Comment accéder aux capitaux propres dans les immeubles de placement?
Le principal moyen d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement est d'hypothéquer (ou de réhypothéquer) la propriété.
L'immobilier n'est pas aussi liquide que les autres investissements. La constitution de fonds propres est une bonne chose, mais cela ne sert à rien si vous ne pouvez pas en tirer parti. Le principal moyen d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement est d'hypothéquer (ou de réhypothéquer) la propriété. En fonction de vos besoins et du montant des capitaux propres dont vous disposez, vous pouvez soit effectuer un refinancement en espèces (cash-out refi), soit obtenir une marge de crédit hypothécaire (HELOC). Cependant, il peut être beaucoup plus difficile d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement que sur votre résidence principale.
Méthode 1 sur 3: obtenir un refinancement en espèces
- 1Choisissez un refi de retrait pour une somme forfaitaire. Le refi de retrait est meilleur pour les propriétaires qui ont besoin d'un plus grand montant d'argent à la fois. Il se peut que vous ayez à faire des réparations substantielles sur la propriété ou que vous souhaitiez acheter un immeuble de placement supplémentaire.
- Un refi de retrait est également bénéfique si vous souhaitez consolider d'autres dettes. Cependant, soyez prudent si vous avez créé une LLC pour gérer vos immeubles de placement - utiliser la valeur nette de ces propriétés pour rembourser les dettes personnelles serait un mélange.
- 2Rassemblez la documentation financière. Vous avez peut-être déjà une idée générale du type de documentation dont vous aurez besoin pour demander un prêt hypothécaire - 2 ou 3 ans de déclarations de revenus, relevés bancaires et documentation d'autres dettes et actifs.
- Pour un immeuble de placement, vous aurez également besoin de documents supplémentaires, tels que des contrats de location et des informations fiscales pour l'immeuble de placement et tous les autres biens que vous possédez.
- 3Calculez votre valeur nette de la propriété. Avec votre résidence principale, vous pouvez financer jusqu'à 80 ou 90 pour cent de la valeur totale de la propriété. Cependant, avec un immeuble de placement, les prêteurs ne financent généralement que jusqu'à 70% environ.
- Si vous n'avez pas beaucoup de capitaux propres dans la propriété, une remise en espèces peut ne pas vous être d'un avantage significatif. En règle générale, vous voulez avoir au moins 30, voire 40 pour cent de capitaux propres dans la propriété avant de demander un remboursement de retrait.
- Vous devrez généralement faire évaluer la propriété. Vous pouvez le faire vous-même ou attendre de trouver un prêteur et de le laisser s'en occuper.
CONSEIL D'EXPERTSelon Nathan Miller, fondateur de rentec direct, «C'est très similaire à y accéder à partir d'une résidence principale, mais les banques traditionnelles ne vont pas prêter un pourcentage aussi élevé de la valeur de la propriété sur un immeuble de placement - vous pourriez obtenir 80% au lieu de 90% Les prêts traditionnels sont le moyen le plus simple de retirer des capitaux propres si vous en avez besoin.
- 4Magasinez et comparez les prêteurs en ligne. Il peut être difficile de trouver un prêteur pour une refi de retrait sur un immeuble de placement. Vous trouverez peut-être utile d’obtenir des devis de plusieurs prêteurs afin de vous assurer d’obtenir les meilleurs taux et conditions de prêt qui correspondent à vos objectifs de placement.
- De nombreux prêteurs vous pré-qualifieront pour un taux sur un montant fixe, après avoir fourni des informations de base sur un formulaire en ligne. Vous pouvez comparer ces pré-qualifications pour choisir le prêteur que vous souhaitez. N'oubliez pas que l'offre finale peut être quelque peu différente de l'offre de pré-qualification.
- Certains prêteurs ne sont pas disposés à offrir des refis de retrait aux investisseurs possédant plus de 4 propriétés. Si vous avez plusieurs immeubles de placement, demandez si le prêteur a cette limitation.
Il peut être difficile de trouver un prêteur pour une refi de retrait sur un immeuble de placement. - 5Complétez votre candidature. Votre demande de remboursement de retrait sera essentiellement similaire à la demande de prêt hypothécaire originale que vous avez remplie pour la propriété. Vous devrez fournir des informations sur vos finances personnelles ainsi que sur les revenus tirés de l'immeuble de placement.
