Comment trouver un prêt immobilier après une saisie immobilière?
Votre pointage de crédit doit être de 620 pour un prêt hypothécaire à taux fixe et de 640 pour un prêt hypothécaire à taux variable.
Une forclusion ne devrait pas mettre fin à votre rêve de devenir propriétaire. Même s'il sera difficile d'obtenir un prêt hypothécaire à l'avenir, ce n'est pas impossible. Vous devrez probablement attendre un certain nombre d'années, et vous devrez rétablir votre crédit. Si votre crédit n'est pas bon ou si vous ne voulez pas attendre, vous devrez peut-être payer un taux d'intérêt plus élevé ou économiser pour une mise de fonds beaucoup plus importante.
Partie 1 sur 3: identifier les délais d'attente
- 1Attendez trois ans pour un prêt FHA. Vous pouvez obtenir un prêt de la Federal Housing Authority auprès d'un prêteur agréé, comme une banque. En règle générale, vous ne serez pas admissible à un prêt FHA avant que trois ans se soient écoulés après votre forclusion. Cela signifie que si vous avez perdu votre maison en juin 2015, vous ne serez pas admissible à un prêt FHA avant juin 2018.
- Il est important de noter que la période d'attente de 3 ans commence après le transfert de l'acte de propriété et non à partir du début de la forclusion. Vous pouvez savoir quand votre acte a été transféré dans les archives publiques.
- Si votre forclusion concernait une hypothèque FHA, vous pourriez toujours être inéligible au financement FHA après la période d'attente de 3 ans. Demandez à votre prêteur de vérifier si vous avez un numéro CAIVRS clair.
- Une exception existe si vous avez subi des difficultés importantes indépendantes de votre volonté, comme une maladie, un décès, un divorce ou une perte d'emploi.
- 2Attendez sept ans pour un prêt conventionnel. Si vous demandez un prêt conventionnel qui est vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac, le temps d'attente est passé à sept ans. Cependant, vous pourriez bénéficier d'une exception, ce qui peut réduire le délai d'attente à trois ans.
- Vous pouvez raccourcir le délai d'attente si vous pouvez prouver par écrit que des circonstances atténuantes ont causé votre forclusion. Les circonstances atténuantes sont des événements indépendants de votre volonté qui ont considérablement réduit vos revenus ou augmenté vos factures de manière catastrophique.
- Pour raccourcir le temps d'attente, vous ne pouvez emprunter que jusqu'à un maximum de 90% de la valeur de la propriété.
- Vous devez utiliser la nouvelle hypothèque pour acheter votre résidence personnelle. Vous ne pouvez pas utiliser l'hypothèque pour acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement.
- 3Attendez deux ans pour un prêt VA. Les vétérans des forces armées américaines peuvent bénéficier de prêts garantis par le ministère des Anciens combattants (VA). Après une forclusion, vous devez attendre deux ans avant de pouvoir demander un autre prêt garanti par VA.
- 4Vérifiez la période d'attente pour les prêteurs privés. Certains prêteurs privés ne vendent pas leurs prêts hypothécaires à Freddie Mac ou à Fannie Mae. En conséquence, ils peuvent prévoir leurs propres périodes d'attente. Ces prêteurs examineront divers facteurs au moment de décider de prolonger ou non un prêt, notamment votre cote de crédit, vos revenus, vos actifs et votre endettement global. Ils fixeront également leurs propres délais d'attente. Généralement, ces prêteurs ont des périodes d'attente qui durent d'un jour à huit ans.
- Vous pourriez être en mesure de raccourcir la période d'attente en versant un acompte plus important ou en payant un taux d'intérêt plus élevé.
- Il peut être difficile d'obtenir un prêt s'il n'est pas acheté par Fannie Mae ou Freddie Mac.
- Ces prêts auront des taux d'intérêt et des frais considérablement plus élevés.
