Comment rédiger une clause contractuelle en cas de retard d'exécution?

Les tribunaux rejettent souvent une clause «aucun dommage pour retard» si votre contrat comprend également une clause «le temps presse».

Les clauses relatives aux retards d'exécution se retrouvent le plus souvent dans les contrats de construction. Un projet de construction, qu'il s'agisse de la construction d'une maison unifamiliale ou d'un immense stade sportif, comporte plusieurs étapes qui doivent être achevées à temps. Un retard à n'importe quel moment peut se transformer en problèmes beaucoup plus importants et plus coûteux par la suite, ce qui rend essentiel que les parties s'entendent sur les conséquences des retards avant le début des travaux.

Méthode 1 sur 4: spécifier les dates et les calendriers d'achèvement

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Précisez les délais d'exécution de toutes les étapes de l'accord. De nombreux tribunaux n'accorderont pas de dommages et intérêts pour retard si votre contrat n'a pas de date de fin spécifiée ou de délais particuliers pour chaque phase du projet.
- En l'absence de dates d'achèvement précises, le droit des contrats exige que les travaux soient achevés dans un délai raisonnable. Cependant, ce qui est considéré comme «raisonnable» peut varier considérablement d'une personne à l'autre.
- Pour chaque date limite, vous devez détailler exactement ce que vous pensez être terminé à cette date. Par exemple, supposons que vous construisez la maison de vos rêves et que vous ayez embauché un entrepreneur. Sa première échéance est de nettoyer et de niveler le terrain et de couler les fondations. Il doit être terminé d'ici le 30 mai car les matériaux pour la charpente de la maison sont livrés le 1er juin.
- Parfois, il n'est pas nécessaire qu'une phase soit complètement terminée avant qu'une autre ne commence, mais elle doit être en grande partie terminée. Si tel est le cas, assurez-vous de définir exactement ce qui constitue un achèvement substantiel aux fins de votre contrat.
- Par exemple, votre entrepreneur doit faire terminer la plomberie et l'électricité avant l' installation des portes intérieures et des garnitures. Cependant, il n'a pas besoin d'être terminé à 100 pour cent car il peut terminer son travail au premier étage pendant que les portes et les garnitures sont installées au deuxième étage.
- Lorsque vous avez un projet avec plusieurs phases, le plus important est de vous assurer que les phases ultérieures ne sont pas repoussées car une phase initiale prend trop de temps.
- Vous pouvez également envisager d'inclure une phrase exigeant que l'entrepreneur utilise des méthodes de planification spécifiques pour suivre ses progrès et s'assurer que les délais de toutes les phases sont respectés, ou pour fournir des rapports d'état hebdomadaires ou mensuels.
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Indiquer que les retards à tout moment constituent une violation substantielle du contrat. Une violation substantielle va au cœur même du contrat, ce qui signifie que si le calendrier n'est pas respecté, le contrat pourrait aussi bien ne pas exister. Ce type de clause est généralement appelé clause «le temps presse».
- En disant que le temps est essentiel, vous dites que les délais et les horaires inclus dans le contrat sont d'une importance absolue pour son existence.
- En l'absence de toute autre clause concernant un retard d'exécution, si vous incluez une disposition selon laquelle le délai est essentiel, l'entrepreneur sera responsable de tous les dommages résultant d'un retard, même si le retard n'est pas de sa faute.
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Définissez les types de retards inclus dans la clause. De manière générale, vous ne voulez pas inclure les retards causés par des tiers, par des événements indépendants de la volonté du propriétaire ou de l'entrepreneur, ou des retards qui surviennent parce que le propriétaire change d'avis concernant quelque chose comme un calendrier d'événements ou un Type de materiel.
- Une disposition «le temps est essentiel» indique généralement que tous les retards sont inclus à moins qu'ils ne soient exclus ailleurs dans le contrat. Vous pourrez ainsi rédiger d'autres clauses pour traiter plus spécifiquement les différents types de retards pouvant survenir en cours de contrat.
- Les clauses «le temps presse» n'ont pas à être complexes. Par exemple, votre clause pourrait simplement dire: «Le temps est essentiel en ce qui concerne toutes les dispositions du présent Contrat. Tout retard d'exécution par l'une ou l'autre des parties constituera une violation substantielle du présent Contrat.»
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Décidez dont la performance relève de la clause. Une clause «le temps presse» peut s'appliquer uniquement à l'entrepreneur, ou peut également s'appliquer à la responsabilité du propriétaire de fournir à l'entrepreneur des paiements et des matériaux en temps opportun.
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Exigez le plus de préavis possible en cas de retard. Toutes les parties devraient être tenues de s'informer mutuellement si même un retard excusable se produit.
- Le délai de préavis peut dépendre de la raison du retard ou de la durée du retard. Par exemple, si l'entrepreneur apprend que des matériaux de construction clés ont été commandés en attente et ne seront pas livrés avant trois semaines, il doit alerter le propriétaire dès qu'il le découvre plutôt que d'attendre de voir ce qui se passe. Le propriétaire peut vouloir retirer la commande ou trouver un autre fournisseur, et il a besoin d'autant de temps que possible pour rechercher des alternatives.
- En revanche, si de violents orages obligent l'entrepreneur à suspendre les travaux pendant un après-midi mais envisage de revenir le lendemain matin, un appel téléphonique au propriétaire qui renvoie les travailleurs chez eux est probablement suffisant.
- Les entrepreneurs peuvent renoncer à tout dommage ou à leur droit de demander une prolongation de délai en vertu du contrat s'ils ne donnent pas au propriétaire un avis approprié.
- Si les actions du propriétaire ont causé le retard, un tribunal peut refuser d'accorder des dommages-intérêts à l'entrepreneur à moins que l'entrepreneur n'ait donné au propriétaire un avis approprié. Sans préavis, il est possible que le propriétaire n'ait pas réalisé qu'il causait un retard, et de toute façon il n'a pas eu la possibilité de corriger le problème.
- Les entrepreneurs doivent tenir un journal quotidien des conditions et des événements du projet afin qu'ils puissent informer le propriétaire de tout retard potentiel dès que possible.

