Comment investir dans l'immobilier?

Pour investir dans l'immobilier, envisagez une fiducie de placement immobilier (FPI), qui est essentiellement une action d'actions dans une entreprise immobilière similaire à un fonds commun de placement.

Investir dans l'immobilier peut sembler un risque énorme. Cependant, de nombreuses personnes croient que les immeubles de placement constituent une partie importante d'un portefeuille diversifié. Avec une planification et des soins appropriés, ces investissements peuvent devenir des actifs précieux qui peuvent générer des rendements ou vous fournir une source de revenus stable. Il existe un certain nombre de façons d'entrer dans le jeu de l'investissement immobilier, et chacune a des avantages et des inconvénients différents.

Méthode 1 sur 4: investir dans les reits

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Déterminez si les reits vous conviennent. Une fiducie de placement immobilier (FPI) est essentiellement une part d'actions dans une entreprise immobilière, qui est similaire à un fonds commun de placement. Les FPI servent à mettre en commun l'argent des investisseurs dans le but d'acheter, de vendre, de développer et de gérer des propriétés immobilières. Selon la loi, ces fiducies doivent avoir plus de 100 investisseurs, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent entrer qu'un petit montant mais être investis dans une propriété coûteuse. Cela signifie que si vous souhaitez investir dans l'immobilier sans le risque ou l'investissement initial de formes plus traditionnelles d'investissement immobilier, une FPI est votre meilleure option. Les petits et grands investisseurs peuvent détenir une part dans une FPI.
- De plus, cela vous offre un faible «risque de liquidité», ce qui signifie que vous pouvez facilement vendre vos actions si vous en avez besoin.
- Le gestionnaire de FPI est tenu de verser 90% du revenu de la fiducie directement aux actionnaires de la fiducie sous forme de dividendes, ce qui rend les FPI très attrayantes pour les investisseurs qui recherchent un revenu constant provenant de leurs placements. Des rendements de dividendes élevés sont généralement offerts aux investisseurs.
- Les fiducies de placement immobilier permettent d'investir dans des propriétés commerciales ainsi que résidentielles.
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Découvrez les différents types de reits. Les FPI peuvent être classées de différentes manières, généralement selon les actifs ou les zones géographiques dans lesquelles elles investissent. Avant d'acheter une FPI, vous devez rechercher les investissements dans lesquels elle est impliquée et tenir compte de la performance future de ces marchés. Bien qu'il existe de nombreux types de FPI, ils peuvent généralement être classés de la manière suivante:
- Par type d'investissement. Premièrement, les FPI par actions investissent dans de grandes propriétés immobilières et distribuent le loyer ou les bénéfices gagnés aux investisseurs. Ensuite, les FPI hypothécaires investissent dans des prêts hypothécaires en prêtant de l'argent ou en achetant des hypothèques existantes ou des titres adossés à des hypothèques. Ces fonds sont plus sensibles aux variations de taux d'intérêt que les autres types. En effet, le revenu que vous pouvez tirer de ces placements est basé sur la marge nette d’intérêt. Enfin, les FPI hybrides investissent à la fois dans des hypothèques et des propriétés.
