Comment créer un domaine de vie?
Un domaine viager est un co-intérêt dans la propriété, qui permet à la partie propriétaire du domaine viager, connue sous le nom de locataire viager, d'utiliser et de profiter de la propriété toute sa vie.
Un domaine viager est un co-intérêt dans la propriété, qui permet à la partie propriétaire du domaine viager, connue sous le nom de locataire viager, d'utiliser et de profiter de la propriété toute sa vie. L'intérêt du locataire à vie prend fin immédiatement après son décès et la propriété est transférée au «résidant» nommé dans l'acte ou le testament. Les domaines de la vie sont le plus souvent mis en place comme des outils de planification successorale afin d'éviter les outils d'homologation ou de planification Medicaid afin de protéger le domicile d'un patient âgé de Medicaid.
Partie 1 sur 3: considérer les avantages et les inconvénients d'une succession viagère
- 1Comprenez le but d'un domaine viager. Un domaine viager fait généralement référence à une transaction liée à une propriété, comme une maison, où le propriétaire vend ou donne la propriété à ses enfants (ou à quelqu'un d'autre) mais conserve le droit de vivre dans la maison jusqu'à ce qu'ils meurent.
- La personne qui vend sa maison mais conserve un intérêt viager est appelée le «locataire à vie».
- La ou les personnes qui recevront la maison à la mort du locataire à vie sont appelées «restes».
- 2Examinez les avantages d'un domaine viager. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une personne peut créer un domaine viager. Ceux-ci inclus:
- Le propriétaire veut éviter l'homologation de ses enfants. En créant un domaine viager, la propriété évite l'homologation et le résidant devient immédiatement propriétaire de la propriété au décès du locataire viager.
- La propriété reçoit une augmentation de la base. Cela signifie que lorsque le gouvernement calcule les impôts sur les gains en capital, la valeur est calculée à partir de la date du décès et non à partir de la date à laquelle la partie d'origine a acquis le bien. En règle générale, il y aura une plus grande augmentation de la valeur à partir de la date à laquelle la propriété a été acquise et, par conséquent, la taxe due sur une propriété lors de la vente serait beaucoup plus élevée. En établissant une succession viagère, un parent pourrait réduire considérablement le montant des gains en capital qu'un enfant doit payer.
- Un patrimoine viager peut également être utile pour bénéficier d'une assistance médicale telle que Medicaid, qui limite le montant des actifs que vous pouvez posséder si vous souhaitez bénéficier d'une aide pour payer une maison de retraite. Les règles juridiques concernant Medicaid sont très compliquées et vous devez contacter un avocat spécialisé en fiducie et successions ou un avocat plus âgé pour vous aider à prendre cette décision.
- 3Considérez les inconvénients d'un domaine viager. Avant de conclure une succession viagère, il est important que vous compreniez et pesiez les inconvénients d'une succession viagère par rapport aux avantages potentiels. Ces inconvénients peuvent inclure:
- Vendre un bien immobilier soumis à une succession viagère est très difficile. Alors que vous conservez le droit de vivre dans la maison, lorsque vous entrez dans une succession viagère, vous renoncez à votre droit de vendre ou d'hypothéquer votre maison sans le consentement de tous les autres. Si les autres refusent d'accepter une vente, vous ne pouvez pas vendre la propriété.
- Les problèmes juridiques d'un résidant pourraient avoir un impact sur la propriété. Étant donné que le résidant a un intérêt juridique dans la propriété, s'il rencontre des problèmes financiers, un privilège pourrait être placé sur la propriété pendant que le locataire à vie est toujours en vie. Bien que les réclamations puissent avoir un impact sur la propriété, un locataire à vie ne peut pas être forcé de quitter la propriété.
- Une succession viagère peut avoir une incidence sur votre capacité à recevoir une assistance médicale pour payer les soins en maison de retraite ou les soins à domicile. Si vous accordez une succession viagère, il se peut que vous n'ayez pas le droit de recevoir une aide gouvernementale via Medicaid pendant une période maximale de cinq ans.
Avec un domaine viager, le reste conserve un intérêt dans la maison tout au long de la vie du locataire viager.
