Comment financer un immeuble de placement?
Par exemple, vous pouvez encaisser la valeur nette de votre maison ou rechercher le financement par le propriétaire de l'immeuble de placement.
Vous trouverez peut-être la propriété d'investissement idéale, mais avant de pouvoir l'acheter, vous devez obtenir un financement. Beaucoup de gens iront dans une banque et demanderont un prêt conventionnel avec une période de remboursement de 25 à 30 ans. Avant de le faire, cependant, vous devez analyser vos antécédents de crédit pour vérifier que vous présentez un bon risque de crédit. Vous avez plus d'options que de simplement compter sur un prêt conventionnel. Par exemple, vous pouvez encaisser la valeur nette de votre maison ou rechercher le financement par le propriétaire de l'immeuble de placement.
Méthode 1 sur 3: obtenir un prêt conventionnel
- 1Rassemblez un acompte. Vous ne pouvez pas compter sur une assurance hypothécaire pour couvrir votre immeuble de placement. En conséquence, vous aurez besoin d'un acompte important, d'environ 20 à 25%.
- 2Prenons une banque de quartier. Les petites banques peuvent être plus flexibles pour vous prêter si vous n'avez pas d'acompte important ou si votre pointage de crédit n'est pas parfait. Les banques locales peuvent également avoir un plus grand intérêt à prêter pour l'investissement local, c'est donc une bonne option.
- Vous ne savez peut-être rien sur les petits prêteurs, vous devriez donc faire autant de recherches que possible. Demandez aux gens que vous savez s'ils ont déjà fait affaire avec la banque.
- Vous pouvez également vérifier en ligne. Recherchez des avis.
- 3Rassemblez les documents nécessaires. Avant d'approcher un prêteur, vous devez rassembler les documents requis. Le faire à l'avance accélérera le processus. Obtenez ce qui suit:
- deux mois de relevés bancaires
- relevés des deux mois précédents pour les comptes de placement et les comptes de retraite
- deux derniers talons de paie
- des informations sur les revenus des travailleurs indépendants, comme les déclarations de revenus des deux dernières années ou les états financiers des entreprises
- le permis de conduire
- Carte de sécurité sociale
- documents relatifs à la faillite, au divorce ou à la séparation (le cas échéant)
Vous devez également réfléchir à la manière dont vous détiendrez l'immeuble de placement. - 4Travaillez avec un courtier en hypothèques. Un courtier en hypothèques demandera des prêts en votre nom auprès de nombreux prêteurs différents et comparera les taux. Le courtier peut également essayer de négocier de meilleures conditions pour vous. Faire appel à un courtier en hypothèques est une bonne idée si vous êtes trop occupé pour comparer les prix en vous adressant à de nombreux prêteurs différents.
- Les courtiers en hypothèques ne travaillent pas gratuitement. Vous paierez généralement environ 1% du montant du prêt. Par exemple, si vous empruntez 187000€, vous pouvez vous attendre à payer environ 1870€ au courtier hypothécaire.
- Vous pouvez demander à d'autres investisseurs ou à un agent immobilier une référence à un courtier. Avant d'embaucher, assurez-vous d'interroger la personne et de lui demander son expérience et les services qu'elle offre.
- 5Comparez les prêts. Si vous ne souhaitez pas travailler avec un courtier en hypothèques, vous devrez vous renseigner sur les bases du financement immobilier. Vous êtes peut-être un professionnel expérimenté qui a déjà emprunté. Cependant, si ce n'est pas le cas, n'oubliez pas de tenir compte des éléments suivants lorsque vous comparez les prêts:
- Taux d'intérêt. Un taux d'intérêt est un pourcentage du montant du prêt que vous payez comme privilège pour emprunter de l'argent. Les taux d'intérêt peuvent être fixes pour toute la durée du prêt ou fixés pour une partie seulement de la durée du prêt.
- Points de réduction. Pour certains prêts, vous pouvez payer des points, ce qui fera baisser votre taux d'intérêt.
- Durée du prêt. Il s'agit de la durée du prêt. Un prêt plus court coûtera plus cher chaque mois, mais vous le rembourserez plus tôt et avec moins d'intérêts.
- Frais d'origination. Ce montant couvre la préparation des documents, les frais et les coûts de souscription du prêt.
- 6Demandez une pré-approbation. Vous devriez essayer d'obtenir une pré-approbation pour un prêt avant de rechercher des propriétés. Assurez-vous de demander la pré-approbation par écrit, car les vendeurs voudront peut-être voir que vous êtes pré-approuvé.
