Comment acheter des propriétés hors marché?
Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, vous avez probablement fait face à la frustration des annonces expirées et obsolètes, en particulier dans un marché à forte demande.
Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, vous avez probablement fait face à la frustration des annonces expirées et obsolètes, en particulier dans un marché à forte demande. Une façon de contourner cette frustration est d'acheter une maison hors marché directement auprès du propriétaire. Le processus peut sembler intimidant, mais vous pouvez toujours obtenir l'aide d'un avocat ou d'un agent immobilier. Cela peut demander un petit effort supplémentaire de votre part, mais cela en vaudra la peine si vous pouvez trouver une maison que vous aimez vraiment.
Partie 1 sur 3: trouver une propriété
- 1Conduisez et cherchez des endroits que vous aimez. Le moyen le plus simple de trouver une propriété hors marché est peut-être de vous rendre dans un quartier où vous voulez vivre et de regarder des maisons. Notez les adresses des maisons qui attirent votre attention afin de pouvoir les regarder de plus près.
- Vous pouvez également parler à vos amis et à votre famille, en particulier s'ils habitent près d'une maison qui vous intéresse. Les propriétaires parlent souvent à leurs voisins et ils ont peut-être entendu quelqu'un dire quelque chose comme «Je vendrais ma maison si on me proposait le bon prix, mais je n'ai pas vraiment envie de le mettre sur le marché."
- Les voisins peuvent également savoir si quelqu'un à proximité parlait récemment de vouloir déménager dans un autre quartier.
- 2Approchez le propriétaire et demandez-lui s'il veut vendre. Si vous voulez évaluer l'intérêt d'un propriétaire à vendre sa maison, frappez à la porte et demandez-lui s'il serait intéressé à vendre. La plupart du temps, on vous dira probablement non, mais cela ne fait pas de mal de demander.
- Si vous voulez être plus formel à ce sujet, envoyez une lettre au propriétaire. Gardez votre lettre brève et indiquez simplement que vous avez vu leur maison et que vous êtes intéressé à l'acheter.
- Vous pouvez également faire savoir au propriétaire que vous êtes intéressé par le quartier en général. Même s'ils ne sont pas disposés à vendre, ils pourront peut-être vous parler d'un voisin dont ils ont entendu dire qu'il envisageait de déménager.
- 3Retrouver le propriétaire d'une maison vacante. Si vous êtes intéressé par une maison qui est manifestement inoccupée, recherchez les actes et les registres de l'impôt foncier pour trouver le propriétaire. Cela peut demander un petit effort supplémentaire, mais les propriétaires de maisons abandonnées sont généralement plus disposés à vendre la propriété.
- Lorsque vous trouvez le propriétaire, envoyez-lui une lettre polie et dites-lui que vous êtes intéressé à acheter la propriété.
- Découvrez depuis combien de temps la maison est inoccupée. Les maisons qui sont vacantes depuis longtemps peuvent être plus coûteuses à rénover et à réparer.
Vous voudrez peut-être économiser sur les commissions en n'ayant pas un agent immobilier pour vous représenter dans l'ensemble de la vente. - 4Parcourez les ventes aux enchères et les archives publiques. Les propriétés appartenant à la banque et les autres propriétés mises aux enchères sont toujours considérées comme «hors marché» dans le sens où elles ne figurent pas sur les principaux services d'annonces immobilières (aux États-Unis, le Multiple Listings Service ou MLS). Ces propriétés peuvent être en difficulté, alors faites des recherches approfondies avant de faire une offre.
- En règle générale, vous pouvez obtenir un meilleur prix de vente pour une maison aux enchères que par d'autres moyens. Cependant, ces maisons sont généralement vendues "en l'état" et peuvent nécessiter beaucoup de travail pour les rendre habitables.
- 5Faites appel à un agent immobilier pour vous aider. De nombreux agents immobiliers connaissent des propriétés qui ne sont pas répertoriées pour une raison ou une autre. Ils peuvent avoir été précédemment cotés puis retirés du marché.
