Comment prendre des mesures contre les violations des baux immobiliers?
Si le locataire laisse des biens derrière lui, lisez Comment gérer la propriété abandonnée d'un locataire pour obtenir des conseils sur ce qu'il faut faire avec la propriété.
Lorsqu'un locataire viole un bail, vous, en tant que propriétaire, êtes limité dans les mesures que vous pouvez prendre. Par exemple, vous pouvez informer le locataire par écrit qu'il viole le bail et vous pouvez lui demander de réparer la violation ou de quitter les lieux. Alternativement, vous pouvez envoyer au locataire une notification de la violation mais ne pas lui donner la possibilité de résoudre le problème. Dans les deux cas, vous ne pouvez pas supprimer de force le locataire. Au lieu de cela, vous devrez déposer une plainte devant le tribunal. Si vous gagnez, vous pouvez demander au shérif de superviser le retrait du locataire de votre propriété.
Partie 1 sur 4: envoi d'un avis de violation
- 1Lire le bail. Vous devez d'abord vous assurer que le locataire viole réellement une clause du bail. Sortez votre copie et lisez-la d'un bout à l'autre. Mettez en surbrillance la disposition du bail que vous pensez que le locataire a violée. Par exemple, le locataire peut avoir:
- Vous n'avez pas payé le loyer.
- Laissez des personnes non autorisées ou des animaux domestiques vivre dans l'unité.
- A mené des activités illégales sur votre propriété, comme la prostitution ou la vente de drogue.
- Gravement endommagé la propriété.
- A refusé de laisser le propriétaire effectuer les inspections et l'entretien ordinaires.
- 2Rencontrez un avocat si vous avez des questions. Un avocat propriétaire-locataire qualifié peut répondre à toutes vos questions. Les litiges entre propriétaires et locataires sont des litiges de droit étatique, donc la façon dont vous gérez le litige peut différer légèrement selon l'état où se trouve le terrain. Vous devriez consulter un avocat qualifié si vous avez des questions.
- Si vous n'avez pas encore d'avocat, vous pouvez obtenir une référence en demandant à d'autres propriétaires ou en contactant votre barreau d'État ou local et demander une référence.
- Pensez à engager un avocat, surtout si vous pensez ne pas avoir le temps d'intenter votre propre procès ou si vous êtes nerveux à l'idée de le faire. Un avocat peut vous faciliter la tâche. De plus, vous pourriez bénéficier de l'établissement d'une relation d'affaires avec un avocat, dont vous aurez probablement besoin de l'expertise à l'avenir.
- 3Rassemblez les preuves de la violation. Documentez toute violation du mieux que vous le pouvez. Par exemple, si le locataire a endommagé votre propriété, prenez des photos des dommages. Assurez-vous de documenter la date et l'heure à laquelle vous avez pris les photos.
- Vous pouvez également obtenir des déclarations de témoins. Par exemple, si le locataire a une personne non autorisée qui vit avec lui sur votre propriété, vous pouvez alors demander à un voisin de signer une déclaration écrite à cet effet.
- Vous pouvez également noter vos propres impressions. Si vous avez vu le locataire faire quelque chose en violation du bail, notez ce qui s'est passé et quand.
Vous devez d'abord vous assurer que le locataire viole réellement une clause du bail. - 4Rédigez un loyer ou un avis de départ. Vous pouvez utiliser ce genre d'avis lorsque le locataire n'a pas payé le loyer. Vous donnez au locataire un certain délai pour payer. S'il ne le fait pas, vous lui dites de déménager ("quitter" la propriété). Le temps que vous devez donner variera en fonction de votre état.
- Vous devriez lire la loi de votre état sur les expulsions. Certains états exigent que vous utilisiez un certain langage dans votre avis. Si vous n'utilisez pas le bon langage, un tribunal ne vous permettra pas d'expulser le locataire tant que vous n'aurez pas fourni un avis approprié.
- Vous pouvez trouver le statut de votre état en regardant en ligne. Tapez "votre état" et "expulsion" dans votre moteur de recherche préféré. Si vous avez du mal à trouver quoi que ce soit, contactez votre autorité locale du logement pour obtenir des informations sur ce qu'il faut inclure dans votre avis.
- 5Rédigez un avis de cure ou d'arrêt. Vous pouvez utiliser ce type d'avis si le locataire enfreint une clause du bail, par exemple en laissant des personnes non autorisées emménager ou en utilisant la propriété à des fins non autorisées. Vous dites au locataire qu'il a un certain temps pour réparer («guérir») la violation ou bien déménager.
