Comment négocier un bail commercial favorable aux locataires?

Un bail convivial pour les locataires peut inclure le calcul de la moyenne du loyer.

La plupart des gens connaissent les baux résidentiels et leur fonctionnement. Les baux commerciaux sont entièrement différents et, à moins que vous ne les connaissiez, cela peut sembler décourageant pour un nouveau locataire. Les baux commerciaux sont généralement adaptés au locataire et à l'espace. Lisez la suite pour savoir comment négocier le meilleur bail commercial pour votre entreprise.

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Apprenez les éléments de base d'un bail commercial. Le bail commercial type est rédigé selon le format suivant:
- CLAUSE # 1 - informations d'identification de base telles que le bailleur (propriétaire), le locataire (locataire), l'adresse du lieu loué, la superficie de l'unité avec les dessins d'accompagnement illustrant l'espace.
- CLAUSE # 2 - durée du bail avec dates de début et de fin. Il y aura également des détails sur toute durée de location gratuite ou réduite donnée.
- CLAUSE # 3 - utilisation de l'espace, y compris toutes restrictions. Un bail amical des locataires peut simplement avoir le terme énuméré comme "Le locataire a le droit d'exploiter un magasin ____ ou tout autre type de magasin autorisé par la loi et non spécifiquement limité par écrit par le bailleur".
- CLAUSE # 4 - Options de renouvellement
- CLAUSE # 5 - Obligations de réparation et d'entretien du bailleur.
- CLAUSE # 6 - Obligations de réparation et d'entretien du locataire.
- CLAUSE # 7 - définition de la zone commune. Les zones communes sont les zones et les installations qui peuvent être fournies par le bailleur ou d'autres dans ou à proximité de l'espace pour l'usage commun général non exclusif.
- CLAUSE # 8 - Frais d'entretien des aires communes
- CLAUSE # 8 - Charges de taxe foncière
- CLAUSE # 9 - Obligations d'honoraires d'avocat en cas de désaccord.
- CLAUSE # 1O - Conformité aux ordonnances et aux statuts
- CLAUSE # 11 - droits de cession et de sous-location. Une clause favorable aux locataires peut se lire comme suit: «Le locataire a le droit de céder ce bail à une filiale ou à une autre organisation dans laquelle le locataire est un propriétaire majoritaire. Le locataire a le droit de céder ce bail en cas de mise en bourse ou de vente ou commerce de l'entreprise du locataire. Le locataire aura également le droit de sous-louer les locaux loués tant que l'utilisation de la sous-location n'entre pas en conflit avec une exclusivité que le bailleur a accordée et en a informé le locataire par écrit ".
- CLAUSE # 12 - Obligations d'utilité
- CLAUSE # 13 - Avis d'entrée et d'inspection
- CLAUSE # 14 - Délai de possession et délais de livraison tardifs
- CLAUSE # 15 - Indemnisation du bailleur
- CLAUSE # 16 - Responsabilités en matière d'assurance
- CLAUSE # 17 - Domaine éminent
- CLAUSE # 18 - Destruction des locaux
- CLAUSE # 19 - recours du bailleur en cas de défaut. Une clause favorable aux locataires peut se lire "En cas de défaut du bailleur, le locataire aura le droit d'annuler le bail avec un préavis écrit de 39 jours."
- CLAUSE # 20 - dépôt de garantie
- CLAUSE # 21 - Explication de la manière dont l'avis doit être donné à l'une ou l'autre des parties
- CLAUSE # 22 - Droits de succession
- CLAUSE # 23 - subordination
- CONDITIONS GÉNÉRALES SUPPLÉMENTAIRES - le cas échéant
- BLOCS DE SIGNATURE pour le bailleur et le locataire.
- BLOC NOTAIRE - le cas échéant
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Décidez des éléments que vous souhaitez inclure dans le bail. Divisez-les en éléments non négociables et agréables à avoir pour vous aider à décider sur quoi vous devez rester ferme et sur quoi vous pouvez faire des compromis.