Votre pointage de crédit est essentiel pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire après la forclusion.
Partie 2 sur 3: recherche de prêteurs
- 1Vérifiez votre pointage de crédit. Votre pointage de crédit est essentiel pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire après la forclusion. Même si vous attendez assez longtemps, vous ne serez pas admissible à un prêt hypothécaire si votre pointage est trop bas. Par conséquent, vous devez connaître votre score avant de vous adresser à un prêteur. Vous pouvez l'obtenir des manières suivantes:
- Visitez un conseiller en crédit ou un conseiller en logement approuvé par la FHA. Ils peuvent obtenir votre pointage de crédit.
- Regardez sur un relevé de carte de crédit récent. Il peut y être répertorié.
- Achetez votre score FICO sur myfico.com.
- Sachez que les services en ligne gratuits tels que CreditKarma ou Credit.com utilisent le score vantage 3,0, qui n'est pas celui utilisé dans les prêts hypothécaires. Ils peuvent être décalés de jusqu'à 100 points.
- 2Trouvez un prêteur approuvé par la fha. Vous ne pouvez obtenir un prêt FHA auprès d'aucune banque. Au lieu de cela, le prêteur doit avoir été approuvé par le gouvernement. Vous pouvez rechercher la liste sur le site Web du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD). Alternativement, vous pouvez appeler et demander aux banques de votre région si elles sont approuvées par la FHA.
- 3Trouvez des prêteurs pour les prêts garantis par le gouvernement. Techniquement, ni Fannie Mae ni Freddie Mac ne font de prêts directement au public. Au lieu de cela, ils achèteront des prêts auprès des banques si les prêts sont admissibles. Le VA ne fait pas non plus de prêts. Au lieu de cela, ils garantissent le prêt en cas de défaut de paiement. La plupart des banques sont heureuses de fournir des prêts hypothécaires aux personnes admissibles à ces programmes, vous avez donc beaucoup d'options.
- Vous pouvez magasiner auprès de différents prêteurs dans votre zone géographique. Vous pouvez également utiliser des agrégateurs en ligne qui compareront les taux des prêteurs locaux pour vous - mais sachez que ces taux sont généralement pour le meilleur emprunteur possible.
- 4Recherchez en ligne d'autres prêteurs si vous ne pouvez pas attendre. Si vous ne voulez pas attendre un prêt garanti par le gouvernement, vous devez trouver d'autres prêteurs prêts à vous prêter. Recherchez des prêteurs de prêts «non-qualifiés», qui sont abrégés en prêts «non-QM». Il existe des sites Web qui répertorient les prêteurs.
- Certaines des plus grandes banques proposent ces prêts, notamment Chase, Bank of Europe, Wells Fargo et US Bank. Il y a aussi de plus petits prêteurs sur les listes.
- De nombreux courtiers en hypothèques offrent également ces prêts et peuvent vous aider à magasiner plusieurs prêteurs pour trouver les meilleures conditions disponibles.
- 5Comprenez les risques des prêts non garantis par le gouvernement. Les prêts non-QM sont généralement plus chers que les prêts garantis par le gouvernement. Les taux d'intérêt étant plus élevés, vous finirez par payer plus sur la durée du prêt. Votre versement hypothécaire mensuel plus élevé exercera une pression supplémentaire sur votre budget, ce qui signifie que vous courez un plus grand risque de défaillance à nouveau.
- Si le prêt est un prêt hypothécaire à taux variable, les taux d'intérêt pourraient monter en flèche à l'avenir, ce qui augmentera considérablement votre versement hypothécaire.
- Les secteurs des prêts subprime et non-QM sont tous deux incités à minimiser les risques de leurs prêts. Si vous n'avez pas besoin d'acheter une maison immédiatement, attendez d'être admissible à un prêt garanti par le gouvernement.
