Comment acheter un immeuble commercial appartenant à une banque?
Les biens immobiliers appartenant à la banque, ou biens immobiliers (REO), sont des biens immobiliers qui étaient autrefois financés par la banque mais qui ont fait défaut aux acheteurs.
Les biens immobiliers appartenant à la banque, ou biens immobiliers (REO), sont des biens immobiliers qui étaient autrefois financés par la banque mais qui ont fait défaut aux acheteurs. La banque reprend alors le bien en sa possession et tente de le vendre à quelqu'un d'autre. De nombreuses propriétés commerciales appartenant à des banques sont à vendre, mais vous devriez embaucher des professionnels pour vous aider à enquêter sur la propriété et à soumettre une offre concurrentielle.
Partie 1 sur 3: Trouver des propriétés appartenant à la banque
- 1Identifiez le type de propriété commerciale que vous souhaitez. Il existe de nombreux types de propriétés commerciales et vous aurez plus de facilité à chercher si vous affinez ce que vous recherchez:
- Bâtiments commerciaux
- Immeubles de bureaux
- Entrepôts
- Tours d'appartements
- Bâtiments à usage mixte (pouvant abriter à la fois des bureaux et des appartements)
- 2Visitez les sites Web des banques. Les banques répertorient leurs propriétés sur leurs sites Web. Tapez simplement le nom d'une banque et "REO" dans votre moteur de recherche préféré. Certaines banques possédant des propriétés commerciales REO sont les suivantes:
- Banque américaine
- Wells Fargo
- BMO Harris
- 3Recherchez les listes sur loopnet. Ce site Web contient des listes de propriétés commerciales appartenant à des banques aux États-Unis. Vous pouvez les trouver sur http://loopnet.com/bank- Own- properties-for- sale/. Inscrivez-vous gratuitement pour accéder aux listes premium du site.
- Les listes indiqueront la taille, le prix et le type de propriété commerciale, comme la vente au détail dans la rue, l'immeuble de bureaux, le résidentiel, etc.
- 4Surveiller les enchères immobilières locales. Regardez dans votre journal pour trouver les ventes aux enchères à venir. Les banques essaient toujours de vendre leurs propriétés REO aux enchères avant de les mettre en vente. Les statistiques montrent que la plupart des propriétés mises aux enchères ne font jamais l'objet d'enchères. Pour cette raison, les enchères sont un bon moyen d'identifier les propriétés commerciales qui seront bientôt sur le marché.
L'emplacement est aussi important pour une propriété commerciale que pour une propriété résidentielle. - 5Travaillez avec un courtier immobilier. Un courtier commercial expérimenté peut trouver des annonces qui vous sont autrement cachées. Trouvez un courtier en consultant votre répertoire ou en demandant à un autre investisseur qui il a utilisé lors de l' achat d'un bien immobilier commercial.
- Assurez-vous que le courtier que vous embauchez a de l'expérience avec les propriétés commerciales.
Partie 2 sur 3: Étude des propriétés
- 1Regardez l'emplacement. L'emplacement est aussi important pour une propriété commerciale que pour une propriété résidentielle. Passez devant le bâtiment et regardez le quartier environnant. Voyez également à quel point vous êtes proche des transports en commun. Un bâtiment accessible uniquement en voiture pourrait n'attirer que les gens de la classe moyenne.
- Si vous achetez un espace de vente au détail, évaluez si le bâtiment est visible de la route et si la circulation piétonnière est suffisante. Découvrez également les commerces à proximité. Vont-ils attirer une clientèle différente ou sont-ils compatibles avec votre entreprise?
- Si vous achetez des immeubles à appartements, vérifiez l'état des immeubles voisins. Y a-t-il des commodités à proximité, comme des épiceries, des écoles et des hôpitaux?
- 2Vérifiez l'état physique du bâtiment. Parcourez pour vérifier si le bâtiment est usé et évaluez le nombre de réparations dont il a besoin. Si vous n'en avez aucune idée, demandez à un entrepreneur de parcourir le bâtiment avec vous. Vous pouvez trouver des entrepreneurs dans votre annuaire téléphonique.