Partie 2 sur 3: rédiger un domaine viager
- 1Engagez un avocat. Les États ont des règles différentes liées aux domaines de la vie et il y a des implications complexes, telles que l'inéligibilité potentielle à Medicaid, qui peuvent avoir un impact significatif sur vous. Si vous envisagez d'acquérir une succession viagère, parlez-en à un avocat afin de comprendre tous les risques ainsi que les avantages. Vous pouvez trouver des avocats de différentes manières, notamment:
- Référence d'un ami ou d'un membre de la famille. Si une personne que vous connaissez a fait appel à un avocat en fiducie et successions ou à un avocat plus âgé, vous pouvez lui demander s'il recommanderait cet avocat. Une recommandation d'une personne de confiance qui a une expérience personnelle avec un avocat est un bon point de départ.
- Associations des avocats locaux ou étatiques. Les associations du barreau local et d'État fournissent souvent des services de référence aux avocats de votre région. Grâce aux associations du barreau d'État, vous pouvez vérifier si des plaintes ont été déposées contre votre futur avocat. L'Association du barreau européen a compilé une liste de ressources État par État qui peuvent vous diriger vers des sites de renvoi d'avocats, telles que les coordonnées des associations du barreau d'État. L'ABA fournit ces informations à l'adresse http://apps.europeanbar.org/legalservices/findlegalhelp/home.cfm
- 2Rédiger un acte de succession viagère. Chaque État peut avoir des exigences différentes pour qu'un domaine viager soit valide. Vous devriez revoir la loi de votre état en localisant les codes juridiques de votre état et en recherchant l'expression «domaine de la vie». Vous pouvez trouver des liens vers les codes d'état ici: http://findlaw.com/11stategov/indexcode.html. En règle générale, les actes de succession viagère exigeront ce qui suit:
- La date à laquelle l'acte a été fait;
- Le nom de la partie qui octroie la succession viagère et son adresse;
- Le nom du bénéficiaire et son adresse;
- L'adresse et une description légale de la propriété faisant l'objet du patrimoine viager;
- Une déclaration réservant expressément le domaine viager; Par exemple, la déclaration pourrait se lire " RÉSERVER EXPRESSÉMENT le domaine viager dans le bien décrit ci-dessus au concédant et à ses ayants droit. Le concédant aura la pleine propriété, la possession et l'utilisation du bien, ainsi que les loyers, revenus et bénéfices générés par le propriété pendant la durée de la vie naturelle du concédant. "
- Les signatures des deux / de toutes les parties et le document doivent être notariés.
- 3Créez un domaine de vie par testament. Vous pouvez également créer un patrimoine viager par testament, ce qui signifie que vous accordez à une partie un intérêt viager dans votre propriété une fois que vous êtes décédé. Par exemple, vous êtes remarié, mais vous voulez en fin de compte que les biens reviennent à vos enfants et non aux parents de votre nouveau conjoint. Vous pouvez accorder à votre conjoint une succession viagère dans la propriété et au décès du conjoint, la propriété passerait directement à vos enfants.
- Votre testament doit clairement indiquer que la propriété revient à une partie pour le reste de sa vie, puis est transférée à une autre lorsque le premier bénéficiaire décède. Cela devrait créer un domaine de vie.
- Vous devriez parler à un avocat pour vous assurer que le testament et la langue de la succession respectent les exigences légales de votre état en matière de succession viagère.
- 4Enregistrez votre succession par acte. Si vous avez créé un patrimoine viager par acte, vous devez enregistrer l'acte pour qu'il soit valide. Vous devez localiser l'endroit où les actes sont enregistrés dans la ville ou la ville où se trouve la propriété, généralement dans un bureau d'enregistrement du comté.
- Effectuez une recherche sur Internet pour le nom de votre ville ou de votre ville et «enregistrez un acte». Cette recherche devrait vous fournir les coordonnées du bureau du comté.
- Appelez le bureau des enregistreurs d'acte et demandez quelles mesures vous devez prendre pour enregistrer correctement un acte de succession viagère.
Renseignez-vous auprès d'un avocat immobilier réputé, car chaque État a des statuts différents concernant la propriété et l'acte concernant un domaine viager.
