Comment éviter l'assurance prêt immobilier?
Vous pourriez être en mesure d'éviter l'assurance hypothécaire en utilisant une deuxième hypothèque pour effectuer une mise de fonds plus importante sur votre maison.
En règle générale, si vous achetez une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 pour cent de la valeur de la maison, ou si vous refinancez avec moins de 20 pour cent des capitaux propres, le prêteur vous demandera de souscrire une assurance hypothécaire privée, ou PMI, qui protège le prêteur dans le cas où vous ne parvenez pas à effectuer vos versements hypothécaires. Le PMI est cher, et une fois que vous commencez à le payer, vous ne pouvez pas l'annuler tant que le solde de votre prêt n'est pas égal ou inférieur à 80% de la valeur de la maison. De plus, les modifications apportées aux règles de l'IRS signifient qu'à partir de 2013, vous ne pouvez plus déduire les primes PMI de vos impôts fédéraux. Cependant, vous pouvez souvent éviter l'assurance hypothécaire tant que vous disposez d'une mise de fonds ou d'une valeur nette de la maison d'au moins 10%.
Méthode 1 sur 3: modifier votre ratio prêt/valeur
- 1Calculez votre ratio prêt/valeur. Votre prêteur examinera généralement votre ratio prêt/valeur pour déterminer s'il faut exiger le PMI sur votre prêt hypothécaire.
- PMI assure le prêteur, pas vous - même si vous payez les primes. L'assurance protège le prêteur en assurant un remboursement partiel de son investissement en cas de défaut de paiement de votre prêt.
- En règle générale, les prêteurs exigent un PMI si vous versez un acompte inférieur à 20% de la valeur de votre maison, ce qui signifie que vous demandez au prêteur de financer plus de 80% du prix de la maison.
- Par exemple, si votre maison coûte 187000€ et que vous avez un acompte de 37300€, votre acompte est de 20% et les prêteurs ne vous demanderont généralement pas de payer PMI. Cependant, si vous ne pouvez vous permettre qu'un acompte de 14900€, cela signifie que vous demandez au prêteur de financer 92% du prix d'achat. Dans ce cas, la plupart des prêteurs vous demanderaient de payer PMI.
- Si votre crédit est faible ou si vous êtes par ailleurs considéré comme un emprunteur à haut risque, les prêteurs peuvent exiger le PMI même si vous avez un acompte plus important. Certaines façons dont vous pouvez être considéré comme à haut risque incluent des antécédents de revenus instables ou de saisies récentes.
- 2Obtenez une hypothèque de ferroutage. Vous pourriez être en mesure d'éviter l'assurance hypothécaire en utilisant une deuxième hypothèque pour effectuer une mise de fonds plus importante sur votre maison.
- Une hypothèque de ferroutage est généralement souscrite en même temps que l'hypothèque d'origine. La première hypothèque couvre 80 pour cent de votre prix d'achat, tandis que la seconde, ou ferroutage, couvre les 10 pour cent restants, vous permettant de faire un acompte de 10 pour cent.
- Certaines hypothèques de ferroutage suivent également une répartition 80-5-15, où votre première hypothèque est de 80 pour cent tandis que la seconde est de 5 pour cent et vous effectuez un acompte de 15 pour cent.
- Maintenir le ratio prêt/valeur de la première hypothèque à moins de 80 pour cent élimine généralement le besoin de PMI de ce prêteur.
- Dans certains cas, vous pourrez peut-être éviter le PMI de cette façon et également déduire les intérêts des deux prêts sur vos impôts. Cependant, gardez à l'esprit que certains prêts de ferroutage peuvent avoir des durées plus courtes ou des taux d'intérêt ajustables.
- 3Obtenez une deuxième évaluation. Certains prêteurs sont prêts à envisager une deuxième évaluation lors de l'évaluation de la valeur de votre maison afin de déterminer si PMI est nécessaire.