- Par zone géographique. Les REIT ont été inventés en Europe, mais sont depuis devenus plus courants dans le reste du monde. Certaines FPI aux États-Unis se concentrent sur des États ou des régions particuliers, tandis que d'autres se concentrent sur les propriétés et les investissements internationaux.
- Par type de propriété. Certaines sociétés de placement immobilier n'investissent que dans certains types de propriétés. Ceux-ci peuvent tout, des condos de location aux centres commerciaux.
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Évaluez les risques liés à l'achat de reits. Comme pour tout investissement, l'achat de REIT comporte certains risques. Premièrement, il y a toujours le risque de défaillance du FPI, dans lequel le fonds fournissant vos versements de dividendes échoue et vous laisse avec un investissement irrécupérable et aucun versement de dividendes. Cependant, il existe d'autres risques associés aux FPI non cotées en bourse. Ces titres, qui sont négociés en dehors des grandes bourses, peuvent être illiquides, manquer de transparence des prix ou être gérés avec des conflits d'intérêts. Tous ces éléments peuvent potentiellement réduire vos rendements.
- En outre, il existe des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Pour vérifier si une FPI est enregistrée, vous pouvez effectuer une recherche dans le système EDGAR de la SEC à l'adresse http://sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.
  1. - N'oubliez pas que si une FPI n'est pas enregistrée, cela ne signifie pas qu'elle est frauduleuse. Cette FPI peut être privée ou simplement ne pas être cotée en bourse. Dans ces cas, faites vos recherches avant d'investir.
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Achetez des parts de reits. Les FPI, comme tout autre titre, peuvent être achetées et vendues sur des bourses publiques. Cependant, les actions des FPI sont également achetées par des fonds communs de placement et négociées dans le cadre de fonds négociés en bourse (FNB). Tous ces véhicules d'investissement peuvent être achetés et négociés en contactant votre courtier ou professionnel de l'investissement, ou en utilisant une plateforme de trading en ligne. Les FNB peuvent aider à minimiser les risques, car les ratios de dépenses nécessaires pour faire fonctionner les fonds sont généralement inférieurs. Ils produisent également généralement des rendements supérieurs à la moyenne.
- Bien que les FPI puissent fournir un flux de revenu constant, elles sont la seule option de cette liste qui ne peut pas être achetée en utilisant un effet de levier (investir avec de l'argent prêté). Cela limite quelque peu votre rendement potentiel. Cependant, cela réduit également les risques.
- Une autre façon d'augmenter votre rendement consiste à investir dans un régime de réinvestissement des dividendes (RRD). Ces régimes sont offerts par certaines FPI et les dividendes sont composés au fil du temps lorsqu'ils sont réinvestis.
- Les FPI hypothécaires présentent également un risque plus faible que les prêteurs commerciaux, car elles utilisent un ratio capitaux propres / endettement plus élevé pour se financer.

