Comment ajouter quelqu'un à votre titre de maison?
Avant d'ajouter quelqu'un à votre titre de propriété, envisagez de consulter un avocat pour mieux comprendre les répercussions juridiques et financières de cette opération. N'oubliez pas que vous risquez de perdre des exonérations de taxe foncière ou de devoir payer des taxes sur les cadeaux pour l'ajout d'une personne à votre titre. Le transfert de propriété d'une maison signifie également que votre propriété sera probablement réévaluée à des fins fiscales. Si vous payez une hypothèque, obtenez la permission écrite de votre prêteur pour transférer le titre de votre maison, et si votre maison est un bien majeur, consultez un avocat spécialisé en successions concernant les problèmes successoraux potentiels. Une fois que vous êtes sûr de vouloir aller de l'avant, décidez du type de copropriété que vous souhaitez en fonction de votre situation. Obtenez une copie de votre acte actuel et sélectionnez le type de nouvel acte que vous souhaitez utiliser. Enfin, remplissez soigneusement votre nouvel acte, signez en présence d'un notaire,et déposez le nouvel acte au bureau du registraire du comté. Pour plus d'informations sur la façon d'ajouter quelqu'un au titre de votre maison, faites défiler vers le bas.
Comment ajouter mon nom à un titre de maison alors que je n'en possède aucune partie?
Si vous êtes propriétaire de votre propre maison, vous pouvez décider d'ajouter quelqu'un, comme un nouveau conjoint ou un enfant adulte, à votre titre de propriété. Contrairement à certains autres types de propriété, vous ne pouvez pas simplement ajouter leur nom à l'acte existant. Pour ajouter quelqu'un à votre titre de propriété, vous devez créer un nouvel acte qui transfère le titre de propriété à la fois à vous et à l'autre personne.
Partie 1 sur 3: évaluation des conséquences financières et juridiques
- 1Déterminez si vous perdrez des exemptions de taxe foncière. Selon l'âge de la personne que vous envisagez d'ajouter à votre titre de propriété, d'autres biens qu'elle possède ou d'autres facteurs, vous risquez de perdre une exonération de taxe foncière dont vous bénéficiez actuellement.
- Par exemple, si vous bénéficiez d'une exonération de taxe foncière parce que vous avez plus de 65 ans, vous perdriez cette exonération si vous ajoutiez votre fille à votre titre de propriété.
- Les exonérations de taxe foncière signifient que vous payez moins d'impôts fonciers et parfois pas de taxe foncière du tout. Ces exemptions varient selon les États. Certaines exemptions courantes comprennent des exemptions de propriété familiale ou des exemptions pour les personnes de plus de 65 ans.
- Si vous regardez votre déclaration de taxe foncière, elle devrait indiquer si vous bénéficiez d'exonérations de taxe foncière. Vous pouvez également le savoir en contactant le bureau de l'évaluateur fiscal de votre comté.
- 2Calculez les taxes sur les dons potentiels. Lorsque vous ajoutez quelqu'un à votre titre de maison, vous lui donnez effectivement une part de la propriété. Selon la valeur de votre propriété, il se peut que vous deviez payer les taxes fédérales sur les donations à la fin de l'année. Consultez un fiscaliste si vous pensez que la taxe sur les donations peut s'appliquer.
- La taxe sur les donations s'applique si vous transférez la propriété d'un bien et ne recevez rien en retour (ou recevez moins que la valeur marchande de la participation que vous avez transférée). Peu importe que vous vouliez que ce soit un cadeau ou non.
- Le transfert est exclu de la taxe de donation si vous ajoutez votre conjoint à votre titre de propriété.
- 3Vérifiez si la propriété fait l'objet d'une réévaluation. Lorsque vous transférez la propriété de votre maison, cela déclenche une réévaluation de la valeur de la propriété à des fins fiscales dans la plupart des cas. Vous pourriez finir par payer des centaines de dollars de plus en taxes foncières.
- Certains transferts sont exclus de la réévaluation. Les types de transferts exclus varient selon les États.
- Par exemple, si vous ajoutez un conjoint à votre titre de propriété, le transfert de l'acte sera exempt de réévaluation dans de nombreux États.
Comment puis-je ajouter mon nom à un titre de maison si j'ai offert des fonds à mon enfant, qui a versé un acompte? - 4Contactez votre prêteur si vous payez une hypothèque. De nombreux prêts hypothécaires contiennent une clause qui vous oblige à payer l'hypothèque en entier si vous transférez le titre de propriété de votre maison. Cela inclut l'ajout d'une autre personne au titre de votre maison. Pour éviter l'application de cette clause, demandez l'autorisation de votre prêteur.
