Comment acheter une maison à Charleston en Caroline du Sud?

Soyez à travers les six grandes étapes du processus d'achat. Ceux-ci sont:

• 1) Comprendre vos objectifs
• 2) Déterminer ce que vous pouvez vous permettre
• 3) Chasse à la maison
• 4) Soumettre une offre
• 5) Mesures à prendre après la ratification et
• 6) La conclusion de l'affaire sera abordée dans ce guide.

Comprenez vos objectifs. L'achat d'une maison est un investissement valorisé qui peut présenter de nombreux avantages financiers. En général, les maisons prennent de la valeur, ce qui signifie que chaque paiement mensuel que vous effectuez est un investissement dans votre avenir. Mais même si la maison ne s'apprécie pas (rare mais cela dépend de la durée de possession et de la dynamique du marché), vous bénéficierez d'avantages fiscaux (vous pouvez déduire à la fois les intérêts sur les versements hypothécaires et le coût des impôts fonciers). Effectuer des versements hypothécaires est un excellent moyen d'établir une bonne cote de crédit.

Réalisez le gain émotionnel. Pour beaucoup, le fait de savoir que vous êtes libre de décorer, de garder des animaux de compagnie, de peindre, etc. est l'élément le plus satisfaisant de l'accession à la propriété. Un sentiment particulier de sécurité et de satisfaction vient du fait de pouvoir s'enraciner dans un quartier.

Déterminez ce que vous pouvez vous permettre. Avant de vous lancer dans l'accession à la propriété, vous devez comprendre votre situation financière actuelle. Vous devez considérer combien de temps vous avez l'intention de vivre dans la maison et dans notre marché économique actuel, il est conseillé de considérer attentivement votre sécurité d'emploi.

Faites une analyse des actifs. Avant d'entamer le processus d'achat d'une maison, vous devez examiner votre actif, votre passif et maîtriser vos dépenses mensuelles. Vous voudrez considérer toutes les sources de revenus, les dépenses de logement, les prêts en cours, le coût des soins de santé, le transport, la garde d'enfants, la nourriture et les divertissements.

• En termes généraux, pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel, vos frais de logement mensuels totaux (incluant le capital, les intérêts, les taxes et les assurances - PITI) ne doivent pas dépasser 28% de votre revenu mensuel. Par exemple: 28% d'un revenu mensuel brut de 2690€ qualifie un acheteur pour un paiement de 830€ par mois. Il s'agit d'une règle générale et il existe des exceptions, c'est pourquoi vous devez parler à un professionnel du crédit hypothécaire.
• Les cotes de crédit sont plus importantes que jamais pour déterminer votre «risque de prêt» et, dans certains cas, vous devrez peut-être réparer votre crédit avant d'être admissible à un prêt hypothécaire.
• Pour accéder à une copie gratuite de votre rapport de crédit, visitez www.annualcreditreport.com - la seule source en ligne autorisée pour vous d'obtenir un rapport de crédit gratuit en vertu de la loi fédérale américaine. Vous pouvez obtenir un rapport gratuit de chacune des trois sociétés nationales d'évaluation du crédit tous les 12 mois. Certains autres sites prétendent offrir des rapports de crédit «gratuits», mais peuvent vous facturer un autre produit si vous acceptez un rapport «gratuit».

Préparez-vous à faire une offre sur une propriété. Une lettre de pré-qualification du prêteur est nécessaire pour l'accompagner. Par conséquent, il est important de commencer ce processus en premier, parfois même avant d'examiner les propriétés. Un deuxième avantage est que l'acheteur saura à l'avance exactement ce qu'il est qualifié pour acheter, quels problèmes pourraient devoir être résolus, quels éléments pourraient être nécessaires pour être prêts lors de la demande de prêt, etc. Pour comprendre le coût d'une maison, vous devez comprendre comment il est financé. Trois éléments essentiels ont une incidence sur le coût d'un prêt hypothécaire:

• 1) Acompte
• 2) Frais de clôture et
• 3) L'hypothèque. Lorsque vous connaissez le montant de la mise de fonds, les frais de clôture et les versements hypothécaires mensuels que vous pouvez vous permettre, vous pouvez mieux déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre.
• Les frais de clôture typiques peuvent inclure les éléments suivants.
  • Frais d'établissement du prêt - frais de montage du prêt (généralement un point ou 1% du montant du prêt), frais d'évaluation, rapport de crédit, assurance hypothécaire privée (PMI), assurance contre les risques du propriétaire, intérêts payés d'avance sur le prêt pour la période comprise entre la clôture date et la fin du mois d'achat
  • Coûts d'emprunt d'argent - points de remise (plus il y a de points, plus le taux d'intérêt est bas)
  • Coûts de préparation des documents - honoraires d'avocat, recherche de titre pour s'assurer que la propriété est libre de privilèges, etc., frais d'enregistrement et de transfert
  • Votre prêteur fournira une estimation de bonne foi qui vous montrera ces frais estimés par poste. Votre agent immobilier doit également être prêt à examiner ces éléments avec vous si vous le souhaitez.

