Comment confirmer l'authenticité d'un titre de propriété?
Afin d'assurer la commercialisation du titre ou de vous protéger contre un titre invendable, vous pouvez effectuer une recherche de titre, demander une clause de compromis de titre ou souscrire une assurance titre.
Si vous achetez un bien immobilier (c'est-à-dire une maison ou un terrain) ou si vous utilisez votre maison en garantie d'un prêt (par exemple, obtenir un prêt hypothécaire), vous devrez probablement authentifier le titre de propriété. Lorsque vous authentifiez un titre de propriété, vous prenez en fait des mesures pour assurer la valeur marchande de ce titre (ou vous protéger contre un titre invendable). Un titre commercialisable est un titre qui est exempt de tout doute raisonnable quant à sa validité. Un titre sera généralement considéré comme négociable si un acheteur raisonnable paierait la juste valeur marchande de la propriété. Afin d'assurer la commercialisation du titre ou de vous protéger contre un titre invendable, vous pouvez effectuer une recherche de titre, demander une clause de compromis de titre ou souscrire une assurance titre.
Méthode 1 sur 4: comprendre les titres de propriété immobilière
- 1Savoir ce qu'est un titre de propriété. Un titre de propriété est un terme complet faisant référence aux droits légaux d'un individu sur la propriété en question. Avoir un titre de propriété signifie que vous avez des droits de propriété sur cette propriété et que vous pouvez choisir d'en faire ce que vous voulez. Par conséquent, un titre n'est pas un élément tangible; ce n'est qu'un terme juridique véhiculant vos droits sur quelque chose.
- 2Comprenez la différence entre un titre et un acte. Bien qu'un titre ne soit pas un élément tangible, un acte est le document juridique écrit qui transfère le titre d'une personne à une autre.
- Par exemple, supposons qu'Adam possède le titre de Blueacre, un terrain en Californie. Si tel est le cas, Adam a certains droits légaux sur Blueacre car il en détient le titre. Si Adam veut vendre Blueacre à Brittany, Adam lui donnerait un acte (pas un titre). En donnant un acte à Brittany, Adam a effectivement transféré le titre de lui-même à Brittany.
- Cet article discutera de ce que Brittany devrait faire avant que l'acte ne lui soit remis afin de s'assurer qu'Adam puisse lui transférer le titre.
- 3Sachez quand vous devez authentifier un titre. Les questions de titre se présenteront toujours dans deux situations courantes. Si vous êtes dans l'une de ces situations, vous devriez lire cet article pour déterminer comment analyser le titre.
- Tout d'abord, vous devrez analyser le titre lorsque vous achetez une propriété à quelqu'un d'autre (par exemple, l'achat d'une maison).
- Deuxièmement, vous devrez analyser le titre lorsque vous utilisez votre propre propriété comme garantie (par exemple lorsque vous obtenez une hypothèque).
Un titre de propriété est un terme complet faisant référence aux droits légaux d'un individu sur la propriété en question.
Méthode 2 sur 4: effectuer une recherche de titre de propriété immobilière
- 1Pensez à faire appel à un professionnel. Avant de commencer votre recherche de titres, pensez à engager un avocat spécialisé dans l'immobilier ou un chercheur de titres, un examinateur ou un analyste. Ces personnes gagnent leur vie en effectuant des recherches de titres et parce que les registres fonciers publics peuvent souvent être déroutants et difficiles à comprendre, il peut être judicieux d'en embaucher un.
- Pour vous aider à embaucher un avocat en droit immobilier, consultez cet excellent article de guide.
- Pour vous aider à embaucher un professionnel du titre, parlez à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à votre agent immobilier. Si vous utilisez votre maison en garantie, parlez-en à votre agent de crédit.
- 2Rendez-vous au bureau de votre registraire de comté. Si vous effectuez vous-même une recherche de titre, commencez par vous rendre au bureau du registraire du comté du comté où se trouve le terrain en question. Un registraire de comté est responsable de l'enregistrement des actes et autres documents qui affectent le titre de propriété immobilière.
- Lorsque vous arrivez au bureau du registraire du comté, demandez à la réceptionniste où se trouvent leurs registres fonciers publics. Ce sont les documents que vous devrez rechercher.
- 3Apportez les informations essentielles sur le bien en question. Lorsque vous vous rendez au bureau du registraire du comté, assurez-vous d'apporter avec vous certaines informations importantes sur la propriété que vous recherchez. Vous devrez apporter l'adresse de la propriété, le numéro d'identification fiscale, le numéro de lot et le numéro de colis.
- Si vous n'avez pas ces informations en main, vous pouvez les trouver au bureau de l'évaluateur fiscal du comté où se trouve la propriété.