- Vous devez généralement payer entre 220€ et 370€ pour obtenir une évaluation. Cependant, étant donné que vous pouvez payer entre 37€ et 150€ par mois ou plus pour le PMI, le coût unique pourrait potentiellement vous faire économiser des milliers de dollars.
- Avant de faire réévaluer la maison, demandez à votre prêteur s'il serait prêt à accepter votre deuxième évaluation de votre maison lors du calcul de votre ratio prêt/valeur.
Une hypothèque de ferroutage est généralement souscrite en même temps que l'hypothèque d'origine. - 4Payer un acompte plus élevé. Les prêteurs n'exigent généralement pas de PMI si vous versez un acompte supérieur à 20% de la valeur de la maison.
- Bien que ce soit le moyen le plus simple d'éviter de payer PMI, ce n'est souvent pas faisable. Alors que certains acheteurs souhaitent simplement verser une mise de fonds moins élevée, la plupart des gens choisissent une mise de fonds moins élevée parce qu'ils ne peuvent pas se permettre de payer plus.
- 5Remboursement anticipé de votre prêt. Si vous ne pouvez pas verser une mise de fonds plus élevée, envisagez de faire des versements supplémentaires sur votre prêt afin de réduire plus rapidement le solde de votre prêt par rapport à la valeur de votre maison.
- Les prêteurs sont tenus par la loi de vous dire combien de temps il faudra pour rembourser votre prêt suffisamment pour que vous puissiez demander une annulation du PMI. Vous pouvez accélérer ce délai en effectuant des versements supplémentaires sur votre prêt hypothécaire.
Méthode 2 sur 3: augmenter votre pointage de crédit
- 1Obtenez une copie de votre rapport de crédit. La loi fédérale vous donne droit à un rapport de crédit gratuit chaque année.
- Les prêteurs exigent souvent des PMI pour les emprunteurs à haut risque, alors soyez à l'affût d'éléments tels que des jugements ou des comptes en recouvrement, qui peuvent réduire votre cote de crédit et vous placer dans une catégorie à risque plus élevé.
- Si vous avez des notes négatives sur votre rapport de crédit, voyez ce que vous pouvez faire pour remédier à ces problèmes ou faire supprimer ces entrées. Vous pourrez peut-être parler au créancier initial et élaborer un meilleur plan de paiement pour améliorer votre pointage et vos antécédents de crédit au fil du temps.
- Les comptes et les recouvrements en souffrance peuvent avoir un impact négatif considérable sur votre pointage de crédit. Cependant, nettoyer votre crédit après des difficultés passées peut également montrer aux prêteurs que vous reconnaissez les erreurs du passé et que vous assumez la responsabilité de vos finances.
- Gardez à l'esprit que tout manquement ou jugement public restera sur votre rapport pendant sept ans, bien que votre pointage de crédit ait tendance à mettre davantage l'accent sur une activité plus récente. Même si vous payez un compte de recouvrement, les informations sur le compte resteront sur votre rapport.
- 2Faites corriger toute erreur sur votre rapport. Contactez le bureau de crédit pour faire ajuster ou supprimer tout élément erroné de votre rapport.
- Les trois principaux bureaux de crédit vous permettent de déposer un litige en ligne. Vous devez fournir des détails concernant l'article que vous pensez être erroné et pourquoi vous contestez l'information, ainsi que la documentation qui appuie votre affirmation selon laquelle l'article figure par erreur sur votre rapport de crédit.
- Une fois que vous avez déposé votre contestation, accordez 30 jours au bureau de crédit pour répondre.
- Une fois que vous avez corrigé votre rapport, vous devez également contacter la société qui a fourni les informations au bureau de crédit et y initier un litige. Dans le cas contraire, ils peuvent signaler à nouveau les mêmes informations. Ils peuvent également avoir signalé les mêmes informations à d'autres bureaux de crédit.
- De nombreux États vous autorisent un rapport de crédit gratuit supplémentaire après avoir déposé un litige afin que vous puissiez vérifier que l'entrée erronée a été supprimée ou corrigée.