Un bail favorable aux locataires peut inclure un plafond sur le montant du CAM ou sur des éléments spécifiques inclus dans le montant du CAM (c.-à-d.
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Rédigez et soumettez une lettre d'intention (LOI). Ce document doit aborder les éléments négociables suivants du bail:
- Description écrite des locaux loués, y compris les adresses complètes de chaque partie. Un aperçu des locaux loués montrant son empreinte et ses surfaces carrées doit être une pièce jointe au bail final.
  - Le calcul de la superficie carrée des locaux loués ne pose aucun problème pour un magasin de forme rectangulaire. Si l'espace est de forme irrégulière ou comprend des zones séparées (c.-à-d. Un patio ou un espace de stockage), ce chiffre sera fourni par le bailleur. Assurez-vous que vous êtes d'accord avec la taille indiquée.
- Durée de base du bail exprimée en années et options sans réserve de renouvellement du bail après l'expiration de la durée de base. Les options adaptées aux locataires comprennent:
  - Un court terme et de nombreuses options de renouvellement.
  - Un terme de base à long terme qui est atténué par une "Clause de Kick Out", qui est le droit d'annuler le bail après X ans si les ventes ne sont pas $$ Y pour une période donnée.
- Date de livraison et état des locaux loués Cela devrait inclure suffisamment de temps libre de loyer pour permettre au locataire de terminer la construction, l'aménagement et le stockage requis. Le propriétaire devrait être pénalisé pour retard de livraison.
- Loyer exprimé en coût par m² ou en dollars totaux par mois. Ce sera généralement le montant du loyer de base et n'inclura pas les autres coûts énumérés ci-dessous.
  - Un bail convivial pour les locataires peut inclure la moyenne du loyer. Exemple: un terme de base négocié de 6 ans à un loyer de 11€ par pieds carrés. Cela peut être en moyenne en payant 7,50€ les deux premières années, puis 11€ par pieds carrés les deux années suivantes puis enfin 15€ par pieds carrés les deux dernières années du terme de base. Les avantages de la moyenne sont la valeur actuelle du loyer de 7,50€, moins de dépenses pendant votre période de démarrage, et la possibilité de payer un loyer plus élevé dans une période future.
  - Selon le type d'espace loué par le locataire et le type d'entreprise à mener à partir de l'espace loué, le propriétaire peut demander le paiement du loyer en pourcentage. Le pourcentage de loyer est un loyer supplémentaire à payer dans le cas où les ventes générées à partir de l'espace loué dépassent un montant convenu (appelé le «point de rupture»). Le point de rupture est calculé en divisant le loyer de base annuel total par un pourcentage de loyer convenu d'un commun accord sur. Par exemple: il y a un accord selon lequel 3% doit être le facteur de loyer en pourcentage et le loyer annuel est de 35800€, puis 35800€ divisé par 0,03 équivaut à un point de rupture de 1190€, 000,00, moment auquel le locataire doit payer comme loyer supplémentaire, 3% des ventes excédentaires (plus) 1190€, 00,00. Certaines clauses favorables aux locataires peuvent inclure un point de rupture plus élevé ou la possibilité de déduire tout ou partie des autres frais d'occupation (CAM, frais de taxes foncières, frais de promotion, etc.) de tout pourcentage de loyer dû.
- L'allocation de locataire est l'argent versé au locataire par le bailleur pour être utilisé pour terminer la construction et la finition de l'espace.
- Responsabilités d'assurance de chaque partie et qui doit supporter le coût de cette assurance.
- Entretien de l'espace. En général, le bailleur est responsable de l'extérieur, y compris le toit et les composants structurels, tandis que le locataire est responsable de l'intérieur de l'espace loué, y compris les réparations et l'entretien non structurels intérieurs.
  - Un bail convivial pour les locataires peut inclure un accord pour que le bailleur entretienne le système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) ou garantisse son état pour la durée du bail.
- Entretien des aires communes (CAM) et son coût. Cela couvre généralement tous les éléments non immobilisés tels que les réparations de stationnement, les réparations extérieures et le nettoyage, les réparations intérieures partagées et le nettoyage, les augmentations du coût de l'assurance du bailleur qui dépassent les frais d'assurance et de gestion de l'année de base. Ceci est généralement exprimé sous forme de coût par m² et est calculé au pro rata.
  - Un bail favorable aux locataires peut inclure un plafond sur le montant du CAM, ou sur des éléments spécifiques inclus dans le montant du CAM (c'est-à-dire que les frais de gestion ne doivent pas dépasser 5% du coût total d'entretien de la zone commune.)
- Part pro Rata du coût de la taxe foncière. Il est d'usage pour les locataires de payer des augmentations des taxes foncières payées par le bailleur.
  - Un bail convivial pour les locataires peut inclure un accord selon lequel le locataire recevra des copies des factures fiscales réelles ainsi qu'une explication de l'augmentation. Cela permet au locataire de vérifier minutieusement le calcul de l'augmentation de taxe et de s'assurer qu'il reflète la véritable part du locataire de toute augmentation.
- Tous les autres coûts ou indemnités, tels que les frais de promotion et de publicité, tout type de frais d'association, les cotisations ou les coûts.
- La lettre d'intention devrait inclure une clause «non contraignante». Cette clause stipule que la lettre d'intention peut ne pas être considérée comme un document juridique formel. Il reflète les principales conditions commerciales auxquelles le locataire et le bailleur ont convenu et sera incorporé dans le document de location final.
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Passez en revue la lettre d'intention lorsqu'elle vous est retournée. Notez tout ce qui a été convenu et concentrez-vous sur les zones qui n'ont pas été réglées. Reportez-vous à votre liste de priorités pendant que vous poursuivez vos négociations. N'oubliez pas que la négociation d'un bail commercial peut prendre beaucoup de temps, plusieurs mois s'il y a de nombreux points qui ne peuvent être convenus. Prenez votre temps, ne vous sentez pas pressé et ne signez rien avec lequel vous n'êtes pas entièrement d'accord.

Un bail convivial pour les locataires peut inclure un accord selon lequel le locataire recevra des copies des factures fiscales réelles ainsi qu'une explication de l'augmentation.

Conseils

Pensez à faire appel à un avocat spécialisé dans les baux commerciaux. Cela coûtera cher et prendra du temps, mais cela peut en valoir la peine à la fin.
Conservez des copies de toute correspondance relative aux négociations. Cela sera bénéfique en cas de désaccord. Il est de coutume d'inclure toutes les ébauches de la lettre d'intention avec votre bail final, ce qui vous permet de vérifier que rien n'a été oublié.

Un bail convivial pour les locataires peut inclure un accord pour que le bailleur entretienne le système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) ou garantisse son état pour la durée du bail.
Travaillez avec un représentant des locataires. Il s'agit d'un agent immobilier avec vos meilleurs intérêts comme leur responsabilité. Ils sont généralement payés par le propriétaire et l'agent immobilier du bailleur lorsqu'un bail est finalisé. Ils recommandent toujours de faire examiner le bail final par un avocat, mais ils peuvent beaucoup vous aider à trouver un espace et à négocier.

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