Comment revendiquer les droits des squatters?

Vous ne pouvez pas vous cacher secrètement sur la propriété de quelqu'un puis revendiquer la possession adverse.

Les particuliers peuvent obtenir le titre légal d'un bien en vertu de la doctrine juridique «possession abusive» simplement en occupant le bien et en satisfaisant à d'autres exigences. Ces exigences varient selon l'état. Néanmoins, les exigences pour revendiquer des «droits de squatters» sont largement similaires d'un État à l'autre. Vous devez prouver que vous avez physiquement possédé le bien ouvertement et pendant une durée continue. Ensuite, vous devrez intenter une action en justice afin d'obtenir le titre de propriété.

Partie 1 sur 4: satisfaire aux exigences de possession adverse

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Occuper la propriété de manière hostile. La première condition de la possession adverse est d'occuper le bien d'une manière «hostile». La définition d'"hostile" est considérablement différente selon les États.
- Dans le Maine, par exemple, le squatter doit être conscient qu'il ou elle est en train d'entrer sans autorisation. Cependant, dans certains autres États comme le Connecticut, «hostile» est simplement défini comme une occupation. En d'autres termes, ces États n'exigent pas que vous sachiez que la terre appartient à quelqu'un d'autre.
- D'autres États exigent que l'intrusion ne soit pas intentionnelle ou que l'intrusion soit innocente et constitue une erreur de bonne foi quant à la propriété.
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Posséder physiquement la propriété. Le deuxième élément est que vous devez réellement posséder physiquement la propriété et la traiter comme la vôtre. Par exemple, la personne qui possède effectivement le terrain doit faire usage de la propriété, ce qui peut être démontré par des tentatives d'apporter des améliorations à la propriété.
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Occuper d'une manière ouverte et notoire. Le troisième élément exige que vous rendiez votre occupation du terrain évidente à tous. Vous ne pouvez pas vous cacher secrètement sur la propriété de quelqu'un et ensuite revendiquer la possession adverse.
- Par exemple, vous pourriez faire connaître votre présence en érigeant une clôture, en construisant une annexe ou en coulant du béton dans l'allée.
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Occuper le terrain en continu pendant un certain temps. Le quatrième élément exige que le squatter possède la propriété de manière exclusive et continue pendant un certain temps. Cela signifie que le squatter ne peut pas partager la possession avec le propriétaire ou avec d'autres étrangers. De plus, le squatter ne peut pas renoncer à utiliser la propriété pendant un certain temps, mais y revenir plus tard et revendiquer le titre par possession adverse.
- La durée pendant laquelle l'occupation doit être exclusive et continue varie selon l'État. En Californie, par exemple, un squatter doit posséder la terre en continu pendant cinq ans. Dans d'autres États, comme l'Alabama et l'Arizona, le délai de possession est de 10 ans.
- En outre, certains États comme l'Idaho et la Californie exigent que le squatter paie des impôts fonciers pendant la période légale.
- Certains États exigent également que la personne qui revendique la propriété par possession adverse ait une sorte de document ou d'acte lié à la propriété, même si le document est inexact ou n'a aucun poids juridique.