- 6Recherchez les sites Web des prêteurs. Chaque prêteur devrait avoir un site Web. Allez en ligne et lisez toutes les informations qui apparaissent sur le site Web. Certains sites Web fourniront des informations détaillées sur les personnes admissibles à un prêt, tandis que d'autres sites indiqueront un numéro de téléphone ou une adresse e-mail à contacter pour plus d'informations.
Si votre forclusion concernait une hypothèque FHA, vous pourriez toujours être inéligible au financement FHA après la période d'attente de 3 ans. - 7Arrêtez-vous dans votre banque. Votre banque pourrait être disposée à vous prêter. Vous devriez vous arrêter et parler à un agent de crédit. Ils peuvent évaluer si vous êtes admissible à un prêt FHA, Fannie Mae/Freddie Mac ou VA. Si vous ne le faites pas, il est peu probable qu'ils vous prêtent. Néanmoins, vous ne saurez pas jusqu'à ce que vous vous arrêtiez et demandiez.
- Un agent de crédit peut examiner votre pointage de crédit et vous faire savoir s'il est trop bas. Si c'est le cas, vous pouvez attendre d'avoir reconstitué votre crédit pour faire votre demande.
- 8Méfiez-vous des escroqueries hypothécaires. Il existe de nombreux prêteurs louches et vous devez effectuer des recherches approfondies avant de conclure un contrat de prêt. Si vous trouvez un prêteur que vous aimez, vérifiez les plaintes.
- Contactez le bureau du procureur général de votre état. Ce bureau enquête sur la fraude à la consommation et poursuit les escrocs. Ils devraient avoir des informations pour savoir si le prêteur a été poursuivi.
- Visitez le site Web du Better Business Bureau. Rechercher des plaintes. Portez une attention particulière aux plaintes selon lesquelles le prêteur n'a pas décrit clairement les conditions du prêt.
- Méfiez-vous des «appâts et interrupteurs». Un prêteur doit vous remettre une déclaration de clôture qui énumère les conditions du prêt. Ils doivent également vous informer si quelque chose change. Évitez de signer un prêt si le prêteur vous impose de nouvelles conditions à la clôture.
- Les divulgations de clôture ne sont pas requises dans de nombreux prêts non-QM. Vous devez être particulièrement prudent lorsque vous contractez l'un de ces prêts.
Partie 3 sur 3: se préparer à postuler
- 1Vérifiez si vous répondez aux exigences minimales. En plus des périodes d'attente, les prêteurs ont également d'autres exigences avant de pouvoir prétendre à un prêt. Vérifiez les éléments suivants:
- FHA. Votre pointage de crédit doit être d'au moins 520, mais généralement de 580. S'il est plus élevé, votre acompte peut être inférieur. Selon les directives, votre ratio dette/revenu ne devrait pas dépasser 43%. Cela signifie que si votre revenu mensuel est de 2990€, vos paiements mensuels de dette ne peuvent pas dépasser 1280€. Cependant, les prêteurs FHA écrivent souvent jusqu'à 49% DTI pour les emprunteurs bien qualifiés.
- Fannie Mae et Freddie Mac. Votre pointage de crédit doit être de 620 pour un prêt hypothécaire à taux fixe et de 640 pour un prêt hypothécaire à taux variable. Votre ratio dette/revenu ne devrait pas dépasser 43%, mais, encore une fois, les prêteurs sont souvent prêts à aller plus haut si vous êtes qualifié.
- Prêts VA. Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 pour être admissible.
- Prêts non garantis par un programme gouvernemental. Les prêteurs établiront leurs propres critères de prêt. Travaillez en étroite collaboration avec un agent de crédit pour voir si vous pouvez vous qualifier.
- 2Reconstituez votre crédit, si nécessaire. Si vous n'atteignez pas le pointage de crédit minimum, vous devrez l'améliorer avant de postuler. N'oubliez pas qu'il n'y a pas de solution miracle et évitez de vous inscrire auprès d'une entreprise qui promet un «nouveau profil de crédit». Au lieu de cela, augmentez votre pointage de crédit en procédant comme suit:
- Payez toutes les factures à temps, chaque mois. Configurez des rappels par e-mail ou SMS pour ne pas oublier.
