Comment vendre votre propriété avant que la banque ne la prenne?

Elle insistera pour que vous utilisiez un agent immobilier pour commercialiser la propriété — Si votre banque accepte la vente à découvert, elle insistera pour que vous utilisiez un agent immobilier pour commercialiser la propriété.

Il peut être tentant de vendre des biens saisis ou repris, plutôt que de les laisser prendre par la banque. Cependant, votre voiture et votre maison sont généralement des actifs garantis, ce qui signifie qu'ils sont donnés en gage au prêteur afin de satisfaire votre dette. Les biens non garantis, c'est-à-dire les biens non donnés en gage au prêteur en garantie d'un prêt, peuvent être vendus à tout moment, même avant une procédure de faillite. Les débiteurs en faillite qui vendent ou transfèrent des actifs avant qu'un créancier ne puisse en prendre possession agissent de mauvaise foi, ce qui peut mettre en péril toute la procédure de faillite.

Méthode 1 sur 2: vendre une maison en forclusion

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Obtenez la permission du prêteur hypothécaire. Vous ne savez jamais exactement ce que le prêteur hypothécaire sera prêt à accepter. Ils ont leurs propres considérations et ils peuvent accepter quelque chose de bien inférieur ou supérieur à ce que vous auriez prévu. Faciliter une vente pour la banque profite à eux et au vendeur.
- Si le prêteur hypothécaire accepte l'offre, obtenez son acceptation par écrit, attendez que le financement de l'acheteur arrive et concluez la transaction.
- Si le prêteur hypothécaire ne reçoit aucune offre satisfaisante, vous courez le risque qu'il réinitie la saisie. Si cela se produit, voyez si la banque acceptera simplement l'acte à la maison - l'acte tenant lieu de forclusion. Cela affectera négativement votre crédit, mais pas dans la même mesure qu'une forclusion le fera.
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Découvrez combien votre maison vaut la peine. Que vous deviez vendre votre maison à découvert ou que vous puissiez la vendre de manière conventionnelle, vous devez avant tout connaître la valeur de la maison. Il y a plus d'une façon de procéder, mais certaines méthodes seront plus précises ou moins coûteuses que d'autres.
- Le moyen le plus simple est de comparer votre maison à d'autres maisons récemment vendues dans votre région qui sont de taille similaire et dans un état similaire. De nos jours, il existe de nombreuses sources pour ces informations, notamment Realtor.com, Zillow et Trulia.
- Vous pouvez également engager un évaluateur agréé pour faire une inspection détaillée de votre maison et trouver une valeur plus exacte. Contactez votre banque pour obtenir une liste d'évaluateurs réputés dans votre région.
- Si vous utilisez un agent immobilier, l'agent immobilier utilisera son expérience et ses comparaisons avec d'autres maisons de votre quartier pour définir une valeur. Au cours de la vente, l'utilisation d'un agent immobilier coûtera plus cher que la définition de votre propre valeur ou l'embauche d'un évaluateur. Cependant, vous en avez très souvent pour votre argent, et vendre une maison avec un agent immobilier peut être le moyen le plus efficace de le faire.
3
Calculez la différence entre ce que vous devez et ce que cela vaut. Rassemblez votre (vos) dernier (s) relevé (s) de prêt, prenez la valeur de ce qui est dû sur votre prêt hypothécaire et soustrayez ce montant de la valeur de votre maison.
- Si le nombre est positif, ce qui signifie que votre maison a plus de valeur que votre prêt, vous allez presque certainement devoir vendre votre maison de manière conventionnelle. S'il est négatif, vous pourrez peut-être «vendre à découvert» votre maison si la banque l'approuve. Une vente à découvert est une vente pour moins que ce qui est dû.
S'il est négatif, vous pourrez peut-être «vendre à découvert» votre maison si la banque l'approuve.
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Décidez si une vente à découvert est nécessaire. Si vous devez plus que ce que vaut la maison et que vous ne pouvez pas la vendre plus que ce qu'elle vaut, vous pouvez envisager une vente à découvert. Une vente à découvert est simplement une vente où le prix de vente de la maison ne couvre pas l'encours de la dette hypothécaire. Cependant, votre banque peut accepter cela comme paiement intégral du prêt s'il n'y a pas d'autre moyen pour eux de récupérer leur argent. L'inconvénient est qu'ils peuvent également ne pas annuler la dette et exiger que vous payiez toujours le solde restant.