- Encore une fois, vérifiez avec les lois de votre état pour voir s'il y a un laps de temps défini que vous devez donner au locataire et si vous devez utiliser certains termes dans votre avis.
- 6Rédigez un avis de départ inconditionnel. Avec cet avis, vous ne donnez pas au locataire une chance de réparer la violation. Dans la plupart des États, vous pouvez utiliser un avis de départ inconditionnel dans les situations suivantes:
- le locataire a été plusieurs fois en retard de loyer
- le locataire a violé le bail à plusieurs reprises
- le locataire a gravement endommagé le bien
- le locataire s'est livré à une activité illégale, telle que la vente de drogues sur les lieux
- 7Servir l'avis correctement. Votre état peut également exiger que vous remettiez l'avis d'une certaine manière. Par exemple, l'État peut préférer que vous remettiez personnellement une copie au locataire. Si vous ne pouvez pas joindre le locataire de cette manière, vous pouvez laisser une copie de l'avis à quelqu'un à la résidence (à condition qu'il soit assez âgé) et en même temps poster une copie à l'adresse.
- Vous devriez vérifier la loi de votre état et vous assurer de suivre les méthodes de service recommandées. Si vous ne le faites pas, le locataire pourrait contester l'avis comme étant incorrectement signifié, ce qui retarderait davantage le processus.
- Conservez toujours une copie de tout avis que vous envoyez. Vous en aurez besoin plus tard si vous devez intenter une action en justice.
- Si vous devez poster une copie de l'avis, envoyez-lui un courrier certifié, avec accusé de réception. Le reçu servira de preuve que l'avis a été reçu. Vous pouvez également suivre le courrier certifié en ligne par numéro de série, pour voir quand il est livré ou refusé.
- 8Attendez l'expiration du délai de préavis. Avec un peu de chance, le locataire réparera toute violation que vous avez identifiée dans votre avis. Par exemple, le locataire peut vous envoyer un chèque de loyer ou réparer toute violation qu'il commettait.
- Cependant, si le locataire ne répare pas la violation ou ne quitte pas la propriété, vous devrez alors intenter une action en justice pour expulser le locataire.
- Vous devez attendre l'expiration du délai de préavis avant d'intenter une action en justice. Si votre état exige que le locataire dispose de trois jours pour remédier à une violation, vous ne pouvez pas vous précipiter devant le tribunal et intenter une action en expulsion le lendemain de votre notification.
- Vous pouvez également tenter de poursuivre les négociations avec le locataire pour un paiement ordonné ou un départ, il est dans son intérêt d'éviter d'être nommé dans une expulsion. Les archives judiciaires sont permanentes et les futurs propriétaires peuvent préférer ne pas louer à de tels locataires.
Lorsqu'un locataire viole un bail, vous, en tant que propriétaire, êtes limité dans les mesures que vous pouvez prendre.
Partie 2 sur 4: intenter une action en justice pour expulser
- 1Évitez l'auto-assistance. Votre instinct pourrait être de jeter les effets personnels du locataire sur le trottoir ou d'essayer de retirer physiquement la personne. Vous ne devriez pas. Il est contraire à la loi dans la plupart des États pour les propriétaires d'utiliser toute forme d'"auto-assistance":
- Ne changez pas les serrures du locataire.
- Ne menacez pas de retirer le locataire.
- Ne pas ordonner au locataire de partir.
- Ne retirez pas physiquement le locataire ou ses biens.
- Ne coupez pas les services publics du locataire.
- 2Rédiger une réclamation. Au lieu d'avoir recours à l'auto-assistance, vous devez intenter une action en justice pour expulsion, ce qu'on appelle une action de «détention illégale» dans la plupart des États. Vous pouvez entamer cette poursuite en déposant une plainte devant le tribunal. Dans la plainte, vous vous identifiez ainsi que le locataire. En règle générale, vous pouvez également demander le paiement d'un loyer en souffrance et/ou une compensation monétaire si le locataire a endommagé votre propriété.
- S'il y a plus d'un locataire ou d'autres occupants inconnus, vous devrez peut-être les nommer (ou au moins y faire référence de manière générale) dans le but de les inclure dans toute ordonnance définitive à émettre.