- Réduisez votre dette totale, y compris la dette de carte de crédit. Si nécessaire, créez un budget et canalisez tout l'argent supplémentaire vers les paiements par carte de crédit.
- Évitez de demander de nouvelles cartes de crédit. Chaque demande entraîne un «tirage brutal», ce qui peut réduire votre pointage de crédit.
- 3Corrigez les erreurs dans votre rapport de crédit. Parfois, des erreurs dans votre rapport de crédit feront baisser votre pointage. Tirez une copie gratuite de votre rapport de crédit et passez en revue toutes les informations. Si vous trouvez une erreur, contestez-la auprès du bureau de crédit. Les erreurs courantes sont les suivantes:
- Les comptes qui ne vous appartiennent pas sont répertoriés dans votre historique de crédit. Par exemple, quelqu'un peut avoir un nom ou un numéro de sécurité sociale similaire.
- Un compte est répertorié de manière inexacte comme par défaut.
- Le mauvais solde créditeur est répertorié. Par exemple, vous ne devez peut-être que 370€ sur une carte de crédit, mais le solde est de 3730€.
- La mauvaise limite de crédit est indiquée. Votre carte de crédit peut avoir une limite de 7460€ mais 750€ sont répertoriés.
- Les comptes des collections s'affichent plusieurs fois dans votre rapport. N'oubliez pas que les saisies restent sur votre rapport de crédit jusqu'à sept ans.
Si le prêt est un prêt hypothécaire à taux variable, les taux d'intérêt pourraient monter en flèche à l'avenir, ce qui augmentera considérablement votre versement hypothécaire. - 4Rassemblez des preuves de vos difficultés. Vous devrez peut-être prouver à un prêteur que vous avez perdu votre maison en raison d'un divorce, d'une maladie, d'un décès ou d'une perte d'emploi. Par exemple, recherchez les éléments suivants:
- Une copie de votre jugement de divorce et de votre accord de séparation conjugale.
- Copies des factures médicales payées.
- Un certificat de décès, si vous avez perdu un revenu parce que votre conjoint est décédé.
- Une copie de votre lettre de résiliation, de la faillite de votre entreprise, des allocations de chômage, etc. Rassemblez également une preuve du nouvel emploi, telle qu'une lettre d'offre d'emploi.
- 5Écrivez une lettre expliquant vos difficultés. Vous devrez soumettre une lettre expliquant pourquoi vous êtes entré en forclusion si vous espérez obtenir un prêt FHA ou Fannie Mae/Freddie Mac avant l'expiration de la période d'attente. Suivez ces conseils pour rédiger une lettre efficace:
- Formatez la lettre comme une lettre commerciale standard.
- Mentionnez les dates. Vous devez orienter l'agent de crédit. Ne dites pas quelque chose comme «Quand je suis tombé malade il y a quelques années, mes factures ont commencé à s'accumuler». Donnez des dates précises.
- Évitez de rejeter la faute sur d'autres personnes. Si vous avez perdu votre maison à cause d'une mauvaise gestion financière, reconnaissez-le.
- Expliquez comment vous êtes revenu sur une base financière saine. Par exemple, vous avez peut-être commencé à conseiller en crédit ou obtenu un nouvel emploi.
- 6Recueillir des documents financiers. Le prêteur voudra un historique financier complet de votre vie après la forclusion. Rassemblez les documents financiers suivants:
- déclarations de revenus
- talons de paie ou preuve de revenu d'un travail indépendant
- relevés bancaires
- relevés de courtage
- Des références de crédit comme une lettre de votre propriétaire ou de votre entreprise de services publics, si votre crédit est limité depuis votre forclusion.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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