Comment acheter des droits d'eau?

Vous devez négocier un contrat pour acheter une partie ou la totalité de leurs droits d'eau — Si une autre personne ou entreprise a des droits prioritaires sur l'eau que vous souhaitez utiliser et qu'il ne reste aucun droit d'eau libre pour l'eau de cette source, vous devez négocier un contrat pour acheter une partie ou la totalité de leurs droits d'eau.

Dans de nombreux États occidentaux tels que la Californie, le Colorado et le Texas, l'eau est une ressource rare et précieuse réglementée par les services gouvernementaux des États. L'achat d'une propriété ne signifie pas nécessairement que vous acquérez également le droit de construire un puits ou de détourner l'eau sur cette propriété. Au lieu de cela, vous devez acheter des droits d'eau séparés. Le processus peut être incroyablement complexe et prendre plusieurs années. Pour cette raison, vous voudrez peut-être engager un avocat spécialisé en eau, surtout si vous prévoyez que votre demande de droits sur l'eau sera contestée.

Partie 1 sur 3: s'approprier l'eau

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Localisez une source d'eau. Si vous avez récemment acheté un terrain et que vous souhaitez construire un puits, vous devez d'abord déterminer d'où proviendrait l'eau.
- Différentes lois peuvent exister concernant les eaux de surface ou les eaux souterraines. Par exemple, au Texas, les droits sur les eaux de surface courent avec la terre, tandis que les droits sur les eaux souterraines peuvent être coupés et vendus séparément de la terre elle-même.
- Dans de nombreux États, il est possible que vous achetiez des terres, mais que vous n'ayez pas automatiquement le droit d'utiliser l'eau souterraine qui coule à l'intérieur ou sous cette terre si ces droits ont été rompus et vendus à quelqu'un d'autre.
- Les droits sur l'eau sont généralement vendus au moyen d'un contrat qui peut spécifier les quantités totales d'eau à retirer, un taux de prélèvement particulier et une période pendant laquelle les droits sont valides.
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Contactez l'ingénieur d'État ou l'autorité des eaux. L'autorité de l'eau de l'État tient des registres sur les sources d'eau dans chaque région, qui contrôle les droits à l'eau et quels droits sont disponibles.
- Étant donné que de nombreux droits sur l'eau sont détenus en premier lieu par l'État, la commission d'État a des registres concernant les droits sur l'eau disponibles et les personnes que vous devez contacter pour acheter ces droits.
- Certains États comme le Texas conservent des fichiers séparés sur les permis pour les droits d'eau d'irrigation, qui spécifient également la terre particulière à irriguer. La vente de ces terres peut transférer ces droits sur l'eau d'irrigation.
- Si vous souhaitez détourner l'eau d'une rivière plutôt que les eaux souterraines d'un aquifère souterrain, vous devrez peut-être traiter avec une autorité différente. Par exemple, les autorités fluviales du Texas opèrent indépendamment des autres entités de gestion de l'eau et créent leurs propres réglementations concernant le détournement de l'eau des rivières.
- Le bureau de l'ingénieur d'État peut engager d'autres ingénieurs ou géologues pour collecter et analyser des données sur l'approvisionnement en eau de l'État. Ils utilisent ces données pour créer des prévisions qui aident à garantir que les droits sur l'eau que vous cherchez à acheter continueront d'être disponibles pendant la durée de votre contrat de droits sur l'eau.
- Essentiellement, les études de l'ingénieur d'État aident à déterminer si votre demande de droits sur l'eau empiétera sur les droits de ceux qui vous ont précédé.
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Faites des recherches sur la loi sur l'eau dans votre état. Différents États peuvent avoir des règles différentes concernant les revendications de droits sur l'eau qui ont la priorité sur les autres, et avoir une compréhension de base de la loi de votre État peut vous aider à obtenir l'eau dont vous avez besoin.
- La priorité des revendications est importante pour déterminer quels droits d'eau restent à acheter ou à vendre pour une source d'eau donnée. Par exemple, le Texas suit la règle selon laquelle la première revendication dans le temps a la première priorité sur les droits d'eau pour la source d'eau. Le Colorado ajoute l'exigence selon laquelle la première allégation doit également utiliser l'eau à des fins bénéfiques.