- Ces clauses stipulent généralement que si vous demandez à votre prêteur la permission d'ajouter quelqu'un au titre de votre maison, il ne refusera pas de manière déraisonnable. Cependant, dans la pratique, ils peuvent refuser indépendamment de qui vous ajoutez à votre titre de maison ou pourquoi.
- Si votre prêteur accepte de ne pas appliquer la clause, obtenez l'accord par écrit. Surtout avec les grands prêteurs, il n'est pas rare d'obtenir une facture pour le solde de l'hypothèque lorsque le transfert est terminé.
- 5Consultez un avocat concernant les problèmes de succession. Ajouter quelqu'un à votre titre de propriété peut avoir des conséquences juridiques et financières si l'un de vous décède. Surtout si votre maison vaut une somme considérable ou est votre seul atout majeur, vous pouvez avoir besoin des conseils d'un avocat expérimenté en planification successorale.
- La façon dont vous ajoutez la personne à votre titre détermine si le propriétaire survivant doit passer par l'homologation. Si éviter l'homologation est une priorité, un avocat peut vous aider à trouver la meilleure méthode pour ajouter l'autre personne à votre titre de propriété.
Partie 2 sur 3: choisir le mode de copropriété
- 1Évaluez vos préférences de contrôle et de survie. Différenciez les formes de copropriété en décidant de ce que vous voulez qu'il advienne de la propriété lorsqu'un propriétaire décède, ou si un propriétaire veut vendre la propriété de votre vivant.
- Si vous voulez que la propriété passe automatiquement à l'autre propriétaire avec le décès d'un propriétaire, choisissez une forme de copropriété qui inclut le «droit à la survie».
- Choisissez des intérêts distincts si vous voulez qu'un propriétaire puisse vendre sa participation dans la propriété sans consulter l'autre propriétaire. Cependant, vous ne pouvez pas jouer sur les deux tableaux. Les propriétaires ayant des intérêts distincts n'auront pas le droit à la survie de l'intérêt de l'autre propriétaire.
- 2Utilisez une location en commun si vous souhaitez des intérêts de propriété distincts. Avec une location en commun, les deux propriétaires ont des intérêts de propriété distincts dans la propriété, mais la propriété est indivise et les deux propriétaires ont le droit de posséder la propriété entière.
- L'intérêt séparé fait référence à l'intérêt monétaire dans la propriété. Par exemple, vous pouvez le configurer de sorte que vous ayez un intérêt de 80 pour cent dans la propriété tandis que votre sœur a un intérêt de 20 pour cent dans la propriété. Cela signifie que si la propriété était vendue, vous obtiendriez 80% de l'argent de la vente et votre sœur les 20% restants.
- Les copropriétaires qui sont des locataires en commun peuvent utiliser la propriété comme garantie d'un prêt ou contracter une hypothèque sur la propriété, mais seulement dans la mesure de leur droit de propriété. Par exemple, si vous déteniez un intérêt de 80% et votre sœur un intérêt de 20%, votre sœur ne pouvait contracter une hypothèque que pour 20% de la valeur de la propriété.
- Pour créer une location en commun, vous utiliseriez "et" ou "ou" entre les noms des propriétaires sur l'acte. Par exemple, «Suzy Sunshine et Martin Moon» ou «Suzy Sunshine ou Martin Moon».
- 3Créez une copropriété si vous souhaitez une copropriété indivise. Contrairement à une location en commun, avec une copropriété, vous êtes tous les deux propriétaires de la propriété entière, et non d'un intérêt distinct. Une copropriété a un droit de survie, ce qui signifie que si un propriétaire décède, le propriétaire survivant obtient automatiquement la propriété entière.
- Vous devez utiliser un langage spécifique dans votre acte pour créer une copropriété. Par exemple, cela fonctionnerait de dire «Suzy Sunshine et Martin Moon en tant que colocataires avec droit de survie et non en tant que locataires en commun».
- La loi de votre état peut avoir un autre langage spécifique à utiliser. Renseignez-vous auprès d'un avocat spécialisé en droit des biens si vous souhaitez créer une copropriété et n'êtes pas sûr de la langue à utiliser.
Lorsque vous ajoutez quelqu'un à votre titre de maison, vous lui donnez effectivement une part de la propriété. - 4Mettez en place une location à 100% si vous êtes marié. Une location à la totalité est similaire à une copropriété avec droit de survie, en ce que chaque conjoint est propriétaire de la totalité de la propriété. Lorsqu'un conjoint décède, l'autre conjoint est propriétaire de la propriété.
- La différence entre la location à 100% et la copropriété avec droit de survie est que si l'un des époux a des dettes, les créanciers de cet époux ne peuvent pas s'attaquer à l'intérêt de l'autre conjoint dans la propriété pour couvrir ces dettes.