- De nombreux tribunaux ont maintenant imprimé des formulaires «remplir le blanc» que vous pouvez utiliser pour les poursuites contre les détenus illégaux. Demandez au greffier.
- Selon le tribunal, vous devrez peut-être remplir d'autres formulaires, comme une feuille de couverture pour une affaire civile. Demandez au greffier tous les formulaires que vous devez remplir.
- 3Déposez la plainte. Une fois que vous avez terminé la plainte, vous devez faire plusieurs copies. Apportez votre original et les copies au greffier du tribunal du comté où se trouve la propriété. Vous pouvez demander au greffier de déposer la plainte originale.
- Vous devrez probablement payer des frais de dossier, qui différeront selon le tribunal. Demandez au greffier combien les frais de dépôt sont à l'avance. Renseignez-vous également sur les modes de paiement acceptables.
- Le greffier peut tamponner toutes vos copies avec la date de dépôt.
- 4Signifier l'avis de poursuite. Vous devez aviser les locataires défendeurs ou autres que vous intentez une action en justice pour expulsion. Vous pouvez fournir un avis acceptable en signifiant une copie de la plainte et une «assignation», que vous pouvez obtenir auprès du greffier du tribunal. Un formulaire de convocation vierge est souvent inclus avec le formulaire de plainte.
- Demandez au greffier du tribunal les méthodes de signification acceptables. Généralement, vous pouvez demander à une personne de 18 ans ou plus de faire la remise en main propre du locataire, à condition que le serveur ne fasse pas partie du procès.
- D'autres moyens autorisés de «signification» peuvent être définis dans les règles du tribunal, notamment le paiement d'un «agent de traitement» ou d'un agent en uniforme pour la tâche, ou peut-être l'envoi par la poste à un défendeur qui est hors de l'État, ou la publication d'un avis lorsque l'endroit où se trouve un défendeur sont inconnus.
- 5Déposez votre formulaire de preuve de service. Celui qui effectue la signification devra remplir un formulaire de «preuve de signification» (également appelé «affidavit de signification»). Le formulaire a pour objet de prouver au juge que la signification a été faite au locataire en bonne et due forme.
- Le serveur doit vous retourner le formulaire rempli. Vous devriez faire une copie pour vos dossiers et déposer l'original auprès du greffier du tribunal.
Si vous avez vu le locataire faire quelque chose en violation du bail, notez ce qui s'est passé et quand. - 6Lire la réponse du locataire. Le locataire répondra probablement en déposant une «réponse» auprès du tribunal. Dans ce document, le locataire admettra ou niera chaque allégation que vous avez faite. Le locataire peut également soulever des moyens de défense ou des demandes reconventionnelles spécifiques.
- En guise de défense, le locataire pourrait faire valoir que votre avis était inapproprié parce qu'il manquait la langue nécessaire ou qu'il avait été livré de manière incorrecte.
- Un locataire peut également prétendre que l'expulsion est invalide de diverses autres manières, par exemple lorsqu'elle a été déposée en représailles pour avoir déposé des plaintes valables, ou lorsqu'il a la preuve qu'un paiement demandé a déjà été effectué.
- Si le locataire ne répond pas à temps, alors vous devriez demander un «jugement par défaut» auprès du tribunal. Il y a peut-être un formulaire que vous pouvez remplir. À la date la plus proche pour une audience, demandez au juge un jugement par défaut.
- Dans certains États, le propriétaire doit encore se rendre à une audience et «prouver» son cas devant le tribunal dans le cadre de l'obtention d'un jugement par défaut, plutôt que de se fier uniquement aux «actes de procédure».
Partie 3 sur 4: se préparer au procès
- 1Participez à la «découverte». Une fois que le défendeur a répondu au procès, votre affaire entrera dans une phase d'établissement des faits. Cette phase est appelée «découverte». Le but est de découvrir des preuves utiles pour votre cas et également de découvrir quelles preuves l'autre partie possède pour étayer ses arguments. Dans certains États, le processus de découverte peut être très court car la plupart des États veulent accélérer les différends entre détenus illégaux. Les techniques de découverte standard sont les suivantes:
- Demandes de production de documents. Chaque partie peut demander des documents. Par exemple, le locataire peut demander une copie du bail ou des déclarations de témoins que vous avez réussi à obtenir.
- Interrogatoires. Ce sont des questions écrites auxquelles vous devez répondre. Le locataire pourrait vous demander une liste de témoins que vous avez. Vous pourriez demander les noms des autres personnes vivant dans l'unité.
