Comment percevoir le loyer?

Si le loyer comprend des services publics — Incluez le montant du loyer dû, si le loyer comprend des services publics, et le calendrier de paiement, par exemple sur une base mensuelle.

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, la perception du loyer est le fondement de votre entreprise. La première étape pour gagner un revenu locatif est de rédiger un bail qui définit vos conditions. Incluez des informations sur vous, le locataire et la propriété, et spécifiez la durée du bail, le montant du loyer et la date d'échéance. Bien que les relations entre propriétaire et locataire se déroulent généralement sans heurts, le hoquet peut survenir. Dans le cas où votre locataire manque des paiements, essayez de conclure un accord avec lui avant de percevoir le loyer impayé par les voies légales.

Méthode 1 sur 3: créer un contrat de location

1
Mettez le contrat de location par écrit. Dans la plupart des endroits, les accords verbaux sont légaux si la durée du bail est inférieure à un an. Cependant, devrait toujours mettre l'accord par écrit. Un bail écrit vous protégera, vous et votre locataire, si l'un de vous ne respecte pas les termes de votre contrat.
- Il est sage de faire rédiger un bail par un avocat.
2
Identifiez le propriétaire, le locataire et la propriété locative. Incluez les noms de vous et de votre locataire, ainsi qu'une déclaration affirmant que vous avez tous les deux l'intention de former une relation propriétaire-locataire. Indiquez l'adresse de la location et une description des locaux.
- Par exemple, une description des locaux pourrait définir l'espace loué comme un appartement et indiquer que le locataire a le droit d'utiliser une buanderie commune et un espace de stationnement exclusif.
- En fonction de votre emplacement, vous devrez peut-être inclure votre adresse postale. Au lieu de donner votre adresse personnelle, fournissez une boîte postale. À moins que vous n'ayez une relation personnelle avec le locataire, il est plus sûr de garder votre adresse personnelle privée.
3
Spécifiez la durée du contrat, le montant de la location et le mode de paiement. Indiquez la durée du bail, par exemple 6 mois ou 1 an. Incluez le montant du loyer dû, si le loyer comprend des services publics, et le calendrier de paiement, par exemple sur une base mensuelle. Mandatez votre mode de paiement préféré, tel qu'un chèque ou un mandat postal par la poste.
- Si vous ne savez pas quel loyer facturer, recherchez des loyers comparables sur Zillow, Trulia ou une autre base de données immobilière.
- Optez pour des baux à long terme plutôt que des accords au mois. Vous gagnerez plus de revenus si vous maintenez des locataires à long terme et réduisez le roulement du personnel.
4
Fixez une date d'échéance et des frais de retard. Par exemple, indiquez que le loyer est dû le premier du mois. Si le locataire n'effectue pas le paiement au plus tard le tiers du mois, il encourra des frais de retard de 56€. Utilisez un forfait de votre choix ou facturez un pourcentage de 1 mois de loyer qui augmente chaque semaine en souffrance.
- Des frais de retard de 5% sont un choix courant. Vous pouvez augmenter les frais de 0,5 à 1% chaque semaine, c'est en retard.
Les dépôts de garantie sont souvent égaux à 1 mois de loyer, mais peuvent atteindre 6 mois de loyer dans certaines régions.
5
Définissez le dépôt de garantie et nommez l'institution financière qui le détient. Les dépôts de garantie sont souvent égaux à 1 mois de loyer, mais peuvent atteindre 6 mois de loyer dans certaines régions. Un dépôt de garantie appartient légalement au locataire, alors déposez-le sur un compte bancaire et fournissez les informations bancaires dans le bail.
- Vous avez le droit d'utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les frais de loyer impayé ou les dommages causés par le locataire.

