Comment négocier un bail commercial?

Discutez du temps et du loyer. Vous devez déterminer la durée pendant laquelle le bail sera en vigueur et le montant du loyer à payer à des intervalles particuliers (mensuel, annuel, etc.). Cela devrait également inclure les augmentations de loyer prévues et les prolongations de bail ou les clauses de résiliation. Les propriétaires ont tendance à vouloir des locataires stables à long terme, tandis que les nouvelles et les petites entreprises devraient généralement négocier des baux à court terme (baux d'un ou deux ans) avec la possibilité de renouveler sans augmentation importante des loyers. Les structures de loyer courantes comprennent:

• Loyer brut - le plus courant et est un montant mensuel fixe et le propriétaire est responsable de toutes les dépenses d'exploitation du bâtiment, y compris les taxes, les réparations, etc.
• Baux nets - obligent le locataire à payer une partie ou la totalité des taxes foncières en plus de son loyer de base.
• Baux nets-nets - obligent le locataire à payer une partie ou la totalité des taxes foncières plus l'assurance sur l'espace qu'il occupe.
• Baux Net-Net-Net ou Triple-Net - sont généralement rédigés uniquement pour des propriétés industrielles et répercutent essentiellement tous les coûts d'exploitation du bâtiment sur le locataire.
• Les baux à pourcentage sont un type d'arrangement de location qui s'applique aux détaillants. Dans un bail à pourcentage, le locataire paie un loyer de base plus un pourcentage du revenu brut. Le loyer peut augmenter et dans ce cas, il est indiqué dans la clause d'indexation du contrat de location.

Discutez des dépenses ajoutées ou incluses. Souvent, il y a des frais supplémentaires pour l'entretien des installations partagées (comme les parkings) et les services publics fournis par le propriétaire (comme la location de benne à ordures et l'élimination des ordures). Assurez-vous de savoir quels sont les éléments supplémentaires dont vous êtes responsable et ce qui est inclus dans votre loyer. Si les services publics vous sont facturés par le gestionnaire immobilier, assurez-vous de savoir s'ils sont mesurés individuellement pour la superficie que vous louez ou s'ils sont répartis par superficie carrée ou autre métrique. Demandez au gestionnaire immobilier de divulguer tous les frais que vous devrez payer au propriétaire.

Discutez de toute modification initiale de la propriété. Certaines propriétés offrent des options de «build-out» dans lesquelles le gestionnaire immobilier apportera certaines modifications pour répondre aux besoins du locataire. Cela se traduira souvent par une augmentation du prix de location par m². Celles-ci peuvent inclure l'ajout ou le retrait de murs, la pose de tapis ou de carreaux ou l'installation de traitements d'éclairage particuliers. Si la propriété n'offre pas de construction, assurez-vous que vous pourrez embaucher des entrepreneurs externes pour apporter les modifications dont vous aurez besoin.

Discutez de l'entretien et des réparations. Dans de nombreux baux commerciaux, le locataire est responsable de l'entretien et des réparations de tous sauf les parties communes. Assurez-vous de savoir qui est responsable de l'entretien et de la réparation:

• Toit
• Murs, portes et fenêtres
• Systèmes électriques
• Systèmes de plomberie
• Autres agencements et dépendances à la propriété

Discutez de l'assurance. En plus d'assurer le mobilier et l'équipement de votre entreprise qui doivent être situés à l'intérieur de la propriété, de nombreux gestionnaires d'immeubles commerciaux exigent du locataire qu'il souscrive une police couvrant l'immeuble en cas de destruction causée par le locataire ou ses clients et invités. Contactez les assureurs pour connaître le coût de cette couverture.

Discutez du défaut et de la résiliation. Dans certaines régions, le non-paiement de votre loyer sur un bail commercial peut entraîner un lock-out immédiat. Cela pourrait être dévastateur pour votre entreprise. Vous devez clairement négocier ce qui se passe si l'une ou l'autre des parties n'exécute pas le bail comme prévu. Voici quelques questions que vous voudrez prendre en compte:

• Que se passera-t-il si la propriété n'est pas vacante ou prête à emménager à la date à laquelle le locataire doit en prendre possession?
• Y aura-t-il un délai de grâce pour que le locataire paie le loyer plus les frais de retard?
• Le locataire peut-il déduire du loyer les frais de réparation qui sont à la charge du propriétaire?
• Si le locataire ou le propriétaire décide de résilier le bail avant la date négociée initialement, le locataire peut-il sous-louer la propriété, quelle sera la procédure et comment les dommages seront-ils calculés et payés?

Pensez à engager un avocat. Le droit des propriétaires / locataires est très détaillé et déroutant. Si vous pouvez vous permettre un avocat local qui connaît les tenants et les aboutissants des lois sur les propriétaires / locataires de votre état, il serait préférable d'en embaucher un. Voir [cette adresse de site Web].

Mettez toutes les conditions dans le bail. Assurez-vous que tout ce qui a été convenu se trouve dans le bail écrit. Si une condition ne figure pas dans le bail, elle ne sera probablement pas appliquée si vous devez vous adresser au tribunal. Si le propriétaire fournit un formulaire de bail, examinez-le pour toutes les conditions. Demandez à votre avocat de l'examiner si vous avez des questions. Demandez des modifications si le bail écrit ne reflète pas votre accord verbal. Si vous rédigez votre propre bail, vous pouvez trouver des exemples de baux commerciaux en recherchant en ligne des baux commerciaux dans votre état. Puisque le droit des propriétaires / locataires et des contrats sont des lois de l'État, assurez-vous que l'échantillon que vous utilisez a été rédigé spécifiquement pour une utilisation dans votre État.

Assurez-vous que toutes les parties signent le bail. Un bail de plus d'un an doit être signé par toutes les parties pour être exécutoire. Même pour un bail de moins d'un an, un bail signé est une meilleure preuve de l'accord qu'un simple témoignage.