Les FPI par actions investissent dans de grandes propriétés immobilières — Premièrement, les FPI par actions investissent dans de grandes propriétés immobilières et distribuent le loyer ou les bénéfices gagnés aux investisseurs.

Méthode 2 sur 4: mettre votre capital en commun avec d'autres investisseurs

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Découvrez si investir dans un REIG vous convient. À l'instar d'un REIT, un groupe d'investissement immobilier (REIG) met en commun l'argent de deux personnes ou plus pour acheter, développer, gérer et vendre des propriétés. Dans de nombreux cas, les propriétés achetées sont des appartements ou un type de propriété similaire, et les investisseurs possèdent une ou plusieurs unités dans le bâtiment. En règle générale, cela impliquera un investissement initial beaucoup plus important qu'un simple achat dans une FPI, mais un investissement plus petit que l'achat d'une propriété vous-même. Il manque également de nombreux risques inhérents au trading immobilier, car le risque est partagé entre de nombreux investisseurs.
- Étant donné que ces groupes sont généralement beaucoup plus petits que les fiducies de placement immobilier, les membres peuvent aider à la gestion des propriétés et recueillir des conseils et des conseils auprès d'autres investisseurs chevronnés. Cela permet une interaction plus personnelle avec votre investissement.
- Cette implication n'est pas cohérente dans tous les REIG. Dans certains cas, la société qui gère le REIG fera toute la publicité, la gestion et la maintenance pour les investisseurs. Cela permet aux investisseurs de gagner de l'argent sans aucun effort supplémentaire.
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Recherche de reigs potentiels. Les REIG fonctionnent un peu comme les fonds communs de placement, car ils n'ont pas à être autogérés et ont également les frais qui les accompagnent. Assurez-vous d'enquêter sur tout investissement potentiel REIG avant d'engager votre argent pour déterminer que leur structure de frais est équitable. Recherchez également des indices de succès (ou d'échec) passés qui pourraient vous permettre de déterminer si le REIG est un investissement sûr ou non.
- Assistez à une réunion de club modèle. BetterInvesting, une organisation qui fournit une éducation à l'investissement, organise des réunions REIG modèles gratuites dans des villes à travers l'Europe. Ces réunions expliquent ce que font spécifiquement les REIG, vous informent sur les REIG locaux et vous permettent de réseauter avec d'autres locaux partageant les mêmes idées. Allez sur www.betterinvesting.org et recherchez les sections locales près de chez vous pour trouver un modèle de réunion.
- Gardez à l'esprit que l'investissement d'une partie des revenus locatifs est nécessaire pour couvrir l'hypothèque en cas de vacance.
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Engagez votre capital. Lorsque vous avez trouvé la bonne organisation pour vous, réfléchissez au capital que vous pouvez apporter. Lorsque vous avez votre numéro, vous êtes prêt à investir. Cependant, investir dans un REIG n'est pas aussi simple que d'acheter une action ou d'investir dans un fonds commun de placement. Pour investir, contactez le groupe d'investissement immobilier de votre choix et exprimez votre intérêt à investir. Certains REIG exigent que vous ayez une expérience de l'investissement immobilier avant de rejoindre.
- Les investissements avec des groupes de placement immobilier ne sont pas aussi liquides que dans une FPI. Au lieu de cela, une ou plusieurs propriétés doivent se vendre avant qu'un membre puisse retirer de l'argent du groupe.
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Démarrez votre propre REIG. Si vous ne trouvez pas de REIG avec lequel vous souhaitez investir ou s'il n'y a pas de REIG actifs dans votre région, vous pouvez créer le vôtre. Bien que ce ne soit pas facile et puisse prendre du temps, c'est un bon moyen de vous assurer que votre argent est investi exactement là où vous le souhaitez. Pour commencer, vous devrez trouver des co-investisseurs et rédiger un business plan, complété par des statuts et des stratégies. Pour fonctionner, vous aurez besoin d'une méthode de comptabilisation de vos investissements et de vos bénéfices et d'une LLC ou d'un partenariat légalement constitué.
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Considérez un RELP. Une société en commandite immobilière (RELP) est encore une autre façon de faire appel à d'autres investisseurs. Dans cette organisation, vous investirez dans un projet immobilier particulier avec un gestionnaire immobilier ou une firme de promotion immobilière. En échange du financement du bien, vous recevrez une part de propriété, cependant votre investissement sera largement passif et vous n'aurez pas grand-chose à dire dans la gestion.
- Un avantage d'un RELP est que vous avez également une responsabilité limitée. Si le projet échoue, vous n'êtes responsable que du montant de vos contributions au partenariat.
- La RELP n'est pas imposée et toutes les pertes et bénéfices sont répercutés sur les propriétaires.
- Un RELP est différent en ce qu'il existe pendant une durée prédéterminée. Une fois le projet terminé et / ou l'objectif commercial satisfait, la RELP se dissout.

Vous investirez dans un projet immobilier particulier avec un gestionnaire immobilier ou une firme — Dans cette organisation, vous investirez dans un projet immobilier particulier avec un gestionnaire immobilier ou une firme de promotion immobilière.