- 3Renseignez-vous sur les locataires actuels. Vous pourriez acheter une propriété commerciale avec l'intention de la louer. Demandez à la banque combien d'unités sont louées et depuis combien de temps les locataires sont là.
- Essayez d'obtenir le «loyer» de la banque, qui contient des informations importantes: la liste complète des unités, les noms des locataires et les conditions de chaque bail.
- Si la banque ne transmet pas ces informations, vous pouvez essayer de contacter l'ancien propriétaire.
- 4Analysez ce que vous pouvez facturer pour le loyer. Le propriétaire actuel ne facture peut-être pas un loyer du marché. Recherchez ce que les autres propriétaires facturent dans la région. Vous pouvez visiter des sites Web tels que padmapper.com ou parler à des sociétés de gestion immobilière.
- Assurez-vous de visiter les bâtiments pour voir qu'ils sont comparables. Si un immeuble a un bien meilleur emplacement, il pourra peut-être vous facturer un loyer plus élevé que vous.
- 5Évaluer l'adéquation du stationnement. Vous voulez être accessible aux personnes qui conduisent. Vérifiez le nombre de places de stationnement fourni avec le bâtiment et s'il y a un parking ou un garage à proximité.
- 6Vérifiez les limites de ce que vous pouvez faire au bâtiment. Parfois, les lois de zonage ou les codes du bâtiment limiteront ce que vous pouvez faire à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment. Trouvez cette information en parlant à la banque et à votre conseil de zonage local.
- Par exemple, certaines entreprises sont limitées dans la signalisation qu'elles peuvent utiliser à l'extérieur du bâtiment. Il est préférable de connaître ces limites avant d'acheter.
Trouvez un courtier en consultant votre répertoire ou en demandant à un autre investisseur qui il a utilisé lors de l'achat d'un bien immobilier commercial. - 7Embaucher des gens pour inspecter le bâtiment. Votre courtier doit faire en sorte que des évaluateurs, des ingénieurs et des analystes environnementaux visitent le bâtiment et vérifient sa solidité. Vous voulez savoir s'il existe des problèmes potentiels, tels qu'un câblage défectueux ou une structure compromise.
- Vous ne pourrez peut-être pas inspecter la propriété tant que vous n'allez pas souscrire à un contrat. Néanmoins, il est important que tous ces experts soient alignés à l'avance, car vous n'obtiendrez pas une longue période de clôture.
- L'inspection est particulièrement importante parce que la plupart des REO sont vendus «tels quels», ce qui signifie que l'acheteur est seul responsable de toutes les réparations.
- 8Demandez à la banque des dossiers financiers. Étant donné que la banque a saisi la propriété, elle pourrait avoir des registres financiers incomplets (ou inexistants) sur la performance du bâtiment. Demandez ce qui est disponible. Votre courtier voudra voir ces informations pour vous aider à calculer votre offre.
Partie 3 sur 3: acheter la propriété
- 1Recrutez de l'aide. Rassemblez une équipe d'experts qui peuvent vous aider à financer et acheter la propriété commerciale. Par exemple, vous devriez probablement embaucher ce qui suit:
- Comptable. Votre comptable vous aidera à évaluer combien votre entreprise peut dépenser pour acheter un immeuble. Ils peuvent également analyser les conséquences fiscales. Demandez à votre courtier immobilier de vous donner une référence. Si vous n'avez pas de courtier immobilier, vous pouvez contacter votre société comptable d'État, que vous pouvez trouver ici: http://aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx.
- Avocat. Un avocat peut négocier avec la banque et examiner tous les documents juridiques. Votre courtier immobilier connaît peut-être quelqu'un avec qui vous pouvez travailler. Si vous n'avez pas de courtier immobilier, obtenez une recommandation du barreau le plus proche.
- Courtier hypothécaire. Votre courtier en hypothèques peut analyser toutes les options de financement disponibles pour trouver le meilleur choix pour vous.
- 2Passez en revue vos antécédents de crédit. Un prêteur veut voir que vous présentez un bon risque de crédit, alors attendez-vous à ce qu'il tire votre historique de crédit personnel. Obtenez votre historique de crédit gratuitement en appelant au 1-877-322-8228 ou en visitant https://annualcreditreport.com/index.action.
