Comment louer des droits miniers?
Si des minéraux précieux - y compris le pétrole et le gaz naturel - sont trouvés ou soupçonnés d'exister sur votre propriété, vous pouvez vendre ou louer ces droits miniers à une société énergétique tout en conservant vos droits de surface.
Si vous possédez des terres en Europe, vous pouvez également détenir les droits sur les minéraux du sol sous la surface. Contrairement à la plupart des pays, la plupart des biens immobiliers aux États-Unis sont transférés en fief simple, ce qui signifie que l'acheteur a la pleine propriété du terrain à la fois au-dessus et au-dessous de la surface. Si des minéraux précieux - y compris le pétrole et le gaz naturel - sont trouvés ou soupçonnés d'exister sur votre propriété, vous pouvez vendre ou louer ces droits miniers à une société énergétique tout en conservant vos droits de surface.
Partie 1 sur 3: comprendre vos droits de propriété
- 1Rassemblez les documents relatifs à votre propriété. Si vous envisagez de vendre ou de louer vos droits miniers, vous aurez besoin de tous les documents prouvant que vous êtes propriétaire de la propriété, y compris votre acte de propriété et toute hypothèque, bail ou servitude en cours.
- Étant donné que les droits miniers peuvent être séparés des droits de surface, il est possible que même si vous possédez les droits de surface sur votre propriété, quelqu'un d'autre possède les droits miniers parce qu'ils ont déjà été vendus séparément par un propriétaire précédent.
- La meilleure façon de déterminer si vous avez des droits miniers sur votre propriété est d'obtenir un avis contraignant sur le titre minier. Si vous avez déjà été contacté par un propriétaire terrien travaillant pour une société pétrolière ou gazière, il ou elle a déjà fait des recherches sur les registres fonciers pour déterminer à qui appartiennent les droits miniers sur votre propriété.
- Avant d'entamer des négociations pour vendre ou louer vos droits miniers, vous devriez prendre le temps d'examiner ces documents afin de mieux comprendre votre propriété et d'être mieux préparé à négocier. S'il y a d'autres membres de la famille qui possèdent une participation dans la propriété, assurez-vous que vous leur avez parlé et que vous êtes tous sur la même longueur d'onde concernant la vente ou la location des droits miniers.
- 2Recherchez les lois nationales et locales concernant l'extraction minière. La plupart des États et de nombreuses villes et comtés ont des lois qui contrôlent où et comment les minéraux peuvent être extraits et réglementent les activités d'extraction et de forage.
- Les lois qui régissent votre propriété, y compris les restrictions de zonage locales, peuvent affecter la valeur de vos droits miniers.
- Bien que les lois de la plupart des États soient similaires, de petites variations peuvent faire une énorme différence lorsqu'elles sont appliquées à votre cas particulier.
- La plupart des États ont également des lois régissant les actions d'une société minière ou de forage pendant l'extraction et exigeant un minimum de restauration à la surface une fois l'extraction terminée. Cependant, gardez à l'esprit que ces minimums peuvent ne pas être cohérents avec votre utilisation prévue de la surface du terrain.
- 3Évaluez comment l'extraction pourrait affecter votre utilisation. La perturbation de la surface peut affecter si et comment vous prévoyez de continuer à utiliser votre propriété.
- Par exemple, si vous comptez sur un puits d'eau pour alimenter en eau votre maison ou votre ferme en surface, vous devrez explorer comment le forage ou l'exploitation minière pourraient affecter ou interrompre l'aquifère capté par le puits. Dans certains cas, l'extraction de minéraux peut entraîner une perte d'eau temporaire voire permanente.
Si vous n'avez pas d'expérience dans le transfert de propriétés minières ou si vous ne comprenez pas certaines des conditions du bail, vous pourriez finir par céder beaucoup plus de droits à la société minière que vous ne l'aviez prévu. - 4Décidez de vendre ou de louer vos droits. Il y a des avantages et des inconvénients à vendre ou à louer des droits miniers que vous devriez évaluer pour décider quelle voie vous convient le mieux.
- Essentiellement, la décision se résume à savoir si vous préférez obtenir un montant d'argent connu maintenant, ou un montant d'argent potentiel inconnu à l'avenir - qui peut finir par être bien supérieur à l'argent qu'on vous propose de vendre, mais qui pourrait également être considérablement moins.
- Lorsque vous vendez vos droits directement, vous obtenez de l'argent d'avance et ne courez aucun risque si l'entreprise n'est pas en mesure d'extraire les minéraux ou ne fore même pas du tout.
- Cependant, vous pouvez potentiellement gagner plus d'argent en redevances si vous louez des droits miniers pour une période de temps spécifique plutôt que de les vendre purement et simplement.
- Les taux d'imposition futurs sur les redevances sont un autre facteur à prendre en compte au moment de décider de vendre ou de louer.
Partie 2 sur 3: négociation du bail
- 1Déterminez le rôle de l'autre partie dans le processus. Avant de commencer à négocier, vérifiez si la personne avec qui vous négociez représente directement la société énergétique qui envisage d'extraire les minéraux, ou est un courtier ou un intermédiaire.