Méthode 3 sur 4: Propriétés commerciales

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Connaître les risques du commerce immobilier. Le commerce de propriété, tout simplement, consiste à acheter une propriété dans l'espoir que vous puissiez la vendre peu de temps plus tard à un prix plus élevé. Ce type d'investissement est communément appelé propriétés de «retournement». Dans ce type d'investissement, le «flipper» est exposé à un risque énorme. C'est parce qu'ils sont réellement propriétaires de ces propriétés et, s'ils ne vendent pas, ils seront bloqués avec les taxes et les coûts de location associés à la conservation des propriétés. Assurez-vous de bien comprendre ces risques avant de vous lancer dans le commerce immobilier.
- Il existe deux types de négoce immobilier: l'un implique la mise à niveau ou la rénovation des propriétés pour les revendre et l'autre implique simplement la spéculation sur les prix (en espérant que le prix augmentera) sans qu'aucune modification ne soit apportée à la propriété.
- Assurez-vous de demander l'avis d'un agent immobilier, d'un avocat et d'un comptable avant d'investir dans la propriété dans l'espoir de le retourner pour un retour sur votre investissement.
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Gagnez de l'argent en «retournant» les maisons. Ce type de commerce immobilier consiste à acheter des propriétés qui sont ensuite améliorées pour ajouter de la valeur avant de les vendre. Ces améliorations peuvent être aussi simples que de petites réparations ou des rénovations à grande échelle. En raison du travail impliqué, ce type d'investissement est généralement plus un travail à temps plein qu'un investissement secondaire.
- Lorsque vous «retournez» une propriété, choisissez une maison, un complexe d'appartements, un duplex ou un immeuble commercial avec des caractéristiques désuètes et des mises à niveau nécessaires.
- Négociez un prix raisonnablement bas avec le vendeur pour une propriété «telle quelle» et installez les améliorations nécessaires pour augmenter la valeur de la propriété.
- Bien que vous puissiez embaucher un entrepreneur pour le travail dont vous avez besoin, les réparations faites vous-même se traduiront par une marge bénéficiaire plus élevée. Vous voudrez peut-être tenter de vendre la maison vous-même avant de faire appel à un agent immobilier, car les frais d'agent pourraient considérablement réduire votre rendement. Cependant, faire appel à un agent immobilier pourrait considérablement améliorer vos chances de succès.
- Un inconvénient de cette méthode est que, sauf dans une situation où d'autres entrepreneurs travaillent pour vous, elle vous limite à développer une seule propriété à la fois.
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"Retourner" une propriété sans la rénover. Cela fonctionne exactement de la même manière que le retournement d'une propriété après sa rénovation, sauf que vous devrez compter sur le marché pour augmenter sa valeur pour vous. Vous devrez rechercher de brèves fenêtres de temps où le vendeur d'une propriété a fixé un prix inférieur au taux du marché pour une certaine zone ou rechercher des zones où vous pensez que les prix augmenteront rapidement. Cela exige de la prévoyance et de la tolérance au risque, plus encore que la rénovation des maisons.
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Profitez des avantages fiscaux du commerce immobilier. Si vous avez gagné des capitaux propres à partir d'immeubles de placement, il existe une méthode légale de réinvestissement de cet argent dans une autre propriété sans payer d'impôts. Ceci est connu comme un échange 1031 et vous permet de vendre la première propriété et de réinvestir vos gains dans une deuxième propriété sans la reconnaître comme une vente imposable. Et comme il n'y a pas de limite au nombre de fois où vous pouvez le faire, vous pouvez reporter vos impôts indéfiniment de cette façon (jusqu'à ce que vous finissiez par encaisser et soyez soumis à l'impôt sur les plus-values).
- Cet avantage ne s'applique qu'aux immeubles de placement (pas à votre résidence personnelle) et doit être transféré entre des propriétés «de même nature» qui sont similaires. Cette expression «semblable» est large, mais examinez le code des impôts avant de l'essayer vous-même.
- Gardez à l'esprit qu'il y a des délais spécifiques que vous devrez respecter, il est donc important de consulter un comptable qui les connaît.

Cela signifie que si vous souhaitez investir dans l'immobilier sans le risque ou l'investissement initial de formes plus traditionnelles d'investissement immobilier, une FPI est votre meilleure option.