- 7N'oubliez pas les autres membres de l'équipe. L'achat d'un immeuble de placement nécessite l'expertise de nombreux professionnels différents. Vous devriez commencer à constituer votre équipe tôt, avant même d'obtenir un financement. Vous aurez probablement besoin de l'aide des personnes suivantes:
- Un comptable qui peut vous aider à comprendre les stratégies fiscales d'investissement.
- Un agent immobilier qui peut vous aider à signer un contrat immobilier approprié.
- Un avocat qui peut vous aider à protéger vos biens, par exemple en créant une société à responsabilité limitée pour détenir le bien.
- Un agent d'assurance.
Méthode 2 sur 3: utiliser d'autres options de financement
- 1Utilisez la valeur nette de votre maison. Vous pourrez peut-être utiliser la valeur nette de votre maison actuelle pour acheter un immeuble de placement. En règle générale, vous pouvez emprunter environ 80% de la valeur de votre maison. Vous pouvez exploiter la valeur nette de votre maison de différentes manières, par exemple:
- Vous pourriez obtenir une marge de crédit hypothécaire (HELOC). Un prêteur vous approuvera un montant de crédit spécifique et vous utiliserez votre maison actuelle comme garantie du prêt. Le crédit est disponible pendant un certain temps. À la fin de cette période de tirage, vous devez avoir remboursé le prêt.
- Vous pourriez également obtenir un refinancement en espèces. Le prêteur vous paiera la différence entre l'hypothèque et la valeur de la maison, mais elle est généralement limitée à 80 à 90% de la valeur de la maison. Par exemple, s'il vous reste 14900€ sur votre prêt hypothécaire, mais que votre maison est évaluée à 164000€, alors 149000€ pourraient être disponibles. Vous pourriez obtenir 80-90% de 149000€ (119000€-180000€). Cette option a généralement un taux d'intérêt inférieur à un HELOC.
- Un HELOC et un refinancement en espèces mettent votre maison en danger si vous ne pouvez pas effectuer de remboursements. Pour cette raison, vous devez bien réfléchir avant d'exploiter la valeur nette de votre maison pour financer des investissements.
Vous pourrez peut-être utiliser la valeur nette de votre maison actuelle pour acheter un immeuble de placement. - 2Obtenez un prêt fixe et inversé. Vous pourrez peut-être obtenir ce type de prêt si vous souhaitez acheter une propriété dans le but de la rénover puis de la vendre rapidement. Le prêt sera à court terme et est garanti par la propriété. Les prêts à taux fixe ont des taux d'intérêt élevés, vous devez donc rénover et vendre rapidement.
- Vous trouverez peut-être plus facile de se qualifier pour un prêt fixe par rapport à un prêt conventionnel. Cependant, les prêteurs examineront toujours vos antécédents de crédit et vos revenus.
- Le prêteur voudra également connaître la valeur estimée après réparation, ce qui peut avoir une incidence sur le fait qu'il vous accorde un prêt et les conditions.
- 3Recherchez des sites de prêt entre particuliers. Les prêts entre particuliers mettent en relation les investisseurs et les prêteurs qui sont prêts à prêter. Deux des sites de prêt peer-to-peer les plus connus sont Prosper et LendingClub.
- Les prêteurs peer-to-peer exigeront que vous remplissiez une demande. Ils examinent votre pointage de crédit et vos antécédents de crédit. Ils peuvent également avoir des cotes de crédit minimales pour se qualifier.
- Vous ne pourrez peut-être pas obtenir un prêt personnel important par le biais de prêts entre particuliers. Cependant, les petites entreprises peuvent généralement emprunter plus, donc si vous créez une LLC, vous pourrez peut-être emprunter jusqu'à 74600€.
- 4Trouvez un partenaire commercial. Vous ne pourrez peut-être pas obtenir un prêt par vous-même, auquel cas vous devrez envisager d'autres options. Une option consiste à trouver un partenaire commercial avec lequel vous pouvez investir.
- Vous voudrez filtrer tout partenaire commercial potentiel, tout comme une banque vous le ferait. Si vous comptez sur le partenaire pour vous aider à payer le prêt, vous devrez vérifier ses antécédents de crédit et son emploi.
- Vous devez également réfléchir à la manière dont vous détiendrez l'immeuble de placement. Par exemple, il pourrait être préférable de créer une LLC et d'être à la fois propriétaires de la LLC. La LLC détiendra alors le titre de l'immeuble de placement.