- Certains acheteurs n'ont aucun intérêt à produire ou à extraire les minéraux, mais achètent simplement les droits en tant qu'investissement dans l'espoir de pouvoir les vendre à une société minière ou de forage dans le futur.
- En règle générale, vous obtiendrez la meilleure offre si vous vendez vos droits directement à une entreprise qui envisage d'extraire les minéraux et de produire un produit énergétique, plutôt qu'à un spéculateur ou à un intermédiaire qui essaiera d'acheter vos droits au prix le plus bas possible. il peut faire un profit plus tard.
- Les aménagistes travaillent soit directement pour une société pétrolière et gazière, soit pour une société de courtage foncier, généralement sous contrat. Avant de négocier avec un propriétaire terrien, il est important que vous sachiez pour qui il travaille et assurez-vous qu'il n'y a pas de conflit d'intérêts.
- 2Lisez les documents fournis par le propriétaire. En règle générale, le courtier ou le représentant de l'entreprise a déjà préparé un contrat de location.
- Le bail peut inclure tous les minéraux qui pourraient être trouvés et extraits du sol sous la surface, ou peut être limité à un produit minéral spécifique.
- Le bail donne à l'entreprise le droit de venir sur votre propriété et d'effectuer des tests pour déterminer s'il y a des gisements minéraux importants qui peuvent être extraits. Si des gisements minéraux sont découverts, la société procédera à l'extraction ou au forage. Généralement, les baux prévoient que si l'entreprise ne commence pas la production avant la fin du bail, elle perd ses droits sur les minéraux qui s'y trouvent.
- Si vous n'êtes pas d'accord avec l'un des termes, vous pouvez et devez négocier pour que le terme soit supprimé ou modifié. Dans la plupart des cas, le contrat que le propriétaire foncier vous a donné est un contrat standard qu'il utilise tout le temps, et il est conçu pour protéger ses intérêts - pas les vôtres. De nombreuses entreprises sont prêtes à accepter des révisions importantes du contrat si cela ne limite pas énormément leur capacité à extraire les minéraux de votre terre.
- 3Pensez à consulter un avocat. Si vous ne comprenez pas les termes du bail ou si vous avez d'autres questions, vous voudrez peut-être parler à un avocat spécialisé en droits miniers.
- Un avocat expérimenté dans le domaine de la propriété minière ne vous coûtera généralement pas beaucoup de votre poche par rapport au montant d'argent que vous pourriez gagner en louant vos droits miniers. Cependant, l'expertise peut vous assurer de tirer le meilleur parti de la transaction tout en profitant de l'utilisation continue de votre propriété.
- Gardez à l'esprit que le montant d'argent que vous pouvez gagner en louant vos droits miniers peut souvent dépasser la valeur des droits de surface sur votre propriété. En un an, vous pourriez gagner plus de 74600€ uniquement en redevances provenant de la production de pétrole ou de gaz naturel.
- Si vous n'avez pas d'expérience dans le transfert de propriétés minières ou si vous ne comprenez pas certaines des conditions du bail, vous pourriez finir par céder beaucoup plus de droits à la société minière que vous ne l'aviez prévu.
Gardez à l'esprit que les droits miniers n'incluent pas toujours tous les droits de surface, bien que l'entreprise ait besoin de certains types de droits de surface pour pouvoir forer ou excaver pour extraire les minéraux du sol. - 4Discutez des redevances et d'un calendrier de paiement. Les baux de droits miniers prévoient généralement le paiement d'un montant forfaitaire à l'avance, également connu sous le nom de prime à la signature, puis versent une part en pourcentage des bénéfices, ou redevances, à des dates fixes pour la durée de vie du contrat de location.
- Le pourcentage de redevance habituel dans l'industrie est de 12,5 pour cent. Ce pourcentage est obligatoire en tant que taux de redevance minimum en vertu de la loi dans certains États.
- Cependant, lors de la négociation de droits miniers sur une propriété privée, ce taux peut augmenter en fonction du taux de rendement attendu de l'entreprise et du nombre d'autres producteurs dans la région.
- Vous voudrez peut-être inclure une disposition exigeant que l'entreprise fournisse un compte écrit détaillé indiquant comment les bénéfices et les redevances sont calculés avec chaque chèque de redevance.
- Fixez une date pour le premier chèque de redevances à remettre, généralement entre 90 et 120 jours après le premier mois de production, et plaidez en faveur d'une clause d'intérêt dans laquelle les paiements de redevances en retard doivent être payés avec des intérêts à taux fixe.
- 5Sécurisez les droits de surface appropriés. Si vous avez l'intention de continuer à utiliser votre propriété, vos négociations devraient inclure des dispositions pour vous assurer que l'utilisation n'est pas perturbée et est perturbée le moins possible.
- Gardez à l'esprit que les droits miniers n'incluent pas toujours tous les droits de surface, bien que l'entreprise ait besoin de certains types de droits de surface pour pouvoir forer ou excaver pour extraire les minéraux du sol.
