Comment acheter une maison en utilisant une option de location?
En négociant un contrat de location-achat, vous pouvez vivre dans une maison jusqu'à ce que vous soyez prêt à l'acheter. Tout d'abord, vous devrez trouver un vendeur qui est prêt à faire une option de location-achat. Recherchez des maisons qui sont sur le marché depuis plus de 6 mois et qui peuvent avoir un propriétaire ouvert à l'idée. Vous pouvez également engager un agent immobilier pour vous aider à trouver des logements en location-achat, ou utiliser des sites Web de location-achat comme IRentToOwn et HousingList. Une fois que vous avez trouvé une maison que vous pouvez louer pour acheter, vous paierez probablement un loyer sur la propriété qui comprend une prime de loyer. Cette prime sera appliquée au prix d'achat. Par exemple, si votre loyer est de 930€ par mois, mais que 190€ font partie de la prime de loyer, ces 190€ serviront à acheter la maison chaque mois. Chaque fois que vous êtes prêt et en mesure d'acheter la maison, vous pouvez exercer votre option de le faire. Pour obtenir des conseils sur la façon d'effectuer une vérification de crédit, continuez à lire!
Si le vendeur a rédigé le contrat, faites particulièrement attention à savoir si le contrat est une «option de location» ou un «achat en location».
Vous avez peut-être trouvé la maison de vos rêves, mais votre crédit n'est pas assez élevé pour être admissible à un prêt ou vous n'avez pas d'épargne pour une mise de fonds. Ne vous inquiétez pas, un bail avec option d'achat pourrait être parfait pour vous. Avec cet arrangement, vous payez un loyer et avez la possibilité d'acheter la propriété après quelques années. Une partie du loyer que vous payez ira à votre mise de fonds et, en prime, vous aurez le temps de nettoyer votre crédit avant de demander un prêt hypothécaire.
Partie 1 sur 4: trouver une maison à louer
- 1Vérifiez les maisons dans votre quartier. Les propriétaires annoncent souvent leur maison en location-vente. Conduisez et regardez les panneaux. En règle générale, le panneau indiquera le prix d'achat et le loyer mensuel. Cochez tous les quartiers dans lesquels vous aimeriez vivre.
- 2Demandez à un vendeur d'envisager un accord de location avec option d'achat. De nombreux vendeurs n'ont jamais pensé à louer leur maison à un acheteur potentiel. Cependant, si le marché est lent, ils pourraient l'envisager. Si vous trouvez une maison que vous aimez, demandez au vendeur s'il est ouvert à un accord de location avec option d'achat.
- Recherchez des sites Web pour voir si une maison est sur le marché depuis plus de six mois. Si c'est le cas, le propriétaire pourrait chercher à gagner de l'argent dessus, donc un accord de location avec option d'achat pourrait être parfait.
- 3Engagez un agent immobilier. Les agents connaissent généralement les annonces de location avec option d'achat. Ils pourraient également connaître des propriétés qui sont sur le marché depuis longtemps. Trouvez un agent immobilier en ligne ou dans votre annuaire téléphonique et planifiez une consultation.
- 4Recherche en ligne. Des sites Web comme IRentToOwn et HousingList contiennent des listes de location avec option d'achat. Vous devrez payer un abonnement pour utiliser plusieurs de ces sites Web. Cependant, c'est une bonne option si vous ne trouvez rien par vous-même et que vous ne voulez pas engager un agent.
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Partie 2 sur 4: recherche de la maison et du propriétaire
- 1Vérifiez pourquoi le propriétaire vend. Les bonnes raisons incluent le propriétaire a acheté une nouvelle maison et a besoin de louer la propriété actuelle, ou ils se préparent à déménager pour un travail. Lorsque vous regardez la maison, vous pouvez demander d'une manière désinvolte pourquoi ils se vendent.
- Écoutez les signes indiquant que le propriétaire est en difficulté financière. Par exemple, ils peuvent être vagues ou insister sur le fait qu'ils ont besoin de faire entrer quelqu'un rapidement à la maison.
- Si le propriétaire fait faillite pendant que vous louez, il perdra probablement la maison et vous serez également expulsé en même temps. Pour cette raison, vous voudrez un vendeur qui est financièrement stable.
- 2Exécutez une vérification de crédit. Demandez l'autorisation du propriétaire. Ils pourraient protester, mais expliquez vos préoccupations et refusez d'aller de l'avant jusqu'à ce que vous effectuiez un contrôle. Vous pouvez contacter Experian, Equifax ou TransUnion pour effectuer la vérification.