Méthode 2 sur 3: mise en place d'un échéancier de paiement

1

N'acceptez pas les espèces. Une trace écrite est meilleure pour vous et votre locataire. Vous souhaitez tous les deux un enregistrement de vos transactions en cas de litige ou pour diverses raisons fiscales et juridiques. De plus, accepter une grande quantité en personne ou par courrier présente un risque de vol.
2
Demandez à votre locataire d'envoyer des chèques ou des mandats postaux pour que les choses restent simples. Les chèques postaux et les mandats postaux sont les modes de paiement les plus courants. Si vous recevez le paiement après la date d'échéance, vérifiez le cachet de la poste de l'enveloppe pour voir si elle a effectivement été retardée par la poste ou si le locataire l'a postée en retard.
- Si vous n'habitez pas dans le même immeuble que le logement locatif, soyez prudent et fournissez une boîte postale au lieu de votre adresse personnelle.
- Si vous louez une chambre ou un appartement et habitez sur place, votre locataire pourrait simplement glisser le chèque ou le mandat-poste sous votre porte.
3
Installez une boîte de dépôt verrouillée sur la propriété pour couper le facteur. Une boîte de dépôt verrouillée est plus pratique pour les locataires et élimine le risque de perdre un chèque par la poste. Cependant, cela présente un risque de sécurité, vous devrez donc prendre des précautions pour éviter le vol.
- Indiquez clairement que l'argent liquide n'est pas autorisé dans la boîte de dépôt. N'acceptez que les chèques ou les mandats.
- Si possible, installez la boîte de dépôt à l'intérieur, par exemple dans le couloir, le sous-sol ou toute autre zone commune d'une propriété à logements multiples.
- Tenez compte des statistiques de criminalité du quartier. S'il y a beaucoup d'activités suspectes, n'utilisez pas de boîte de dépôt.
4
Acceptez les paiements lors des inspections mensuelles pour garder un œil sur la propriété. Si vous choisissez cette option, vous devez stipuler dans le contrat de location que vous inspecterez la propriété mensuellement. À moins qu'il ne s'agisse d'une urgence, vous ne pouvez pas entrer dans l'unité sans donner au locataire un préavis d'au moins 24 heures.
- Certains emplacements ont des réglementations plus strictes concernant le droit des locataires à la vie privée. Si ce n'est pas spécifié dans le bail, vous ne pourrez peut-être pas entrer dans l'unité sans le consentement du locataire, même si vous fournissez un préavis.
5
Mettez en place un système de paiement en ligne pour un maximum de confort. Si vous souhaitez éviter de vous rendre à la boîte postale ou à la location, un système de paiement en ligne peut être la solution. Il existe un certain nombre d'entreprises qui acceptent les paiements en ligne des locataires et les associent à votre compte bancaire. Certains sont gratuits, mais la plupart facturent des frais de commodité compris entre 2 et 3,5%.
- Bien que ce ne soit pas obligatoire, de nombreux propriétaires qui utilisent des services de paiement en ligne partagent le coût des frais avec les locataires. Certains services de paiement vous permettent de vous connecter à votre compte et de sélectionner une option pour fractionner les frais. Vous pouvez également simplement réduire le loyer pour couvrir la moitié des frais. Par exemple, divisez une commission de 3% en réduisant le loyer de 750€ de 1,5%, soit 11€
- Si vous choisissez cette option de paiement, notez dans le contrat de location que des frais de commodité tiers supplémentaires s'appliquent.
- Recherchez en ligne le «paiement du loyer en ligne» pour trouver des entreprises, puis recherchez les avis et les listes en ligne des entreprises potentielles sur le Better Business Bureau.
- Si vous et votre locataire avez la même banque, vous pouvez également mettre en place un virement direct. La plupart des grandes banques proposent une option de transfert en ligne qui permet d'effectuer des paiements sans lier les comptes ni compromettre la confidentialité.

Si vous souhaitez éviter de vous rendre à la boîte postale ou à la location, un système de paiement en ligne peut être la solution.