Le délai de préavis peut dépendre de la raison du retard ou de la durée du retard.

Méthode 2 sur 4: comptabilisation des forces majeures et des retards excusables

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Énumérez les types d'événements inclus dans une clause de «force majeure». Cette clause excuse l'exécution si un événement majeur survient qui transforme complètement les circonstances de l'accord d'une manière qu'aucune des parties n'aurait pu anticiper.
- Les événements de force majeure incluent généralement les catastrophes naturelles telles que les ouragans, les tremblements de terre ou les tornades, et les événements politiques tels que les guerres, les émeutes, les ordres gouvernementaux ou les embargos commerciaux. Les grèves et les pénuries de main-d'œuvre peuvent également relever d'une clause de force majeure.
- En règle générale, les événements énumérés ont des conséquences catastrophiques et inévitables qui rendraient impossible l'exécution du contrat.
- Dans certains États comme la Virginie, des clauses de force majeure sont requises dans tous les contrats de construction.
- Par exemple, votre clause de force majeure pourrait indiquer «Une partie ne sera pas responsable de tout échec ou retard dans l'exécution du présent Accord pour la période pendant laquelle cet échec ou ce retard est dû à des causes indépendantes de sa volonté, y compris, mais sans s'y limiter, force majeure, guerres, grèves ou conflits du travail, embargos, arrêtés gouvernementaux ou tout autre cas de force majeure."
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Décidez de ce qui se passera si l'un de ces événements se produit. En règle générale, l'entrepreneur n'aura pas à payer de dommages-intérêts au propriétaire pour le retard et peut avoir droit à une prolongation raisonnable du délai pour terminer le projet.
- Sans clause de force majeure, les parties sont laissées à la merci des règles de droit commun qui n'excusent que rarement l'exécution dans un ensemble restreint de circonstances.
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Envisagez d'inclure d'autres retards excusables. Bien qu'ils n'atteignent peut-être pas le niveau de «force majeure», vous voudrez peut-être inclure des dispositions pour les retards qui surviennent sans que l'entrepreneur soit responsable.
- Si le contrat ne mentionne rien de particulier, les tribunaux ne considéreront un retard comme excusable que s'il a été causé par des circonstances indépendantes de la volonté de quiconque et était imprévisible par les parties au moment de la conclusion du contrat.
- Des exemples de retards excusables incluent des événements météorologiques imprévus qui n'atteignent pas le niveau d'une catastrophe, des grèves, des erreurs de conception ou des pénuries de matériel.
- Si le retard résulte de quelque chose sous le contrôle du propriétaire, comme une erreur dans la conception ou les plans architecturaux, il peut être approprié que le propriétaire indemnise l'entrepreneur pour tous les frais qu'il a engagés en conséquence.
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Prévoir la résiliation du contrat sans pénalité si l'événement se prolonge au-delà d'une période déterminée. Par exemple, un ouragan qui n'affecte qu'une petite zone côtière à proximité de votre chantier peut n'entraîner qu'un bref retard dans la construction. Cependant, un ouragan massif entraînant l'inondation de la zone pendant des mois rendrait les performances impossibles.
- Si un événement de force majeure rend l'exécution impossible, la clause devrait permettre aux parties essentiellement de se retirer du contrat comme si cela ne s'était jamais produit.