- Recherchez un endettement important, comme des cartes de crédit au maximum ou des comptes en recouvrement. Ce sont des signes de détresse financière.
- 3Analyser les dossiers fiscaux. Vous pouvez obtenir des dossiers d'impôt foncier auprès du bureau de l'évaluateur des impôts du comté. Assurez-vous que la personne avec qui vous avez travaillé est bien le propriétaire. Parfois, les fraudeurs prétendent être propriétaires d'une maison dans laquelle ils n'ont même jamais vécu!
- Vous pouvez également vérifier si des privilèges fiscaux ont été placés sur la propriété. Les privilèges fiscaux sont d'énormes drapeaux rouges, donc si vous en trouvez, éloignez-vous.
- Recherchez également d'autres privilèges, tels que les privilèges de mécanicien ou les privilèges placés sur la propriété par quelqu'un qui a gagné un procès contre le propriétaire.
- 4Faites attention aux drapeaux rouges. De nombreux fraudeurs recherchent un acheteur crédule, vous devez donc vous protéger. Recherchez les signes suivants indiquant qu’un accord de location avec option d’achat est louche:
- Le vendeur veut facturer un loyer inférieur au marché.
- Le vendeur ne veut pas vérifier votre historique de crédit.
- Des frais de dossier vous sont facturés.
- Vous ne comprenez pas le bail et le vendeur ne veut pas répondre à vos questions.
- 5Obtenez une évaluation. Vous voulez savoir combien vaut la maison, au cas où vous accepteriez de l'acheter à la fin de la période de location. Obtenez une référence à un évaluateur de votre agent immobilier. Vous pouvez également effectuer une recherche dans l'annuaire de la Société européenne des évaluateurs.
- Les coûts varient en fonction de votre emplacement et de la taille de la maison. Obtenez un devis avant d'engager l'évaluateur.
- 6Faites inspecter la maison. Découvrez dès maintenant les défauts graves (ou mineurs) de la maison. Il serait dommage de louer pour deux ans et de découvrir ensuite que la maison a un défaut structurel majeur. Votre agent immobilier peut vous recommander un inspecteur, qui facturera probablement 220 à 600€ pour une inspection.
- 7Passez en revue le rapport de titre. Un rapport de titre vous indiquera depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de la maison. Idéalement, le vendeur habitera la maison depuis plusieurs années. Quelqu'un qui est propriétaire de la maison depuis longtemps devrait avoir une valeur nette accumulée dans la maison et être probablement plus stable.
- Communiquez avec une compagnie d'assurance titres pour obtenir une copie du rapport sur les titres.
- 8Vérifiez si vous serez admissible à un prêt hypothécaire plus tard. Vous n'avez pas besoin d'une hypothèque maintenant, pendant que vous louez. Cependant, vous en aurez besoin plus tard, si vous choisissez d'acheter la maison à la fin de la période de location. Assurez-vous que votre crédit n'est pas si mauvais que vous ne serez pas admissible.
- Un courtier hypothécaire peut examiner vos antécédents de crédit et prédire si vous serez admissible à un prêt hypothécaire dans quelques années.
- Ils pourraient également avoir des conseils pour améliorer votre crédit dans l'intervalle.
Dans un contrat de location-achat, vous devez acheter la maison à la fin de la période de location.
Partie 3 sur 4: négocier un contrat
- 1Négocier le prix d'achat. Votre contrat devra indiquer combien vous paierez si vous choisissez d'acheter la maison après la période de location. En règle générale, vous pouvez définir le prix de deux manières:
- Vous pouvez mettre le prix dans votre accord. En règle générale, vous fixerez le prix un peu plus élevé que la valeur estimative de la maison pour tenir compte de l'augmentation des prix des maisons. C'est risqué. Le marché du logement peut s'effondrer au moment où vous vous préparez à acheter la maison, mais vous devez toujours payer le montant du contrat.
- Vous pouvez également décider de fixer un prix à la fin du bail. Par exemple, vous pouvez faire faire une deuxième évaluation à ce moment-là.
- 2Payez pour l'option. L'option vous donne le droit exclusif d'acheter la maison pendant la période d'option. Vous devrez payer pour ce privilège, généralement 3% du prix d'achat. Par exemple, si le prix d'achat est de 112000€, alors vous paierez probablement environ 3360€
- En règle générale, le montant de l'option est déduit du prix d'achat. Cependant, si vous refusez finalement d'acheter la maison, vous perdrez le paiement de l'option.