- Cependant, dans certains États comme le Texas, la loi accorde aux détenteurs de droits miniers des droits complets d'utilisation de la surface raisonnablement nécessaire pour explorer et extraire les minéraux. Si cette utilisation interfère avec votre utilisation de la surface, des limitations doivent être incluses dans votre contrat de location.
- Souvent, des désaccords surviennent entre le propriétaire foncier et le propriétaire des droits miniers au moment de l'extraction parce que le propriétaire foncier n'a pas négocié pour protéger ses droits de surface et trouve la surface inutilisable pendant le processus d'extraction ou de forage.
- Pour obtenir des droits de surface qui vous permettront de continuer à utiliser votre propriété, vous devez savoir ce que l'extraction des minéraux nécessitera, quels types de machines l'entreprise apportera dans votre propriété et combien de temps elles y seront.
- Selon votre utilisation, vous voudrez peut-être obtenir un paiement initial pour compenser les dommages causés à la surface pendant le processus d'extraction. Par exemple, si vous avez une ferme et que vous ne pourrez pas planter des cultures sur des portions importantes de vos terres pendant l'extraction des minéraux, vous pouvez négocier une indemnisation pour cette perte.
- De plus, vous devez négocier et inclure dans le bail les actions que l'entreprise entreprendra pour restaurer la propriété de surface une fois qu'elle aura fini d'extraire les minéraux.
- Acquérir une compréhension de la quantité de terres en surface qui devra être perturbée pour que l'entreprise puisse extraire les minéraux. Par exemple, le forage de gaz naturel nécessite généralement le défrichement de plusieurs acres de terrain pour la plate-forme de forage, le captage des eaux de ruissellement et le traitement de l'eau.
- Bien qu'une certaine protection de base de vos droits de surface puisse être fournie par la loi de l'État, vous aurez peut-être besoin de protections plus strictes en fonction de votre utilisation. Par exemple, si vous avez une ferme, vous voudriez vous assurer que le contrat comprend une protection adéquate pour vos cultures et votre bétail ainsi que les bâtiments à la surface.
Partie 3 sur 3: exécution du bail
- 1Passez en revue l'accord écrit. Assurez-vous d'avoir lu attentivement et compris toutes les conditions du bail avant de le signer.
- Évaluez l'utilisation proposée de votre terrain pour l'exploration et l'extraction des minéraux et assurez-vous que vos droits d'utilisation de la surface sont couverts, ainsi que des dispositions pour réparer les dommages à la surface une fois l'extraction terminée.
- Le document doit expliquer clairement comment les terres de surface seront défrichées, utilisées et restaurées après utilisation.
- 2Signez l'accord. Vous et le représentant de l'entreprise ou le propriétaire du terrain devez signer le bail avant qu'il ne devienne juridiquement contraignant.
- Étant donné que l'accord implique le transfert de droits de propriété immobilière, la plupart des États exigent que l'accord soit notarié et certains États exigent d'autres témoins en plus du notaire. Vérifiez la loi de votre état pour vous assurer que le document est signé et attesté correctement pour constituer un transfert légal de vos droits miniers.
- Par exemple, le Texas exige que les transferts de terres soient reconnus par un notaire et signés en présence de deux témoins.
Étant donné que les droits miniers peuvent être séparés des droits de surface, il est possible que même si vous possédez les droits de surface sur votre propriété, quelqu'un d'autre possède les droits miniers parce qu'ils ont déjà été vendus séparément par un propriétaire précédent. - 3Vérifiez l'état de la demande pour tous les permis requis. Bien que vous ne soyez généralement pas responsable de l'obtention des permis pour extraire les minéraux, votre signature peut être requise sur certaines demandes de permis.
- Par exemple, deux permis sont nécessaires pour forer un puits de pétrole en Californie. De plus, un permis d'utilisation de l'agence locale peut être requis.
- Certains permis de puits nécessitent également des cautions. Le type de cautionnement requis et le montant dépendront des lois nationales et locales qui régissent votre propriété.
- 4Recevez votre bonus de signature. Une fois l'accord signé et finalisé, vous devriez recevoir votre chèque du montant sur lequel vous et le représentant de l'entreprise ou l'homme de terrain avez convenu.
- Selon le montant d'argent impliqué, vous pourriez envisager de créer une nouvelle entité commerciale telle qu'une LLC pour contrôler et distribuer les revenus. C'est une idée particulièrement bonne s'il y a également plusieurs membres de la famille impliqués ou qui ont un intérêt de propriété dans les droits miniers.
- 5Enregistrez le bail. En tant que document affectant les droits immobiliers, votre contrat de bail doit être enregistré avec votre acte.
- Pour enregistrer le bail, vous devez vous rendre au bureau du registraire du comté dans le comté où se trouve votre propriété. En plus des frais de dossier, vous devez vous attendre à payer des impôts fonciers sur le transfert.
- Le processus d'enregistrement et les exigences varient d'un État à l'autre, mais généralement le bail doit être écrit, signé et contenir une description légale complète de la propriété. En règle générale, vous pouvez utiliser la description de votre propriété contenue dans votre acte original pour guider cette description.
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