- 4Recherchez les registres fonciers publics. Une fois que vous avez trouvé les registres fonciers publics, vous utiliserez les informations sur la propriété que vous avez apportées pour trouver les registres relatifs à la propriété qui vous concerne. Une fois que vous avez trouvé les enregistrements pertinents, ils seront généralement organisés de l'une des deux manières suivantes:
- Premièrement, les enregistrements peuvent être organisés dans un index concédant-bénéficiaire. Ici, chaque document enregistré est indexé à la fois dans un index du bénéficiaire et dans un index du cédant, chaque entrée étant organisée par ordre alphabétique selon le nom de famille du cédant ou du cessionnaire. Le constituant est la personne qui transfère le titre et le bénéficiaire est la personne qui reçoit le titre. Pour rechercher ces indices, vous devrez établir une chaîne de titres pour la parcelle de terrain. Pour ce faire, vous devrez construire le maillon de la chaîne par lien. Vous commencerez par rechercher le bénéficiaire connu le plus récent (le propriétaire actuel du terrain) et vous remonterez la propriété, acte par acte, jusqu'à ce que vous atteigniez le point où le terrain appartenait au gouvernement. Ensuite, vous passerez à l'index des concédants et commencerez par le premier concédant de la chaîne (espérons-le le gouvernement). Vous avancerez dans le temps, en regardant sous le nom de chaque cédant, acte par acte, pour voir si quelqu'un a manifesté un intérêt à quelqu'un qui ne fait pas partie de la chaîne de titres que vous avez créée dans l'index des cessionnaires. Si les deux chaînes correspondent, votre chaîne de titre est probablement propre (bien que cela ne signifie pas que le titre est clair).
- Deuxièmement, les enregistrements peuvent être enregistrés dans un index des parcelles, qui est un index unique contenant tous les documents affectant le terrain en question. Ici, vous devrez passer au crible les documents et créer votre chaîne de titres.
- 5Analysez vos découvertes. Une fois que vous avez trouvé les registres fonciers publics pertinents, vous devrez les analyser pour déterminer la qualité du titre. Lorsque vous inspectez des documents publics, vous recherchez deux choses.
- Tout d'abord, vous cherchez à savoir si la personne qui essaie de vous vendre le terrain a réellement le titre légal de ce terrain. Si vous n'achetez pas de terrain mais que vous utilisez votre propriété comme garantie, vous cherchez à vous assurer d'avoir un titre légal sur le terrain. Cela sera facile une fois que vous aurez consulté les registres fonciers publics. Tout ce que vous avez à faire est de vous assurer que vous pouvez retracer la propriété du bien jusqu'au vendeur actuel (ou à vous-même), selon la raison pour laquelle vous recherchez. Une fois que vous avez créé une chaîne de titres, vous allez simplement parcourir cette chaîne et vous assurer que tous les liens sont valides et mènent au bon propriétaire actuel. En d'autres termes, vous examinez la chaîne de titres pour vous assurer que chaque fois que la propriété a été transférée, cela l'a été légalement et correctement.
- Deuxièmement, vous voulez consulter les registres fonciers publics pour voir s'il y a des charges sur le terrain. Une charge est un «droit ou intérêt qui existe dans quelqu'un d'autre que le propriétaire d'une succession et qui restreint ou compromet le transfert de la succession ou réduit sa valeur. Des exemples de charges incluent les privilèges, les servitudes, les engagements, les hypothèques ou les impôts impayés.
Une fois que vous avez trouvé les registres fonciers publics pertinents, vous devrez les analyser pour déterminer la qualité du titre.
Méthode 3 sur 4: recevoir une alliance de titre
- 1Comprenez les alliances du titre. Un engagement de titre est une assurance, faite par le vendeur d'un bien immobilier dans l'acte notarié, que le vendeur a la capacité de vendre le terrain qu'il essaie de vendre.
- 2Demandez un acte spécifique pour vous protéger. Avant d'acheter une maison ou un terrain, vous devez demander au vendeur de transférer un type d'acte spécifique. Différents types d'actes offrent différents niveaux d'assurance de titre. Demandez le type d'acte qui vous procurera la protection que vous recherchez. Cependant, plus vous demandez de protection, plus vous devrez peut-être payer pour la propriété. Les différents types d'actes comprennent:
- L'acte de garantie. Cet acte offre la plus grande protection à un acheteur car le vendeur vous promet qu'il est légalement propriétaire de la propriété et qu'il n'y a aucune charge sur la propriété. Un acte de garantie est également une garantie de titre, ce qui signifie que le vendeur peut être tenu responsable si vous découvrez après l'achat que le titre est défectueux. Par exemple, si vous achetez un terrain et que vous recevez un acte de garantie, le vendeur sera responsable et devra payer des dommages-intérêts s'il s'avère qu'il n'avait pas le droit de vendre le terrain, ou s'il s'avère qu'il y a une charge sur le terrain.