- Dépositions. Les gens peuvent poser des questions aux témoins dans une déposition orale. Un sténographe judiciaire enregistre généralement les questions et les réponses.
- 2Organisez vos preuves. Si vous avez un avocat, il ou elle s'occupera de tout à l'approche de la date de votre procès. Rappelez-vous ce que vous devez prouver et rassemblez suffisamment de preuves pour le prouver:
- Vous avez un bail valide. Vous devriez transformer votre bail en une exposition en y apposant un autocollant d'exposition. Vous pouvez alors témoigner lors de votre procès que vous et le locataire avez signé le bail.
- Même sans bail écrit, vous pouvez soumettre votre propre exposé des faits (sous la forme d'un affidavit) pour étayer la conclusion qu'il existe, à toutes fins pratiques, une entente avec le locataire nommé. Notez que l'expulsion d'un intrus ou d'un squatter peut nécessiter des formes et des procédures légèrement différentes.
- Le locataire a violé le bail. Vous avez besoin d'une preuve qui justifie l'expulsion du locataire. Obtenez des photos ou une vidéo de la violation. Vous pouvez également demander à des témoins de témoigner que le défendeur a violé le bail.
- Vous avez donné un avis approprié de la violation. Transformez votre avis de départ ou votre avis de guérison en une exposition, tout comme vous l'avez fait pour votre contrat de location. Vous devrez montrer l'avis au juge. Obtenez également la preuve que vous avez bien signifié l'avis: témoignage de la personne qui l'a remis et/ou un récépissé signé.
- 3Assistez à un procès. Si vous vous représentez, vous pourriez être nerveux. Vous pouvez vous préparer pour votre propre procès en assistant au cas de détention illégale de quelqu'un d'autre. Les salles d'audience sont généralement ouvertes au public et vous devriez demander au greffier du tribunal s'il existe un procès en expulsion que vous pouvez observer.
- Faites attention à l'endroit où les gens sont assis et à la façon dont ils s'adressent au juge. Vous voudrez apparaître aussi professionnel que possible.
- Prenez également un bloc-notes et notez les questions que les avocats posent aux témoins. Utilisez vos notes pour créer votre propre plan de questions à poser à chacun de vos témoins.
Partie 4 sur 4: aller au tribunal
- 1Choisissez un jury. En règle générale, vous ou le locataire pouvez choisir d'avoir un jury. Sinon, il s'agit d'un procès en «banc», avec seulement le juge. Vous sélectionnerez le jury avant le début du procès. La sélection du jury s'appelle "voir-dire".
- Lors du voir-dire, le juge convoquera un panel de jurés potentiels devant la salle d'audience où le juge leur posera des questions. Les questions peuvent être assez basiques: que fait le juré pour le travail, quels sont ses passe-temps, etc.
- Vous pouvez demander au juge de révoquer un juré «pour un motif valable». Cela signifie que vous ne pensez pas que le juré peut être juste. Par exemple, si le juré connaît le locataire, vous pouvez demander au juge de révoquer le juré.
- Vous obtiendrez également un nombre limité de défis "péremptoires". Avec ceux-ci, vous pouvez révoquer un juré sans demander l'autorisation du juge. Cependant, vous ne pouvez pas utiliser de défis péremptoires pour discriminer sur la base de la race, de l'origine ethnique ou du sexe. Si le locataire conteste votre recours aux récusations péremptoires, vous devrez alors donner au juge un motif non discriminatoire pour révoquer les jurés potentiels.
- Si ni vous ni le locataire ne révoquez un juré potentiel, alors il ou elle siège au jury. En d'autres termes, la sélection du jury est un processus d'élimination.
Par exemple, le locataire pourrait avoir: Mené une activité illégale sur votre propriété, comme la prostitution ou la vente de drogue. - 2Présentez vos preuves. Vous devriez avoir vos témoins (le cas échéant) prêts à témoigner. Vous pouvez également témoigner en votre nom. Si vous souhaitez introduire un document, n'oubliez pas que vous devez poser une «fondation» pour le document:
- D'abord, demandez au témoin s'il connaît le document. Par exemple, si quelqu'un a pris une photo des dommages causés à votre propriété, donnez la photo au témoin et demandez: «Savez-vous ce que c'est?