- Le prêteur passera par le processus d'examen des informations et des documents que vous avez fournis. S'ils ont besoin d'informations supplémentaires pour approuver votre prêt, ils vous le feront savoir.
- 6Examinez attentivement les conditions du prêt. Lorsque le prêteur vous présente votre offre de prêt finale, examinez-la en fonction de vos propres plans pour la propriété et de vos objectifs d'investissement à long terme. N'ayez pas peur de le refuser si vous ne pouvez pas faire fonctionner les conditions pour vous.
- Si votre paiement hypothécaire augmente à la suite de la refi, demandez-vous si vous pouvez couvrir cette augmentation en augmentant le loyer de la propriété.
- 7Recevez vos fonds. Si vous acceptez le prêt, vous recevrez généralement un chèque à la clôture de la différence entre le montant de votre hypothèque précédente sur la propriété et le montant de votre remboursement de retrait.
- Cet argent peut être utilisé à toutes les fins que vous aviez initialement prévues. Si vous prévoyez de le conserver pendant un certain temps avant de l'utiliser, placez-le dans un compte portant intérêt pour qu'il rapporte un peu d'argent entre-temps.
Méthode 2 sur 3: demander une marge de crédit hypothécaire
- 1Utilisez un HELOC pour les améliorations à la maison. Un HELOC est une ligne de crédit renouvelable, semblable à une carte de crédit, garantie par la valeur nette de votre immeuble de placement. Si vous prévoyez d'utiliser l'argent régulièrement pour des réparations ou pour apporter des améliorations, un HELOC pourrait être le meilleur choix pour vous.
- Un HELOC pourrait également vous être bénéfique si, par exemple, vous possédez un immeuble de placement sur la côte qui est souvent endommagée par les tempêtes. Avec l'HELOC, vous avez de l'argent pour faire des réparations rapidement afin de ne pas perdre autant de revenus locatifs.
- 2Trouvez un prêteur HELOC. Alors que la plupart des grandes banques et sociétés hypothécaires proposent des HELOC pour les résidences principales, seules certaines d'entre elles le font pour les immeubles de placement. Cependant, vous pouvez toujours magasiner pour trouver les meilleurs tarifs.
- Certains prêteurs vous pré-qualifieront pour un HELOC. Vous pouvez l'utiliser pour comparer les prêteurs.
- Vous pouvez également envisager d'utiliser un service en ligne qui envoie vos informations à plusieurs prêteurs et trouve la meilleure correspondance pour vous.
- 3Remplissez les formulaires de demande. La demande d'un HELOC est similaire à une demande d'hypothèque. Vous devrez fournir des informations sur vos revenus et vos finances, ainsi que sur les revenus de votre immeuble de placement.
- Pour un immeuble de placement, le prêteur souhaite généralement également voir des copies de tous les baux actifs sur la propriété. Ils voudront peut-être également consulter d'autres documents commerciaux, en particulier si vous avez organisé une LLC ou une société pour gérer vos propriétés locatives.
Cependant, il peut être beaucoup plus difficile d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement que sur votre résidence principale. - 4Obtenez un devis du prêteur s'il est approuvé. Une fois votre demande complète, le prêteur vous offrira une somme d'argent à un certain taux. Vous paierez généralement des frais de maintenance annuels, mais en général, vous n'effectuez aucun paiement sur un HELOC, sauf si vous utilisez une partie de l'argent.
- Si le premier prêteur ne vous approuve pas, postulez à nouveau avec quelqu'un d'autre. Découvrez pourquoi votre demande a été refusée et voyez ce que vous pouvez faire pour remédier à ce problème.
- 5Décidez comment payer les frais de clôture. Vous aurez des frais de clôture avec un HELOC, comme vous le feriez avec toute autre hypothèque. Bien qu'ils soient généralement inférieurs à une hypothèque traditionnelle, ils seront probablement de plusieurs milliers de dollars.
- Si vous ajoutez les frais de clôture au solde de votre HELOC, vous commencerez immédiatement à effectuer des paiements mensuels. Vous pouvez également choisir de les payer sous forme de somme forfaitaire à la clôture.
- 6Utilisez vos fonds en cas de besoin. Votre prêteur ouvrira généralement un compte et vous donnera une carte de débit à utiliser lorsque vous souhaitez accéder aux fonds du compte. Votre compte HELOC fonctionne de manière très similaire à un compte de carte de crédit.