Partie 2 sur 4: demander au tribunal un titre silencieux

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Rencontrez un avocat. Les exigences de l'État en matière de possession adverse sont strictes. Afin de vous assurer que vous répondez aux exigences, vous devriez rencontrer un avocat. Un avocat expérimenté peut offrir des conseils juridiques judicieux et également vous aider à monter le dossier le plus solide possible.
- Pour trouver un avocat, visitez le barreau de votre état, qui devrait gérer un service de référence.
- Si les coûts sont une préoccupation, sachez que dans de nombreux États, les avocats peuvent désormais offrir des services juridiques «dégroupés». Cela signifie que l'avocat peut effectuer des tâches discrètes (telles que rédiger une motion ou offrir des conseils) moyennant des frais. Au lieu de confier à un avocat toute la représentation, vous pouvez réduire vos frais juridiques en trouvant un avocat disposé à effectuer toutes les tâches que vous ne pouvez pas gérer vous-même.
- Demandez quels types d'arrangements l'avocat propose lorsque vous organisez une consultation.
Néanmoins, les exigences pour revendiquer des «droits de squatters» sont largement similaires d'un État à l'autre.
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Effectuez une recherche de titre. Pour calmer le titre, vous devrez poursuivre quiconque détient un intérêt de propriété dans la propriété. Par conséquent, vous devez savoir qui peuvent être ces personnes. Vous devez effectuer une recherche de titre.
- Vous pouvez engager une société de titres pour effectuer une recherche de titres. Les sociétés de titres peuvent être trouvées dans vos pages jaunes ou en ligne en tapant « société de titres» et votre ville ou votre comté dans un navigateur Web.
- Si vous ne trouvez aucun propriétaire, vous pouvez toujours intenter une action de titre discrète. Au lieu de nommer des défendeurs individuels, vous poursuivrez en justice «John Does», que vous identifierez comme toute personne ayant un intérêt dans la propriété.
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Localisez le tribunal approprié. Vous devrez intenter une action en justice discrète devant le tribunal local du comté où se trouve tout ou partie du terrain. Vous pouvez trouver cette adresse du tribunal en consultant le Web ou dans un annuaire téléphonique.
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Créer une pétition. Le palais de justice peut avoir un formulaire imprimé «remplir le blanc» pour les actions de titre discrètes. Demandez au greffier si un est disponible. Sinon, vous devrez rédiger votre propre pétition en suivant les étapes ci-dessous.
- Un exemple de formulaire vierge est ici, de Pennsylvanie.
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Ouvrez un document de traitement de texte vierge. Vous pouvez commencer à rédiger votre propre pétition en ouvrant votre document de traitement de texte préféré. Définissez la police sur une taille et un style standard (par exemple, Times New Roman 12 points) et réglez l'interligne sur un espace double.
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Insérez une légende et un titre. En haut du document se trouve la légende. Une légende indique le nom et l'emplacement du tribunal, ainsi que les parties et le numéro de l'affaire. Si vous apportez la pétition, alors vous êtes le «Pétiteur». Le propriétaire du dossier de la propriété est le «défendeur».
- Utilisez cet exemple comme guide pour savoir comment placer les informations: le nom du tribunal en haut, puis les parties alignées à gauche, avec le numéro de l'affaire à droite. Vous obtiendrez le numéro de dossier lorsque vous déposerez la requête.
  - Si vous ne savez pas à qui appartient le terrain, vous devez alors indiquer «John Does 1-100, ou toute autre personne, connue ou inconnue, ayant un intérêt dans la propriété».
- Après avoir entré les informations d'en-tête, intitulez la pétition quelques lignes sous la légende. En caractères gras, centrés, intitulez la motion «Action pour un titre silencieux» ou «Réclamation pour un titre silencieux».
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Rédiger le corps de la pétition. Le corps de la pétition comprendra des informations vitales sur le différend. Numérotez vos paragraphes. Le corps doit comprendre:
- Votre nom, votre adresse et si vous vous représentez pro se. Si vous avez un avocat, indiquez le nom et l'adresse de votre avocat.
  - Tapez: «Voici la demanderesse, Jane Smith, de 1222 Northwest Road, Chicago, IL, se représentant elle-même pro se, pour annuler le titre de propriété immobilière...»
- Le nom et l'adresse de l'intimé (ou du propriétaire enregistré de la propriété). Si vous ne connaissez pas le propriétaire, nommez «toute personne, connue ou inconnue, qui revendique un intérêt dans la propriété». C'est aussi une bonne idée d'inclure cette langue même si vous pouvez identifier le propriétaire.
  - L'exemple de langage peut être: «... contre le défendeur, [insérer le nom et l'adresse] et toutes les personnes, connues ou inconnues, qui revendiquent un intérêt dans la propriété».
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Identifiez la propriété. Vous devez identifier la propriété à la fois par sa description légale (qui se trouve sur l'acte) et par l'adresse municipale ou la désignation commune. Consultez le guide Comment obtenir une description légale d'un bien pour vous aider à trouver la description légale.
- Voici un exemple de langage: «La propriété immobilière est située à [insérer la description légale]. L'adresse municipale de la propriété est...»
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Inclure la loi et les faits alléguant chaque élément de possession adverse. Vous devez identifier la loi qui permet la possession adverse puis lister les faits qui appuient votre demande: possession hostile, occupation physique, ouverte et notoire, etc.