- Avec une location à la totalité, un conjoint ne peut pas contracter une hypothèque sur la propriété ou faire quoi que ce soit d'autre pour grever la propriété sans le consentement de l'autre conjoint.
- La location à l'intégralité n'est disponible que pour les couples mariés et n'est pas reconnue dans certains États. Adressez-vous à un avocat spécialisé en droit des biens si vous êtes intéressé par la création d'une location par l'intégralité.
Partie 3 sur 3: exécution et enregistrement de l'acte
- 1Obtenez une copie de votre acte actuel. Votre acte actuel se trouve généralement au bureau du registraire du comté où se trouve votre maison. Pour trouver le bon bureau, recherchez en ligne «enregistreur» ou «registre des actes» avec le nom de votre comté.
- Votre registraire de comté peut facturer une somme modique pour retirer l'acte, et généralement facturera des frais supplémentaires pour en faire une copie pour vous. Ces frais ne dépassent généralement pas 15€
- Certaines entreprises vous proposeront de vous fournir une copie de votre acte, mais il vaut mieux traiter directement avec le bureau du registraire. Ces sociétés factureront beaucoup plus d'argent que vous ne paieriez si vous en receviez une copie directement du bureau de l'enregistreur.
- 2Choisissez le type de formulaire d'acte que vous souhaitez utiliser. Les deux types d'actes les plus courants sont les actes de renonciation et les actes de concession (également appelés actes de garantie dans certains États). Le type que vous choisissez a des conséquences juridiques et financières.
- Lorsque vous utilisez un acte de renonciation, vous ne transférez que les droits de propriété que vous détenez. Vous ne garantissez pas du tout que vous avez un intérêt ou que vous avez des droits de propriété ou de possession particuliers.
- Avec un acte de concession, vous promettez que vous êtes le propriétaire actuel de la propriété et qu'il n'y a pas de privilèges, d'hypothèques ou d'autres réclamations sur la propriété que vous n'avez pas divulgués.
- 3Effectuez une recherche de titre si vous utilisez un acte de concession. Un acte de concession comprend une promesse que vous êtes propriétaire de votre maison gratuitement et clairement. Pour faire cette garantie, examinez les dossiers publics sur l'historique de la propriété de votre maison grâce à une recherche de titre.
- Vous devriez également souscrire une assurance de titres au cas où il y aurait un privilège ou une autre réclamation sur le terrain que la recherche de titre n'a pas soulevé. Vous pouvez acheter l'une de ces polices en payant des frais uniques, qui sont généralement relativement bas.
- Vous pouvez effectuer vous-même votre recherche de titres ou en commander un auprès de la société de titres qui émet votre police d'assurance titres. À moins que vous ne connaissiez assez bien les registres de l'immobilier et de la propriété, il est généralement plus sûr de laisser la société du titre le faire.
- 4Remplissez votre nouvel acte. Tapez les informations de votre nouvel acte ou écrivez soigneusement à l'encre bleue ou noire. Copiez les informations sur la propriété exactement telles qu'elles apparaissent sur votre acte actuel, y compris le numéro de parcelle ou la description de la propriété.
- Incluez votre nom et le nom de la personne que vous souhaitez ajouter au titre de votre maison. Utilisez les noms légaux complets et la langue appropriée pour créer le type de copropriété que vous avez choisi.
- Surtout si vous avez déjà consulté un avocat, vous voudrez peut-être lui faire examiner le nouvel acte et vous assurer qu'il atteindra vos objectifs de copropriété de votre maison.
Pour ajouter quelqu'un à votre titre de propriété, vous devez créer un nouvel acte qui transfère le titre de propriété à la fois à vous et à l'autre personne. - 5Signez votre nouvel acte en présence d'un notaire. En tant que «constituant» de la propriété, vous devez signer l'acte et faire authentifier votre signature. La personne que vous ajoutez à votre titre de propriété (le «bénéficiaire») n'a pas à signer l'acte.
- Le notaire facturera des frais minimes pour témoigner de votre signature et authentifier votre acte, généralement moins de 7,50€
- Apportez une pièce d'identité avec photo émise par le gouvernement lorsque vous faites authentifier votre signature. Le notaire devra vérifier votre identité.
- 6Apportez le nouvel acte au bureau du registraire du comté. Une fois que vous avez signé l'acte, apportez-le au bureau du registraire où vous avez obtenu la copie de votre ancien acte. Vous devrez peut-être remplir un formulaire pour que l'acte soit officiellement enregistré, ainsi que payer une somme modique.
