".

Les commentaires (1)

  • bboudreau
    Cet article a été d'une grande aide car il contenait des conseils qui sont assez pertinents pour le sujet et il a été mis en place de manière simple.

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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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