La première condition de la possession adverse est d'occuper le bien d'une manière «hostile».
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Ajoutez une conclusion. Terminez toujours la pétition par une prière de soulagement. L'exemple de langage peut être:
- «Par conséquent, le demandeur demande respectueusement à cette honorable Cour de trancher en sa faveur et contre le défendeur, et de prononcer un jugement ordonnant au registraire des actes de transférer la propriété située à [insérer la description légale] au demandeur, ainsi que d'accorder toute autre les secours nécessaires et appropriés.»
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Insérez un bloc de signature. Vous devez signer votre motion. Incluez également une déclaration de vérification. L'exemple de langage peut être:
- «Je, [insérer le nom], vérifie par la présente que les déclarations énoncées dans la plainte ci-dessus sont vraies et correctes au meilleur de ma connaissance, de mes informations et de mes convictions.»
- Incluez également la date.
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Ajouter un bloc notaire. Vous devrez probablement faire légaliser votre requête. Vous pouvez trouver la langue de notaire appropriée pour votre état en effectuant une recherche sur le Web. Tapez «accusé de réception» ou «notaire» avec votre état.
- Ne signez que devant notaire. Il devrait y avoir un notaire dans le palais de justice. Alternativement, de nombreuses grandes banques ont des notaires.
- Assurez-vous d'apporter une pièce d'identité suffisante avec vous lorsque vous rencontrez le notaire. Un permis de conduire ou un passeport valide devrait suffire.
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Joindre une attestation de service. Vous devez indiquer comment la signification sera faite au propriétaire de l'enregistrement de la propriété. Vous pouvez le faire en tapant ce qui suit tout en bas de la pétition:
- "Je certifie par la présente que j'ai signifié une copie de cette pétition à toutes les autres parties ou à leurs avocats inscrits par [courrier/service personnel/autre]." Ensuite, imprimez et signez votre nom, y compris la date.
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Déposez la pétition. Apportez la requête et toutes les pièces jointes (telles qu'une copie de l'acte) au greffier du tribunal. Faites plusieurs copies et demandez au greffier de tamponner toutes vos copies. Une copie est destinée à l'intimé et au moins une copie est destinée à vos dossiers. Vous déposerez l'original.
- Vous devrez probablement payer des frais de dossier. Le montant des frais varie en fonction de l'état et du comté. Si vous ne pouvez pas payer les frais, demandez un formulaire de dispense de frais et remplissez-le.
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Aviser le propriétaire de l'enregistrement. Vous devez donner au propriétaire du dossier de la propriété un avis de poursuite. Pour ce faire, vous signifiez une copie de votre plainte/pétition ainsi qu'une citation à comparaître. Une convocation est une forme juridique qui informe l'intimé de l'action en justice et lui indique de combien de temps il dispose pour déposer une réponse écrite. Le greffier doit imprimer la convocation ou vous remettre un formulaire à remplir.
- En règle générale, vous pouvez signifier un avis en utilisant le shérif ou un huissier de justice, si vous savez où habite le défendeur.
- Si vous ne connaissez pas le propriétaire, vous devrez probablement donner un avis par publication. Demandez au greffier la procédure. L'avis par publication exige généralement que vous payiez pour une publicité dans un journal local. L'annonce doit durer plusieurs jours.

Partie 3 sur 4: préparation de votre procès

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Rassemblez des preuves de possession physique. Pour montrer que vous avez occupé la propriété, rassemblez des preuves de factures de services publics qui montrent l'utilisation d'électricité, de gaz ou de mazout de chauffage. Rassemblez également une preuve de paiement, pour montrer que c'est vous qui utilisiez et payiez les services publics.
- Vous pouvez également demander à des témoins de témoigner que vous possédiez la propriété. Par exemple, si vous avez utilisé un terrain adjacent à votre propriété pour entreposer de l'équipement, d'autres voisins peuvent témoigner que vous utilisiez la propriété.
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Obtenez la preuve que vous avez occupé la propriété ouvertement. Prenez des photos de toutes les améliorations importantes que vous avez apportées à la propriété, par exemple en érigeant une clôture ou une grange, ou en aménageant une nouvelle allée.
- Utilisez des images avant et après pour montrer la propriété avant l'amélioration, puis avec l'amélioration.
De plus, le squatter ne peut pas renoncer à utiliser la propriété pendant un certain temps, mais y revenir plus tard et revendiquer le titre par possession adverse.
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Montrez que vous avez occupé le terrain de façon continue. Vous aurez besoin de preuves suffisantes pour montrer que votre possession physique était pour la durée requise par votre état. Vous utiliserez à peu près les mêmes preuves que vous utiliserez pour prouver la possession:
- témoignage (y compris le vôtre)
- enregistrements de services publics
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Obtenir une copie de l'acte. Si vous n'en avez pas déjà obtenu un avant de déposer votre plainte, vous devriez obtenir une copie de l'acte. Assurez-vous qu'il s'agit d'une copie certifiée conforme.
- Vous avez également besoin d'une copie de tout acte que vous avez. Vous avez peut-être reçu un acte défectueux ou frauduleux. Parce qu'une exigence dans de nombreux États est que vous ayez agi sous couvert d'un acte, vous aurez besoin d'une preuve de l'acte sur lequel vous vous êtes appuyé. Il peut être différent de celui officiel du bureau du registraire.
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Rassemblez la preuve que vous avez payé des impôts. Certains États exigent que quelqu'un paie des impôts avant de revendiquer des terres par possession adverse. Même si votre état ne le fait pas, vos impôts pourraient être une preuve que votre possession était ouverte, en particulier lorsque la valeur estimative de la propriété augmente en raison des améliorations.
- Pour obtenir des copies de vos paiements d'impôts, contactez le service approprié, qui est généralement le trésorier du comté ou le bureau de l'évaluateur.
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Convoquer des témoins, si nécessaire. Si vous avez besoin de témoins pour témoigner au procès, vous devez leur signifier une citation à comparaître. Vous devriez pouvoir obtenir des formulaires d'assignation auprès du greffier du tribunal.