- Vous devrez peut-être également payer une taxe sur le transfert de documents. Par exemple, le comté de Sacramento facture une taxe unique de 1,1% de la valeur de la propriété lorsque vous déposez un nouvel acte. Il existe des exceptions, par exemple si l'autre personne ne vous paie pas d'argent à ajouter à l'acte.
- 7Déposer une réclamation auprès de l'évaluateur fiscal si nécessaire. Chaque fois que la propriété change de mains, le bureau de l'évaluateur fiscal réévaluera la valeur de cette propriété à des fins fiscales. Cela se traduit généralement par une augmentation de vos impôts fonciers. Cependant, certains types de transferts sont exclus de la réévaluation.
- Si vous ajoutez un conjoint ou un enfant à votre titre de propriété, le transfert sera généralement exclu de la réévaluation.
Questions et réponses
- Mes parents aimeraient donner leur maison à mon frère après leur décès, quel type de formulaire devons-nous remplir?Ils mettraient normalement leurs volontés sous forme de testament. L'exécuteur testamentaire s'acquitterait alors de leurs dettes définitives et signerait l'acte de la maison à quiconque est nommé dans le testament, en supposant que la succession en est toujours propriétaire.
- Combien de temps dure le processus pour ajouter une personne à un acte?Presque immédiat. L'acte peut être déposé par voie électronique et il est généralement examiné et saisi dans un délai d'un jour ou deux.
- Comment puis-je ajouter mon frère à un titre de maison? Quelles sont les conséquences fiscales?Demandez conseil à votre fiscaliste, mais la règle générale est que donner à quelqu'un la propriété partielle de votre maison est considéré comme un «don» de cette partie de la valeur totale. Selon le code fiscal américain, vous devrez peut-être remplir un formulaire si la valeur du cadeau dépassait le seuil de don maximum actuel (par exemple, 17900€ par an et par personne). Que vous décédiez plus tard avec suffisamment d'actifs résiduels pour que cela fasse une différence dans les impôts sur les successions dépendra de vous.
- Comment ajouter mon nom à un titre de maison alors que je n'en possède aucune partie?En l'absence d'ordonnance judiciaire spécifique, seuls les propriétaires effectivement nommés sur l'acte le plus récent ont le pouvoir de transmettre tout intérêt dans cette propriété. Vous auriez besoin de travailler avec eux pour vous accorder un acte portant votre nom à quelque titre que ce soit.
- Combien cela coûte-t-il d'ajouter le nom de ma fille à ma maison?Il y a généralement des frais de dépôt uniques pour le nouvel acte, qui varient d'un comté à l'autre. Il peut également y avoir des frais lorsque votre fille devient redevable des taxes foncières sur la maison dont elle devient copropriétaire.
- Comment puis-je ajouter mon nom à un titre de maison si j'ai offert des fonds à mon enfant, qui a versé un acompte?Votre droit de propriété est inexistant. Un cadeau est un cadeau, pas un investissement. Si vous vouliez avoir une certaine participation dans la propriété, vous auriez pu négocier un contrat à cet effet et le divulguer au prêteur hypothécaire. Vous auriez alors été partie au prêt d'achat pour lequel la maison est hypothéquée (promise) en garantie du prêt d'achat.
- Mon parent m'a ajouté sur l'acte de la maison et est ensuite décédé, et maintenant mon frère a le testament qui dit qu'ils obtiennent la maison, mais il n'y a plus de nom sur l'acte de maison. Qu'est-ce que ça veut dire?Pas assez d'informations. Votre parent a-t-il déposé l'acte? Comment avez-vous été ajouté, en tant que locataire en commun, colocataire avec droit de survie, ou peut-être que votre parent s'est donné une succession viagère et que vous étiez le résidant? Vous avez le droit de voir le testament. Si votre frère ou sœur ne vous le montre pas, attendez qu'il le dépose auprès du tribunal, puis il deviendra un dossier public. Si votre parent a déposé l'acte avant son décès et que vous étiez un colocataire avec des droits de survie, vous êtes maintenant propriétaire de la maison. Si vous avez été ajouté comme locataire en commun, vous êtes propriétaire d'une partie de la maison depuis le dépôt de l'acte, mais la partie que votre parent possédait peut passer par le testament. Vous avez probablement besoin de l'aide d'un avocat pour comprendre cela.
Questions sans réponse
- Mon copain veut m'ajouter à l'acte de sa maison. Quelle forme utiliserions-nous?
Les commentaires (1)
- Je vis dans une maison achetée il y a 10 ans par ma mère aujourd'hui décédée. Son nom et celui de mon fils figurent sur l'acte, pas le mien. Je veux le vendre, mais j'ai des arriérés d'impôts. Mon fils n'a aucun intérêt dans la propriété et possède le sien. Cet article a aidé à montrer la voie.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