Avec l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur, le coût de la prime PMI est ajouté à votre taux d'intérêt. - 3Remboursez vos cartes de crédit. Rembourser des cartes de crédit à la consommation pour réduire votre ratio dette/revenu peut augmenter votre pointage de crédit.
- La meilleure façon d'améliorer votre pointage de crédit est de maintenir vos soldes sur tous les comptes de crédit renouvelables ouverts aussi bas que possible. Un encours élevé peut avoir un effet négatif sur votre pointage de crédit.
- Si vous remboursez un compte ouvert, ne le fermez pas - vous perdrez le crédit dont vous disposiez auparavant, ce qui peut avoir un impact négatif sur votre ratio dette/crédit et nuire à votre pointage de crédit.
- 4Ouvrez une nouvelle marge de crédit. Bien qu'au départ, cela réduise temporairement votre pointage de crédit, l'ouverture d'une nouvelle marge de crédit augmente le montant du crédit qui vous est disponible, qui, s'il est utilisé de manière responsable tout en remboursant d'autres dettes, vous donnera un meilleur ratio dette/revenu.
- Bien que vous ne souhaitiez pas demander des cartes de crédit inutilement, vous pouvez utiliser des marges de crédit supplémentaires pour améliorer votre ratio dette/crédit, car les comptes renouvelables ouverts améliorent généralement votre pointage de crédit.
- En règle générale, une personne possédant un bon mélange de cartes de crédit qui les a gérées de manière responsable est considérée comme un emprunteur à faible risque qu'une personne sans carte de crédit ou avec un historique de paiement négatif.
Méthode 3 sur 3: ajouter une assurance aux intérêts
- 1Renseignez-vous sur la possibilité d'une assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur. Avec l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur, le coût de la prime PMI est ajouté à votre taux d'intérêt.
- Si vous êtes en mesure d'obtenir une assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur, vous devez toujours payer un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt - même après que vos capitaux propres atteignent 20% et que vous auriez pu annuler le PMI - et le montant de l'assurance peut ne pas être fiscal. déductible.
Cependant, vous pouvez souvent éviter l'assurance hypothécaire tant que vous disposez d'une mise de fonds ou d'une valeur nette de la maison d'au moins 10%. - 2Proposez de racheter le PMI en payant un taux d'intérêt plus élevé. Si votre pointage de crédit est inférieur, le prêteur peut être disposé à assumer le risque sans assurance si vous êtes prêt à payer un taux d'intérêt plus élevé.
- Le but du PMI est de vous permettre de financer une maison à un taux d'intérêt abordable. Cependant, si vous pouvez vous permettre un taux légèrement plus élevé, cela peut être mieux pour vous à long terme car vous pouvez déduire les paiements d'intérêts hypothécaires de vos impôts, mais vous ne pouvez pas déduire les paiements PMI.
- 3Envisagez d'emprunter auprès d'une coopérative de crédit ou dans le cadre d'un programme spécial. Parce que les coopératives de crédit sont à but non lucratif, elles ont souvent plus d'options disponibles pour les acheteurs de maison qui n'ont pas le crédit que les autres sociétés de crédit souhaitent, ou qui ne peuvent pas se permettre des mises de fonds plus importantes.
- De nombreuses coopératives de crédit seront disposées à renoncer au PMI ou à offrir d'autres options de réduction des coûts aux acheteurs disposant d'un crédit décent.
- En plus des coopératives de crédit, de nombreuses banques proposent des programmes spéciaux pour certains types d'acheteurs, y compris les acheteurs d'une première maison ou les personnes disposées à acheter dans un certain quartier. Ces programmes peuvent permettre des acomptes bas et renoncer au PMI. Cependant, gardez à l'esprit que vous avez généralement besoin d'un assez bon crédit pour être admissible à ces programmes.
Lisez aussi: Comment vendre une assurance auto?
Lisez aussi:
Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
En parallèle