Le montant principal de l'hypothèque, le taux d'intérêt, les taxes foncières et l'assurance habitation détermineront le montant de vos paiements mensuels et sont communément appelés PITI. Pour calculer votre paiement mensuel estimé, cliquez ici sur la calculatrice hypothécaire.

Chasse à la maison. Vous voudrez prioriser les besoins et les désirs avant de vous lancer et vous voudrez certainement travailler avec un professionnel de l'immobilier bien informé. Examinez attentivement votre mode de vie et posez-vous des questions telles que:

• Géographie - Dans quelle région est-ce que je veux appeler ma maison? Quelle sera la distance entre le travail et l'école de mes enfants?
• Quartier - Est-ce que je veux une communauté établie plus ancienne ou un nouveau quartier de construction? Quelle est l'importance des équipements pour moi et ma famille, c'est-à-dire piscine, parc de jeux, golf, etc.
• Styles de maisons - De combien d'espace aurez-vous besoin? Vous préférez avoir toutes les chambres à l'étage? Souhaitez-vous considérer uniquement les habitations à un étage? Que diriez-vous d'une maison de ville? Aimez-vous faire des travaux de jardinage ou est-ce qu'un condo nécessitant peu d'entretien convient le mieux à votre style de vie?
• État de la maison - Êtes-vous prêt à effectuer des travaux de réparation? Si oui, dans quelle mesure - juste des réparations cosmétiques ou majeures des systèmes? Pouvez-vous intégrer l'un de ces coûts dans votre prêt hypothécaire? Si non, pouvez-vous vous le permettre?
• Engagements et restrictions - Voulez-vous garder un bateau dans l'arrière-cour? Mieux vaut vérifier s'il existe des restrictions de quartier qui autorisent ce type de stockage. Possédez-vous un gros chien? Mieux vaut vérifier si les alliances communautaires vous permettront de garder votre animal de compagnie.

Élaborez une stratégie de recherche de domicile solide. Cela comprend une discussion sur le contrat d'agence de l'acheteur et le niveau de service et d'engagement qu'il peut anticiper. Une fois que vous avez déterminé les éléments «indispensables» et élaboré une liste de fonctionnalités préférées, informez-en votre agent immobilier. Cela les place en mesure de rechercher dans la base de données MLS les propriétés qui répondent à vos besoins. Une fois que vous avez compris les réponses à ces questions et le montant de la maison que vous pouvez vous permettre, vous pouvez commencer votre recherche pour de bon. L'une des meilleures façons de rester au courant des nouvelles maisons à venir sur le marché est de vous inscrire à e-HomeNotice; ce programme vous enverra chaque jour par e-mail les propriétés qui correspondent aux critères de recherche que vous avez établis.

Soumettre l'offre. À ce stade, cela ne devrait pas être trop éprouvant pour les nerfs, car vous avez fait votre préparation. La première chose à faire est de vérifier les ventes de maisons comparables dans cette subdivision pour voir si le prix de cette maison est juste et comment elle se rapporte à d'autres similaires qui ont été vendues. Cette CMA (analyse de marché comparable) nous indique la fourchette de prix des propriétés vendues dans la région, quelle a été la durée moyenne sur le marché pour elles et le prix de vente moyen par m² des ventes récentes. Sachez si la maison a fait l'objet d'un contrat récemment et toute information sur le vendeur concernant sa motivation. Il peut s'agir d'une vente immobilière et les héritiers peuvent préférer vendre la propriété rapidement ou une maison appartenant à une banque avec des exigences supplémentaires. Tous ces facteurs influenceront la rédaction d'une offre d'achat.

Assurez-vous que l'offre d'achat est complète. Lorsque le vendeur le signe, le document devient un "contrat de vente" contraignant - vous ne voulez pas omettre de conditions de vente pertinentes. Si l'offre est particulièrement complexe, il peut être nécessaire et prudent de demander à un avocat spécialisé en immobilier d'examiner le document avant de soumettre l'offre. Les conditions générales à prendre en compte dans l'offre d'achat peuvent inclure:

• Prix de vente
• Montant du dépôt d'arrhes
• Demande d'aide aux frais de clôture
• Date de clôture
• Besoin d'une garantie habitation
• Quels articles transportent avec la maison, c'est-à-dire les balançoires, le réfrigérateur, les parures de fenêtre, etc.
• Contingences basées sur l'inspection de la maison / le rapport d'infestation du bois (communément appelé la lettre CL-100)
• Date et heure d'expiration
  • Une fois soumise, le vendeur peut accepter l'offre telle quelle, la rejeter catégoriquement ou apporter des modifications et vous la signer en retour, l'acheteur, pour voir si vous êtes prêt à accepter ses modifications. Le processus se poursuit jusqu'à ce qu'un accord soit conclu ou que les négociations soient terminées.
  • Une fois que l'offre d'achat est ratifiée, elle devient un contrat de vente et le côté acheteur passe réellement à l'action, organisant le financement hypothécaire, fixant une date / heure de clôture avec un avocat immobilier, accumulant les documents et les données nécessaires à la clôture.

