Comment obtenir un prêt immobilier?

Avec un prêt hypothécaire conventionnel, une mise de fonds d'au moins 20% du prix de vente vous permettra d'éviter de souscrire une assurance hypothécaire privée, aussi appelée assurance hypothécaire prêteur.

Un prêt hypothécaire est probablement la dette la plus importante que vous contracterez jamais, il est donc important de choisir un prêteur approprié lorsque vous en faites la demande. Il y a un certain nombre de facteurs qu'un prêteur prendra en considération lorsqu'il décidera de financer ou non l'achat d'une maison. Certains de ces facteurs concernent vos actifs, vos revenus, votre crédit et vos dettes, tandis que d'autres concernent la valeur et l'état de la propriété que vous espérez acheter. Vous aussi, vous devez tenir compte de diverses questions lorsque vous choisissez un prêteur avec qui travailler, comme les frais de prêt, les taux de commission et la façon dont le prêteur vous traite. L'achat d'une maison peut être une entreprise importante, mais avec une bonne préparation, vous pouvez vous assurer que vous ne regretterez pas votre décision ou votre investissement. Cet article peut aider n'importe qui n'importe où à trouver un prêt hypothécaire, mais il est écrit spécifiquement pour les acheteurs de maison aux États-Unis.

Partie 1 sur 4: préparation de la demande de prêt immobilier

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Estimez votre capacité de paiement à domicile. Pour faire une demande de prêt hypothécaire, vous devez d'abord déterminer la mensualité que vous pouvez vous permettre. Faites un inventaire de toutes vos dépenses mensuelles et comparez-le à votre revenu mensuel. Utilisez ces chiffres pour établir un budget qui laisse de la place pour un versement hypothécaire mensuel.
- N'oubliez pas de prendre en compte tous les coûts liés à l'accession à la propriété, y compris les assurances, les taxes et l'entretien. Vous devriez également considérer le coût de tout nouveau mobilier que vous pourriez souhaiter pour votre nouvelle maison.
- Voir combien vous pouvez vous permettre par mois vous aidera à déterminer la fourchette de prix de votre nouvelle maison.
- Vous pouvez utiliser une calculatrice hypothécaire pour déterminer combien vous pouvez payer pour une maison en fonction du paiement mensuel que vous pouvez vous permettre.
- En déterminant quelles sont vos dépenses sortantes, vous pouvez commencer à établir un budget de fonctionnement.
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Calculez votre capacité d'acompte. L'acompte standard requis lors de l'achat d'une maison est de 20% du prix de vente. Cela signifie que vous auriez besoin d'avoir 44800€ en main pour l'acompte sur une maison de 224000€. Certaines banques sont prêtes à travailler avec vous sur le montant que vous devrez déposer, mais plus vous vous rapprochez de la barre des 20%, meilleures sont vos chances d'être approuvé.
- Avec un prêt hypothécaire conventionnel, une mise de fonds d'au moins 20% du prix de vente vous permettra d'éviter de souscrire une assurance hypothécaire privée, aussi appelée assurance prêt hypothécaire. (Cette assurance sert uniquement à protéger le prêteur.)
- Vous pouvez utiliser votre épargne ou vos investissements pour couvrir l'acompte, y compris les 401 (k) et les IRA. Alternativement, vous pouvez vendre des biens de valeur comme des antiquités, des bijoux ou des véhicules supplémentaires pour obtenir de l'argent.