- Les ventes à découvert, même si elles sont acceptées par la banque, seront toujours marquées comme «non payées comme convenu» à des fins de crédit. Cela signifie qu'une vente à découvert peut être aussi mauvaise pour votre pointage de crédit qu'une saisie.
- Vous pouvez également devoir des impôts sur le déficit entre la valeur du prêt et le prix de vente à découvert.
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Demandez au créancier hypothécaire s'il vous laissera vendre votre maison à découvert. Puisque vous ne voulez pas être obligé de payer pour une maison que vous ne possédez pas ou n'occupez pas, vous devez d'abord obtenir la permission de votre banque, afin qu'elle pardonne le reste de votre dette. Lorsque vous demandez à votre banque de vendre votre maison à découvert, assurez-vous de disposer des éléments suivants:
- La valeur actuelle de la maison et la différence entre la valeur et ce que vous devez.
- Déclarations fiscales vérifiant vos revenus au moins l'année précédente.
- Une preuve de vos revenus actuels, comme un talon de paie.
- Tout autre document financier pertinent, comme une facture médicale qui rend le paiement de votre maison intenable.
- Une lettre décrivant quelles sont vos difficultés - quelles qu'elles soient - et pourquoi vous devez conclure la vente à découvert.
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Vendez votre maison par des moyens conventionnels. Quelle que soit la valeur estimative, une vente conventionnelle fixera le prix d'achat de la maison plus élevé que ce qui est dû sur l'hypothèque. Si le marché du logement dans votre région est solide et que le prix ne sera pas trop élevé pour effrayer un acheteur, c'est peut-être la voie à suivre, même si vous devez plus que ce que cela vaut.
- Théoriquement, vous pouvez gagner de l'argent en vendant une maison même si elle est en pré-forclusion. Bien sûr, les maisons peuvent rester sur le marché pendant longtemps, il est donc difficile de prédire si vous serez en mesure de vendre la maison avant que la banque ne la saisisse.
- Plus probablement, puisque vous risquez que la banque saisisse votre maison, vous avez déjà essayé de la vendre de manière conventionnelle. Si la maison vaut plus que ce que vous devez et que vous n'avez pas été en mesure de la vendre, il vous suffira de baisser le prix de manière plus agressive.
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Trouvez un agent immobilier. Si votre banque accepte la vente à découvert, elle insistera pour que vous utilisiez un agent immobilier pour commercialiser la propriété. Assurez-vous de sélectionner un agent immobilier qui peut commercialiser votre maison de manière agressive et qui a fait ses preuves en matière de succès.
- Bien que votre banque suspende le processus de saisie pendant que vous essayez de conclure la vente à découvert, elle ne tardera pas indéfiniment. C'est pourquoi il est important de fixer un prix compétitif et un marché agressif.
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Négociez avec l'acheteur. Une fois que vous avez la permission de vendre la maison à découvert, le processus de vente est très similaire à une vente conventionnelle. Cependant, les négociations de vente à découvert exigent un équilibre plus fin.
- Vous devez être conscient de la nécessité d'obtenir le prix le plus élevé possible, en équilibrant le temps écoulé (généralement 120 jours) sur la banque qui retarde la procédure de forclusion. Plus le prix est élevé, plus la banque a de chances de l'accepter.
- Les ventes à découvert peuvent mettre des mois à se conclure, alors assurez-vous de disposer de suffisamment de temps avant la saisie pour finaliser la vente.
Il peut être tentant de vendre des biens saisis ou repris, plutôt que de les laisser prendre par la banque.
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Assurez-vous d'obtenir une déclaration de règlement du prêteur. Un relevé de règlement n'est qu'une confirmation écrite de l'acceptation par la banque de la modification du prêt. Il déclare que vous avez satisfait aux conditions de l'hypothèque et que vous êtes libéré de toute autre obligation y afférente.