- L'acte de renonciation. Cet acte ne vous offre aucune protection. Si le vendeur vous transfère la propriété avec un acte de renonciation, le vendeur ne donne aucune garantie concernant le titre et ne transfère que l'intérêt sur la propriété qu'il détient réellement. Par exemple, si vous achetez une parcelle de terrain et que vous recevez un acte de renonciation, le vendeur ne sera pas responsable des manquements. S'il s'avère que le vendeur n'était pas réellement propriétaire du terrain, vous pourriez perdre la propriété au profit des propriétaires légitimes. S'il s'avère qu'il existe un privilège sur le terrain, vous serez responsable de ce privilège au lieu du vendeur.
- 3Sachez quelles alliances sont assurées. Si vous recevez un acte de garantie, non seulement le vendeur garantit le titre, mais il fait également un certain nombre de promesses inhérentes. Lorsque le titre est transmis par un acte de garantie, le vendeur promet les choses suivantes, que l'acte le dise explicitement ou non:
- Pacte de saisine. Ici, le vendeur promet qu'il est propriétaire du domaine qu'il prétend vous transférer.
- Pacte du droit de transmettre. Ici, le vendeur promet qu'il a le droit de vous transférer la propriété, et il n'y a aucune restriction sur sa capacité à vendre.
- Pacte contre les charges. Cela promet qu'il n'y a pas de charges sur la terre.
- Alliance pour un plaisir tranquille. Ici, le vendeur promet que vous ne serez pas dérangé par des revendications de propriété de tiers.
- Engagement de garantie. Cela promet que le vendeur vous défendra s'il y a des réclamations de propriété de tiers.
- Engagement pour d'autres assurances. Enfin, le vendeur s'engage à faire le nécessaire pour parfaire votre titre s'il s'avère imparfait.
Lorsque vous authentifiez un titre de propriété, vous prenez en fait des mesures pour assurer la valeur marchande de ce titre (ou vous protéger contre un titre invendable).
Méthode 4 sur 4: acheter une assurance titres
- 1Contactez une compagnie d'assurance titres. Afin de vous assurer contre tout vice de titre, vous devriez toujours envisager de souscrire une assurance titre. Pour démarrer ce processus, contactez une compagnie d'assurance titres réputée dans votre région et discutez de ses options. Il existe un certain nombre de compagnies d'assurance titres et vous devriez toutes les rechercher avant de choisir. Voici quelques bonnes options:
- 2Sachez ce que couvre l'assurance titres. Bien que l'assurance titres couvre les risques qui sont du domaine public, c'est la seule méthode de cet article qui étend la protection aux risques non enregistrés.
- «Une police standard protège généralement contre: les risques non enregistrés tels que la falsification, l'usurpation d'identité ou le manque de capacité d'une partie à toute transaction impliquant un titre foncier; la possibilité qu'un acte d'enregistrement n'ait en fait pas été délivré dans l'intention de transmettre le titre; la perte qui pourrait découler du privilège des impôts fonciers fédéraux; et les dépenses, y compris les honoraires d'avocat, encourues pour défendre le titre.»
- 3Sachez ce que l'assurance titres ne couvre pas. Bien que l'assurance-titres puisse protéger contre un certain nombre de vices de titre, l'assurance-titres ne vous protège généralement pas, le titulaire de la police, contre les vices de titre que vous connaissiez avant d'acheter la police mais qui n'ont pas été divulgués à la compagnie d'assurance. De plus, votre police standard ne protégera pas contre toute charge ou défaut qui aurait pu être constaté en inspectant physiquement la propriété.
- 4Envisagez une couverture supplémentaire. Si vous êtes préoccupé par le niveau de couverture d'une police d'assurance titres particulière, vous pouvez généralement couvrir davantage en souscrivant une couverture prolongée.
- 5Achetez une assurance. Une fois que vous avez choisi une entreprise et une politique, vous achetez la politique. De manière générale, l'assurance titres sera simplement des frais uniques évalués au moment où vous fermez votre maison nouvellement achetée. Le coût de l'assurance est généralement de 0,5% du prix d'achat d'une maison. Par exemple, une maison achetée pour 149000€ entraînera un coût de 750€ pour l'assurance titres.
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Les commentaires (1)
- M'a aidé à avoir une meilleure notion (plus claire) de l'assurance titres.
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