- 3Déterminez la durée de votre bail. Les contrats de location-acquisition durent généralement de deux à cinq ans. Cependant, il devrait durer aussi longtemps que nécessaire pour que vous puissiez améliorer vos antécédents de crédit afin que vous puissiez obtenir un prêt hypothécaire si vous choisissez d'acheter.
- Regardez votre historique de crédit. Certaines informations négatives, telles que les comptes de recouvrement, ne disparaissent pas avant sept ans. Assurez-vous que la durée du bail ne se termine pas avant que cette information négative ne tombe.
- 4Négociez votre loyer mensuel. Le montant est généralement supérieur au taux du marché. Ce montant excédentaire est appelé «prime de loyer» et s'accumule pendant que vous louez. Si vous décidez d'acheter la maison, votre prime de loyer est appliquée au prix d'achat.
- Par exemple, le loyer du marché peut être de 750€. Cependant, vous paierez 930€ par mois. Si les 190€ supplémentaires se cumulent pendant trois ans, vous aurez 6720€ à appliquer sur le prix d'achat.
- Si vous n'achetez pas la maison, vous perdez généralement cette prime de loyer.
- Conservez des copies de vos chèques de loyer, car elles faciliteront grandement votre processus hypothécaire.
- 5Répartissez les responsabilités de maintenance. En tant que locataire, vous ne devriez pas être responsable de tout l'entretien. Cependant, vous devrez peut-être être responsable de l'entretien mineur. Soyez très clair dans le contrat quant à savoir qui s'occupera de quoi. Considérer ce qui suit:
- Entretien de routine, comme le râtelage des feuilles et la tonte de la pelouse. En règle générale, le locataire est responsable.
- Réparations majeures, telles que la réparation d'un toit qui fuit ou le remplacement d'un radiateur cassé. Habituellement, le propriétaire est responsable.
- Impôts fonciers. Habituellement, le propriétaire devrait être responsable.
- Assurance. Vous devriez avoir une assurance locataire et le propriétaire devrait avoir une assurance habitation.
- 6Revoyez votre contrat. Le vendeur ou l'acheteur peut rédiger le contrat. Si vous êtes responsable, vous pouvez utiliser un exemple de contrat en ligne ou engager un avocat. Au minimum, vous devriez demander à un avocat d'examiner le contrat. Contactez votre barreau le plus proche pour être référé à un avocat.
- Si le vendeur a rédigé le contrat, faites particulièrement attention à savoir si le contrat est une «option de location» ou un «achat en location». Dans un contrat de location-achat, vous devez acheter la maison à la fin de la période de location. Le vendeur peut vous poursuivre si vous refusez.
- Au lieu d'acheter en location, obtenez une option de location, qui vous donne la possibilité d'acheter.
Au lieu d'un achat-bail, optez pour une option de location, qui vous donne la possibilité d'acheter.
Partie 4 sur 4: acheter la maison
- 1Nettoyez votre crédit. Vous aurez probablement besoin d'une hypothèque pour acheter la maison, alors vérifiez vos antécédents de crédit. Obtenez des copies gratuites de vos rapports auprès de chacune des trois agences nationales d'évaluation du crédit et vérifiez qu'elles ne contiennent pas d'erreurs. Par exemple, un compte d'un ex-conjoint peut être répertorié comme le vôtre.
- Contactez l'agence d'évaluation qui a les informations incorrectes et contestez-les.
- 2Vérifiez votre pointage de crédit. Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel, vous avez besoin d'un score d'environ 640. Si votre score est trop bas, essayez de l'augmenter en remboursant agressivement les dettes, en particulier les dettes de carte de crédit. Vous pouvez obtenir une copie de votre cote de crédit de l'une des manières suivantes:
- Utilisez un site Web gratuit, tel Credit.com.
- Payez votre score FICO sur www.myfico.com.
- Rencontrez un conseiller en logement ou un conseiller en crédit, qui peut obtenir votre pointage.
- Vérifiez vos comptes de cartes de crédit en ligne ou vos relevés de carte mensuels.
- 3Exercez votre option. Avant la fin de la période de location, vous devez informer le propriétaire de votre intention d'acheter la maison. Vérifiez votre contrat pour savoir comment vous devez les aviser. Si vous n'êtes pas encore prêt à acheter, vous devriez discuter avec le propriétaire de la prolongation de votre bail.