Méthode 4 sur 4: devenir propriétaire

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Recherchez ce qui est nécessaire pour être propriétaire. Avant de vous impliquer dans la gestion des propriétés en tant que propriétaire, vous devez être familier avec ce qui vous sera demandé à ce poste. Les exigences spécifiques varient selon les États et les localités, mais en général, un propriétaire est tenu de maintenir l'habitabilité de ses propriétés. Cela comprend la gestion des réparations et des services publics pour vos locataires. Assurez-vous de rechercher le temps que cela prend généralement et assurez-vous de disposer de suffisamment de temps pour vous y engager.
- Devenir propriétaire est, dans de nombreux cas, la forme la plus impliquée d'investissement immobilier. Contrairement aux autres formes d'investissement, vous serez responsable des actions et dans une certaine mesure du bien-être de vos locataires. Vous devrez également vous occuper de tous les problèmes rencontrés par votre propriété et collecter un loyer chaque mois pour payer vos dépenses (hypothèque, taxes et services publics). Dans l'ensemble, être propriétaire représente beaucoup plus de travail que d'autres opportunités d'investissement.
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Achetez ou construisez des appartements, des maisons, des duplex ou des centres commerciaux. La prochaine étape pour devenir propriétaire est de trouver une propriété à gérer. Essayez de rechercher des propriétés de forclusion avec des étiquettes de prix bas et de faibles besoins d'entretien. Évitez d'acheter une propriété en mauvais état, sauf si vous pouvez effectuer les réparations vous-même. N'oubliez pas que vous devez toujours trouver des locataires pour la propriété.
- Alors que certaines réparations, comme un nouveau revêtement de sol ou de la peinture, sont à prévoir lors de l'achat d'une propriété locative, d'autres, comme la réparation d'un nouveau toit ou d'une fondation, pourraient éliminer la possibilité de faire un retour sur investissement élevé.
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Envisagez d'acheter plus de propriété. Si votre premier achat de propriété vous procure des rendements constants, vous pouvez être prêt à utiliser ces gains pour acheter une autre propriété et augmenter votre flux de revenus. Vous avez peut-être appris des leçons sur le marché immobilier ou le commerce des propriétaires dans votre expérience jusqu'à présent, alors essayez de les utiliser lorsque vous songez à vous développer davantage. Surtout dans les marchés difficiles, gagner un loyer à partir de plusieurs propriétés peut vous permettre de transformer une petite marge (la différence entre les revenus et les dépenses) en un important flux de revenus.
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Pensez à engager un gestionnaire immobilier. Si vous recevez des rendements constants sur votre propriété locative ou êtes propriétaire de plusieurs propriétés, vous devriez penser à embaucher un gestionnaire pour prendre soin de vos propriétés à votre place. Si vous parvenez à faire encore un bon profit de cette façon, cela peut être un moyen efficace de réduire les tracas d'être vous-même propriétaire tout en profitant du paiement.

Comment trouver quelqu'un qui peut m'aider à investir dans une FPI?

Conseils

Recherchez les biens qui ont été négligés. Un bon candidat est un endroit avec des fissures dans ses allées en béton, des clôtures brisées, de la peinture fanée, des luminaires désuets ou un aménagement paysager inadéquat. Ces propriétés peuvent être faciles à corriger et à prendre de la valeur. Assurez-vous de vérifier d'abord auprès de la ville pour savoir s'il y a des actions contre la propriété.
Si vous pouvez trouver une propriété qui est vacante jusqu'à la moitié du temps, vous pourrez peut-être l'acheter à un prix avantageux et la réparer. Une propriété qui est presque toujours vacante peut avoir des problèmes que vous ne pouvez pas résoudre. (Cela peut être un mauvais quartier, par exemple.)
Vous pouvez rénover une cuisine à moindre coût en trouvant une entreprise qui fabrique des armoires en bois et en les installant vous-même ou en engageant un bricoleur pour le faire. L'embauche d'une entreprise de rénovation pour faire le travail est une proposition plus coûteuse. Assurez-vous de vérifier la licence et les références de l'entrepreneur. Assurez-vous également qu'ils sont correctement assurés.
Calculez le prix du bâtiment par m² (prix demandé / superficie). Comparez le coût avec celui des autres propriétés que vous envisagez. Cela vous permet d'éviter d'acheter une propriété trop chère (ou de demander à la banque de refuser votre demande de prêt hypothécaire). Gardez à l'esprit que le coût par m² est généralement inférieur à la taille de la propriété.
Lorsque vous retournez une propriété, obtenez une inspection professionnelle au préalable. Vous voudrez connaître le coût approximatif des réparations et la valeur estimée de la propriété une fois les réparations effectuées. Cela vous aidera à éviter de perdre de l'argent sur votre investissement et à limiter le nombre de dépenses surprises dans le processus de développement immobilier.
La peinture, l'aménagement paysager, le nettoyage et le remplacement des appareils défectueux augmenteront généralement la valeur de la propriété à peu de frais.

Mises en garde

Méfiez-vous des codes de ville qui pourraient imposer des dépenses plus élevées lors de la modernisation de la propriété. Bien qu'une propriété puisse passer une inspection, elle ne répond pas nécessairement aux exigences d'une ville en matière d'utilisation résidentielle ou commerciale. Vérifiez auprès des autorités locales de construction et de zonage.

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