- Vérifiez les erreurs dans votre rapport de crédit. Par exemple, les comptes peuvent être répertoriés à tort comme par défaut, ou le solde incorrect est répertorié. Vous pouvez contester les erreurs auprès de l'agence d'évaluation du crédit qui les avait sur le rapport.
- 3Recherche de financement. Travaillez avec votre courtier en hypothèques pour déterminer le montant que vous devez emprunter et où vous pouvez l'obtenir. La banque propriétaire de la propriété pourrait vous proposer de vous financer, ou non. Vous ne devriez pas compter dessus.
- Vous devrez présenter des dossiers financiers détaillés pour garantir un prêt. Travaillez avec votre comptable pour rassembler les informations requises. Vous devez également soumettre votre rapport d'inspection.
- Le bâtiment doit être évalué avant que le prêteur n'accepte de financer le projet. Bien que vous n'ayez pas à engager l'évaluateur, vous devez payer l'évaluation à moins que votre contrat n'indique que le vendeur paiera pour celle-ci. Le prêteur informera un tiers qu'il veut une évaluation sur une certaine propriété, et les évaluateurs peuvent soumissionner pour le travail.
- Les prêteurs préfèrent les propriétés occupées par leur propriétaire, vous avez donc une longueur d'avance si vous avez l'intention d'ouvrir votre entreprise dans l'immeuble.
- 4Demander un prêt. Postulez auprès de nombreuses banques différentes afin de pouvoir comparer les offres et choisir celle qui vous convient le mieux. Vous devrez soumettre des dossiers financiers personnels ainsi que des documents sur le bâtiment: plans d'étage, photos de la propriété, informations sur les loyers, etc.
- Après avoir été approuvé, vous recevrez une feuille de conditions ou une lettre d'intention du prêteur.
- Lorsque vous êtes prêt à accepter une offre, signez la lettre d'intention ou la feuille de conditions.
- Demandez à votre prêteur combien de temps il faudra pour traiter le prêt, car le délai peut varier. Ensuite, indiquez à la banque le temps dont vous avez besoin pour la clôture.
- 5Faites une offre. Asseyez-vous avec votre courtier et évaluez le prix demandé par la banque. Cela semble-t-il trop élevé? Trop bas? S'il est trop bas, il se peut qu'il y ait un problème avec le bâtiment. Votre courtier peut évaluer le marché immobilier environnant pour savoir quel sera le juste prix.
- Vous voudrez peut-être commencer bas dans l'espoir que la banque négociera avec vous. Cependant, chaque banque est différente. Certains ne sont pas intéressés à obtenir moins que le prix le plus élevé, même si le bâtiment a été saisi. Votre meilleur choix pourrait être de commencer par votre meilleure offre.
Les listes indiqueront la taille, le prix et le type de propriété commerciale, comme la vente au détail dans la rue, l'immeuble de bureaux, le résidentiel, etc. - 6Soumettez votre offre. Votre avocat peut rédiger un contrat d'achat et de vente que vous soumettez à la banque. Faites certainement appel à un avocat, car le contrat d'achat et de vente, s'il est accepté, devient un contrat exécutoire. Envoyez-le dès que possible à la banque.
- Incluez une éventualité de faisabilité pour vous donner le temps d'examiner les baux, les dépenses, les revenus, le potentiel du marché et d'autres questions pertinentes avant d'acheter la propriété.
- L'offre doit avoir une date d'expiration fixe, alors déterminez combien de temps vous attendez une contre-offre ou une offre d'acceptation de la banque. Gardez à l'esprit que les banques réagissent rarement rapidement.
- 7Négociez avec la banque. Si la banque rejette votre offre, elle peut présenter une contre-offre. Souvent, ils fournissent également leur propre contrat d'achat et de vente, qui peut ne pas protéger vos droits. Passez en revue avec votre avocat et votre courtier.
- Les banques sont de durs négociateurs, même lorsqu'elles sont motivées à vendre.
- 8Effectuez une recherche de titre. Une compagnie d'assurance titres exécutera un historique complet des titres pour vérifier que le titre est propre et que la banque peut vendre la propriété. Le coût de la recherche de titre sera intégré à vos frais de clôture.