- 4Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Un prêteur hypothécaire analysera vos finances (actifs, revenus et dettes mensuelles). Vous devez remplir une demande et fournir des documents, tels que vos relevés bancaires et une preuve de revenu. Si le prêteur vous approuve, il vous enverra une lettre expliquant le montant que vous pouvez emprunter.
- Demandez une approbation préalable deux ou trois mois avant de fermer la maison. Après 90 jours, l'approbation n'est plus valide.
- 5Fermez votre nouvelle maison. Le processus de clôture est long. Votre prêteur voudra une évaluation, une inspection et un rapport sur le titre. Vous devrez examiner toute divulgation du vendeur concernant les défauts de la maison. Si tout se passe bien, vous devriez fermer environ 45 jours après avoir exercé votre option.
- Envisagez d'autres options avant d'accepter un contrat de location avec option d'achat. Rencontrez un conseiller en logement certifié HUD pour discuter de toutes les options possibles, y compris les programmes gouvernementaux qui aident les locataires à devenir propriétaires.
- Effectuez des paiements de loyer en temps opportun. Avec certains contrats, vous perdez toutes les primes de loyer que vous avez accumulées si vous manquez ne serait-ce qu'une seule mensualité.
Questions et réponses
- Comment acheter une maison en location et comment fonctionnent les taxes?Habituellement, le vendeur paiera les taxes pour la période pendant laquelle vous avez loué la maison et vous paierez les taxes une fois que vous aurez fermé la maison.
- La personne qui achète la maison a-t-elle le droit de la louer avant la signature des documents définitifs?Non, sauf si vous mettez une clause dans le contrat vous permettant de le faire.
- Je loue le bien que je m'apprête à acheter. Lorsque j'entame le processus d'achat, dois-je payer le loyer du mois suivant si le processus n'est pas terminé?Vous devez continuer à effectuer des paiements jusqu'à la clôture de l'achat de la maison. Une fois que vous fermez la maison, vous n'êtes plus tenu de payer les loyers.
- Est-il possible de louer une maison que je loue actuellement?Oui. Ce que vous pouvez faire, c'est continuer à louer tout en demandant au propriétaire de mettre de côté une grande partie de votre loyer pour un acompte. Par exemple, s'il retient 110€ de votre chèque de loyer chaque mois pendant trois ans, vous pourriez avoir un acompte de plus de 3730€ économisé.
- Que se passe-t-il si l'acheteur ne peut obtenir un prêt?En règle générale, toutes les sommes versées à titre d'acompte et les paiements mensuels excédentaires sont perdus.
- Quels sont les avantages du leasing pour le vendeur?Dans l'ensemble, avec une option de crédit-bail, le vendeur finira très probablement par recevoir un peu plus d'argent que d'obtenir un prêt hypothécaire. En outre, la valeur de la maison pourrait augmenter de 3 à 4% ou plus, et il en va de même pour le vendeur si le marché baisse. Avec un bon contrat et un objectif défini de quand et comment vous pouvez vous qualifier pour un prêt hypothécaire, vous pouvez alors vous préparer au succès.
- J'ai acheté une maison en leasing. Est-il possible de transférer cela à un acheteur potentiel?Oui, si la disposition du droit de cession a été négociée avec le vendeur/le propriétaire au moment de la signature du contrat de location-achat.
Les commentaires (8)
- Ma fille et mon amie ont acheté une maison pour 473000€ il y a quatre ans. Maintenant, après la rupture, il veut acheter la maison. Cet article m'a donné quelques idées.
- Très bonnes informations. Merci.
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- Points très importants. Je peux l'obtenir d'ici. Merci beaucoup.
- J'achète une maison dans le Michigan, mais je vis dans un autre État. Un de mes amis va vivre dans la maison, et nous aimerions utiliser une option de location avec option d'achat ou de location. En fin de compte, soit elle m'achètera la maison, soit je la vendrai et la partagerai avec elle en fonction de la valeur nette qu'elle a accumulée. Je n'ai pas encore lu quoi que ce soit qui couvre tout ce que nous voulons, mais cet article est le plus proche.
- Des informations étape par étape très utiles et faciles à comprendre! Je vais essayer de négocier une option de location demain.
- Très instructif, beaucoup d'informations sur ce site. Je le recommande à tous ceux que je connais!!!
- Cela m'a aidé à trouver une résolution pour demander aux vendeurs du FSBO de louer la maison jusqu'à la fin de notre contrat.
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