- Les agents immobiliers peuvent également créer un réseau pour vous aider à trouver une propriété que vous souhaitez. Cela peut être particulièrement utile si vous voulez une maison dans un quartier particulier. Un agent immobilier familier avec le quartier peut savoir quels propriétaires sont les plus susceptibles de mordre sur une offre.
- Au Royaume-Uni et dans d'autres pays, ce professionnel de l'immobilier est appelé «agent de recherche de biens». Leur travail consiste à vous trouver une propriété hors marché qui correspond à vos besoins, en fonction des critères que vous fournissez.
- 6Réseau pour trouver des propriétés d'investissement. Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, le réseautage avec des avocats et des agents immobiliers, ainsi qu'avec d'autres investisseurs immobiliers, est un bon moyen de trouver des propriétés hors marché à acheter.
- Les constructeurs et les entrepreneurs ont aussi souvent des informations privilégiées sur les maisons et autres biens à vendre. Par exemple, vous pourriez être en mesure d'obtenir une bonne affaire sur une maison personnalisée que le constructeur n'a pas eu l'argent pour finir.
Partie 2 sur 3: faire une offre
- 1Obtenez des évaluations formelles. Une évaluation professionnelle peut vous donner un aperçu précis de la valeur de la maison, ainsi que des travaux que vous pourriez avoir besoin de faire. Vous et le vendeur voudrez peut-être chacun faire réaliser des évaluations indépendantes.
- Si vous et le propriétaire obtenez chacun des évaluations, vous pouvez arriver à un prix juste en faisant simplement la moyenne des deux chiffres.
- 2Parlez à un agent immobilier. Un agent immobilier aura plus d'informations sur les maisons comparables dans la région qui ont récemment vendu ou sont actuellement sur le marché. Le prix de ces maisons peut vous en dire plus sur la valeur d'une propriété hors marché.
- Vous voudrez peut-être économiser sur les commissions en n'ayant pas un agent immobilier pour vous représenter dans l'ensemble de la vente. Cependant, de nombreux agents immobiliers sont prêts à offrir des conseils sur la valeur d'une propriété pour un montant forfaitaire inférieur, plutôt que de prendre une commission standard.
Un agent immobilier aura plus d'informations sur les maisons comparables dans la région qui ont récemment vendu ou sont actuellement sur le marché. - 3Rédiger une lettre d'intention. Une lettre d'intention est une offre légèrement plus officielle qui met les conditions générales de vente en termes simples. Ce n'est pas un document juridiquement contraignant, mais c'est un moyen de vous assurer que vous et le propriétaire êtes sur la même longueur d'onde.
- Les lettres d'intention sont plus courantes lorsque ni vous ni le propriétaire actuel n'êtes représentés par un agent immobilier.
- À ce stade, vous ou le propriétaire actuel pouvez changer d'avis et vous retirer de l'affaire. Vous ne pouvez pas appliquer une lettre d'intention devant un tribunal, comme vous pourriez le faire avec le contrat d'achat et de vente plus formel.
- 4Obtenez un formulaire d'achat et de vente. Une fois que vous et le propriétaire avez conclu un accord de principe sur la vente et êtes prêts à faire passer la transaction au niveau supérieur, rédigez un contrat d'achat et de vente que vous signerez tous les deux.
- Vous pouvez trouver des formulaires à télécharger en ligne ou les acheter dans les magasins de fournitures de bureau. Assurez-vous que le formulaire que vous utilisez est légalement valide dans votre état.
- Vous voudrez peut-être demander à un avocat spécialisé en immobilier d'examiner votre contrat avant de le signer, juste pour vous assurer que tout a été couvert.
Partie 3 sur 3: clôturer la vente
- 1Trouvez un courtier hypothécaire. Vous aurez probablement besoin de financement avant de pouvoir acheter la propriété. La plupart des courtiers en hypothèques sont prêts à s'occuper de l'achat d'une propriété hors marché, mais vous voudrez peut-être magasiner pour obtenir les meilleurs taux.