Les dommages-intérêts pour retard, en particulier, sont difficiles à prouver, et c'est pourquoi une clause de dommages et intérêts est souvent privilégiée.

Méthode 3 sur 4: pénaliser les retards inexcusables

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Inclure une clause qui permet d'accélérer les performances pour respecter le calendrier malgré les retards. Si la faute ou la négligence de l'entrepreneur cause le retard, cette clause vous permettrait d'exiger de l'entrepreneur qu'il travaille plus d'heures pour terminer le projet à temps.
- Si un propriétaire oblige un entrepreneur à terminer un projet malgré des retards excusables pour lesquels l'entrepreneur avait droit à une prolongation de délai, l'entrepreneur pourrait être en mesure de poursuivre le propriétaire en dommages-intérêts si l'accélération occasionnait des frais supplémentaires. Par exemple, l'entrepreneur peut avoir eu besoin d'embaucher deux ouvriers supplémentaires pour aider à terminer la dernière phase du projet dans un délai plus court.
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Prévoir des dommages-intérêts en cas de retard de performance et de non-respect des délais. Parce qu'il est difficile de prédire lors de la rédaction d'un contrat quels dommages pourraient être causés par des retards pendant le projet, de nombreux contrats de construction incluent une clause prévoyant des dommages-intérêts préétablis ou préétablis pour les retards.
- Les dommages-intérêts pour retard, en particulier, sont difficiles à prouver, et c'est pourquoi une clause de dommages et intérêts est souvent privilégiée.
- Certains entrepreneurs pensent qu'ils ne sont pas responsables des dommages-intérêts pour retard, à moins qu'il n'existe une clause de dommages-intérêts. Cependant, ils peuvent toujours être tenus responsables des dommages réels causés par un retard raisonnablement prévisible au moment de la conclusion du contrat.
- Par exemple, si un immeuble d'appartements devait être achevé en 500 jours, mais qu'il a fallu 600 jours à l'entrepreneur en raison de la pluie, l'entrepreneur serait responsable envers le propriétaire de l'immeuble des dommages réels causés par son retard. Il ne serait pas raisonnable pour lui de croire qu'il ne pleuvrait pas pendant 500 jours.
- Les clauses de dommages et intérêts ne sont exécutoires que si les dommages réels sont difficiles ou impossibles à estimer. Le montant indiqué dans la clause doit être une estimation raisonnable de ce que pourraient être les dommages réels et ne peut pas être destiné à punir l'autre partie pour retard.
- Par exemple, un restaurateur peut engager un entrepreneur pour construire un nouveau restaurant avant une certaine date. Le restaurateur et l'entrepreneur n'ont aucune idée du volume d'affaires que le nouveau restaurant pourrait avoir après son ouverture, donc des dommages-intérêts pour tout retard seraient appropriés dans ce cas.
- Un propriétaire ne peut recouvrer à la fois les dommages réels et les dommages- intérêts forfaitaires d'un entrepreneur qui retarde son exécution.
- Les dommages-intérêts peuvent être majorés pour refléter les coûts croissants d'un retard qui dure pendant une période prolongée.
- Par exemple, une clause de dommages-intérêts peut indiquer: «Si l'entrepreneur ne termine pas les travaux dans les délais impartis, l'entrepreneur s'engage à payer au propriétaire 220€ par jour à titre de dommages-intérêts pour couvrir les pertes, les dépenses et les dommages, sans dépasser 7460€"
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Permettre à une partie de résilier l'accord s'il y a des retards excessifs. La rédaction d'un contrat implique la planification de toutes les éventualités, alors envisagez d'inclure une clause qui permet au propriétaire d'échapper au contrat dans le pire des cas où l'entrepreneur est responsable des retards inexcusables répétés et importants.