Partie 4 sur 4: assister à votre procès

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Arriver tôt. Vous devez vous donner suffisamment de temps pour vous rendre au palais de justice et trouver la salle d'audience où se tiendra votre procès. Vous devrez peut-être également passer par la sécurité. Prévoyez une heure pour trouver un parking et vous rendre à la salle d'audience à temps.
- Si possible, laissez votre téléphone portable dehors dans la voiture. Au moins, assurez-vous qu'il est éteint.
- Assurez-vous d'avoir consommé tous les aliments et boissons avant d'entrer dans la salle d'audience.
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Faites une déclaration d'ouverture. En tant que pétitionnaire, vous passerez en premier. Vous devez exposer brièvement ce que vous avez l'intention de prouver. Considérez la déclaration liminaire comme une feuille de route de votre dossier.
- Dans de nombreux États, vous ne pouvez probablement pas avoir de procès devant jury pour une action en justice discrète, vous devrez donc faire valoir votre argument devant le juge.
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Présenter des témoins et des preuves. Si vous avez un avocat, il ou elle appellera des témoins, y compris vous. Si vous procédez sans avocat, vous devrez alors livrer votre témoignage au juge sous la forme d'un discours. Vous devez vous préparer pour ce discours en écrivant un aperçu des points que vous voulez faire valoir. Regardez les éléments que vous devez prouver:
- Vous devez indiquer quand vous avez physiquement possédé le bien pour la première fois et comment vous en êtes venu à le posséder. Avez-vous acheté une parcelle de terrain et avez-vous supposé que la propriété en litige faisait partie de votre terrain cédé?
- Vous devriez chercher à admettre en preuve tout ce qui montre que votre possession était ouverte et notoire, ainsi que continue. Vous pouvez utiliser des témoignages, des photographies ou des vidéos, ou des factures de services publics pour aider à établir ces faits.
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Contre-interroger les témoins. Une fois que vous aurez terminé de présenter votre cas, l'intimé aura l'occasion de présenter des témoins et des preuves. Vous pouvez poser des questions en contre-interrogatoire.

Vous devez indiquer comment la signification sera faite au propriétaire de l'enregistrement de la propriété.
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Prononcez un argument de clôture. Dans votre plaidoirie finale, vous devriez passer en revue les exigences relatives à la possession adverse et rappeler au juge les preuves que vous avez présentées pour prouver chaque élément. Essayez également de réfuter tout contre-argument avancé par l'intimé.
- Utilisez des pièces dans l'argument de clôture. Si votre preuve se compose de dossiers fiscaux, de factures de services publics et de photographies, vous voudrez les utiliser dans votre plaidoirie. Par exemple, vous pourriez dire: «En 2011, j'ai construit cette grange, ce qui aurait dû alerter tout le monde dans la ville de mon occupation ouverte et notoire du terrain. La grange est illustrée ici, dans la pièce 3. Ensuite, remettez l'exposition au juge.
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Rédiger une commande. La partie gagnante doit généralement rédiger une ordonnance, qui commémore la décision du juge sur l'affaire. Il devrait y avoir des formulaires de commande vierges dans la salle d'audience que vous devez remplir. Une fois celui-ci rempli, vous demanderez à l'autre partie de le consulter et de le soumettre au greffier pour signature par le juge.
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Faire appel, si nécessaire. Si vous avez perdu au procès et que vous souhaitez interjeter appel, vous pouvez alors demander au greffier un formulaire d'Avis d'appel. Vous devez le remplir et le déposer. La procédure d'appel varie selon les États, mais vous disposez généralement d'environ 30 jours pour la remplir et la déposer auprès du tribunal de première instance. Demandez au greffier avec qui vous devez déposer le formulaire.
- Si vous choisissez de faire appel, vous devriez alors demander l'assistance d'un avocat. Les appels sont compliqués et souvent très difficiles à gagner. Vous devriez demander l'avis d'un avocat avant de faire appel.

Conseils

Les terres publiques sont généralement exemptes de possession adverse. Cela signifie que vous ne pouvez pas obtenir de titre de propriété sur des terres appartenant aux gouvernements local, étatique ou fédéral.

Mises en garde

Les juges peuvent être extrêmement réticents à attribuer un titre par possession adverse. En conséquence, vous ne voudrez peut-être pas intenter un procès pour un titre discret. Au lieu de cela, vous pouvez simplement continuer à occuper le terrain jusqu'à ce que le propriétaire légitime intente une poursuite pour vous expulser. Ensuite, vous pourriez vous défendre en utilisant la possession adverse comme défense.

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