- Donnez au courtier hypothécaire une copie de votre convention d'achat et de vente afin qu'il puisse évaluer la transaction.
- Le courtier en hypothèques peut vouloir une évaluation distincte de la maison ou avoir besoin d'informations supplémentaires avant d'accepter de financer la transaction.
- 2Déposez des arrhes. La plupart des acheteurs de propriété déposent de l'argent sur un compte séquestre pour montrer au propriétaire qu'ils envisagent sérieusement d'acheter la maison. Cet argent est détenu par un tiers indépendant (généralement une banque ou un avocat) jusqu'à la clôture.
- Si vous renoncez à l'accord sans éventualité, le propriétaire peut obtenir les arrhes, en fonction de ce qui est indiqué dans votre contrat. Tout argent supplémentaire que vous avez placé sous séquestre (généralement jusqu'au montant de l'acompte) peut vous être restitué si la transaction échoue, à moins que votre contrat n'en dispose autrement.
- Si le propriétaire se retire de la vente, vous récupérerez tout votre argent, y compris vos arrhes.
- 3Obtenez une assurance titres. Une compagnie d'assurance titres effectue une recherche de titre sur la propriété que vous souhaitez acheter et vous assure contre tout vice éventuel du titre. Cela vous protège en vous assurant que quelqu'un d'autre ne peut pas apparaître plus tard et prétendre que la propriété est la leur.
- L'assurance titres est particulièrement importante si vous avez affaire à une propriété abandonnée ou à une maison inoccupée pendant une longue période.
Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, le réseautage avec des avocats et des agents immobiliers, ainsi qu'avec d'autres investisseurs immobiliers, est un bon moyen de trouver des propriétés hors marché à acheter. - 4Terminer les inspections finales. Les inspections identifient les réparations structurelles ainsi que d'autres problèmes qui pourraient nécessiter un entretien plus tard. Ces problèmes peuvent être des défauts structurels qui menacent la sécurité de la propriété, ou ils peuvent être des problèmes relativement mineurs tels qu'une poignée de porte desserrée ou un bouton d'armoire cassé.
- Les agents immobiliers organisent généralement des inspections. Si vous ne travaillez pas avec un agent immobilier, parlez-en à votre prêteur. Ils peuvent avoir un inspecteur qu'ils pourraient recommander.
- 5Renégocier si nécessaire après inspection. Selon le résultat de l'inspection, vous pouvez décider de payer moins cher pour la propriété pour tenir compte des réparations qui doivent être effectuées. Le propriétaire peut également accepter d'effectuer les réparations nécessaires avant la fermeture.
- Si le propriétaire termine les réparations, demandez à l'inspecteur de revenir et de faire une autre inspection pour vous assurer que les réparations ont été effectuées correctement et qu'aucun nouveau problème n'est survenu.
- 6Signez les documents de clôture. Les documents de clôture peuvent inclure plus de 100 pages de documents qui doivent être signés. Engagez un avocat pour terminer la clôture pour vous afin de vous assurer que tous les documents sont en ordre.
- Apportez des documents d'identité et de citoyenneté valides avec vous à la clôture. Vous aurez également besoin d'une preuve d'assurance habitation.
- Transférez tous les fonds nécessaires à la clôture, y compris les frais de clôture, afin qu'ils soient disponibles.
- Relisez votre document final avant de le signer. Assurez-vous que tous les crédits et débits sont répertoriés avec précision et comme convenu, comme l'acompte et les arrhes. Vérifiez que les taxes et les services publics ont été calculés au prorata, que les réparations nécessaires ont été comptabilisées et que toutes les concessions du vendeur sont fournies.
- Les documents de clôture devront également être examinés et approuvés par votre prêteur.
- Les procédures de clôture sont basées sur le processus de finalisation d'une vente immobilière aux États-Unis et peuvent différer dans d'autres pays. Parlez à un avocat spécialisé dans la propriété ou à un agent immobilier agréé près de chez vous.
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