- Gardez une trace des dépenses que vous payez avec vos fonds HELOC. En général, c'est une bonne idée d'éviter d'utiliser les fonds HELOC pour couvrir des achats inutiles ou des dépenses non liées à l'immeuble de placement lui-même.
Méthode 3 sur 3: améliorer vos chances d'acceptation
- 1Maintenez une excellente cote de crédit. Les prêts sur valeur domiciliaire sur les immeubles de placement sont extrêmement risqués pour les prêteurs. Une excellente cote de crédit et des antécédents de crédit cohérents peuvent vous aider à obtenir les meilleurs taux possibles.
- Votre pointage de crédit personnel ainsi que votre ratio dette / revenu peuvent affecter votre admissibilité à un remboursement de retrait ou à un HELOC.
- Il y a des assurances psychologiques pour un prêt sur une résidence principale qui ne sont pas là avec une propriété dans laquelle vous ne vivez pas. Principalement, les prêteurs se rendent compte que les gens feront tout leur possible pour éviter la forclusion qui pourrait les conduire à l'itinérance. D'un autre côté, il pourrait être beaucoup plus facile de faire défaut sur un immeuble de placement.
- 2Organisez méticuleusement vos finances. Il n'est pas surprenant que la demande de tout type de prêt hypothécaire exigera beaucoup de paperasse. Cependant, lorsque vous essayez d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement, les prêteurs exigent généralement plus de documents qu'ils ne le feraient pour une résidence principale.
- Si vos dossiers sont en règle et que les documents sont faciles d'accès et de compréhension, vous facilitez le travail de votre courtier hypothécaire.
- Les finances organisées démontrent que vous assumez vos responsabilités, ce qui peut inciter votre courtier à vous considérer comme moins risqué.
- 3Postulez uniquement lorsque vous disposez d'un capital substantiel. Étant donné qu'un HELOC ou un refi sur un immeuble de placement ne prend que 70% de la valeur de la propriété, il est logique d'attendre que les capitaux propres se construisent. Si votre prêt hypothécaire actuel ne représente que, disons, 40 pour cent de la valeur totale de la propriété, vous pouvez puiser dans beaucoup plus de capitaux propres.
- Permettre la constitution de fonds propres substantiels vous protège également en cas d'un autre ralentissement du marché qui réduit la valeur de votre propriété.
- Faites attention à tout développement qui pourrait augmenter (ou diminuer) considérablement la valeur de votre propriété.
Cependant, lorsque vous essayez d'accéder à la valeur nette d'un immeuble de placement, les prêteurs exigent généralement plus de documents qu'ils ne le feraient pour une résidence principale. - 4Détenez la propriété pendant plusieurs années avant de toucher les capitaux propres. Vous serez plus susceptible d'être admissible à une refi si vous pouvez montrer un historique substantiel de paiements hypothécaires à temps sur la propriété. De nombreux prêteurs ne refinanceront pas les biens que vous détenez depuis 6 mois ou moins.
- Il y a quelques exceptions, mais si vous ne possédez pas la propriété depuis longtemps, attendez-vous à accéder à une plus petite proportion des capitaux propres à un taux plus élevé.
- 5Gardez des réserves de liquidités adéquates. Surtout si vous postulez pour un HELOC, les prêteurs peuvent en fait vous demander de conserver plusieurs milliers de dollars d'économies. Cela rassure le prêteur que vous pourrez toujours effectuer vos paiements, même si la propriété reste vide pendant plusieurs mois.
- En règle générale, prévoyez environ 6 mois de dépenses pour votre immeuble de placement dans un compte d'épargne auquel vous pouvez facilement accéder.
- 6Ayez une assurance adéquate sur la propriété. Être assuré contre les pertes est une autre façon pour les prêteurs d'être assurés de récupérer leur argent. Vous avez besoin d'une assurance propriétaire, qui offre une protection accrue pour votre bien locatif.
- L'assurance propriétaire couvre également votre perte de revenu si vous ne pouvez pas louer la propriété pendant un certain temps. La durée couverte dépend de la police.
- Votre prêteur peut exiger des niveaux de couverture spécifiques comme condition d'approbation de votre prêt.
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