Vous devrez définir les conditions de retard d'exécution pour protéger les deux parties — Lors de la rédaction d'un contrat de construction, vous devrez définir les conditions de retard d'exécution pour protéger les deux parties.

Méthode 4 sur 4: éviter la responsabilité en cas de retard

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Permettre au propriétaire de suspendre ou de retarder les travaux sans verser d'indemnité par le biais d'une clause de "suspension des travaux". Si des retards sont anticipés pour des raisons commerciales ou économiques, une clause de suspension des travaux permet au propriétaire de suspendre temporairement la construction.
- En règle générale, les clauses de suspension des travaux prévoient un certain paiement à l'entrepreneur pendant le temps d'arrêt, ou un certain ajustement du prix final du contrat en fonction de la durée pendant laquelle la construction est suspendue.
- Par exemple, une clause de suspension des travaux pourrait indiquer: «Le propriétaire peut, sans motif, ordonner par écrit à l'entrepreneur de suspendre, retarder ou interrompre les travaux en tout ou en partie pour la période que le propriétaire peut déterminer. " Cette clause serait suivie de tout ajustement apporté au paiement ou à l'échéancier en raison du retard.
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Assurez-vous qu'une clause «aucun dommage pour retard» est applicable dans votre état. Certains États, comme la Californie et la Virginie, ont des lois limitant l'applicabilité de ces clauses, et l'Ohio les a totalement interdites.
- Même dans les États où ces clauses ne sont pas interdites, les tribunaux les détestent et laissent peu de latitude à la partie qui cherche à les faire respecter. Les tribunaux refusent généralement de les appliquer si la cause du retard était imprévisible au moment de la conclusion du contrat, ou si les actes intentionnels du propriétaire ont causé le retard.
- Les tribunaux rejettent souvent une clause «aucun dommage pour retard» si votre contrat comprend également une clause «le temps presse». Si un propriétaire exige d'un entrepreneur qu'il achève un projet le plus rapidement possible, selon le raisonnement, il ne devrait pas non plus pouvoir nier la responsabilité des dépenses engagées par l'entrepreneur en raison de ses propres actions.
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Inclure une déclaration selon laquelle l'entrepreneur ne peut pas déposer une réclamation pour des coûts supplémentaires si les actions du propriétaire retardent le projet. En règle générale, cette déclaration inclura une exigence selon laquelle l'entrepreneur avisera le propriétaire que ses progrès sont entravés et lui demandera plus de temps pour terminer le travail.
- Les entrepreneurs peuvent toujours contourner ces clauses et poursuivre le propriétaire pour les frais encourus si le propriétaire provoque des retards par des actions particulièrement malveillantes ou de mauvaise foi.

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Comment rédiger une clause contractuelle en cas de retard d'exécution?

Pas

Méthode 1 sur 4: spécifier les dates et les calendriers d'achèvement

Méthode 2 sur 4: comptabilisation des forces majeures et des retards excusables

Méthode 3 sur 4: pénaliser les retards inexcusables

Méthode 4 sur 4: éviter la responsabilité en cas de retard

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