Méthode 2 sur 2: vendre une voiture à risque de reprise

1
Confirmez le montant de la dette que vous devez sur la voiture. Il est certainement possible de vendre une voiture sur laquelle vous effectuez encore des paiements, c'est juste un peu plus compliqué que d'en vendre une dont vous avez le titre. Avant même de lister la voiture, assurez-vous de savoir combien vous lui devez, car cela déterminera le prix que vous facturez.
- Vous pouvez trouver ces informations sur votre relevé de prêt mensuel ou en appelant votre prêteur.
2
Estimez la valeur de la voiture. Ensuite, trouvez la valeur de votre voiture auprès d'une source fiable et réputée. Le Kelley Blue Book est l'étalon-or, mais Edmunds et NADA sont également excellents. Rassemblez la marque, le modèle et l'année de votre véhicule (ou simplement le NIV) et saisissez-les dans l'un des programmes d'évaluation.
- Si vous devez moins que la voiture vaut, cela vous donne un peu plus de flexibilité pour fixer et accepter un prix. Cela facilite certainement la vente. Tout ce qui va de la valeur déclarée de la voiture (ou plus) au montant de votre prêt est un prix de vente acceptable.
- Si vous devez plus que ce que cela vaut, la vente de la voiture sera plus difficile. Vous ne pouvez rien prendre de beaucoup moins que le montant de votre prêt. De plus, l'échanger n'est pas une option viable. Si vous êtes déjà en retard sur les paiements, les conditions que vous obtiendrez pour un échange sous-marin seront probablement sévères.
3
Tenter d'améliorer la valeur marchande de la voiture. Vous devez faire tout ce que vous pouvez pour rendre votre voiture plus attrayante. Obtenez la voiture détaillée, posez de nouveaux tapis de sol, retouchez les égratignures et retirez les bosses.
- Si vous êtes en retard sur les paiements, vous devez vendre la voiture rapidement. Ne laissez aucune variable que vous pouvez contrôler empêcher une vente rapide au prix dont vous avez besoin.
- Si vous devez plus que ce que vaut la voiture, faites preuve de créativité. Ajoutez d'autres actifs comme des armes à feu, des outils ou même des véhicules de loisirs avec le prix d'achat de la voiture. Mieux vaut se séparer d'une autre propriété que d'avoir une reprise de votre historique de crédit.
4
Exiger des fonds certifiés ou de l'argent comptant de l'acheteur. Rendez-vous pour la transaction au bureau du prêteur (comme une succursale bancaire). Au lieu de vous faire un seul chèque, l'acheteur devrait faire un chèque au prêteur pour le reste de votre prêt, et un autre chèque directement à vous pour tout excédent.
- Ne prenez pas de chèque personnel. Votre banque insistera probablement dessus, mais n'acceptera que les espèces ou les chèques de banque.
- Si votre prêteur est hors d'état, il sera un peu plus compliqué de vendre votre voiture. Vous contacterez le prêteur et l'informerez de la vente comme vous le feriez avec un prêteur local. L'acheteur paie le prêteur comme il le ferait avec un prêteur local.
Que vous deviez vendre votre maison à découvert ou que vous puissiez la vendre de manière conventionnelle, vous devez avant tout connaître la valeur de la maison.
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Satisfaire le titulaire du privilège. Lorsque l'acheteur soumet le paiement au prêteur, le prêteur renoncera au titre. Contactez-les pour vous assurer que le paiement a bien été reçu et qu'il est satisfaisant.
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Transférer le titre à l'acheteur. Techniquement, le titre ne peut être transféré sans l'accord du titulaire du privilège. Dans la pratique, cependant, ils se produisent généralement simultanément. Pour une transaction en personne où vous payez un prêteur dans l'État, vous remettrez simplement le titre à l'acheteur.
- Pour un prêteur hors de l'état, vous irez plutôt à un DMV local. Le prêteur avise le DMV du changement imminent de titre, et le DMV délivre à l'acheteur une étiquette temporaire ou un permis temporaire jusqu'à ce que le nouveau titre arrive.

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