Exécutez les actions post-ratification. Faites d'abord une demande de prêt hypothécaire. Si vous ne l'avez pas déjà fait, vous remplirez le dossier de demande du prêteur qui comprendra les instructions et les formulaires nécessaires. Le nombre d'éléments peut être long, mais la rapidité de réponse est essentielle. Vous devez fournir au vendeur une approbation de prêt écrite et le temps presse. Votre prêteur sera occupé à obtenir: une évaluation de la maison que vous avez l'intention d'acheter, la vérification des dépôts bancaires, la vérification des exigences en matière d'assurance contre les risques/inondations, etc.

Faites une inspection de la maison. Les acheteurs doivent faire inspecter minutieusement la maison par un inspecteur professionnel agréé et fournir un rapport écrit accompagné de photographies. Un inspecteur bien qualifié peut repérer des problèmes que vous pourriez ne pas être en mesure de voir ou de reconnaître comme un problème potentiel. Dans la mesure du possible, vous devez être présent pour l'inspection et vous devez vous attendre à ce que tous les problèmes identifiés soient clairement expliqués.

• Divulgation de peinture à base de plomb. Si vous achetez une maison construite avant 1978, vous devez être conscient de la présence possible de peinture à base de plomb dans la maison. L'exposition à la peinture au plomb peut avoir des conséquences graves, notamment pour les nourrissons, les jeunes enfants et les femmes enceintes. Selon la loi, le vendeur doit vous fournir des informations écrites sur les dangers du plomb et vous informer de tout danger connu de la peinture au plomb dans la maison. Vous pouvez faire inspecter par un professionnel la présence de peinture à base de plomb. Vous ne devez jamais tenter d'enlever vous-même une peinture à base de plomb.
• Autres inspections Vous pouvez choisir de faire inspecter la maison pour d'autres risques environnementaux tels que le radon, l'amiante ou la moisissure. Il peut être judicieux de contacter le bureau régional de l'Environmental Protection Agency (EPA) si vous avez des questions concernant les dangers dans la région.
• Selon les résultats des inspections, il peut être approprié ou non de préparer une liste d'articles à réparer ou une demande de crédit de réparation. Ces articles doivent être soumis par écrit au vendeur au plus tard 48 heures après la date d'inspection du contrat.
• Rapport d'infestation du bois (Caroline du Sud, etc.). Il s'agit d'un document rempli par un inspecteur qualifié et agréé à la suite d'une inspection de la maison pour la présence de termites, d'autres insectes et champignons destructeurs du bois (bois endommagé par l'eau, pourriture ou pourriture). Le rapport qui est fréquemment appelé la lettre CL-100 est requis pour procéder à la clôture. En fait, le bureau du procureur demandera la copie originale du rapport et non une photocopie! L'inspection Cl-100 est généralement commandée et payée par le vendeur - bien que cela ne soit pas obligatoire et que, dans de nombreux cas, les acheteurs préfèrent gérer cette inspection. En fait, la South Carolina Pest Control Association recommande à l'acheteur de la structure plutôt qu'au vendeur d'obtenir le rapport d'infestation du bois. Remarque: Dans certaines pratiques,l'agent immobilier encouragera l'acheteur à embaucher son propre inspecteur.
• Sélection d'avocat. Afin de passer le titre d'une propriété, un acte avec une description appropriée du terrain doit être signé et délivré. C'est là que vous avez besoin d'un avocat immobilier en Caroline du Sud. L'État de Caroline du Sud exige qu'un avocat soit présent à toutes les clôtures immobilières. En Caroline du Sud, il est d'usage que l'acheteur sélectionne l'avocat de clôture.

Faites la chasse aux objets divers. Ne vous méprenez pas sur le mot divers, ces éléments sont essentiels au bon déroulement de votre clôture.

• Si vous avez choisi de faire remplir une enquête, vous devez identifier et programmer un enquêteur. Encore une fois, sachez que les dates indiquées dans le contrat sont des dates critiques.
• Sélectionnez une compagnie d'assurance habitation... votre fournisseur de prêts hypothécaires exigera une preuve de votre police d'assurance habitation avant la clôture. De plus, si la propriété est située dans une zone inondable, votre fournisseur de prêts hypothécaires vous demandera également de souscrire une police d'assurance contre les inondations.
• Prendre des dispositions pour le transfert des services publics: Il est conseillé de transférer les services publics essentiels (électricité, eau, égouts) à votre nom à compter du jour de la fermeture. Les services publics peuvent inclure, sans s'y limiter, les éléments suivants: électricité, eau, égouts, câble, téléphone, déchets, gaz, système de sécurité, etc. Veuillez garder à l'esprit que les fournisseurs de services publics peuvent nécessiter plusieurs jours pour programmer le démarrage de votre service.
• Vous voudrez peut-être recléer les portes de votre nouvelle maison. Si cela est souhaité, vous devez identifier un serrurier et programmer ce travail.
• Si aucune garantie habitation n'est fournie, vous voudrez peut-être envisager l'achat d'une police qui protégera divers articles de la maison pendant votre première année de possession suivant la fermeture. Différents niveaux de couverture sont disponibles, veuillez donc lire attentivement la police respective avant de sélectionner le plan le plus approprié.