- Vous pouvez également être admissible à des programmes d'État qui peuvent réduire l'acompte requis, en particulier si vous êtes un ancien combattant ou si vous êtes admissible à une aide à l'achat d'une maison à faible revenu. Enquêtez sur ces programmes en recherchant en ligne les programmes d'aide aux acheteurs de maison dans votre région.
- Vous devrez également mettre de l'argent de côté pour d'autres dépenses telles que les frais de clôture et de déménagement. Les frais de clôture sont des frais associés à la finalisation de l'hypothèque. Ils comprennent le coût d'obtention de votre rapport de crédit, ainsi que les honoraires d'avocat, les frais de souscription et les frais d'enregistrement payés à une administration locale pour l'enregistrement de la vente.
- Les frais de clôture sont généralement compris entre 2% et 5% du prix de vente de la maison, ce qui signifie qu'ils pourraient être de 4480€ à 11200€ sur une maison à 224000€.
- Les frais de déménagement varient considérablement en fonction de la quantité et de la distance à laquelle vous déménagez.
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Confirmez votre pointage de crédit. Il est important d'être pleinement conscient de votre pointage de crédit et des éléments de celui-ci qui sont importants pour les prêteurs. Il existe un certain nombre de moyens gratuits pour accéder à votre pointage de crédit, ou vous pouvez choisir de payer un service de surveillance du crédit pour vous en fournir une copie. La plupart des prêteurs n'approuveront pas une demande de prêt hypothécaire pour une personne dont la cote de crédit est inférieure à 580.
- Il existe un certain nombre de sites Web où vous pouvez obtenir une copie gratuite de votre rapport de crédit.
- Utilisez votre rapport de crédit pour identifier les informations négatives que vous devrez peut-être expliquer à un prêteur, telles que des paiements en retard ou manqués ou des prêts en souffrance.
- Lorsque vous examinez votre rapport de crédit, recherchez les éléments qui ne sont pas exacts ou ne devraient pas du tout figurer sur votre rapport de crédit. Vous pouvez contacter les bureaux de crédit pour contester des informations inexactes et finalement les faire supprimer de votre rapport de crédit.
- La suppression des informations inexactes et négatives augmentera votre pointage de crédit et améliorera vos chances d'être approuvé pour un prêt hypothécaire.
- Vous pouvez soumettre une lettre de contestation qui identifie les informations erronées au bureau de crédit pour qu'elles soient supprimées de votre rapport de crédit.
- Si nécessaire, vous pouvez utiliser un certain nombre de stratégies pour réparer le crédit endommagé. Voir comment réparer votre crédit pour plus d'informations.
Au lieu de faire appel à un courtier en hypothèques, vous voudrez peut-être vous adresser directement à un prêteur pour demander un prêt hypothécaire.
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Passez en revue les différents programmes et exigences pour les prêts hypothécaires. Les acheteurs de maison disposent généralement d'une variété d'options lorsqu'il s'agit de choisir un prêt hypothécaire. De nombreux emprunteurs peuvent prétendre à un prêt immobilier conventionnel fourni par une banque ou une coopérative de crédit. Un tel prêt n'est pas assuré ou garanti par le gouvernement et nécessitera un bon crédit et un acompte de 20 pour cent. Les emprunteurs qui ne peuvent prétendre à un prêt conventionnel ont d'autres options:
- Prêts VA. Ceux-ci sont garantis par le ministère des Anciens Combattants pour les anciens combattants et leurs familles. Les prêts VA permettent aux emprunteurs de financer le coût total de la maison, ce qui signifie qu'aucun acompte n'est requis.
- Prêts FHA. La Federal Housing Administration propose un programme similaire. Les prêts FHA sont garantis par le gouvernement et offrent des acomptes aussi bas que 3,5%. Cependant, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avec ce type de prêt.
- Une autre option consiste à obtenir un prêt hypothécaire par l'intermédiaire du vendeur de la propriété. Cette stratégie, appelée financement propriétaire, permet de rembourser directement le vendeur du logement. Cependant, tous les vendeurs ne seront pas prêts à le faire.
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Comprendre les types de prêts hypothécaires. Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, chacun avec ses propres options. Les deux types de prêts hypothécaires les plus courants dont vous entendrez parler sont les prêts hypothécaires à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont similaires aux prêts que vous avez peut-être contractés dans le passé pour des choses comme une voiture: ils comprennent un paiement fixe pour une durée déterminée. Une fois ces paiements effectués, la maison est remboursée. Les prêts hypothécaires à taux variable, en revanche, comportent généralement des versements initiaux inférieurs qui peuvent être augmentés après un certain temps.
- Vous trouverez peut-être plus facile de vous qualifier pour un prêt hypothécaire à taux variable en raison du coût mensuel initial moins élevé. Vous devriez cependant envisager la possibilité d'augmenter les paiements pendant la durée du prêt en raison de ce taux d'intérêt variable. (Le taux pourrait également baisser.)
- Les prêts hypothécaires à taux fixe coûtent souvent plus cher par mois au début, mais sont plus simples à comprendre et leurs mensualités ne changeront jamais.
- Il existe un type de prêt qui combine ces deux éléments. Un exemple est un ARM du Trésor (hypothèque à taux ajustable), qui a un taux fixe pour une durée déterminée, suivi d'un taux variable qui est ajusté chaque année.
- Les prêts hypothécaires varieront également dans leurs termes (durées). Les deux termes les plus courants sont 15 et 30 ans.
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Déterminer les limites d'achat d'une maison. Diverses composantes de votre prêt hypothécaire auront une incidence sur le montant d'un prêt immobilier que vous pouvez vous permettre. Par exemple, faire un acompte substantiel réduira le montant que vous financez, réduisant ainsi votre mensualité (en supposant les mêmes conditions de prêt sinon). Vous pouvez également réduire vos mensualités en allongeant la durée de votre prêt (de 15 à 30 ans par exemple). En outre, d'autres coûts comme l'assurance habitation et les impôts fonciers doivent être pris en compte lors du calcul du montant que vous pouvez vous permettre de payer chaque mois.
- Calculez vos versements hypothécaires prévus en fonction d'autres informations d'achat en utilisant un calculateur de versements hypothécaires en ligne. Ceux-ci peuvent être trouvés en entrant «calculateur de paiement hypothécaire» dans un moteur de recherche.
- Alternativement, vous pouvez calculer un versement hypothécaire à la main en utilisant les stratégies décrites dans Comment calculer les versements hypothécaires.