Partie 3 sur 3: Comprendre vos obligations et vos droits en vertu d'une succession viagère
- 1Entretenez la propriété. Alors que le locataire viager a l'usage exclusif de la propriété au cours de sa vie, le locataire viager a également des obligations en vertu du domaine viager. L'obligation la plus fondamentale est d'entretenir la propriété. Généralement, le locataire viager doit:
- Effectuer les réparations nécessaires à la maison;
- Maintenir une assurance pour la propriété;
- Payer toutes les taxes foncières; et
- Faites des paiements hypothécaires.
- 2Recueillez les bénéfices de la propriété. Le locataire à vie a droit à tous les revenus et bénéfices générés par la propriété. Si le locataire viager loue la propriété, le locataire viager a le droit de percevoir le loyer et les bénéfices.
- 3Vendez leur intérêt. Contrairement à un locataire à vie qui ne peut pas vendre la propriété ou l'intérêt résiduel, le résidant peut être autorisé à vendre son intérêt résiduel dans la propriété avant même la fin de la succession viagère.
- En règle générale, la capacité de vendre un intérêt résiduel pendant la durée de l'intérêt viager doit être énoncée dans le document juridique établissant le patrimoine viager.
- Les Remaindermen peuvent également vendre la propriété avec l'autorisation du locataire à vie.
Alors que le locataire viager a l'usage exclusif de la propriété au cours de sa vie, le locataire viager a également des obligations en vertu du domaine viager.
- Un domaine viager est un type de propriété limitée. La question de savoir si la personne qui possède le domaine viager souhaite y habiter n'est généralement pas pertinente, à moins que les conditions de ses droits de propriété ne soient spécifiquement conçues de cette façon. En d'autres termes, la propriété (sur l'acte) et la possession (par exemple, l'occupation par des locataires non liés) sont deux concepts différents. Une personne peut posséder simultanément des domaines vitaux dans de nombreuses propriétés et préférer ne jamais occuper aucune d'entre elles.
- Vous devriez consulter un avocat et / ou un fiscaliste avant de céder un bien à quiconque à des fins de planification successorale ou à des fins Medicaid. Il peut y avoir des conséquences juridiques et / ou fiscales dont vous n'êtes pas au courant.
Lisez aussi: Comment acheter une maison abandonnée?
Questions et réponses
- Un propriétaire louant un bien immobilier qu'il possède peut-il accorder un domaine viager à la personne qui loue le bien?Non, l'accord ne sera valable que tant que le propriétaire est propriétaire de la propriété. Le propriétaire peut, cependant, céder la propriété au locataire avec un contrat de succession viagère avec une personne désignée comme bénéficiaire (qui pourrait être le propriétaire ou une autre personne), mais la propriété est alors «détenue» par la personne désignée du domaine viager jusqu'à ce que décès.
- Le domaine viager peut-il être vendu à un tiers si le locataire viager et le résidant sont d'accord?Oui, vous pouvez vendre le domaine viager à un tiers si le locataire viager et le locataire à vie sont d'accord, car la loi stipule que le domaine viager ne doit pas être vendu si l'un des locataires résidants et le locataire viager sont en désaccord.
- Dans l'État du Texas, une femme peut-elle créer un domaine vital pour le mari et laisser la moitié de la propriété communautaire (propriété familiale) à leur fils?Au Texas, le conjoint survivant a une ferme d'homologation. La ferme d'homologation donne au conjoint survivant le droit de vivre sur la propriété pour le reste de sa vie, même si la maison est la seule propriété distincte du conjoint décédé. Les conjoints peuvent céder leur moitié des biens de la communauté à qui ils choisissent, mais le conjoint survivant aura toujours une propriété d'homologation (domaine viager). L'enfant qui reçoit le don de propriété ne peut en aucune manière interférer avec ce droit mais assume de nombreuses autres responsabilités qui accompagnent la propriété. Consultez un avocat pour d'autres questions.
- Dans le testament de mon grand-père, il a laissé à son fils un domaine viticole sur 10 acres de terre, et après la mort du fils, il devait aller chez le petit-fils. Cela devra-t-il être vérifié?Les lois sur l'homologation s'appliquent aux testaments pour les successions qui peuvent nécessiter des transferts sous réserve d'autres réclamations, telles que celles pour régler les dettes de la personne récemment décédée. L'exécuteur testamentaire / administrateur peut avoir besoin d'obtenir la permission du tribunal pour transférer la propriété de la succession par acte avec une succession viagère, comme tout autre acte. Cependant, une fois l'acte en place, la succession du fils ne sera pas propriétaire de la propriété après son décès, car la succession de la vie cédée devient un transfert automatique par la loi, en supposant que le petit-fils survit à son père. Certaines petites propriétés n'ont pas besoin d'homologation ou peuvent bénéficier d'une homologation abrégée dans de nombreux États.