- 5Pensez au financement par le propriétaire. Avec le financement du propriétaire, le propriétaire vous prête l'argent que vous utilisez pour acheter la propriété. Parfois, le propriétaire ne prête qu'une partie du prix, que vous complétez ensuite par un prêt conventionnel. Vous devez analyser les avantages et les inconvénients du financement par le propriétaire.
- Un avantage du financement par le propriétaire est qu'un propriétaire peut être prêt à prêter si vous n'avez pas un crédit parfait ou un acompte énorme disponible. Vous et le propriétaire pouvez établir des conditions de prêt qui vous conviennent tous les deux.
- En règle générale, le prêt du vendeur sera pour une courte période (par exemple cinq ans). À la fin du terme, vous êtes obligé de rembourser le prêt avec un «paiement ballon». Cela signifie généralement que vous devez obtenir un prêt conventionnel pour effectuer ce paiement ballon. Vous devriez analyser votre crédit pour voir si vous pouvez prétendre à un prêt conventionnel dans un proche avenir.
- Voir Propriétaire financer une maison pour plus d'informations.
Méthode 3 sur 3: analyser votre pointage de crédit
- 1Obtenez une copie gratuite de votre rapport de solvabilité. Votre pointage de crédit aura le plus grand impact sur votre capacité à obtenir un prêt, vous devriez donc obtenir une copie de votre rapport de crédit. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit chaque année de la part des trois agences nationales d'évaluation du crédit (ARC). Vous ne devez pas contacter les ARC individuellement. Au lieu de cela, vous pouvez obtenir votre copie gratuite des trois en utilisant l'une des méthodes suivantes:
- Appelez le 1-877-322-8228 et demandez un rapport.
- Visitez http://annualcreditreport.com et soumettez les informations demandées.
- Remplissez le annuel rapport de crédit Formulaire de demande, qui est disponible ici: https://consumer.ftc.gov/articles/pdf-0093-annual-report-request-form.pdf. Une fois rempli, envoyez le formulaire au service de demande de rapport de crédit annuel, PO Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281.
Vous trouverez peut-être la propriété d'investissement idéale, mais avant de pouvoir l'acheter, vous devez obtenir un financement. - 2Trouvez des erreurs sur votre rapport de crédit. Vous devriez examiner de près vos rapports de solvabilité pour trouver les erreurs susceptibles de réduire votre cote de crédit. Si votre score est inférieur à 740, vous devrez probablement payer plus pour emprunter. Pour cette raison, vous devez faire tout ce que vous pouvez pour augmenter le score. Recherchez les erreurs suivantes:
- informations de crédit d'un ex-conjoint
- les informations de crédit d'une personne ayant un nom, une adresse, un numéro de sécurité sociale similaires, etc.
- statut de paiement incorrect (par exemple, indiquant que vous êtes en retard alors que vous ne l'êtes pas)
- un compte en souffrance signalé plus d'une fois
- les anciennes informations qui auraient dû tomber de votre rapport de solvabilité
- un compte identifié à tort comme fermé par le prêteur
- omission de noter quand les défauts de paiement ont été corrigés
- 3Demandez-vous si vous devez résoudre certains problèmes. Il peut y avoir des informations négatives sur votre rapport de crédit que vous souhaitez corriger. Par exemple, vous souhaiterez peut-être payer un ancien compte de recouvrement. Cependant, vous devez bien réfléchir avant de résoudre certains problèmes.
- Les informations négatives doivent disparaître de votre rapport de crédit après un certain laps de temps. Par exemple, un compte dans les collections devrait tomber après sept ans. Si le compte a six ans, vous voudrez peut-être attendre et le laisser tomber plutôt que de le rembourser.
- Si vous avez besoin d'aide pour réfléchir à la marche à suivre, vous devriez consulter un avocat qui pourra vous conseiller.
- 4Corriger les erreurs. Vous pouvez corriger les erreurs en communiquant avec chaque ARC en ligne ou en écrivant une lettre. Pour vous protéger, vous devriez probablement faire les deux. Envoyez votre lettre par courrier recommandé, accusé de réception demandé.
- La Federal Trade Commission a un exemple de lettre que vous pouvez utiliser: https://consumer.ftc.gov/articles/0384-sample-letter-disputing-errors-your-credit-report.
- Voir Contester les erreurs de rapport de crédit pour plus d'informations sur la façon de corriger les erreurs.
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