Comment faire une demande de vente à découvert?
Habituellement, ils vous demanderont de compléter un package de vente à découvert, qui est comme un processus de demande pour la vente à découvert.
La vente à découvert d'une maison, c'est la vente d'une maison à un prix inférieur à la valeur de l'hypothèque. Dans certaines circonstances, un prêteur vous permettra de poursuivre une vente à découvert, mais ce n'est pas typique. Le prêteur doit être convaincu que vous éprouvez des difficultés financières excessives et que vous pourriez vendre à découvert la maison pour plus que ce qu'il pourrait obtenir lors d'une vente aux enchères de forclusion. Bien que certains prêteurs individuels puissent regarder plus favorablement une vente à découvert qu'une saisie, la transaction endommagera votre crédit et vous exposera à des impôts sur le revenu plus élevés. Une vente à découvert n'est pas un effort à prendre à la légère.
Partie 1 sur 3: demande de vente à découvert
- 1Documentez votre incapacité à rembourser l'hypothèque. Afin d'accepter de prendre une perte sur une vente à découvert, le titulaire du privilège doit être convaincu qu'il n'y a pas d'autres alternatives viables pour le propriétaire. Rassemblez des documents indiquant vos revenus, vos actifs et votre situation professionnelle au cours des derniers mois ou années. Ces informations seront ensuite utilisées comme support pour vos réclamations dans la lettre de difficultés. Par exemple, vous pouvez rassembler des documents tels que:
- Les talons de paie récents.
- Déclarations fiscales.
- Une feuille de calcul montrant les revenus et dépenses mensuels.
- Relevés de compte bancaire.
- 2Déterminez la valeur marchande de votre maison. La vente à découvert de votre maison peut être une proposition risquée pour vous et votre prêteur. Par conséquent, découvrez la valeur de la maison avant même de vous approcher de la banque. Si vous constatez que la valeur est inférieure à l'hypothèque, connaître le montant exact peut améliorer votre position de négociation plus tard. Utilisez les outils suivants pour connaître la valeur de votre maison:
- Comparez la valeur de votre prêt hypothécaire aux prix de vente de maisons similaires dans votre région qui ont été vendues récemment. Recherchez cette information dans des endroits comme Realtor.com, Zillow et Trulia.
- Un évaluateur agréé effectuera une inspection détaillée de votre maison, résultant en une évaluation plus exacte. Contactez votre banque pour obtenir une liste d'évaluateurs réputés dans votre région.
- Les agents immobiliers utilisent leur expérience et leurs comparaisons avec d'autres maisons de votre quartier pour définir une valeur. Il s'appellera un avis sur le prix du courtier (BPO). Pensez-y comme un terrain d'entente entre un évaluateur et Zillow.
- 3Estimez la perte pour le titulaire du privilège. Rassemblez votre (vos) dernier (s) relevé (s) de prêt, prenez la valeur de ce qui est dû sur votre prêt hypothécaire et soustrayez ce montant de la valeur de votre maison.
- Si vous avez fait évaluer votre maison à partir de plusieurs sources, utilisez une fourchette de valeurs marchandes, car la banque fera sa propre évaluation.
- Les détenteurs de privilèges acceptent les ventes à découvert car ils croient que le propriétaire de la maison pourrait obtenir un meilleur prix et évite à la banque d'avoir à faire appel à ses propres employés.
Le prêteur s'efforcera de vérifier toutes les informations contenues dans le paquet de vente à découvert, en examinant en particulier la lettre de difficultés. - 4Écrivez la lettre de difficultés. Bien que vous souhaitiez que la lettre de difficultés suscite de la sympathie et soit convaincante, c'est avant tout un document financier. Cela ne devrait pas se lire comme un mémoire. Assurez-vous qu'il comprend:
- Votre nom, l'adresse de la propriété et le numéro de prêt hypothécaire.