- La règle du «premier arrivé» exige que des droits d'eau supplémentaires ne puissent être accordés que s'ils ne perturberaient pas les droits d'eau antérieurs. Par exemple, supposons que vous ayez besoin de 10 acres-pieds de droits d'eau et que la source la plus proche ait une capacité de 500 acres-pieds. S'il n'y a qu'une seule réclamation plus ancienne devant vous pour 250 acres-pieds, la source a suffisamment d'eau pour répondre à vos besoins et également satisfaire toutes les réclamations plus anciennes. Cependant, si la source n'a qu'une capacité de 255 acres-pieds, elle ne peut pas répondre à vos besoins et continuer à répondre à l'ancienne réclamation, qui a priorité sur la vôtre.
- En plus de la loi sur l'eau de l'État, votre district d'eau particulier peut avoir ses propres règles concernant le transfert des droits d'eau pour les sources dans ce district. Par exemple, la plupart des districts de l'eau au Texas ont des règles spécifiques régissant le transfert des droits d'eau liés aux puits situés dans ces districts.
- Les éléments essentiels de l'appropriation de l'eau sont que vous détournez l'eau et appliquez cette eau à un usage bénéfique. L'utilisation bénéfique comprend généralement l'irrigation, l'abreuvement de votre bétail ou de votre jardin, ou pour une utilisation à la maison.
Si votre demande de droits d'eau est approuvée, vous êtes libre d'acheter vos droits d'eau.
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Négocier un contrat. Si une autre personne ou entreprise a des droits prioritaires sur l'eau que vous souhaitez utiliser et qu'il ne reste aucun droit d'eau libre pour l'eau de cette source, vous devez négocier un contrat pour acheter une partie ou la totalité de leurs droits d'eau.
- Le prix et la valeur relative des droits sur l'eau dépendent non seulement de l'emplacement de la source, mais aussi de l'emplacement des droits sur la liste de priorité pour cette source.
- Certains États comme le Texas ont également une banque d'eau ou une fiducie pour l'eau qui œuvre pour protéger les droits sur l'eau et faciliter le transfert des droits sur l'eau entre les acheteurs et les vendeurs.
- Dans certains États comme l'Utah, les droits sur l'eau sont classés comme des biens immobiliers et achetés et vendus au même titre que les terres ou les maisons sont vendues. Ces droits ont des usages et des taux prédéterminés et sont enregistrés auprès du registre du comté de la même manière que les actes fonciers. Par exemple, un droit d'eau peut être vendu pour une résidence unifamiliale, deux têtes de bétail et l'irrigation d'un jardin d'un quart d'acre.
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Réalisez une enquête sur le terrain. Pour commencer votre demande de droits sur l'eau, vous devez généralement faire part au public de votre intention d'utiliser l'eau.
- Par exemple, au Colorado, vous devez d'abord vous approprier l'eau en affichant physiquement votre intention de détourner et d'utiliser l'eau. La réalisation d'une enquête sur le terrain avertit les habitants de la zone que vous recherchez et avez l'intention d'utiliser les eaux souterraines de la zone.
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Déposer une demande de permis de puits. Une façon de proclamer publiquement votre intention de détourner l'eau de la source d'eau est de déposer une demande de permis de puits pour votre propriété.
- Dans l'Utah, par exemple, les foreurs de puits d'eau doivent être agréés par l'État et ne peuvent pas forer un puits sans l'autorisation de l'ingénieur d'État.
- Vous devez déposer une demande différente selon que votre zone est ouverte, restreinte ou fermée aux droits d'eau. Lorsque vous déposez votre candidature, vous devez être prêt à payer des frais allant de 110€ à 750€
- Une demande de permis de puits sert également de préavis suffisant aux autres détenteurs de droits sur l'eau à la source de votre région que vous êtes en train d'acheter des droits d'eau.
- Les permis de puits sont examinés par le bureau de l'ingénieur de l'État, qui détermine la quantité d'eau disponible et s'assure qu'aucun nouveau puits ne nuira aux droits d'eau existants.
- Dans certains États comme le Colorado, certains types de puits, y compris les puits à usage domestique uniquement, sont exemptés du système général de priorité. Ces puits fonctionnent avec des permis conditionnels et ne sont généralement autorisés que lorsqu'une municipalité ou un district hydrographique rural ne peut pas fournir de l'eau à la propriété.