- 9Faites attention aux délais du contrat. Si vous décidez d'annuler le contrat, mais que vous le faites après la date limite d'inspection, vous risquez de perdre l'argent que vous avez déposé, à moins qu'une autre éventualité ne vous protège. Assurez-vous de connaître tous les délais et les éventualités du contrat afin de ne pas perdre d'argent.
- 10Allez à la fermeture. La banque voudra probablement fermer rapidement - dans 45 à 90 jours. Les banques aiment travailler sur leurs propres calendriers et n'auront donc peut-être aucune chance de négocier une clôture plus longue. Lors de la fermeture, vos experts inspecteront le bâtiment. Passez en revue leurs conclusions et décidez si vous souhaitez procéder à l'achat.CONSEIL D'EXPERT
Certaines banques sont disposées à négocier les frais de clôture. Carla Toebe, courtier immobilier, explique: «Vous pouvez demander à réduire les frais de clôture, et la banque peut être d'accord ou non. Gardez à l'esprit, cependant, que demander des concessions peut affaiblir votre offre. Évitez de demander à moins que vous doivent, surtout s'il y a plusieurs offres sur la propriété.
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Questions et réponses
- Quelles conditions sont négociables si vous résidez dans une propriété qui a été vendue à la banque et que vous envisagez de l'acheter?Les banques négocieront avec vous, alors indiquez les conditions pour lesquelles vous souhaitez acheter la propriété si elles vous permettent de l'acheter. Assurez-vous de consulter les professionnels appropriés pour votre protection lors de la rédaction d'un contrat. Il peut être utile de vous faire représenter par un avocat ou un AGENT IMMOBILIER. Certaines banques utiliseront leur propre contrat, mais pas tout le temps.
- Comment acheter une propriété bancaire?Les propriétés appartenant à la banque sont généralement répertoriées auprès d'une société immobilière ou peuvent être situées sur des sites d'enchères ou sur les marches du tribunal de comté lorsqu'elles sont saisies. Ils sont traités différemment selon la propriété. Ils auront généralement leurs propres formulaires qu'ils incluront avec l'offre qui doivent être signés. La plupart des propriétés bancaires sont vendues telles quelles.
- Puis-je financer une maison appartenant à une banque avec une autre banque?Si la maison est éligible au financement, alors oui, les banques qui possèdent un bien immobilier lui permettront dans la plupart des cas d'être financée. En règle générale, si le financement n'est pas autorisé, les informations sur la propriété le divulgueront, mais vérifiez toujours auprès du prêteur que vous souhaitez utiliser avant de faire une offre pour vous assurer que votre prêteur financera sur cette propriété. Toutes les propriétés ne seront pas éligibles à certains types de financement. Une cure de désintoxication ou un prêt d'argent dur peut être nécessaire si la propriété est en mauvais état.
- Que signifie acheter une propriété appartenant à une banque?Une propriété appartenant à une banque fait référence à une propriété qui a été saisie. Le vendeur ou la succession du vendeur n'a pas effectué les paiements hypothécaires comme convenu, de sorte qu'il a été saisi appartient désormais au prêteur ou à la banque. Certaines saisies permettent une période de rachat et la plupart du temps, elles ne vendront pas la propriété pendant cette période. Vous voulez vous assurer d'obtenir un titre clair et de ne pas acheter de propriété pendant la période de rachat, car le vendeur d'origine peut racheter la propriété en payant les arriérés.
- Les banques accepteront-elles une offre avec l'éventualité que nous ayons besoin de voir d'abord un bâtiment précédent?Oui, les banques vous permettront généralement de voir la propriété en premier, sauf si elle enchérit aux enchères. S'il n'est pas répertorié sur le marché libre pour consultation, vous ne pourrez pas le voir avant qu'il ne soit verrouillé. Les ventes aux enchères n'ont généralement pas de contingences, mais vous pouvez généralement obtenir un rapport de titre pour une somme modique avant la vente aux enchères. S'il a déjà été saisi et inscrit auprès d'un agent, vous pourrez demander des imprévus dans la plupart des situations.
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