Comment retarder la saisie?

Comprendre le processus de forclusion judiciaire. La plupart des saisies sont de nature judiciaire et menées par le biais du système judiciaire civil du comté où se trouve la propriété. Vous avez droit à une procédure régulière conformément aux lois de votre état. Bien que le processus puisse varier, il existe des points communs que vous pouvez vous attendre à voir.

• Lorsque vous avez manqué suffisamment de paiements, généralement environ trois, le prêteur enverra une Lis Pendens ou un avis de défaut à l'adresse indiquée sur votre prêt hypothécaire. Dans certains États, le prêteur le déposera également auprès du greffier du tribunal. Le but de cette lettre est de vous dire à quel point vous êtes en retard et que le prêteur a l'intention de déposer une forclusion.
• Après l'avis initial, il y a une période de pré-forclusion qui peut durer jusqu'à quatre mois. Pendant ce temps, vous pouvez retarder la forclusion en contactant le prêteur et en essayant de négocier un plan de paiement pour remédier au défaut. Selon les politiques du titulaire du privilège, vous pourrez peut-être retarder la saisie pendant des mois supplémentaires avec un effort de bonne foi pour rattraper les paiements.
• Si vous ne parvenez pas à rattraper les paiements ou à parvenir à un accord sur l'hypothèque, la banque déposera une action en forclusion auprès du tribunal du comté où se trouve la propriété.

Recevoir un service dans le cas de forclusion. Une fois la plainte déposée au tribunal, une assignation et une copie des documents vous seront signifiées. Certains États exigent que les documents soient personnellement signifié à la personne ou des personnes sur l'hypothèque alors que d' autres États permettent au shérif ou serveur processus de la laisser à l'adresse de la maison avec tous les résidents de plus de 13 ans.

• N'essayez pas d'éviter le service comme moyen de retarder la forclusion. Les résidents de votre maison doivent également comprendre pour accepter les documents et vous les envoyer dès que possible.

Répondre à la plainte de forclusion. La convocation indiquera la date à laquelle la réponse est due au tribunal. Si vous ne déposez pas de réponse à la date indiquée, le tribunal peut prononcer un jugement par défaut en faveur de la banque et vous ne pourrez pas retarder la forclusion.

• Si vous ne vous sentez pas à l'aise de déposer une réponse en votre propre nom, c'est le bon moment pour consulter un avocat expérimenté en droit de la forclusion. En ne retenant pas d'avocat, vous risquez de perdre de précieuses défenses affirmatives en déposant votre propre réponse.
• Cependant, si vous ne pouvez pas engager un avocat ou obtenir l'aide de l'aide juridique, une réponse ne doit pas nécessairement être un document formel ou compliqué. Il doit identifier le tribunal, le numéro de l'affaire et les parties. Après cela, vous pouvez aller paragraphe par paragraphe et être d'accord ou en désaccord avec chaque allégation. Vous n'avez rien à expliquer à ce stade. Un simple «Je suis d'accord avec le paragraphe 1» ou «Je refuse le paragraphe 2» ou «Je n'ai pas assez d'informations pour répondre au paragraphe 3» suffira pour la réponse.
• Votre réponse doit être dactylographiée, mais peut être soigneusement imprimée à l'encre noire. Signez l'original en bleu et apportez-le au greffe du tribunal pour archivage. Il ne devrait pas y avoir de frais pour cette action. Envoyez ensuite une copie à l'avocat de la banque. L'adresse doit être sous la signature de l'avocat à la fin de la plainte.

Contactez l'avocat de la banque. Une fois que vous avez déposé une réponse, vous êtes libre de contacter les avocats représentant le prêteur pour voir si vous pouvez négocier un règlement. Par exemple, vous pourrez peut-être effectuer des paiements partiels pendant plusieurs mois. Si vous savez que vous ne serez pas en mesure de payer l'hypothèque ou que la maison vaut moins que l'hypothèque, vous pourrez peut-être négocier un délai supplémentaire pour déménager.

Assister à l'audience du tribunal. Si vous ne parvenez pas à un accord, vous devez assister à l'audience du tribunal. Si vous n'avez pas d'avocat, vous pouvez demander au juge de reporter l'audience. Il s'agit d'un retard temporaire de la forclusion et peut prolonger la procédure de quelques semaines.

• Être à l'heure. Si le juge appelle votre affaire et que vous ne répondez pas, il pourrait trancher en faveur du prêteur et vous perdrez la forclusion.

Discutez des options avec votre avocat. Au sortir du flot de saisies qui a commencé avec l'effondrement du marché du logement de 2008 à 2012, les avocats ont développé de nouvelles stratégies pour renverser la vapeur sur des prêteurs souvent prédateurs. Ces expériences peuvent être en mesure de vous aider à prévenir l'action de forclusion. Vous pourriez même être en mesure de déposer une réponse modifiée pour préserver toutes vos défenses.

• Les avocats peuvent demander aux prêteurs de produire les documents hypothécaires originaux. Avec l'avènement des hypothèques électroniques et le regroupement et la cession rapides des titres hypothécaires, de nombreux documents originaux ont été perdus. Exiger une preuve stricte de l'existence du contrat initial peut retarder la forclusion.
• En 2012, il est apparu que les saisies étaient déposées en masse et signées par des employés sans connaissance des documents. Ce scandale de «robo-signing» a conduit à une remise en cause routinière de la validité de la plainte.

Faire face à la forclusion. Si vous ne pouvez pas négocier un accord pour garder votre maison et que vos défenses échouent, vous devez élaborer un plan pour déménager ou racheter la maison.

• Si votre maison est prévue pour une vente par le shérif, vous avez le temps, dans certains États jusqu'au jour de l'enchère, de racheter la propriété. Vous devrez vous arranger pour pouvoir payer en espèces pour acheter la propriété auprès de la banque.
• Vous ne pouvez généralement pas essayer de manipuler la vente en demandant à quelqu'un d'acheter la propriété pour vous. Les lois de l'État sont très claires sur qui est éligible pour soumissionner sur la propriété.
• Si la propriété est achetée par un investisseur, vous pourrez peut-être rester en tant que locataire.

Négocier une vente à découvert. Si vous n'êtes pas en mesure de payer votre hypothèque ou si la valeur de la maison est tombée en deçà du solde hypothécaire, vous pouvez envisager une vente à découvert de la propriété. Dans une vente à découvert, le prêteur s'engage à vous laisser vendre la propriété à un prix conforme à la valeur marchande.

• Une vente à découvert peut retarder une forclusion et devoir déménager pendant plusieurs mois.
• Souvent, vous pouvez négocier que le prêteur déclarera l'hypothèque comme payée en totalité aux agences de crédit et atténuera l'effet sur votre pointage de crédit.

Postulez pour un examen HAMP. Dans le cadre du Home Affordable Modification Program, vous pouvez demander à ce que votre prêt immobilier soit modifié afin que vos versements ne dépassent pas un pourcentage de vos revenus. Cela se fait généralement en ajustant le taux d'intérêt ou la durée du prêt, de manière temporaire ou permanente.

• Demander un prêt HAMP gèle une procédure de forclusion jusqu'à ce que votre éligibilité soit déterminée.