Partie 2 sur 4: choisir un prêteur hypothécaire

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Confirmez votre admissibilité au prêt hypothécaire. Vérifiez en ligne pour voir les qualifications requises par le type de financement spécifique pour lequel vous postulez. Cela inclut les prêts VA, FHA ou conventionnels. Assurez-vous d’être admissible en tenant compte de votre revenu, de votre cote de crédit, du prix de votre maison et d’autres facteurs. Si vous n'êtes pas sûr d'être admissible à un prêt, contactez le prêteur ou l'organisme parrain (FHA ou VA) pour parler à un représentant et vérifiez vos qualifications.
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Décidez si vous souhaitez faire appel à un courtier en hypothèques. Un courtier hypothécaire sert d'intermédiaire entre vous et les établissements de crédit. Les courtiers en hypothèques travaillent directement avec vous et les prêteurs pour vous aider à vous qualifier pour un prêt hypothécaire et à trouver celui qui vous convient. Un courtier hypothécaire peut vous aider à faciliter le processus de demande de prêt hypothécaire. Au lieu de faire appel à un courtier en hypothèques, vous voudrez peut-être vous adresser directement à un prêteur pour demander un prêt hypothécaire. Tout en évitant les frais de courtier, cette méthode demandera plus d'efforts de votre part: ce sera à vous de magasiner pour les prêteurs et de comparer leurs frais et taux d'intérêt.
- Un courtier en hypothèques recueillera auprès de vous tous les mêmes documents qu'un prêteur demanderait lors de votre demande de prêt hypothécaire.
- N'oubliez pas que les courtiers en hypothèques sont payés pour leurs services, ce qui peut entraîner une augmentation des coûts pour vous. Parfois, les courtiers reçoivent une commission de l'établissement de crédit. D'autres fois, ils facturent les frais d'origine du prêt à l'emprunteur.
- Il existe de nombreux prêteurs parmi lesquels vous pouvez choisir lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, et chacun inclura ses propres conditions dans le contrat de prêt. Il est important d'examiner attentivement vos options au moment de choisir un établissement de crédit, car un prêt hypothécaire est un investissement à long terme.
- Un prêteur peut être plus tolérant qu'un autre lorsque vous demandez un prêt. Les coopératives de crédit sont parfois plus indulgentes que les banques commerciales en ce qui concerne les cotes de crédit inférieures.
- Faites une courte liste de prêteurs potentiels auprès desquels vous pourriez demander un prêt hypothécaire. Réduisez ensuite votre liste au fur et à mesure que vous éliminez les options.
- Vous pourrez peut-être voir si vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur spécifique en utilisant sa demande en ligne. Il s'agit d'un moyen simple d'affiner vos options de prêteur.
Calculez vos versements hypothécaires prévus en fonction d'autres informations d'achat en utilisant un calculateur de versements hypothécaires en ligne.
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Examinez les scores de satisfaction des prêteurs. Une autre excellente façon d'éliminer certains prêteurs de votre liste est de les rechercher en ligne. Recherchez des sites d'examen indépendants où les clients précédents racontent leurs expériences avec un prêteur particulier. Vous pouvez également vérifier auprès du Better Business Bureau en ligne si des plaintes formelles ont été déposées contre les établissements de crédit que vous envisagez.
- Accédez au Better Business Bureau en ligne à l'adresse http://BBB.org.
- Vous pouvez trouver des critiques de prêteurs sur LendingTree.com et ConsumerAffairs.com.
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Confirmez votre choix de prêteur. Lorsque vous recherchez vos options de prêteur, il est important que vous ayez l'impression que le prêteur avec lequel vous travaillez s'engage à travailler avec vous et à vous mettre à l'aise avec le processus. Faites attention à la façon dont les représentants du prêteur vous traitent et répondent à vos questions.
- Recevez-vous une réponse rapide lorsque vous appelez ou envoyez un e-mail avec des questions?
- Sont-ils heureux de répondre à vos questions sur le processus et sur ce qu'ils peuvent vous offrir?
- Assurez-vous que vous êtes à l'aise avec le prêteur avec lequel vous faites affaire. Sinon, ce prêteur peut ne pas vous convenir.
- Éloignez-vous si vous n'êtes pas satisfait du service initial qui vous a été fourni. Un service médiocre pourrait s'aggraver avec le temps.