- Les difficultés financières elles- mêmes. La plupart des prêteurs voudront voir une sorte de changement dans votre statut. Des facteurs tels que les urgences médicales, les maladies à long terme, la perte d'emploi, le divorce ou le décès d'un partenaire, ou un taux d'intérêt en flèche.
- Enfin, la lettre de difficultés devrait demander une libération complète de la dette hypothécaire. À moins qu'ils n'acceptent le produit de la vente comme satisfaction de la dette, vous pouvez toujours être tenu responsable du reste, un «jugement de carence».
- N'oubliez pas qu'il existe toujours une possibilité de faillite personnelle si la vente à découvert ou une modification de prêt n'est pas acceptable. Cependant, les prêteurs préfèrent éviter le processus de faillite si possible.
- 5Contactez votre prêteur. Une fois que vous avez rédigé votre lettre de difficultés, contactez le service d'atténuation des pertes de votre banque. Alors que les grandes lignes d'une vente à découvert sont similaires dans tous les établissements de crédit, chaque banque a son propre ensemble de procédures en place pour examiner les demandes de vente à découvert.
- Certains prêteurs n'envisageront pas une vente à découvert tant que vous n'aurez pas un acheteur potentiel, mais ceux-ci sont minoritaires. Habituellement, ils vous demanderont de compléter un package de vente à découvert, qui est comme un processus de demande pour la vente à découvert.
- 6Rassemblez les informations pour compléter le package de vente à découvert. Le package de vente à découvert dresse un portrait détaillé de votre situation financière personnelle. Le prêteur souhaite obtenir ces informations pour déterminer si votre situation est susceptible de s'améliorer à l'avenir et si la vente à découvert pourrait les aider. Rassemblez les éléments suivants:
- La valeur actuelle de la maison (avec votre évaluation écrite) et la différence entre la valeur et ce que vous devez.
- Déclarations fiscales et W-2 remontant à deux ans.
- Deux ou trois mois de talons de paie, accompagnés de relevés bancaires pour la même période.
- Factures d'impôt foncier.
- Toutes les informations que vous pouvez avoir sur tout actif ou passif supplémentaire. Si vous avez des bateaux, des comptes de retraite, des prêts automobiles, etc., vous devez les divulguer.
- La lettre de difficultés. Étant donné que la vente à découvert est accordée à la discrétion du prêteur, ils veulent des raisons impérieuses de l'autoriser.
- 7Attendez la réponse du prêteur. Le prêteur s'efforcera de vérifier toutes les informations contenues dans le paquet de vente à découvert, en examinant en particulier la lettre de difficultés. Une fois que cela a été vérifié, ils détermineront le montant le moins élevé qu'ils peuvent accepter pour la propriété, mais ils garderont ce numéro confidentiel. S'ils pensent que vous pouvez vendre la maison au-dessus de leur prix de vente minimum requis, ils autoriseront très probablement la vente à découvert.
Partie 2 sur 3: conclure la vente
- 1Employez un avocat. Une fois que le prêteur a accepté une vente à découvert, vous aurez besoin d'un avocat pour protéger vos droits et vous assurer que toutes les procédures sont correctement suivies. Cela permet également au prêteur de savoir que la faillite demeure une possibilité si certaines conditions, comme une carence, se présentent. Effectuez une recherche en ligne pour trouver un avocat immobilier bien évalué et expérimenté dans votre région.
Si votre banque accepte la vente à découvert, elle va insister pour que vous utilisiez un agent immobilier pour commercialiser la propriété - non à vendre par le propriétaire. - 2Trouvez un agent immobilier. Si votre banque accepte la vente à découvert, elle va insister pour que vous utilisiez un agent immobilier pour commercialiser la propriété - non à vendre par le propriétaire. Sélectionnez un agent immobilier qui peut commercialiser votre maison de manière agressive, qui connaît le processus de vente à découvert et qui a fait ses preuves en matière de succès.
- Votre prêteur voudra une copie d'un accord d'inscription signé et rempli entre l'acheteur et l'agent immobilier.