Partie 2 sur 3: déposer une demande de droit d'eau

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Téléchargez l'application appropriée. Le tribunal de l'eau aura généralement une application disponible en ligne que vous pouvez utiliser.
- Une fois que vous avez téléchargé l'application, lisez-la et notez les informations que vous devrez inclure.
- Votre demande doit généralement spécifier la portée des droits sur l'eau que vous souhaitez acheter ou revendiquer, qui comprend la quantité d'eau à détourner, le taux de détournement et le but de votre utilisation.
Par exemple, le Texas suit la règle selon laquelle la première revendication dans le temps a la première priorité sur les droits d'eau pour la source d'eau.
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Rassemblez les informations requises. Après avoir lu la candidature, effectuez les sondages ou autres études nécessaires pour obtenir les informations dont vous avez besoin pour remplir la candidature.
- Votre demande comprendra généralement le type de droits d'eau, l'emplacement où vous avez l'intention de détourner l'eau, le nom de la source, les dates auxquelles vous avez l'intention d'utiliser l'eau, la façon dont vous avez l'intention de détourner l'eau, le taux auquel l'eau sera appropriée., et à quoi vous comptez l'utiliser.
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Soumettez votre candidature. Une fois que vous avez rempli votre demande, vous devez la déposer auprès du tribunal de l'eau du district où se trouve votre source d'eau.
- La date sur votre demande définit votre priorité pour les droits d'eau à partir de la source que vous avez choisie.
- Dans certains États comme le Colorado, les demandes sont déposées auprès des juges qui n'entendent que les affaires concernant les droits d'eau et examinent les demandes de droits sur l'eau.
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Publier des mentions légales. En règle générale, vous devez publier un avis juridique dans un journal local officiel qui informe le public de votre demande.
- Par exemple, au Colorado, vous devez publier des mentions légales pendant deux mois. Pendant ce temps, quiconque désapprouve le fait que vous devriez être autorisé à acheter des droits sur l'eau peut déposer une déclaration d'opposition auprès du tribunal de l'eau.
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Conformez-vous aux autres exigences légales. Le tribunal de l'eau peut avoir des enquêtes ou des avis supplémentaires qui doivent être remplis avant que le juge ne rende une décision finale sur votre demande.
- Dans certains États comme le Colorado, votre demande sera également examinée par un ingénieur, qui recommandera au tribunal si votre demande doit être approuvée ou refusée.

La commission d'État a des registres concernant les droits sur l'eau disponibles — Étant donné que de nombreux droits sur l'eau sont détenus en premier lieu par l'État, la commission d'État a des registres concernant les droits sur l'eau disponibles et les personnes que vous devez contacter pour acheter ces droits.

Partie 3 sur 3: Passer au procès

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Préparez-vous pour le procès. Si d'autres contestent votre demande et que vous ne parvenez pas à un règlement, le tribunal de l'eau organisera un procès pour entendre toutes les parties sur la question.
- Vous ne pouvez pas acheter de droits d'eau tant que votre demande n'a pas été approuvée. Le tribunal examine la recommandation de l'ingénieur, ainsi que toute autre information provenant d'anciens titulaires de droits.
- Vous pouvez également envisager de faire appel à votre propre ingénieur en eau pour évaluer votre application et effectuer des enquêtes supplémentaires avant de passer à l'essai. Un ingénieur en eau peut vous aider à identifier le type de droits d'eau dont vous avez besoin et comment vous devez catégoriser votre utilisation.
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Pensez à engager un avocat. Si vous n'avez pas encore retenu les services d'un avocat, il peut être dans votre intérêt de trouver une personne expérimentée en droit de l'eau pour vous représenter au procès.
- Les droits sur l'eau peuvent être extrêmement complexes et demander beaucoup de temps et de travail. Un avocat expérimenté en droit de l'eau peut vous protéger tout au long de la transaction.
- Avant d'embaucher un avocat spécialisé dans les droits de l'eau, interrogez-le et assurez-vous qu'il connaît bien la région et qu'il a une compréhension et une expérience des contrats immobiliers, car les droits d'eau sont généralement considérés comme des biens immobiliers et régis par les mêmes lois que les transactions immobilières.
- Un bon avocat des droits de l'eau saura également comment rechercher les dossiers pour les revendications antérieures avec priorité et évaluer vos chances que votre demande soit approuvée.
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Présentez-vous à la cour de l'eau à la date prévue. Au procès, vous aurez l'occasion d'expliquer au juge pourquoi votre demande devrait être accueillie.
- S'il n'y a pas d'opposition à votre demande de droits d'eau, vous devez tout de même vous présenter. Le juge peut vous poser des questions ou demander des documents ou d'autres éclaircissements concernant les informations que vous avez incluses dans votre demande.
- Si quelqu'un conteste votre demande, vous devez vous présenter devant un juge, qui décidera définitivement si votre demande doit être approuvée.
- Si votre demande de droits d'eau est approuvée, vous êtes libre d'acheter vos droits d'eau. Vous recevrez un permis pour utiliser la quantité d'eau que vous avez décrite dans votre demande.

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