Partie 3 sur 4: évaluer vos options

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Apprenez la différence entre «préqualifié» et «pré-approuvé». Lors d'une demande de prêt hypothécaire, certains prêteurs peuvent vous proposer de vous pré-qualifier ou de vous pré-approuver pour un prêt hypothécaire. Il est important que vous compreniez la distinction entre les deux et ce qu'ils signifient pour vos chances d'acheter une maison. La pré-qualification peut vous aider à comprendre combien vous pouvez vous permettre et peut vous aider à choisir les maisons à considérer. En fin de compte, cependant, la pré-qualification n'ajoute pas grand-chose au processus. En revanche, être pré-approuvé peut démontrer à toutes les personnes concernées que vous envisagez sérieusement d'acheter une maison et ajouter du poids à votre offre.
- Être pré-qualifié signifie qu'un prêteur a discuté de votre situation financière, de votre crédit et de vos revenus et a déterminé que vous êtes qualifié pour un niveau d'hypothèque indiqué dans la lettre de qualification.
- Être pré-approuvé signifie que le prêteur a réellement examiné votre crédit et confirmé vos informations financières. Une pré-approbation est la plus importante des deux étapes, car elle est étayée par des preuves documentées.
- Être pré-qualifié ne garantit pas que vous serez approuvé pour un prêt hypothécaire. Être pré-approuvé n'est pas non plus une garantie, mais est généralement considéré comme indiquant une forte probabilité que le demandeur soit approuvé.
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Identifiez les frais supplémentaires et les pénalités de remboursement anticipé. Il existe un certain nombre de frais possibles associés aux prêts hypothécaires, il est donc important que vous en discutiez avec un prêteur avant de demander un prêt hypothécaire. Assurez-vous de bien comprendre les frais et les dépenses supplémentaires que vous devrez couvrir dans le cadre du processus hypothécaire avec chaque prêteur.
- Demandez une estimation écrite de vos coûts qui comprend une ventilation de toutes les dépenses et frais associés.
- Posez des questions sur les frais que vous ne comprenez pas complètement. C'est votre argent. N'hésitez pas à demander.
- Les prêteurs peuvent également facturer des «points» sur votre prêt hypothécaire. Un point est égal à 1% du montant du prêt hypothécaire. En revanche, des points «discount» pourraient être proposés, ce qui est l'occasion de réduire les intérêts payés sur le prêt en le remboursant par anticipation sous forme de points.
- Un prêteur peut facturer des «points de frais d'origine», qui sont des frais vagues mais qui augmentent les bénéfices et qui s'ajoutent au coût de votre prêt.
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Négociez où vous le pouvez. Les différents coûts associés à l'achat d'une maison sont divisés en deux catégories: les coûts réels et les coûts négociables. Les coûts «réels» ne sont pas négociables et ne peuvent être ajustés, tandis que vous pourrez peut-être négocier les coûts restants. Comprendre les différences entre les deux peut vous aider à aborder la discussion en étant bien armé pour limiter les dépenses supplémentaires liées au processus d'achat d'une maison.
- Des exemples de coûts réels sont: les dépenses associées à l'obtention de vos rapports de crédit, à l'inspection de la maison et à l'évaluation de la propriété.
- Les coûts négociables comprennent la commission que le prêteur vous facture pour son travail. Les prêteurs reçoivent généralement une commission comprise entre 1% et 2% du prix de la maison, mais une commission allant jusqu'à 4% n'est pas inconnue. Ce coût est cependant entièrement négociable. Il est préférable de discuter de cette commission avec le prêteur bien avant le jour de la clôture de l'entiercement.
Alternativement, vous pouvez calculer un versement hypothécaire à la main en utilisant les stratégies décrites dans Comment calculer les versements hypothécaires.
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Analysez les offres publiées par les prêteurs. La meilleure façon d'obtenir un bon taux hypothécaire est de présenter un bon historique de crédit. De plus, vous voudrez faire quelques recherches pour trouver le(s) meilleur(s) tarif(s) disponible(s). Votre taux d'intérêt détermine le montant des intérêts que vous paierez sur la durée du prêt. Un taux d'intérêt plus bas réduira vos paiements mensuels et le montant total que vous payez pour la maison. Comparez les taux d'intérêt offerts par plusieurs prêteurs et envisagez les programmes spéciaux auxquels vous pourriez être admissible.
- Vous pouvez suivre les taux hypothécaires actuels en ligne de différents prêteurs de votre région sur des sites Web comme BankRate.com. Pour consulter les taux actuels, rendez-vous sur http://bankrate.com/funnel/mortgages/
- Envoyez vos documents au prêteur dès que possible lorsque vous trouvez un taux qui vous convient. Les tarifs peuvent changer du jour au lendemain.
- Renseignez-vous auprès de votre banque ou coopérative de crédit sur les incitations ou les programmes hypothécaires spéciaux qu'ils offrent aux clients existants.
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Sélectionnez un prêteur. Après avoir recherché vos options de prêt et vous être assuré que toutes vos questions ont trouvé une réponse, comparez les prêteurs que vous n'avez pas éliminés et choisissez celui qui vous convient le mieux. Vous devez vous sentir à l'aise de travailler avec le prêteur que vous choisissez et vous devez être sûr qu'il peut vous aider à naviguer dans le processus hypothécaire.
- N'oubliez pas que les prêts hypothécaires peuvent durer des décennies, il est donc important de choisir un prêteur avec lequel vous pouvez travailler.
- Le prêteur que vous choisissez doit être disposé à vous fournir des conseils sur la façon d'améliorer votre crédit et d'être approuvé tout au long du processus de demande.