- Bien que votre banque suspende le processus de saisie pendant que vous essayez de conclure la vente à découvert, elle ne tardera pas indéfiniment (le délai est généralement de 120 jours). C'est pourquoi il est important de fixer un prix compétitif et un marché agressif.
- 3Négociez avec l'acheteur. Une fois que vous avez la permission de vendre la maison à découvert, le processus de vente est similaire à une vente conventionnelle. Cependant, les négociations de vente à découvert exigent un équilibre plus fin.
- Vous devez être conscient de la nécessité d'obtenir le prix le plus élevé possible, en équilibrant cela contre la montre qui retarde la procédure de saisie. Plus le prix est élevé, plus la banque a de chances de l'accepter.
- Recevez toutes les offres sérieuses par écrit. Cela vous aide à maintenir les acheteurs potentiels à un rythme approprié, cela vous aide à déterminer ce que la banque pourrait être prête à accepter et cela indique à la banque que vous faites tout votre possible pour vendre la maison.
- 4Tenez la banque au courant de toutes les offres. Vous ne savez jamais exactement ce que la banque sera prête à accepter - rappelez-vous, ils gardent leur prix minimum confidentiel. Ils ont leurs propres considérations et ils peuvent accepter quelque chose de bien inférieur ou supérieur à ce que vous auriez prévu.
- Si la banque accepte l'offre, obtenez son acceptation par écrit, attendez que le financement de l'acheteur arrive et concluez la transaction.
- 5Assurez-vous d'obtenir une déclaration de règlement du prêteur. Un relevé de règlement n'est qu'une confirmation écrite de l'acceptation par la banque de la modification du prêt. Il déclare que vous avez satisfait aux conditions de l'hypothèque et que vous êtes libéré de toute autre obligation y afférente.
- La vente ne doit inclure aucune responsabilité personnelle pour les frais de vente et une décharge complète de responsabilité. Demandez à votre avocat d'examiner le règlement avant de signer.
- 6Recourir à l'acte au lieu de la forclusion. Si la banque ne reçoit aucune offre satisfaisante, vous courez le risque qu'elle recommence à saisir. Si cela se produit, voyez si la banque acceptera simplement l'acte à la maison - l'acte tenant lieu de forclusion. Cela affectera négativement votre crédit, mais pas dans la même mesure qu'une forclusion le fera.
Alors que les grandes lignes d'une vente à découvert sont similaires dans tous les établissements de crédit, chaque banque a son propre ensemble de procédures en place pour examiner les demandes de vente à découvert.
Partie 3 sur 3: se préparer aux conséquences d'une vente à découvert
- 1Ne vendez pas votre maison à un «déficit». Le déficit est la différence entre le prix de la vente et la valeur de votre hypothèque. La raison pour laquelle il est si important de préciser explicitement que la vente à découvert annule la dette hypothécaire totale est que la banque peut autrement vous tenir responsable de l'insuffisance.
- Si le montant de l'insuffisance est important et que la banque vous tient responsable, vous auriez peut-être mieux fait de leur offrir l'acte ou de déclarer faillite.
- 2Calculez les impôts sur le revenu dus sur la dette annulée. Dans certaines circonstances, le montant pardonné dans l'insuffisance est considéré comme un revenu par l'IRS, ajoutant l'insulte à la blessure. Si vous étiez en bonne santé financière, vous n'auriez pas à vendre la maison à découvert pour commencer par payer des impôts supplémentaires, c'est comme faire deux pas en avant, un pas en arrière.
- Le déficit est considéré comme un revenu par l'IRS, tandis que la perte en capital sur la maison est une perte en capital, il peut donc y avoir des impôts dus.
- 3Attendez-vous à ce que la vente à découvert ait un impact sur votre pointage de crédit. Alors que de nombreux prêteurs individuels peuvent considérer une vente à découvert comme supérieure à une forclusion, ils ont un effet égal sur votre score FICO - et c'est selon la société qui a inventé les scores FICO, Fair Isaac. Les créances irrécouvrables tombent de votre rapport de crédit après 7 ans et les faillites après 10 ans.
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