- Deuxièmement, demandez au témoin quelle est la preuve. Le témoin pourrait dire: «Ceci est une photo du bord ouest du bâtiment au 1214 South Street.
- Troisièmement, demandez-leur comment ils savent ce que c'est. Le témoin pourrait dire quelque chose comme: «Parce que j'habite à côté de l'immeuble.» Le témoin doit donner une raison pour savoir quelle est la preuve.
- Quatrièmement, demandez au témoin si l'image reflète fidèlement l'objet qui y est représenté. Le témoin doit dire: «Oui.»
- Répétez cette opération pour chaque témoin, en mettant méthodiquement votre témoignage dans le dossier.
- Sachez que le locataire peut également contre-interroger vos témoins, peut-être dans le but de les amener à divulguer un parti pris personnel ou des contradictions qui pourraient nuire à leur crédibilité ou soutenir autrement la défense du locataire.
- 3Écoutez les témoins du locataire. Le locataire peut présenter son cas en second. Vous pouvez vous attendre à ce que le locataire essaie d'obtenir la sympathie du juge en prétendant que vous êtes un mauvais propriétaire. Par exemple, le locataire peut prétendre qu'il a retenu le loyer parce que vous n'avez jamais répondu aux plaintes.
- Il faut écouter tranquillement. N'oubliez pas que vous aurez la possibilité de répondre ou de contre-interroger les témoins du locataire.
- C'est peut-être là où une bonne préparation et une découverte préalable au procès déterminent l'affaire, d'une manière ou d'une autre.
- Si les témoins des locataires tentent de faire des déclarations non pertinentes ou autrement «inadmissibles», le juge peut les arrêter, ou vous pouvez «objecter». Par exemple, certains types de preuves peuvent être exclus parce que leur source n'est pas fiable.
- 4Recevez le verdict. Si vous gagnez le procès en expulsion, le tribunal rendra un jugement en votre faveur. Vous pouvez ensuite obtenir un «Writ of Judgment» (également appelé «Writ of Possession») auprès du greffier du tribunal. Ce document permet au shérif ou au maréchal d'expulser le locataire.
- Dans de nombreuses juridictions, la partie perdante peut déposer une requête en «réexamen» par le juge, ainsi qu'un «appel» de l'affaire, si elle est déposée dans les délais. Une "ordonnance définitive" ne sera pas délivrée ou exécutoire tant que ces procédures ne seront pas terminées ou que les délais n'auront pas expiré.
- 5Visitez la police. Une fois que vous avez gagné votre procès, vous devez apporter le bref de possession au bureau du shérif. Vous devrez vous coordonner avec le shérif, qui supervisera le déménagement du locataire. Vous devrez probablement payer des frais pour les services du shérif.
- Vous ne pouvez pas retirer le locataire vous-même, même après avoir obtenu une ordonnance du tribunal. Seul le shérif ou le maréchal peut écarter le locataire. Asseyez-vous et attendez que le shérif arrive à la date prévue pour l'expulsion.
- Soyez prêt à changer les serrures après le retrait du locataire afin de reprendre le contrôle sur qui peut entrer. Vous ne savez jamais combien de clés en double un locataire peut avoir partagées.
- 6Suivez correctement. L'expulsion est peut-être terminée et le locataire est parti ou déjà parti, mais d'autres éléments peuvent nécessiter votre attention immédiate.
- Si le locataire laisse des biens derrière lui, lisez Comment gérer la propriété abandonnée d'un locataire pour obtenir des conseils sur ce qu'il faut faire avec la propriété. Dans certains États, vous pouvez disposer librement des biens du locataire. Cependant, la plupart des États limitent strictement ce que vous pouvez faire avec les biens laissés pour compte.
- N'oubliez pas que la date d'expulsion déclenche généralement le délai dans lequel vous devez également rembourser le dépôt de garantie du locataire, à moins que vous ne puissiez justifier d'un droit valable. Le locataire a peut-être déjà lu comment obtenir le remboursement d'un dépôt de garantie.
- Vous devrez peut-être également poursuivre les locataires pour loyer impayé ou pour dommages physiques dépassant ce qui peut être couvert par leur dépôt de garantie.
- Vous devez généralement essayer de trouver un nouveau locataire avec diligence, afin de «atténuer les dommages» pour le loyer impayé d'un bail à long terme qu'un locataire a violé. Les lois des États varient quant à l'importance que cela peut avoir pour votre action en justice pour dommages sous forme de loyer impayé.
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