Méthode 3 sur 3: percevoir le loyer impayé

1
Essayez d'abord de vous mettre d'accord avec votre locataire. La poursuite d'un locataire en justice prend du temps et pourrait coûter de l'argent. Avant de passer par les voies légales, expliquez à votre locataire que vous exploitez une entreprise et qu'il a signé un contrat avec vous.
- Essayez d'être sévère mais empathique. Dites-leur: "Je comprends que vous avez du mal à faire le loyer, et je me sens pour votre situation. Cependant, un immeuble locatif est une entreprise avec des dépenses, et j'ai besoin de quelqu'un qui peut remplir leur part du marché."
- Soyez compréhensif, mais indiquez les conséquences. Dites: "Si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements manqués dans les 7 jours (définissez une date de votre choix), je devrai intenter des poursuites pour expulsion et non-paiement. Celles-ci auront des répercussions durables sur vos finances. Je veux donc vous donner le chance de remplir vos obligations en premier. "
2
Engagez un avocat pour rationaliser le processus. La perception d'un loyer impayé et l'expulsion d'un locataire sont des processus complexes. L'embauche d'un avocat vous assurera de couvrir vos bases et de déposer correctement vos poursuites.
- Si le juge se prononce en votre faveur, il pourrait ordonner au locataire de payer vos frais juridiques.
3
Envoyez une demande écrite au locataire. Si vous ne recevez pas de paiement après avoir essayé de vous mettre au niveau avec eux, rédigez un avis indiquant les noms de vous et du locataire, la date du jour, chaque mois dû et le montant total dû. Demandez à un service qui délivre (ou «sert») des documents juridiques de présenter l'avis au locataire en personne.
- Après 2 tentatives infructueuses de remise de l'avis en personne, le serveur peut alors joindre une copie à sa porte. Ils doivent également poster 1 copie par courrier standard et 1 copie par courrier certifié.
- Trouvez un modèle de demande écrite ici: https://nycourts.gov/courts/8jd/pdfs/L&T/nonpay/WrittenDemandPastDueRent.pdf.
- Si vous expulsez également le locataire, vous devez lui en aviser et déposer des documents séparés. L'expulsion et la perception des loyers impayés sont deux processus différents.
4
Déposez une pétition de non-paiement au palais de justice de votre district. Si vous ne recevez pas de paiement dans les 3 jours suivant la notification de la demande de loyer en souffrance, vous pouvez déposer une requête en non-paiement auprès de votre district ou du tribunal du logement. Recherchez en ligne le tribunal approprié pour votre juridiction. Dites au greffier que vous souhaitez intenter une action en justice pour non-paiement de loyer en souffrance et remplissez les formulaires qu'il vous remet.
- Vous fournirez vos nom et adresse, le nom et l'adresse du locataire, des informations sur le bien locatif, une liste de chaque mois dû et le montant total dû. Trouvez un exemple de formulaires de demande de non-paiement ici: https://nycourts.gov/courts/4jd/plattsburgh_city/nonpayment.pdf.
5
Apportez le bail, les reçus de location et les autres preuves à l'audience. Après avoir déposé les formulaires, le greffier fixera une date d'audience, qui a généralement lieu dans les 12 jours suivant le dépôt. Apportez le bail signé et la preuve des paiements de loyer antérieurs, tels que des copies de chèques ou des reçus de location, pour montrer au locataire qu'il a accepté et comprend les conditions de paiement.
- Vous pouvez également fournir des relevés bancaires pour le compte sur lequel vous avez déposé des paiements antérieurs indiquant les mois impayés.
- À moins que le locataire ne puisse prouver qu'il a effectué des paiements ou démontrer que le bien locatif est invivable, le juge vous donnera l'autorisation de percevoir le paiement. Ils ordonneront probablement la saisie-arrêt du salaire du locataire afin de payer la dette.

Conseils

Le maintien de bons locataires gardera votre flux de trésorerie intact et réduira le risque de problèmes de non-paiement ou d'autres litiges. Effectuez des vérifications des antécédents et de la solvabilité d'un locataire potentiel avant de lui offrir un bail.

Recherchez en ligne le «paiement du loyer en ligne» pour trouver des entreprises, puis recherchez les avis et les listes en ligne des entreprises potentielles sur le Better Business Bureau.
Offrez des incitatifs, comme un panier - cadeau ou une carte-cadeau, pendant les vacances ou lors du renouvellement pour faire savoir aux bons locataires que vous les appréciez.

Mises en garde

Les lois concernant les droits des locataires, les montants de dépôt de garantie maximum, le maintien d'une unité habitable et d'autres détails varient selon l'emplacement. Vérifiez vos lois locales et assurez-vous de les respecter.
Les revenus locatifs sont imposables. Déclarez-le comme revenu brut sur votre déclaration de revenus en Europe ou selon les procédures de votre service national des recettes.

Lisez aussi: Comment faire une offre sur une maison?