Partie 4 sur 4: demander un prêt hypothécaire

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Rassemblez toute la documentation nécessaire. Il y a un certain nombre de documents que vous devrez rassembler lors de la préparation d'une demande de prêt hypothécaire. Certains documents servent de preuve d'emploi, certains sont une preuve de vos revenus et d'autres témoignent de votre niveau d'endettement. Rassembler ces documents à l'avance rendra le processus de demande plus rapide et plus fluide. Rassemblez les documents suivants:
- Les talons de paie des derniers mois
- W-2 des deux dernières années
- Documents relatifs aux dettes à long terme comme les prêts automobiles ou étudiants
- Relevés bancaires des derniers mois
- Preuve de tout autre revenu
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Remplissez la demande. Une fois que vous avez choisi un prêteur, vous devrez remplir sa demande de prêt hypothécaire. Le prêteur peut vous aider à remplir les formulaires. Vous devrez fournir des informations concernant votre identité, vos finances et vos dettes dans le cadre de la demande. L'application peut être assez longue. Il comprendra des informations sur la maison que vous essayez d'acheter et les conditions du prêt.
- Fournissez au prêteur les documents que vous avez réunis pour appuyer votre demande.
- Il est possible que le prêteur demande également d'autres documents. Par example:
  - Vous devrez fournir une preuve de vos revenus et de vos actifs.
  - Vous devrez probablement fournir des informations concernant vos impôts.
  - Vous devrez fournir des documents relatifs aux dettes impayées et être en mesure d'en parler si on vous le demande.
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Faites faire une inspection de la maison que vous espérez acheter. La plupart des prêteurs exigent qu'une inspection soit effectuée par un inspecteur en bâtiment qualifié avant d'approuver une demande de prêt hypothécaire. Les inspecteurs en bâtiment recherchent des signes de dommages structurels à la maison et identifient les éléments qui peuvent avoir besoin d'être réparés avant de financer l'achat de votre maison.
- Si des dommages sont identifiés, ils devront probablement être réparés avant qu'un prêteur n'approuve votre demande.
- Vous pouvez utiliser les informations fournies par l'inspection pour renégocier le prix de la maison si vous devez payer des réparations.
Un courtier hypothécaire peut vous aider à faciliter le processus de demande de prêt hypothécaire.
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Attendez que l'évaluation soit terminée. Le prêteur fera probablement en sorte que la maison que vous avez l'intention d'acheter soit évaluée de façon indépendante afin de déterminer sa valeur. Le prêteur comparera ensuite la valeur estimative de la maison avec le prix de vente et déterminera s'il est prêt à financer l'achat à ce prix.
- L'évaluation vise à s'assurer que vous payez un prix équitable pour la maison.
- La banque veut également s'assurer que le prix est juste en cas de défaut de paiement de l'hypothèque.
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Examinez l'estimation du prêt. Après avoir soumis votre demande, si le prêteur décide de vous accorder un prêt, vous recevrez une lettre contenant une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables. Ce document vous fournira les coûts estimatifs associés à votre prêt hypothécaire, y compris tous les frais et frais de clôture. Il vous montrera quels seront vos coûts mensuels prévus pour rembourser le prêt hypothécaire. Cela vous donne l'occasion d'examiner le coût global de votre achat de maison.
- La première page de l'estimation du prêt comprend les conditions du prêt, le paiement mensuel et les liquidités nécessaires à la clôture.
- La deuxième page de l'estimation du prêt comprend tous les détails de vos frais de clôture.
- La troisième page comprendra toute information supplémentaire relative à votre demande de prêt et à son remboursement.
- Si le prêteur approuve votre demande de prêt hypothécaire, il vous enverra une lettre d'engagement qui indiquera une grande partie des mêmes informations financières que celles estimées dans l'estimation du prêt.
- Cette lettre vous fournira les détails concrets concernant le montant qui vous est prêté, les modalités de remboursement et les intérêts qui vous seront facturés sur le prêt.
- Examinez attentivement la lettre d'engagement et posez des questions sur tout ce qui ne vous semble pas correct ou dont vous n'êtes pas sûr.
- Signez la lettre d'engagement et retournez-la au prêteur.

Lisez aussi: Comment se relever d'une faillite?

Comment obtenir un prêt immobilier?

Pas

Partie 1 sur 4: préparation de la demande de prêt immobilier

Partie 2 sur 4: choisir un prêteur hypothécaire

Partie 3 sur 4: évaluer vos options

Partie 4 sur 4: demander un prêt hypothécaire

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