- Une fois qu'un patrimoine viager a été établi, ce document est-il enregistré? Comment obtenir une copie d'un patrimoine viager créé à mon nom pour lire les détails?Oui, un acte de succession est déposé (au moins dans l'Ohio) auprès du vérificateur et de l'enregistreur du comté. En Ohio, vous pouvez vous rendre au bureau du registraire du comté pour obtenir une copie de votre acte. Cela peut varier selon l'emplacement.
- Notre fille construit une maison. Peut-elle nous donner (à ses parents) un domaine viager pour cette propriété?Renseignez-vous auprès d'un avocat immobilier réputé, car chaque État a des statuts différents concernant la propriété et l'acte concernant un domaine viager. Cependant, je ne vois pas de problème si vous (les parents) et votre fille pouvez tous être nommés dans l'acte de propriété. Ensuite, ce ne sont que les détails de la façon dont chacun des titulaires de succession survivants est en mesure d'exercer des droits de propriété lorsque l'un des titulaires de propriété de la succession active est révoqué après la délivrance d'un certificat de décès valide.
- Dois-je utiliser un acte de concession ou un acte de renonciation pour préparer un acte de succession viagère?Les actes dans lesquels la partie qui renonce à la propriété est vivante sont tous des actes de concession; un acte de concession exige simplement qu'il y ait un constituant. Un acte de renonciation sert à abandonner votre réclamation à la propriété. Un acte de succession serait un acte de concession qui a un langage spécifique qui transfère automatiquement la propriété après le décès. Je ne recommande pas que vous prépariez vous-même un acte. Ils semblent très simples, mais la langue est spécifique pour faire ce que vous voulez, et un avocat sera familier avec les lois de votre état et la langue requise.
- Comment puis-je ajouter à ma succession d'autres enfants qui n'y figuraient pas à l'origine?Vous devrez rédiger un nouvel acte pour ajouter les enfants qui n'étaient pas à l'origine sur l'acte. Un avocat peut vous demander de rédiger un affidavit pour le faire. Dans tous les cas, vous devriez consulter un avocat, car il connaîtra mieux les lois de votre état.
- Que se passe-t-il si la personne qui est répertoriée comme la succession dans un testament refuse de payer une assurance habitation et des impôts fonciers en Alabama?Le locataire viager, comme tout autre propriétaire, a, entre autres, des obligations légales envers l'administration fiscale. En théorie, le fait de ne pas entretenir la propriété et de protéger le titre contre la forclusion fiscale peut entraîner la confiscation du patrimoine viager, ce qui signifie que la succession du résidant à la propriété peut être accélérée à la suite d'une ordonnance du tribunal.
- Quelle est la différence entre «transfert sur acte de décès» et succession viagère?Avec un domaine viager, le reste conserve un intérêt dans la maison tout au long de la vie du locataire viager. Dans un transfert par acte de décès, le propriétaire de la propriété est le seul à avoir un intérêt dans la maison, et cet intérêt est transféré en cas de décès à la personne nommée dans l'acte. Parlez à un avocat de la sémantique de la manière dont la propriété est effectivement transférée après le décès. Un avocat connaîtra les méthodes de transfert de biens immobiliers avec les différents types d'actes. Les lois d'homologation varient d'un État à l'autre.
Questions sans réponse
- Une maison avec une marge de crédit hypothécaire peut-elle être placée dans une succession viagère?
Les commentaires (4)
- L'article a été très utile.
- Je me sens mieux informé avant de consulter un avocat.
- Je cherchais des informations sur les actes de succession. J'ai trouvé une mine d'informations relatives sur le sujet. Votre site a été très utile.
- L'information était exactement ce que je recherchais. C'était clair et facile à comprendre. Cela m'a aidé à prendre ma décision d'aller de l'avant.
Lisez aussi:
Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
